서울고등법원 2021. 5. 7. 선고 2020나2028915(본소) 판결 소유권이전등기등
서울고등법원
제27민사부
판결
사건2020나2028915(본소) 소유권이전등기 등
원고,피항소인A아파트 리모델링 주택조합
소송대리인 법무법인 정비 담당변호사 목지운
피고,항소인B
소송대리인 변호사 박동진
소송복대리인 변호사 양승석
주 문
1. 이 법원에서 변경된 청구에 따라 제1심판결 중 피고에 대한 부분을 다음과 같이 변경한다.
가. 피고는 원고로부터 729,839,200원을 지급받음과 동시에 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 2018. 7. 1. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 위 부동산을 인도하라.
나. 원고의 나머지 청구를 기각한다.
2. 소송 총비용 중 70%는 피고가, 나머지는 원고가 각 부담한다.
3. 제1항 중 부동산 인도 부분은 가집행할 수 있다.청구취지 및 항소취지
1. 청구취지
피고는 원고로부터 725,000,000원을 지급받음과 동시에 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 2018. 7. 1. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 위 부동산을 인도하라(원고는 이 법원에서 청구취지를 변경하였다).
2. 항소취지
제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.이 유
1. 기초사실
가. 원고는 서울 송파구 F에 있는 A아파트 단지 일대 10,286.1m2(이하 '이 사건 리모델링 사업구역'이라 한다) 지상에 주택리모델링사업을 추진할 목적으로 설립된 주택법상의 리모델링주택조합이다. 피고는 이 사건 리모델링 사업구역 내 별지 목록 기재 부동산(이하 '이 사건 부동산'이라 한다)을 소유하면서 점유하고 있다.
나. 원고는 2008. 2. 26. 송파구청장으로부터 리모델링주택조합설립인가를 받았고, 2009. 3. 20. 및 2015. 11. 19. 각 리모델링주택조합설립변경인가를 받았다. 원고의 조합규약 중 이 사건과 관련된 부분은 다음과 같다.
다. 원고는 2018. 4.경 "원고는 이 사건 리모델링 사업구역 내 구분소유자 77.18%(전체 298세대 중 230세대)의 동의를 얻은 리모델링주택조합이다. 이 사건 소장 부본(최고서)을 송달받은 날로부터 2개월 이내에 '리모델링 결의 및 허가 동의서'를 제출하지 않을 경우 피고는 주택법 제22조 및 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조에따라 리모델링 결의에 찬성하지 아니한 것으로 간주되므로, 원고는 피고에게 이 사건 소장의 송달일로부터 2개월이 경과한 다음날에 피고의 구분소유권 및 대지사용권에 대한 매도청구권을 행사한다."는 내용의 매도청구권 행사를 위한 최고 및 정지조건부 매도청구권 행사의 의사표시를 하였고, 위 의사표시가 포함된 이 사건 소장 부본이 2018.4.30. 피고에게 송달되었다.
라. 피고는 2018. 5. 28. '아직 사업승인을 받지 못한 원고의 매도청구권 행사는 인정할 수 없다'는 취지의 답변서를 제출하였고, 위 답변서는 2018. 5.30. 원고에게 도달하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 기록상 명백한 사실, 갑 제1호증의 1 내지 3, 갑 제2호증, 갑 제3호증의 8, 갑 제5호증의 9, 갑 제6, 7호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 본안전 항변에 대한 판단
가. 피고는, 원고의 대표자라고 주장하는 G는 적법하게 선임되지 않아 대표권이 없으므로, 이 사건 소는 대표권 없는 자에 의하여 제기된 소로서 부적법하다고 주장한다. 나. 살피건대, 갑 제2호증, 갑 제11 내지 14호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 구 주택법 시행령(2016. 8. 11. 대통령령 제27444호로 개정되기 전의 것) 제37조 제2항 제5호는 조합임원의 선임방법에 관한 사항은 조합규약에서 정하도록 규정하고 있고, 이에 따라 원고 조합규약 제12조 제1, 2, 3항은 조합임원(조합장, 이사, 감사)은 총회에서 조합원 과반수 출석과 출석 조합원 과반수 동의를 얻어 조합원 중에 선임하고, 임원의 임기는 선임된 날부터 3년까지로 하되, 총회의 의결을 거쳐 연임할 수 있다고 규정하고 있는 사실, 2015. 9. 12. 원고 정기총회에서 전체 조합원 250명의 과반수인 146명 출석(서면결의서 제출자 포함), 출석조합원의 과반수인 132명 찬성으로 G를 원고 조합장으로 선출한 사실, 원고는 송파구청장에게 대표자 변경을 증명하는 서류를 제출하여 2015. 11. 19. 조합설립변경인가를 받은 사실, 2018. 9. 15. 원고 정기총회에서 전체 조합원 284명의 과반수인 231명 출석(서면결의서 제출자 포함), 출석조합원의 과반수인 200명의 찬성으로 G를 조합장으로 연임하는 결의를 한 사실을 인정할 수 있는바, 위 인정사실에 의하면 G는 원고의 대표자로 적법하게 선임되어 연임된 것이므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.
