기타
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리모델링을 한 눈에! 한국리모델링융합학회(KRC) 11월 첫번째 뉴스레터(RNR)를 송부합니다. (20241104, KRC-RNR Vol.09) ★★ 파란색 부분을 클릭하시면 관련기사 열람이 가능합니다.★★ (수정안내) KRC 연례세미나 개최일은 2024. 11. 26(화) 입니다. |
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[리모델링?? 리모델링!!] 1990년대 입주한 용적률 300% 내외의 아파트들 사이에서 "리모델링vs재건축" 갈등이 격화되고 있습니다. 이미 높은 용적률로 재건축 사업성이 떨어져 리모델링을 추진해 왔으나, 서울시가 최근 용적률을 높이는 방식으로 재건축 사업성을 지원하는 정책을 발표했기 때문이에요. 서울시는 현황 용적률(재건축 전 아파트 용적률)이 높은 기존 과밀단지나 사업성이 낮아 재건축 추진이 어려운 주택단지의 사업성을 개선해주겠다는 것을 기본 골자로 하는 ‘2030 서울특별시 도시·주거환경정비 기본계획’을 발표했습니다. 하지만, 업계에서는 서울시의 현 정책만으론 쉽지 않다는 관측도 나오고 있습니다. “용적률 300%대 아파트들은 준주거로 종상향을 받아야 사업성이 나올 텐데 서울시에서 해줄지 의문”이라며 “한 곳을 해주면 서울 시내 모든 아파트에 다 해줘야 하는데, 그건 현재의 도시계획 체계를 모두 뒤흔드는 간단치 않은 일”이라는 것이죠. 지금과 같은 논란은 외려 분란만 가중되어 사업 속도만 늦출 것이라는 우려가 많아요. 11월중 발표될 것으로 예상되는 정부의 주택공급대책 중 하나인 그린벨트 해제에 있어서도 문제점들이 계속 제기되고 있습니다. 경제정의실천시민연합(경실련)의 조사에 의하면, 개발 유력 후보지인 서울 강남구 세곡동과 서초구 내곡동 토지의 40% 이상을 개인과 법인 등 민간이 소유한 것으로 파악됐어요. 투기 수단으로 지목돼 온 지분 매매가 최근 해당 지역에서 빈번하게 이뤄진 것으로 나타나 이를 막기 위한 관리·감독을 강화해야 한다는 지적이 나옵니다. 수도권 1기 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동) 재정비 선도지구 2만6000가구가 선정될 예정인 가운데 전체 물량의 70% 이상은 정부가 착공 시점으로 예고한 2027년 공사를 시작하기 어렵다는 전망도 제기되었어요. 1기 신도시인 안양 평촌에는 53개 아파트 단지가 있으며, 이 가운데 10개 단지가 리모델링 추진을 위한 조합을 설립하고 절차에 들어갔지만 노후계획도시 특별법 때문에 발목이 잡혀 있습니다. 조합을 설립한 10개 단지 중 4곳은 갈등 정도가 심한 것으로 파악됐고, 6곳은 찬반 논쟁을 벌이고 있는 것으로 알려졌습니다. 노후계획도시 특별법이 가뜩이나 갈등이 심한 리모델링과 재건축 시아에 불을 더 지핀 셈입니다. 다만, 아직까진 리모델링 조합을 해산하겠다고 신청한 곳은 없는 것으로 파악되고 있습니다. 하지만 이러한 분위기 속에서도 목련3단지 우성아파트는 "1기 신도시의 경우 한꺼번에 재정비 사업을 추진하기보다 순환 개발 방식을 선택할 수밖에 없어 최소 10여년이 걸릴 것으로 예측된다. 선도지구로 지정되지 못하면 사업은 기약 없이 밀리게 된다"고 판단하여 리모델링 재추진을 준비하고 있고, 분당 한솔5단지는 매도청구소송에서 연달아 승소하며 상반기 이주를 목표로 다시금 사업에 속도를 내고 있습니다. 