판결
수원지방법원
제3행정부
판결
사건 2022구합68481 관리처분계획취소
원고 A교회
피고 B 주택재개발정비사업조합
변론종결 2023. 12. 21.
판결선고 2024. 2. 15.
주문
1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.
원고 주장의 요지
이 사건 관리처분계획 중 원고에 대한 부분은 아래와 같은 이유로 위법하므로 취소되어야 한다.
가. 이 사건 분양신청 통지 당시 피고는 종후자산인 종교용지의 위치, 면적, 분양가, 분담금 추산액 등 기재를 누락하고 종교용지 4개소의 면적만을 공고하였다. 이는 분양대상자별 분담금 추산액, 분양대상 대지 또는 건축물의 내역 등을 분양공고 당시 밝히도록 규정하는 도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법'이라 한다) 제72조, 같은 법 시행령 제59조 제1, 2항에 어긋나 위법하다.
나. 관리처분계획에는 분양설계, 분양대상자별 분양예정 대지 또는 건축물의 추산액, 정비사업비의 추산액 등의 내용이 포함되어야 하는바(도시정비법 제74조 제1항), 관리처분계획 수립에 있어 정비구역 내 토지등소유자 중 일부에 관한 내용이 누락되면 그 관리처분계획은 위법하다. 이 사건 관리처분계획에는 일반 공동주택 및 상가에 관한 분양설계, 정비사업비 추산액 등이 정하여져 있을 뿐, 종교용지에 관한 부분이 포함되어 있지 않다. 결국 이 사건 관리처분계획은 원고에 대하여 실질적으로 아무런 정함이 없으므로 관리처분계획에 포함되어야 할 법정사항이 누락되어 위법하다.
다. 이 사건 관리처분계획에 의하면, 피고는 다른 조합원들에게는 토지 및 그 지상건물을 공급하기로 정하면서도 원고에게는 종교시설을 제외한 종교용지만을 공급하기로 정하였다. 이는 평등의 원칙을 위반하여 원고의 재산권을 침해한 것으로서 위법하다.
라. 피고는 이 사건 관리처분계획을 세우면서 종교단체인 원고의 법적 지위 및 종교시설에 대한 특수성을 고려한 이익형량을 누락하였고, 이익형량을 거쳤다 하더라도 그 정당성과 객관성을 상실하여 위법하다.
마. 피고는 감정평가법인 2곳에 이 사건 사업의 분양예정자산(이하 편의상 '종후자산'이라 한다)에 대한 가격평가(이하 '이 사건 종후자산평가'라 한다)를 의뢰하여 이를 바탕으로 관리처분계획을 세웠는데, 이 사건 종후자산평가는 원고가 분양받을 종교용지의 대지 귀속원가를 부당하게 높게 책정하고, 각 지역요인 및 개별요인, 그 밖의 요인들 역시 과대평가함으로써 종교용지에 대한 가치를 부당하게 높게 평가하였다. 이로써 이 사건 종후자산평가는 종교시설을 제외한 종교용지만을 분양받는 원고에게 대단히 불리하게 이루어져 부당 · 위법하다.
판단
가. 이 사건 분양신청 통지에 법정사항이 누락되어 위법한지 여부
살피건대, 앞서 든 증거, 갑 제7 내지 9호증, 을 제10, 11호증의 각 기재 또는 영상에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실 내지 사정들을 종합하여 보면, 이 사건 분양신청 통지에 법정사항이 누락되어 원고가 주장하는 것과 같은 하자가 존재한다고 볼 수 없다. 원고의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다.
1) 도시정비사업의 시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 120일 이내에 분양대상자별 종전 토지 · 건축물 명세, 분양대상자별 분담금의 추산액, 분양신청기간, 사업시행인가의 내용, 정비구역의 위치 · 면적, 분양대상 대지 또는 건축물의 내역, 분양신청자격 · 방법, 분양을 신청하지 아니한 자에 대한 조치 등을 통지 · 공고하여야 한다(도시정비법 제72조 제1항, 같은 법 시행령 제59조 제1, 2항. 다만 '분양대상자별 종전자산 가액'과 '분양대상자별 분담금의 추산액' 등은 도시정비법 시행령 제59조 제1항의 '공고' 사항은 아니다).
2) 위 규정에 의할 때, 종교용지나 종교시설의 위치, 면적, 구체적 분양가 등이 분양신청 통지에 반드시 포함되어야 하는 사항이 아니다. 도시정비법은 주택재개발정비사업과 관련하여 종교시설의 소유자를 주택이나 상가 등 여타 부동산 소유자와 달리 특별히 취급하지 않고 있고, 종교용지 및 종교시설을 별도로 분양하라는 규정도 두고 있지 않다.