3. 본안에 대한 판단
가. 매매계약의 체결
위 기초사실에 의하면, 구 주택법(2020. 1. 23. 법률 제16870호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제22조 제2항, 제11조 제1항, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법'이라 한다) 제48조, 주택법 시행령 제75조 제1항 [별표 4]에 따라 원고의 매도청구를 위한 최고 및 매도청구권 행사의 의사표시가 담긴 이 사건 소장 부본이 피고에게 송달된 날로부터 2개월이 경과한 다음날인 2018. 7. 1. 이 사건 부동산에 관한 매매계약이 체결되었다.
나. 피고의 주장에 대한 판단
1) 피고는, 주택법 제22조 제1항에 의하면 사업주체는 사업계획승인을 받고 주택건설 대지면적의 95% 이상의 사용권원을 확보하며 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 매도청구 전 3개월 이상 협의를 하여야 매도청구권을 행사할 수 있는데, 원고는 사업계획승인을 받지 못하고 주택건설 대지면적의 95% 이상의 사용권원을 확보하지 못한 상태에서 이 사건 소를 제기하였으며 이 사건 소 제기 전 피고와 3개월 이상 협의한 사실도 없으므로, 원고에게는 매도청구권이 없다고 주장한다.
그러나 이 사건 매도청구권 행사 당시 시행되던 구 주택법 제22조 제2항은 "제11조 제1항에 따라 인가를 받아 설립된 리모델링주택조합은 그 리모델링 결의에 찬성하지 아니하는 자의 주택 및 토지에 대하여 매도청구를 할 수 있다"고 규정하고, 동조 제3항은 "제2항에 따른 매도청구에 관하여는 집합건물법 제48조를 준용한다"고 규정하고 있는데, 원고는 구 주택법 제22조 제2항에 근거하여 매도청구권을 행사하고 있는 것이므로, 원고에게 주택법 제22조 제1항이 적용됨을 전제로 한 피고의 위 주장은 이유 없다.
2) 피고는, 원고의 매도청구권은 적법한 조합설립변경인가를 받는 것을 전제로 발생하는 것인데, 2015. 11. 19. 조합설립변경인가 당시 시행되던 구 주택법 제32조 제1항에 따르면 인가받은 내용을 변경하는 경우에도 설립시의 인가와 마찬가지로 구분소유자와 의결권의 각 2/3 이상의 결의 및 동의가 필요한데 2015. 9. 12. 정기총회에서는 이러한 의결 요건을 갖추지 못하였으므로 2015. 11. 19.자 조합설립변경인가는 유효한 인가라고 할 수 없고, 따라서 유효한 인가를 전제로 한 구 주택법 제22조 제2항의 매도청구권은 발생하지 않는다고 주장한다.