신성신안쌍용진흥아파트는 수원시 최초로 사업계획승인을 득했다는 소식 또한 들려왔으며, 광진구의 광나루 현대아파트 리모델링 사업에는 삼성물산이 참여하여 18개 타입의 리모델링 특화평면을 도입할 예정이라고 해요. 서울시는 지난 31일, '서울재난안전포럼' 기조연설을 통해 "‘사후약방문’ 식 예산설정, 집행구조를 끊어내고, 미리 시설물 유지보수 인프라에 대규모 투자를 집행, 안전사고 발생가능성을 선제적으로 차단한다"는 복안을 천명했다고 해요. 선제적, 적기 투자에 실패하면 유지관리비용 급증은 물론 시민 안전까지 위협하는것은 비단 노후 인프라 만의 문제는 아닐 것입니다. |
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** 참고기사 ** |
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[미래사회 생각하기] 유엔 산하 세계기상기구(WMO)에서 발표한 ‘온실가스 연보’에 따르면, 3대 주요 온실가스인 이산화탄소, 메탄, 아산화질소의 대기 중 농도는 지난해 다시 증가하였고, 대기 중 온실가스 농도가 사상 최고치를 기록한 것으로 나타났습니다. 서울시는 2033년까지 온실가스 50% 감축을 목표로 하는 ‘서울시 탄소중립 녹색성장 기본계획’을 세우고, 온실가스 배출의 3분의 2를 차지하는 건물분야를 감축 잠재량이 큰 부문으로 지정, 신축-사용 중-노후 등 단계별로 나눠 맞춤 관리한다는 방침이에요. 국내 전체 건축물의 75%를 차지하는 15년 이상 노후 건축물은 국내 건물부문의 탄소중립 달성을 위해 가장 중요한 이슈로 대두되고 있지만, 아직 갈길은 요원합니다. 정부는 2020년부터 매년 2,000억원 규모의 정부 예산과 지자체 예산을 합산해 약 5,000억원 규모로 전국에 걸쳐 연간 평균 900동의 노후 공공건축물을 그린리모델링화 하고 있지만, 이는 전국 건축물의 1%도 채 되지 않는 수치입니다. 공공건축물의 규모가 작은 만큼 본격적인 탄소 절감 효과를 보기 위해서는 민간 시장에서의 움직임이 활성화 돼야 한다는 의견에 대해 깊이 고민해봐야 하지 않을까 싶습니다. 우리가 하루 중 최대 90%의 시간을 건물 안에서 보내는 만큼 안전, 재실자의 편안함, 스마트기술로 지원되는 건강한 환경을 만드는 것 또한 에너지효율성 및 운영비용 절감과 함께 이뤄져야 할 시점입니다. |
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[연구동향 소개] 안녕하세요, 아주대학교 건축학과 김진영 교수입니다. 오늘은 저희 연구실에서 공동주택 리모델링을 위해 개발한 APART 프로그램을 소개하고자 합니다. APART는 Automated Plan Analysis for Remodeling of aparTment의 약자로, 리모델링 전후 도면을 자동으로 신속하게 분석하여 다양한 정보를 제공하는 프로그램입니다. 저는 2017년 7월에 신동우 회장님이 단장을 맡으셨던 국토부 연구단 ‘저비용, 고효율의 노후 공동주택 수직증축 리모델링 기술개발 및 실증’의 4차년도에 합류했습니다. 당시, 리모델링 전후 도면을 정성적으로만 비교하고 정량적 지표 계산과 비교가 이루어지지 않는다는 점을 파악하여, 도면 입력만으로 단위세대 내력벽의 철거량, 유지량, 신설량을 자동으로 계산해주는 프로그램을 개발하게 되었습니다. 