1. 인정사실

아래의 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제2, 3, 5, 6, 14, 16, 18, 24호증, 을 제3, 11호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정된다.

[1]

○ 피고는 안산시 단원구 I 일원에 공동주택(아파트) 및 부대복리시설을 건축하는 주택재건축 정비사업(이하 '이 사건 사업'이라고 한다)을 시행할 목적으로 설립되어 2009. 7. 24. 안산시장으로부터 설립인가를 받은 정비사업조합이다.

○ 원고들은 이 사건 사업 구역에 있는 상가의 구분소유자들로서 피고의 조합원들이다.

[2]

○ 원고들을 비롯한 위 상가의 구분소유자들은 이 사건 사업의 시행으로 인한 영업중단 등의 손해를 우려하여 2007년부터 조합설립 추진위원회(이하 '추진위'라 한다)에 신축상가 전면부의 진입로 보장, 상가 지분율 제시, 영업장 대체지원비와 이주비 지급 등을 요구하였다.

○ 상가 구분소유자들의 대표인 원고 B, 원고 D, 원고 E은 2009. 4. 15. 추진위와 '상가의 기존 대지지분 702.68㎡를 신축상가 1층과 2층에 각 694.21㎡로 하여 전용면적으로 신축 보장한다'는 등의 제시안에 대하여 잠정적인 협의를 하였다가, 2009. 4. 28. 추진위에 위 제시안을 수용할 수 없다는 통보를 하는 등 협의안 도출에 어려움을 겪었다.

○ 그러던 중 상가 구분소유자들의 대표인 원고 B 등은 2009. 6. 19. 추진위에 위 제시안을 기초로 하되 영업장 대체지원비를 15억 원에서 5억 원으로 변경하는 내용의 최종안을 제시하였다.

○ 이에 추진위는 2009. 6. 24. 상가 구분소유자들의 최종안을 주민총회에 제4호 안건으로 상정하기로 하고, 만약 위 최종안이 부결될 경우 토지분할 청구소송의 건을 주민총회에 제5호 안건으로 상정하기로 하였다.

○ 추진위는 2009. 7. 11. 주민총회를 개최하여 제4호 안건으로 '상가 관련 협의안에 관한 건'을 상정하여 아래와 같은 내용으로 결의하였다(이와 같이 주민총회 결의를 거친 내용을 '이 사건 합의'라고 한다).

○ 원고들은 이 사건 합의 이후 추진위에 아래와 같은 내용의 조합설립 동의서를 제출하였다.

[3]

○ 피고는 2014. 8. 23. 조합총회를 개최하여 '관리처분계획 수립의 건'을 상정·결의하고, 2014. 9. 24. 안산시장으로부터 관리처분계획 인가를 받았다(위와 같이 인가된 관리처분계획을 '기존 관리처분계획'이라 한다).

○ 기존 관리처분계획 중 상가조합원의 권리가액 및 부담금 산정기준(이하 '이 사건 산정기준'이라 한다)은 아래와 같다.

○ 원고들은 '이 사건 산정기준은 이 사건 합의를 위반한 것이고, 만일 비례율 등을 정하지 않은 것이라면 그 내용이 지나치게 모호하여 상가조합원의 부담금을 예측할 수 없으므로, 「도시 및 주거환경 정비법」 (2015. 9. 1. 법률 제13508호로 개정되기 전의 것, 이하 '도시정비법'이라고 한다) 제48조 제1항에 어긋난다'고 주장하면서, 수원지방법원 2014구합58922호로 기존 관리처분계획 중 이 사건 산정기준 부분의 취소를 구하는 소를 제기하였다.

○ 수원지방법원은 2016. 1. 12. '이 사건 산정기준은 도시정비법 제48조 제1항 소정의 내용이 누락되었거나, 제1항과 제2항, 제3항의 내용이 상호 모순되어 그 내용을 확정할 수 없으므로, 적법하게 수립되었다고 할 수 없다'는 이유로 기존 관리처분계획 중이 사건 산정기준 부분을 취소하는 내용의 판결을 선고하였다.

○ 위 판결에 대해 피고가 서울고등법원 2016누34853호로 항소하였으나, 위 법원은 2017. 6. 13. '이 사건 산정기준 제1항을 통해 이 사건 합의가 기존 관리처분계획에 편입되었고, 위 조항이 이 사건 산정기준의 본질적인 내용을 구성하고 있는데, 이와 모순되는 내용의 제2항, 제3항이 함께 규정되어 있어 이 사건 산정기준 자체로는 상가조합원의 권리가액이나 부담금이 어떤 내용으로 정해져야 하는지 확정하기 어렵도록 되어 있으므로, 기존 관리처분계획 중 상가와 관련된 부분은 적법하게 수립되었다고 할 수 없다'는 이유로 피고의 항소를 기각하는 판결을 선고하였다.