살피건대, 2015. 11. 19. 당시 시행되던 구 주택법[2015. 7. 24. 법률 제13435호(2016. 1. 25. 시행)로 개정되기 전의 것] 제32조 제1항은 "많은 수의 구성원이 주택(제 16조에 따른 사업계획의 승인을 받아 건설하는 주택을 말한다)을 마련하거나 리모델링하기 위하여 주택조합을 설립하려는 경우에는 관할 시장·군수·구청장의 인가를 받아야 한다. 인가받은 내용을 변경하거나 주택조합을 해산하려는 경우에도 또한 같다"고 규정하고 있으나, 위 규정의 의미는 인가받은 내용을 변경하려는 경우에도 인가를 받아야한다는 의미로 해석되며, 리모델링주택조합의 설립인가에 관하여는 같은 법 제32조 제5항, 구 주택법 시행령(2015. 12. 22. 대통령령 제26749호로 개정되기 전의 것) 제37조 제1항 제1호 나목에서 "주택단지 전체를 리모델링하기 위한 주택조합을 설립하려는 경우에는 주택단지 전체 및 각 동의 구분소유자와 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의를 증명하는 서류를 첨부하여 관할 시장·군수·구청장의 인가를 받아야 한다"고 규정하고 있으나, 변경인가에 관하여는 위 시행령 제37조 제1항 제2호에서 "변경의 내용을 증명하는 서류를 관할 시장·군수·구청장에게 제출하여야 한다"고 규정하고 있을 뿐 변경인가의 의결요건에 관하여는 별도로 규정하고 있지 않으며, 위 시행령 제37조 제2항에서는 변경인가의 대상 내용이 되는 조합원의 자격이나 조합원 변경과 관련된 사항, 조합 임원의 선임·변경·해임에 관한 사항 등에 관하여 조합규약으로 이를 정하도록 규정하고 있는 점에 비추어 볼 때, 변경인가의 경우에는 그 대상이 되는 사항에 관한 조합규약 등에 따른 의결요건을 갖춘 서류를 제출함으로써 적법하게 변경인가를 받을 수 있는 것이지 설립인가의 경우처럼 주택단지 전체 구분소유자와 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의를 요한다고 볼 수는 없다. 따라서 피고의 위 주장도 이유 없다.
3) 피고는, 원고는 당초 증축없는 리모델링사업을 목적으로 설립되었으나 2015. 9. 12.자 총회에서 사업추진계획을 일반 증축형리모델링에서 수직 증축형리모델링으로 변경하는 결의를 한 것인데, 이는 질적으로 다른 사업을 추진하게 되는 것이므로 새로운 조합설립에 준하여 주택단지 전체 및 각 동의 구분소유자와 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의를 받아야 함에도 이를 충족시키지 못하였으므로 원고의 매도청구권 행사는 효력이 없다고 주장한다.
살피건대, 갑 제2, 4, 6, 7, 18, 19호증, 을가 제1호증의 각 기재에 의하면, 원고 조합규약 제18조 제8, 9호는 사업계획의 결정 및 변경에 관한 사항과 권리변동계획의 수립 및 변경에 관한 사항은 총회의 의결사항으로 정하도록 규정하고 있고, 조합규약 제19조 제1항은 총회의 의결방법은 조합원 과반수 출석으로 개의하고 출석조합원의 과반수 찬성으로 의결하도록 규정하고 있는 사실, 원고는 당초 공동주택 소유자로부터 조합설립동의를 받으면서 리모델링 건축물의 설계개요로 "지하 2층~지상 16층 규모"라고 표시하였으나 "건축물의 설계개요는 건축심의, 행위허가 과정에서 변경될 수 있음","상기안은 개략적인 계획 내용이며, 총회에서 선정된 시공사가 제시한 사업계획으로 변경될 수 있음"이라고 명시하였고, 2017. 12. 16.자 총회에서 전체 조합원 257명 중 185명이 출석하고 그중 172명의 동의(전체 조합원의 3분의 2 이상에 해당)를 받아 "지 하 3층~지상 18층" 규모의 수직증축의 내용이 담긴 사업계획 결정을 하고 권리변동계획을 수립한 사실을 인정할 수 있으므로, 피고의 위 주장도 이유 없다.
4) 피고는, 구 주택법 제22조 제3항에 의하여 준용되는 집합건물법 제48조 제1항에 의하면, 주택재건축조합이 조합 설립에 동의하지 않은 사람에 대하여 매도청구권을 행사하기 위하여는 먼저 그에게 재건축에 참가할 것인지 여부를 회답할 것을 지체 없이 서면으로 촉구하여야 하는데, 원고 조합은 2008. 2. 26. 설립된 후 2018. 4. 13. 이사건 소 제기를 통하여 재건축 참가여부를 촉구하였으므로, 이는 '지체 없이' 서면으로 촉구한 것으로 볼 수 없다고 주장한다.