이 연구는 다음과 같은 진화 과정을 거쳤습니다. - 단위세대 분석에서 주동(主棟) 분석으로 확장 - 계산 결과 시각화 및 사용자 편의 기능 추가 - 다수의 리모델링안 점수화 및 비교 - 리모델링 전후 강성 및 하중(DL, LL) 비교 - 기존 국내 리모델링 프로젝트의 DB화 및 신규 프로젝트와의 비교 - 비내력벽과 바닥판의 철거, 유지, 신설량 계산 - 내력벽, 기초, 지진하중 관련 구조 지표 계산 - 보강 물량을 포함한 지상층 리모델링 물량 계산 이러한 결과로 APART 프로그램은 기술 이전 1건, 특허 등록 1건 및 출원 2건, 프로그램 등록 8건, 국외 논문집 게재 3건, 국내 논문집 게재 2건, 국외 학술발표 논문 2건의 성과를 달성했습니다. 현재는 국가연구와 시공사 용역 프로젝트를 진행 중이며, 대한건축학회 장수명리모델링위원회 위원장과 한국리모델링융합학회 사업위원회 위원장으로도 활동하고 있습니다. 최근에는 APART 프로그램의 결과와 연동하여 리모델링 설계 자동화 연구를 진행 중이며, 구조 설계, 단지 배치, 주차장 설계 자동화 등 다양한 리모델링 및 재건축 관련 연구도 병행하고 있습니다. 최근 로제와 브루노 마스의 APT.라는 곡이 발매되어 이를 활용하여 짤막한 APART 프로그램 소개 영상을 제작해보았습니다. |
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[칼럼] 노후계획도시 재정비와 사업성 초기 검증 2024.11.04 신동우 (한국리모델링융합학회장, 아주대 명예교수) 재정비 사업은 불확실한 투자 사업 검증 없는 PF 사업 착수는 입주민들에게 재앙을 예고 초기 검증을 통해 사업성을 따져 보고 시작해야 재건축이 어려운 단지는 ‘리모델링’과 ‘유지보수’로 유도해 나가야
1기 신도시를 비롯한 수도권에서 재건축 중심의 재정비 사업 추진이 한창이다. 노후화된 도시의 재생과 주택공급이라는 측면에서 보면 필요한 정책이라고 할 수 있다. 그래서 정부는 재정비 사업의 사업성 개선을 위해 용적률과 건축규제를 크게 완화해 준다고 한다. 그럼에도 시장에서는 기대와 함께 혼란이 일고 있는 이유는 무엇 때문일까? 문제는 사업성 즉, ‘수익’과 ‘분담금’이 불확실하다는 것이다. 재정비 사업에서 사업성은 ‘관리처분인가’와 ‘청산’을 거쳐 확정되는데, 사업 추진의 결정 시점은 그 훨씬 전인 조합설립 이전에 이루어 진다. 그러니 불확실한 사업성에 근거한 사업 동의에 대해 찬반(贊反)이 존재할 수 밖에 없다. 새 아파트와 함께 청산금도 기대할 수 있었던 과거 저층 단지들과 비교하면, 분담금까지 부담해야 하는 요즈음 중고층 단지 재건축 사업은 그 사업성 여건이 크게 다르다. 그럼에도 수도권 재정비 사업 관련 단지 현황 조사를 해보면 사업성에서 재건축 사업이 거의 불가능한 단지에서도 입주민들의 90%가 재건축을 희망하는 것으로 나타나고 있다. 정부의 재건축 규제 완화 정책에 대한 기대가 너무 크기 때문일 것이다. 재정비 사업은 자본 차입을 통한 민간PF사업이며 ‘수익’을 목적으로 한다. 또 그 ‘수익’은 ‘부동산 시세’, ‘건설 공사비’, ‘금리’, ‘실현 용적률’ 등 여러 가지 사업 변수들에 의해 크게 변한다. 