질의회신
재건축사업에서의 토지등소유자 및 조합원 자격 여부 관련, 귀 구에서 질의한 사항에
대해 다음과 같이 회신하니 업무에 참고하시기 바랍니다.
○ 질의요지
- 아파트 상가(2층 30호) 매매 거래 시 착오로 건물 등기만 했던 사람(매매계약서에는
토지 및 건물 모두 매매, 재산세도 매매 이후 토지 및 건물에 대해 계속 납부)이 조합
설립인가 이후 이를 인지하여 토지 등기를 한 경우 토지등소유자 및 조합원으로 볼
수 있는지?
- 조합원으로 볼 경우 조합설립변경 인가를 경미한 변경으로 처리할 수 있는지?
○ 회신내용
- 「도시 및 주거환경정비법」(이하‘도시정비법’) 제2조제10호에 따라 재건축사업의
경우에는 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자를 토지등소유자로
보고 있으며, 같은 법 제39조제1항에서는 재건축사업에 동의한 토지등소유자를 조합원
으로 규정하나, 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의
소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때에는 그 여러 명을 대표
하는 1명을 조합원으로 본다고 규정하고 있습니다.
- 또한, 같은 조 제2항에서 투기과열지구로 지정된 구역에서 재건축사업을 시행하는
경우에는 조합설립인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 제1항
에도 불구하고 조합원이 될 수 없다고 규정하고 있으며, 해당 조합 정관 제9조제1항
에서 조합설립에 동의하지 아니한 자는 법 제72조의 규정에 의한 분양신청까지 동의서
를 조합에 제출할 경우 조합원이 될 수 있다고 규정하고 있습니다.
- 상기 규정 및 정관에 따라 투기과열지구인 경우 조합설립인가 이후에는 조합원 지위
가 제한되고, 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을
양수하여 여러 명이 소유하게 된 때에도 조합원 지위가 대표 1명으로 제한을 받으나,
질의의 구역은 투기과열지구도 아니고, 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물
의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유한 것으로도 보이지 않습니다.
- 따라서 조합설립인가 이후 일지라도 착오로 건물의 부속토지로서의 토지등기를
누락한 것이라면 분양신청 전까지는 토지등소유자 및 조합원으로 인정될 수 있을
것으로 사료되나, 토지등소유자 인정 여부는 조합설립인가권자인 귀 구에서 당시
건물만 등기 이전했던 사유 및 경위, 구분건물의 대지권 표시 여부, 「집합건물의
소유 및 관리에 관한 법률」(제20조)에 따라 규약으로써 구분건물의 전유부분과
대지사용권의 처분에 관하여 달리 정한 것이 있는지 여부 등을 종합적으로 검토
및 법률 전문가 자문을 통해 최종 적의 판단하여 처리하시기 바랍니다.
- 아울러 해당 물건의 소유자를 토지등소유자 및 조합원으로 인정할 때 조합설립변경
인가는 도시정비법 제35조제5항 및 같은 법 시행령 제31조제1호 또는 제3호에 따라
경미한 변경으로 처리 가능할 것으로 사료됨을 알려드립니다. 끝.