집합건물법 제48조 제1항은 "재건축의 결의가 있으면 집회를 소집한 자는 지체없이 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자에 대하여 그 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 것인지 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 한다"고 규정하고 있는데, 여기서 "재건축결의에 찬성하지 아니한 구분소유자에 대하여 재건축에의 참가 여부를 회답할 것을 지체 없이 최고"하도록 규정한 것은 재건축결의가 이루어진 후 즉시 최고를 하여야 한다는 의미가 아니라, 재건축사업의 진행 정도에 비추어 적절한 시점에 최고가 이루어져야 한다는 의미라고 보아야 한다(대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다40991 판결 참조).
살피건대, 갑 제1호증의 1 내지 3, 갑 제7호증, 갑 제17 내지 21호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 원고는 구분소유자 77.18%의 동의를 얻어 2008. 2. 26. 조합설립인가를 받은 이후, 2009. 4. 30. 및 2015. 11. 19. 조합설립변경인가를 받고 사업을 추진하였으며, 2017. 11. 건축 심의를 받고, 2017. 12. 16.자 총회에서 사업계획 결정을 하고 권리변동계획을 수립하였으며, 이후에야 전체 구분소유자 81.54%(전체 298세대 중 243세대)의 동의를 얻어 리모델링 결의를 위한 동의율을 충족하게 된 사실, 그 후 2018. 4. 13. 이 사건 소를 제기하면서 리모델링 결의 찬성 여부를 최고한 사실을 인정할 수 있는바, 위와 같은 사업 진행 경과를 고려하여 보면 원고가 리모델링 결의를 위한 동의율을 충족한 후 이 사건 소 제기를 통하여 최고를 한 것이 '지체 없이' 최고하지 아니한 경우라고 볼 수는 없다. 따라서 피고의 위 주장도 이유 없다.
5) 피고는, 설령 원고에게 매도청구권이 인정된다고 하여도 그 효력발생 시기는 사업계획승인시인 2020. 1. 22.로 보아야 한다고 주장하나, 구 주택법 제22조 제3항이 준용하고 있는 집합건물법 제48조에 따라 이 사건 매도청구권 행사의 의사표시가 담긴 이 사건 소장 부본이 피고에게 도달한 날로부터 2개월이 경과한 다음 날인 2018. 7. 1. 매매계약이 체결된 것이므로, 피고의 위 주장도 이유 없다.
다. 매매대금의 산정
1) 나아가 위 매매계약의 매매대금 액수에 관하여 본다. 위 매매계약 체결에 따라 원고가 피고에게 지급하여야 할 매매대금의 액수는 위 매매계약 체결일 당시 이 사건 부동산의 시가 상당액인데, 제1심 감정인 H의 감정 결과에 의하면 원고와 피고 사이에
매매계약이 체결된 2018. 7. 1. 기준 이 사건 부동산의 시가는 755,000,000원인 사실을 인정할 수 있다.
2) 위 감정 결과에 대하여 원고는, 감정인이 다른 거래사례보다 거래금액이 월등히 높은 거래사례를 비교사례로 선정한 것은 부당하므로 이 사건 부동산의 매매대금은 위 감정평가액보다 낮게 산정되어야 한다고 주장하고, 피고는, 이 사건 감정은 기준시점 당시 부동산 가격이 폭등기인 사정을 고려하지 않고 매매계약 체결일 수개월 전의 실거래가를 기준으로 가격지수를 반영하는 방식으로 감정을 하여 감정 결과가 매매계약성립일 당시 국토부 실거래가와 현저한 차이가 있는 등 개발이익을 제대로 반영하지 못하였고, 원고의 이 사건 리모델링 사업구역 내 다른 구분소유자에 대한 매도청구권 행사에 따른 소유권이전등기 등 청구 소송(서울동부지방법원 2018가합104243호, 같은법원 2018가합104236호)에서의 감정평가액과 차이가 크며, 그 밖에 감정서 여러 곳에 오류가 발견되는 점을 고려할 때 감정인의 감정 결과를 신뢰할 수 없고 이 사건 부동산의 매매대금은 위 감정평가액보다 높게 산정되어야 한다고 주장한다.
