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조합설립인가는 토지등소유자 중 사업추진 및 정관 등을 동의하고 법적 요건을 갖춘 후 발급하는 행정법상의 '강학상 인가'라고 할 수 있음.
▣ 조합설립 동의사항
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▣ 조합원
① 정비사업(시장·군수, 주택공사 등이 시행하는 정비사업 제외)의 조합원은 토지등 소유자로 하되,
토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인의 대표는 1인을
조합원으로 본다.
- 주택재개발사업 또는 도시환경정비사업 : 조합이 시행하는 정비구역안의 토지등소유자
- 주택재건축사업 : 조합이 시행하는 정비구역안의 토지등소유자로서 조합설립에 동의한 자
② 투기과열지구로 지정된 지역안에서의 주택재건축사업의 경우 조합설립인가 후 당해 정비사업의
건축물 또는 토지를 양수(매매·증여 그 밖의 관리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되,
상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우를 제외한다)한 자는 조합원이 될 수 없다.
- 단, 다음 1에 해당하는 경우에는 해당되지 않는다.
ⓐ 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료 · 취학 · 결혼으로 인하여 세대원 전원이 이전하는 경우
(당해 사업구역이 위치하지 아니하는 경우에만 해당)
ⓑ 상속에 의하여 세대원 전원이 이전하는 경우
ⓒ 세대원 전원이 해외로 이주하거나 세대원 전원이 2년 이상의 기간동안 해외에 체류하는 경우
ⓓ 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 경우
③ 당해 건축물을 양수하였더라도 법에 근거한 조합원의 자격을 취득할 수 없는 자에 대하여는 법
제47조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치)의 규정을 준용하여 현금청산하여야 한다.
(청산금액은 조합설립인가일 기준으로 산정함)
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▣ 조합 임원
- 조합장 1인
조합을 대표
조합사무를 총괄
총회와 대의원회의 의장직 수행
- 이사
정관이 정하는 바에 따라 조합장을 보좌
조합의 사무를 분장
- 감사
조합의 사무 및 재산상태 감사
조합회계에 관한 사항 감사
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▣ 조합 운영
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▣ 조합원 총회
- 총회 소집요건
조합장의 직권
조합원 1/5이상의 요구로 조합장이 소집
임원 해임에 관계된 총회 소집은 조합원 1/10이상의 발의가 필요
- 총회 의결사항
정관의 변경
자금의 차입과 그 방법 · 이율 및 상환방법
사업비용의 금액 및 징수방법
정비사업비의 사용
예산으로 정한 사항외에 조합원의 부담이 될 계약
철거업자/시공자/설계자 선정 및 변경
정비사업전문관리업자의 선정 및 변경
조합임원의 선임 및 해임
기타 대통령령이 정하는 사항
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▣ 대의원회
- 총회 권한을 대행하는 의결기관(조합원 수가 100인 이상인 조합만 구성)
- 조합원의 1/10 이상 구성, 조합원의 1/10이상이 200인을 넘는 경우 200인의 대의원으로 구성
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▣ 주택 재건축사업의 특례
기존 재건축사업은 주택단지 단위로 이루어지므로 단지내 상가 등 독립된 건축물 소유자의 반대가 있는 경우 사업추진이 불가하였으나,
도시및주거환경정비법에서는 주택단지안의 토지에 대한 분할을 허용하여 조합설립인가시 동의요건을 충족시키게끔 규정하였음.
- 토지분할의 절차
* 토지분할청구를 하는 때에는 토지분할대상이 되는 토지 및 그 위의 건축물과 관련된 토지등소유자와
협의
* 협의가 불가능할 경우 법원에 토지분할 청구가능
* 분할하고자 하는 토지면적이 건축법에서 정하고 있는 면적에 미달되더라도 토지분할 청구 가능
- 토지분할의 요건
* 당해 토지 및 건축물과 관련된 토지등소유자의 수가 전체의 1/10 이하일 것
* 분할되어 나가는 토지 위의 건축물이 분할선상에 위치하지 아니할 것
* 분할되어 나가는 토지가 건축법 제33조의 규정에 적합한 경우
* 분할되어 나가는 토지에 대한 권리관계가 명확할 것
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▣ 조합의 법인등기
- 명칭의 사용 : 000 주택재건축(재개발) 정비사업조합
- 설립등기기간 : 조합설립인가일로부터 30일 이내
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