질의회신
신속통합기획 재개발 규정(법, 조례, 지침, 계획 등)
신청일2024-01-25
민원요지
서울시에서 적극 추진중인 신속통합기획 재개발과 관련하여, 법규정(2024년01월 기준, 변경인경우 시행일 포함) 문의
1. 노후도, 도로연장률, 세대밀도의 법적기준과 산출방법(예시포함)
2. 위 3가지 규정이 신속통합기획 재개발을 위해 필수로 충족해야할 규정인지?
민원답변
담당부서
서울특별시 주택정책실 주택공급기획관 주거정비과
내용
안녕하십니까?
우리 시정 발전에 많은 관심을 가지고 참여해 주셔서 감사드리며, 응답소를 통해 접수하신 민원사항에 대해 다음과 같이 답변드립니다.
□ 민원 요지
- 노후도, 도로연장률, 세대밀도의 법적기준과 산출방법, 해당 내용이 강행규정인지?
□ 답변 내용
- 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제7조제1항에 따라 별표1제2호나목에서는 재개발사업을 위한 정비계획은 노후·불량건축물의 수가 전체 건축물의 수의 2/3 이상인 지역으로서 노후·불량건축물의 연면적의 합계가 전체 건축물의 연면적의 합계의 2/3이상이거나 건축물이 과도하게 밀집되어 있어 그 구역 안의 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역에 대하여 입안한다고 규정하고 있으며,
- 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」 (이하 “조례”) 제6조제1항제2호에 따르면 정비계획 입안대상지역 요건은 주택정비형 재개발구역은 면적이 1만㎡ 이상으로서 구역의 전체 필지 중 과소필지가 40% 이상인 지역, 주택접도율이 40% 이하인 지역, 호수밀도가 60이상인 지역 중 어느 하나에 해당하는 지역으로 규정하고 있습니다.
- 노후·불량건축물은 조례 제4조제1항 및 제2항에 따라 철근콘크리트·철골콘크리트·철골철근콘크리트·강구조인 건축물은 30년 이상, 그 외 건축물은 20년 이상, 그리고 건축대지로서 효용을 다할 수 없는 과소필지 안의 건축물로서 2009년 8월 11일 전에 건축된 건축물로 산정하며,
- 호수밀도, 과소필지, 주택접도율은 조례 제2조제5호, 제9호, 제10호에 따라 호수밀도는 건축물이 밀집되어 있는 정도를 나타내는 지표로서 정비구역 면적 1헥타르당 건축되어 있는 건축물의 동수로, 과소필지는 토지면적이 90㎡ 미만인 토지로, 주택접도율은 정비기반시설의 부족여부를 판단하기 위한 지표로서 폭 4m 이상 도로에 길이 4m 이상 접한 대지의 건축물 총수를 정비구역 내 건축물 총수로 나눈 비율로 산정하고 있습니다.
- 따라서 상기규정에 따라 재개발사업을 위한 정비계획 입안대상지역 요건 중 노후·불량건축물 수 및 구역면적은 필수규정이며, 그 외 노후·불량건축물의 연면적, 호수밀도, 과소필지, 주택접도율 등은 그 중 1개 이상 충족하는 선택 규정임을 알려드리오니, 보다 자세한 사항은 정비구역 입안권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
- 아울러 '도로연장률'과 '세대밀도'는 종전 「2025 서울특별시 도시주거환경정비기본계획」의 주거정비지수제도 당시 충족요건이였으나 해당 사항은 2021년 9월 23일 당해 기본계획의 일부 변경(주거정비지수제 폐지)으로 현재는 정비구역 검토시에 참고사항임을 알려드립니다.
· 도로연장률 : 기존 저층주거지의 도로여건을 고려하여 종전의 접도도로율에서 적용되었던 너비 4m미만의 도로와는 다른 개념으로 구역 내 도로폭 6m이상 도로연장길이를 의미하는 것으로 당해 구역 내 이런 너비 6m 이상의 도로연장의 비율
· 세대밀도 : 당해 정비구역 내에서 구역면적 1헥타르당 거주하는 세대수
상기 답변 내용에 대해 추가 문의가 있으신 경우 우리 시 주거정비과(☏02-2133-7206)에 연락주시면 친절히 안내해 드리도록 하겠습니다. 끝.