살피건대, 감정인의 감정 결과는 그 감정 방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 하는바(대법원 2012. 11. 29. 선고 2010다93790 판결 참조), 위 감정 결과 및 변론 전체의 취지에 비추어 알 수 있는 다음 사정, 즉 감정서 내용에 의하더라도 감정인이 선정한 비교사례가 다른 거래사례 보다 거래금액이 월등히 높다고 보이지는 않으며 비교사례가 다른 거래사례보다 거래금액이 높다는 사정만으로 비교사례 선정이 잘못되었다고 볼 수는 없는 점, 개발로 인한 기대이익은 통상적으로 시가에 이미 반영되어 있고 감정인은 거래사례비교법으로 가액을 산정하였으므로 결국 이 사건 감정 결과에는 개발이익이 반영되어 있다고 볼 수 있는 점, 이 사건 감정 결과가 유사한 물건을 대상으로 한 다른 사건의 감정 결과와 차이가 있다는 사정만으로 이 사건 감정 결과가 잘못되었다고 볼 수 없는 점, 감정인은 감정서 중 일부 오기를 정정하거나 해명하였고 그러한 오기가 감정 결과에 영향을 주었다고 보이지 않는 점 등에 비추어 보면, 원고와 피고가 각 제출한 자료 및 주장하는 사정들만으로는 위 감정 결과가 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등 현저한 잘못이 있다고 보기 어렵다. 따라서 원고와 피고의 위 각 주장은 모두 이유 없다.
결국 원고와 피고 사이에는 이 사건 부동산에 관하여 위 감정 결과에 의한 시가 상당액을 매매대금으로 하는 매매계약이 체결되었다고 할 것인데, 원고는 자신의 이 사건 부동산에 대한 매매대금 지급의무와 피고의 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기절차 이행 및 위 부동산 인도의무가 동시이행 관계에 있음을 자인하고 있으므로, 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고로부터 위 매매대금을 지급받음과 동시에 이 사건 부동산에 관하여 소유권이전등기절차를 이행하고 위 부동산을 인도할 의무가 있다.
3) 원고는 피고 소유의 이 사건 부동산에 관하여는 근저당권이 설정되어 있으므로 위 근저당권이 말소될 때까지는 채권최고액 상당액은 매매대금에서 공제하여야 한다고 주장한다.
살피건대, 매도인이 말소할 의무를 부담하고 있는 매매목적물상의 근저당권설정등기를 말소하지 못하고 있다면 매수인은 그에 따른 위험의 한도에서 매매대금의 지급을 거절할 수 있고, 나아가 매도인을 상대로 매매대금에서 근저당권의 피담보채무액을 공제한 나머지 금액을 지급받음과 동시에 소유권이전등기절차를 이행할 것을 구할 수 있으며, 여기서 지급을 거절할 수 있는 매매대금은 근저당권의 실제 피담보채무액이 확인되는 경우에는 그 금액에 한정되는바(대법원 2015. 4. 9. 선고 2014다232906 판결참조), 을나 제7, 8호증의 각 기재에 의하면, 피고 소유의 이 사건 부동산에 관하여 채권최고액 30,000,000원의 근저당권이 설정되어 있으나, 실제 피담보채무액은 25,160,800원인 사실을 인정할 수 있으므로, 피고는 이 사건 부동산의 매매대금에서 위 피담보채무액을 공제한 금액을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 부동산에 관하여 소유권이전등기절차를 이행하고 위 부동산을 인도할 의무가 있다. 따라서 이에 관한 원고의 주장은 위 인정 범위 내에서 이유 있다.
라. 소결
피고는 원고로부터 매매대금 729,839,200원(= 755,000,000원 - 25,160,800원)을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 부동산에 관하여 2018. 7. 1. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고 위 부동산을 인도할 의무가 있다.
4. 결론
그렇다면 원고의 이 사건 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 한다. 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 제1심판결을 위와 같이 변경한다.판사 지영난(재판장) 오영상 이재혁
미주
[1] 1) 주택법 시행령(2017. 2. 13. 대통령령 제27860호로 개정된 것) 제75조 제1항 [별표4] "리모델링주택조합의 경우, 주택단지 전체를 리모델링하는 경우에는 1)리모델링 설계의 개요, 2)공사비, 3) 조합원의 비용분담 명세에 관한 사항이 적혀 있는 결의서에 전체 구분소유자 및 의결권의 각 75% 이상의 동의와 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 50% 이상의 동의를 받아야 한다" 