그러니 불확실한 사업 변수들에 대한 상당한 확신이 없이 사업을 추진한다면, 이는 지뢰밭 길에서 눈을 감고 자동차를 운전하는 것과 같다. 사업성 검증이 허술해 사업관리 실패를 겪었던 사업들은 의외로 많다. 인천국제공항, 고속철도사업, 용인경전철 등이 그 대표적인 사례이다. 처음 경험했던 대규모 허브공항 사업이었던 인천국제공항은 1단계 공사 초기에 산정한 사업비의 약 3.5배 가량을 쏟아 부을 정도로 사업성 검증이 허술했다. 그래도 필요한 국책 사업이었다는 점에서 공적자금으로 해결되어 현재에 이르고 있다. 그러나 재정비 사업의 주체는 민간 입주민들이다. 즉, 투자에 대한 책임을 입주민들이 져야 하는 것이다. 하지만 그들의 재정 부담과 의사결정 구조는 분산되어 있다. 그래서 제대로 된 사업성 초기 검증도 없이 막연한 기대와 불안에 의존해 벌이는 찬반 갈등이 요즈음 추진 단지들에서 들리는 파열음의 원인인 것이다. 따라서 정부의 재정비 정책이 성공하려면, 공공 차원에서 재건축 희망 단지들의 사업성 초기 검증을 지원하는 것이 점점 중요해 지고 있다. 사업성 초기 검증이 중요한 또 다른 이유는 입주민들의 기대와 달리, 재건축 사업이 어려운 단지들이 의외로 많기 때문이다. 정부가 아무리 규제를 완화한다고 하여도, 그 정책 효과가 모든 노후 단지들에서 동일하게 나타날 수는 없다. 당연히 사업이 가능한 단지, 사업성이 불분명한 단지, 사업이 불가능한 단지들이 존재할 수 밖에 없다. 국내 아파트의 노후화 현황을 보면 1980년부터 공급된 국내 아파트는 2023. 01. 현재 1,170만 세대에 이르고 있고, 그중 16.5%인 194만 세대가 1992년 이전(30년 이상 경과)에 공급되었다. 그러나 같은 기간 국내에서 재건축으로 공급된 아파트는 64만세대에 불과하다. 이 같은 추세라면 정부의 재정비 정책이 아무리 활성화되어도 2052년에 적어도 1,100만 세대 가량은 30년~72년이 경과한 노후 아파트로 남게 되는데 이들 대부분은 재건축이 어려운 단지들이다. 따라서 장기적으로 볼 때 재건축 만으로 노후 아파트를 재정비한다는 것은 불가능하며, 이것은 소위 인구의 고령화 만큼이나 확실하게 다가 오고 있는 심각한 사회 현안이다. 그렇다면 단지 여건에 맞는 재정비를 유도하기 위해서라도 사업성 검증을 통해 그 결과에 따라 재건축 외에도 ‘리모델링’, ’유지보수’ 등 수명 연장을 위한 재정비 사업방식을 입주민들이 스스로 선택할 수 있게 해야 하며, 이를 위해서라도 ‘사업성 검증’이 재정비 정책을 추진하기 위한 중요한 전제가 되어야 한다. |
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[해외 동향과 정보]'증축 리노베이션' 해외 사례 이번 해외 리모델링 동향에서는 최근 준공된(2024년 10월) 오피스타워 리노베이션 사례 (Milano, Italy)를 소개합니다. 19세기부터 시작되었고, 특별한 것도 없을 것 같은 이 리노베이션 사례는 우리에게 재개발, 재건축 외에도 꼭 필요한 도시와 건축의 핵심적인 가치를 다시 한번 생각하게 합니다. |
1886년 지어진 건물에 1950년대 오피스타워를 추가하고, 2024년 오피스타워를 12층으로 증축 리노베이션(리모델링)
건축물 라인의 깔끔한 스타일을 유지하고 향상시키고, 확장은 유리로 된 정면을 가진 두 개의 추가 층을 건설, 장소의 문화 유산을 보존하는 동시에 새로운 사회적, 도시적 요구에 맞게 변형