우리 시정 발전에 많은 관심을 가지고 참여해 주셔서 감사드리며, 응답소를 통해 접수하신 민원사항에 대해 다음과 같이 답변드립니다.
□ 민원 요지
- 노후도, 도로연장률, 세대밀도의 법적기준과 산출방법, 해당 내용이 강행규정인지?
□ 답변 내용
- 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제7조제1항에 따라 별표1제2호나목에서는 재개발사업을 위한 정비계획은 노후·불량건축물의 수가 전체 건축물의 수의 2/3 이상인 지역으로서 노후·불량건축물의 연면적의 합계가 전체 건축물의 연면적의 합계의 2/3이상이거나 건축물이 과도하게 밀집되어 있어 그 구역 안의 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역에 대하여 입안한다고 규정하고 있으며,
- 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」 (이하 “조례”) 제6조제1항제2호에 따르면 정비계획 입안대상지역 요건은 주택정비형 재개발구역은 면적이 1만㎡ 이상으로서 구역의 전체 필지 중 과소필지가 40% 이상인 지역, 주택접도율이 40% 이하인 지역, 호수밀도가 60이상인 지역 중 어느 하나에 해당하는 지역으로 규정하고 있습니다.
- 노후·불량건축물은 조례 제4조제1항 및 제2항에 따라 철근콘크리트·철골콘크리트·철골철근콘크리트·강구조인 건축물은 30년 이상, 그 외 건축물은 20년 이상, 그리고 건축대지로서 효용을 다할 수 없는 과소필지 안의 건축물로서 2009년 8월 11일 전에 건축된 건축물로 산정하며,
- 호수밀도, 과소필지, 주택접도율은 조례 제2조제5호, 제9호, 제10호에 따라 호수밀도는 건축물이 밀집되어 있는 정도를 나타내는 지표로서 정비구역 면적 1헥타르당 건축되어 있는 건축물의 동수로, 과소필지는 토지면적이 90㎡ 미만인 토지로, 주택접도율은 정비기반시설의 부족여부를 판단하기 위한 지표로서 폭 4m 이상 도로에 길이 4m 이상 접한 대지의 건축물 총수를 정비구역 내 건축물 총수로 나눈 비율로 산정하고 있습니다.
- 따라서 상기규정에 따라 재개발사업을 위한 정비계획 입안대상지역 요건 중 노후·불량건축물 수 및 구역면적은 필수규정이며, 그 외 노후·불량건축물의 연면적, 호수밀도, 과소필지, 주택접도율 등은 그 중 1개 이상 충족하는 선택 규정임을 알려드리오니, 보다 자세한 사항은 정비구역 입안권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
- 아울러 '도로연장률'과 '세대밀도'는 종전 「2025 서울특별시 도시주거환경정비기본계획」의 주거정비지수제도 당시 충족요건이였으나 해당 사항은 2021년 9월 23일 당해 기본계획의 일부 변경(주거정비지수제 폐지)으로 현재는 정비구역 검토시에 참고사항임을 알려드립니다.
· 도로연장률 : 기존 저층주거지의 도로여건을 고려하여 종전의 접도도로율에서 적용되었던 너비 4m미만의 도로와는 다른 개념으로 구역 내 도로폭 6m이상 도로연장길이를 의미하는 것으로 당해 구역 내 이런 너비 6m 이상의 도로연장의 비율
· 세대밀도 : 당해 정비구역 내에서 구역면적 1헥타르당 거주하는 세대수
상기 답변 내용에 대해 추가 문의가 있으신 경우 우리 시 주거정비과(☏02-2133-7206)에 연락주시면 친절히 안내해 드리도록 하겠습니다. 끝.