3) 이 사건 분양신청 통지에는 분양 대상이 되는 종교용지의 필지 수와 총 면적이 기재되어 있고, 각 필지별 면적이나 분양가는 기재되어 있지 않는데, 아파트(공동주택) 역시 위치, 각 유형별 건물의 전용면적이 기재되어 있을 뿐, 계약면적 및 대지지분 · 면적, 분양가 등은 기재되어 있지 않다. 한편 이 사건 분양신청 통지에는 사업시행인가 내용이 포함되어 있고, 사업시행계획에는 아래 그림과 같은 토지이용계획도가 포함되어 있어 원고로서는 위 토지이용계획도를 통하여 분양 대상 종교용지의 위치 및 면적 등을 확인할 수 있었던 것으로 보인다.
4) 피고는 원고에게, 분양 신청 안내시 이 사건 부동산의 가액 산정내역과 공동주택을 분양받을 경우 분양대상자별 분담금의 추산액을 문서로 통지하였고(갑 제4호증의2), 이 사건 관리처분계획의 수립을 위한 총회의 개최일로부터 1개월 이전에 이 사건 부동산의 가액 산정내역 및 비례율을 적용한 권리가액과 원고가 분양받을 종교용지의 추산액을 문서로 통지하였다(갑 제4호증의 5, 을 제3, 5호증). 그리고 피고는 원고 이외의 조합원들에게도 원고와 마찬가지로 각 조합원별로 분양신청 안내시에 해당 종전자산 가액과 공동주택을 분양받을 경우 분양대상자별 분담금의 추산액을 문서로 통지하고, 이 사건 관리처분계획의 수립을 위한 총회의 개최일로부터 1개월 이전에 해당 종전 자산 가액 및 비례율을 적용한 권리가액과 분양예정자산의 추산액을 통지하였던 것으로 보인다.
나. 이 사건 관리처분계획에 법정사항이 누락되어 위법한지 여부
앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실 내지 사정들을 종합하여 보면, 이 사건 관리처분계획에 원고의 주장과 같은 법정사항이 누락된 위법이 있다고 볼 수 없다. 원고의 이 부분 주장도 받아들이지 않는다.
1) 사업시행자는 분양공고시 분양신청절차를 거쳐 그 분양신청 현황을 기초로 '분양대상자별 종전자산 가액'과 '분양대상자별 분양예정자산의 추산액' 등을 포함한 관리처분계획을 수립하여 인가받게 된다(도시정비법 제74조 제1항 제3호, 제5호). 또한 관리처분계획 수립안은 총회 의결사항으로, 조합은 총회 개최일부터 1개월 전에 위 '분양대상자별 종전자산 가액'과 '분양대상자별 분양예정자산의 추산액'을 각 조합원에게 문서로 통지하여야 하여야 한다(위 법 제45조 제1항 제10호, 제74조 제5항). 나아가 사업시행자는 관리처분계획인가를 신청하기 전에 관계 서류의 사본을 30일 이상 토지등소유자에게 공람하게 하고 의견을 들어야 한다(위 법 제78조 제1항).
2) 관리처분계획이란 조합원으로부터 분양신청을 받은 다음 이를 토대로 정비사업시행으로 조성될 토지 및 건축물을 일정한 기준에 따라 조합원 및 일반에 배분하는 것과 조합원들이 부담할 사업비용 등에 관하여 수립하는 포괄적인 계획으로, 도시정비법 제74조 제1항 제3, 5호가 관리처분계획에 '분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액'과 '분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격'을 포함하도록 규정하고 있는 것은, 분양대상자별 종전자산 및 종후자산의 가격이 관리처분계획 수립의 구체적 전제 자료에 해당하기 때문이다. 그런데 주택재개발사업의 경우 조합원의 수가 수백 내지 수천 명에 달하므로 조합 총회에서 관리처분계획의 세부적인 계산 내역이나 개별 조합원별 권리내용을 모두 설명하고 결의하는 것이 현실적으로 불가능하고 개별 조합원들의 개인정보 보호 등의 문제도 있을 수 있다는 점에 비추어 볼 때, 조합 총회 당시 조합원들에게 배포하는 관리처분계획에 분양대상자 결정의 기준이나 권리가액 산정 기준의 주된 내용, 종전자산 내지 분양예정 대지 및 건축물의 총 평가액 등만이 기재되어 있다고 하더라도, 사전에 조합원들에게 개별적인 조합원의 권리내역이나 계산 근거 등이 별도의 서류로서 작성되어 통지되었고, 이를 조합 총회 당시 배포된 관리처분계획안의 내용, 감정평가서의 내용, 구체적인 협의 진행상황 등과 종합하여 볼 때 관리처분계획의 구체적 내용을 확정할 수 있다면, 설령 조합 총회 당시 배포된 관리처분계획안의 기재만으로는 개별 조합원들의 권리내역에 관하여 다소 불분명한 부분이 있다 하더라도 그러한 사정만으로 관리처분계획에 도시정비법 제74조 제1항 각 호의 사항이 누락된 위법이 있다고 볼 수는 없다.