“가장 지속 가능한 건물은 이미 존재하는 건물”이라는 인식 하에서 “복구와 리노베이션”은 항상 건축의 중요한 가치
리노베이션의 결과는 철거와 신축 보다는 도시 맥락의 유지와 보존을 통한 지속 가능한 도시 재생
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[신기술/신공법] 2024년 4월 현재, 지금까지 개발된 건설교통 신기술은 총 1,041개(건설신기술은 981개)로 다양한 건설현장에서 5만9천여건 이상 적용되어, 현장의 품질과 안전을 향상시키는데 기여하고 있습니다. 인증 신기술 외에도 산/학/연에서 다양하고 새로운 기술들을 개발하면서 이를 시장에 도입하고자 많은 노력들을 하고 있는데요, 회원 여러분들께서도 소개하고자 하는 내용이 있으시면 언제든지 학회로 연락주시면 뉴스레터를 통해 소개하도록 하겠습니다. 많은 관심과 참여를 바랍니다. (학회 사무국> 031-8013-3884 / 2023kirc@gmail.com) DL이앤씨는 강화된 법 기준과 평가방법을 만족하면서, 소음뿐 아니라 구조와 재료, 음향 등 다양한 분야의 기술력을 집약해 즉시 상용화가 가능한 ‘층간소음 1등급 바닥구조’를 개발했다. 이 바닥구조는 국토교통부 지정 인정기관인 LH품질시험인정센터가 실시한 바닥충격음 성능평가에서 1등급(경량·중량) 인정서를 취득했다. 고점탄성 모르타르는 저강도(1MPa)이며 약간 무른 특성이어서 층간소음 감쇠에 더 효과적이다. 기존 표준바닥구조보다 하중이 커져 바닥충격음도 효율적으로 차단할 수 있다. 특히 공진으로 인해 문제가 되는 중량충격음을 효과적으로 줄일 수 있다. 최근 건설업은 단순히 건축물을 짓고 파는 것을 탈피하는 흐름이 뚜렷하다. 최근 요구되는 ‘좋은 건축물’의 필수 덕목은 연속적인 ‘디지털 경험’이다. 대부분 건설사업은 건축물을 준공함으로써 시공사의 역할이 끝나는 단발성 프로젝트인데, 건물 플랫폼 사업은 시공 후에도 관련 사업을 이어갈 수 있다. 건물 플랫폼 사업을 통해 얻는 방대한 데이터도 새 수익원이 될 수 있다고 했다. GS건설이 자이(Xi) 입주자를 위한 통합앱(APP) ‘자이홈’을 출시했다. GS건설 관계자는 “기존의 스마트홈 기능을 넘어 인공지능(AI) 기술을 접목해 생활속에서 고객들이 느끼는 경험을 반영해 더욱 편안한 아파트 라이프를 영위할 수 있도록 서비스를 발전시켜 나갈 예정”이라고 밝혔다. 삼성물산은 단조로운 리모델링 평면한계를 극복하고 고객이 선택할 수 있는 평면구성을 다양화하기 위해, 증축 부위에 기둥식 구조를 적용한 자유로운 레이아웃을 구현하는 등 새롭게 특화평면 타입들을 선보이고 현장 적용에도 나선다는 계획이다. |
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▲ 리모델링 전 84m2 타입 평면, 리모델링 적용 이후 모습 (삼성물산) |
비아이엠팩토리는 공동주택 리모델링 사업에 BIM과 3D스캐닝을 도입하면 철거 계획 수립ㆍ공법 검토, 현장 여건을 반영한 공정 시퀀스 계획 수립, 토목공사 시공성 검토 및 계획 수립, 존치ㆍ철거ㆍ신축 계획 수립, 공동주택 보강철판 계획 수립, 3D 스캐닝 기반 현행화 데이터 수집 및 분석 등이 효율적으로 진행될 수 있다고 말했다. "얼마집"은 "재건·재개발 추진 과정에서의 가장 큰 문제는 '정보비대칭'과 여기서 오는 '불신'의 문제"라며, "현장에서 체감한 재건축·재개발 지역의 평균 연령대는 60대 이상으로 높은 편이다. 이런 점에서 얼마집 서비스는 디지털디바이드(정보격차)를 해소할 수 있는 좋은 대안이 될 수 있다"고 생각한다. '우리가'의 도입은 "디지털 총회와 전자동의서 서비스는 조합원들의 참여를 극대화하고 총회의 본질적 가치를 회복하는 데 기여할 것"이라며, "이번 실증특례를 통해 사업 지연을 방지하고 비용을 절감하여 조합 운영의 효율성을 높일 수 있을 것으로 기대한다"고 말했다. 지오콘은 건축물의 지내력을 보강하는 공법이다. 노후 아파트를 리모델링하거나 건축물을 개축하면서 지내력을 보강할 때, 또는 공장 등의 지반 침하를 복원할 때 주로 활용된다. 불투수성으로 물과 반응하지 않고 인접 건물에 영향 없으며 협소한 공간에서도 시공할 수 있으며, 친환경 물질로 환경오염이 없고, 특수한 물질을 사용하기 때문에 수축·팽창이나 열화현상이 없어 반영구적인 보강 효과를 얻을 수 있다. |
기계연이 개발한 필름 나노광학 센서는 건물 등에 부착하면 변형여부 및 변형량에 따라 색상이 자연스럽게 바뀌어 노후화 및 손상 등 안전성 파악이 손쉽게 가능하다. 색상이 일정하게 유지되는 나노패턴으로 관찰각도에 영향받지 않는 기술을 세계 최초로 개발했다. 필름 나노광학 센서 기술을 활용하면 건축물과 시설물의 노후화 진단이 획기적으로 간편해진다. |
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[학회소식] 일시> 2024. 11. 26 (화) 13:00-17:30 주제> 노후아파트 500 시대의 리모델링 ※ 참가신청 : 학회 홈페이지 첨부파일의 참가신청서를 작성하시어 학회 이메일로 송부 E-mail> 2023kirc@gmail.com ※ 문의 : 사단법인 한국리모델링융합학회(KRC) 사무국 전화> 031-8013-3884 / 팩스> 031-8013-3885 |
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KRC에서는 리모델링 활성화를 위해 필요한 연구개발과 활동의 수요를 정기적으로 조사해, 그 결과를 학회 주요 사업 기획에 반영하고 있습니다. 잠시만 시간을 내어 국내 리모델링 산업과 시장의 발전을 위해 평소에 고민하시는 시장과 산업의 문제점과 현안에 대해 답변과 의견을 주시면, 2024~2025년 KRC 사업에 적극 반영해 시장과 산업에 기여하는 KRC가 되도록 최선을 다하겠습니다. (↓↓↓ 파란색 버튼을 클릭하시면 수요조사 설문조사 양식으로 넘어갑니다<무기명 가능> ↓↓↓) | ||
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더 많은 정보 공유와 활동을 희망하시는 분께서는 위 학회 로고를 클릭하시어, KRC의 회원으로 가입하여 주시기를 부탁드립니다. ( ※ 문의> 학회 사무국 이선향 차장 / ☏ 031-8013-3884 ) 우리 학회(KRC)는 RNR을 통해 회원 여러분들께 좀 더 도움이 되고, 가치있는 컨텐츠를 제공해 드리고자 합니다. 재미있게 읽으신 기사나 내용이 있다면, 아래 버튼을 눌러 알려주세요. 부족한 부분이나 개선이 필요한 부분들도 말씀해주시면 최대한 반영하겠습니다! | ||
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