○ 이에 피고가 다시 대법원 2017두52801호로 상고하였으나, 2017. 9. 5. 피고의 상고가 기각되어 위 제1심 판결이 확정되었다.

[4]

○ 피고는 2018. 3. 6. 조합원들에게 '2018. 4. 7.자 조합총회(이하 '이 사건 총회'라 한다)에서 아래와 같은 안건(이하 '이 사건 안건'이라 한다) 등을 결의하고자 한다'는 내용의 총회소집 공고를 하였다.

○ 이에 원고들은 수원지방법원 안산지원 2018카합50023호로 피고가 2018. 4. 7. 개최예정인 이 사건 총회에서 이 사건 안건 등에 관하여 결의하여서는 안 된다는 결의금지 가처분신청을 하였다.

○ 위 법원은 2018. 4. 5. '이 사건 총회에서 이 사건 안건을 결의하여서는 안 되고, 만약 이 사건 안건을 통과시키는 결의가 이루어지는 경우 그 결의의 효력을 정지한다'는 가처분결정(이하 '이 사건 가처분결정'이라 한다)을 하였다.

○ 피고가 2018. 4. 6. 수원지방법원 안산지원 2018카합50034호로 이 사건 가처분결정에 대한 이의를 신청하였고, 원고들은 2018. 4. 13. 이 사건 가처분결정의 주문대로 신청취지를 변경하였으며, 위 법원은 2018. 5. 11. 이 사건 가처분결정을 인가하는 결정을 하였다.

○ 이에 피고가 서울고등법원 2018라20651호로 항고하였고, 위 법원은 2018. 9. 27. '관리처분계획안 변경에 대한 총회결의 효력을 다투는 소송은 행정소송법상의 당사자소송에 해당하고, 이를 본안으로 하는 가처분신청 사건도 행정법원의 전속관할에 속한다'는 이유로 '이 사건 가처분결정을 취소하고 이에 관한 가처분 신청사건을 수원지방법원 행정부로 이송한다'는 결정을 하였다. 이에 대하여 원고들이 대법원 2018마6459호로 재항고하였으나 2019. 1. 31. 기각되었다.

○ 한편으로 피고는 2018. 4. 7. 이 사건 가처분결정에 반하여 당초 예정된 대로 이 사건 총회를 개최하고 이 사건 안건을 결의하였다(이하 '이 사건 결의'라 한다).

2. 당사자들의 주장

가. 원고들의 주장 요지

(1) 이 사건 합의는 피고의 정관 제정, 창립총회 결의, 기존 관리처분계획에 대한 결의 등으로 수차례 추인되었고, 그 외에도 시공사와의 계약 등을 통해 피고 역시 이 사건 합의를 준수하겠다는 의사를 수차례 표시하였으므로, 이 사건 합의는 피고에 대하여 효력이나 구속력이 있다. 그런데 이 사건 결의는 이 사건 합의에 반하고, 신의칙, 금반언의 원칙 및 신뢰보호의 원칙에 반하며, 형평성에도 반하여 내용상 위법 · 부당하므로 무효이다.

(2) 이 사건 결의는 위와 같은 하자 이외에도 아래와 같은 하자로 인하여 무효이다. ■ 피고는 이미 아파트와 토지 부분에 관해 이전고시를 마쳐 기존 관리처분계획을 변경할 수 없게 되었으므로, 관리처분계획의 변경을 목적으로 하는 이 사건 결의는 무효이다.

■ 피고는 시공사인 J과 공사계약을 체결하고 이에 대해 조합총회에서 결의하여 제3자(원고들)를 위한 계약을 체결하였으므로, 이에 반하는 이 사건 결의는 무효이다.

■ 이 사건 합의에 반하는 비용분담안, 구분소유권귀속안 등의 변경은 상가조합원들인 원고들의 이익을 현저하게 침해하는 것으로서 이해관계인인 상가조합원 3분의 2 이상의 동의가 필요한데, 이 사건 결의는 이에 위반하여 무효이다.

■ 피고가 이 사건 합의에 따라 이미 상가조합원들에게 개략적인 부담금(비용분담안)을 통지하였음에도, 이와 현저히 다른 비용분담금을 정한 이 사건 결의는 무효이다.

■ 이 사건 결의 당시 유효하였던 이 사건 가처분결정에 반하여 이루어진 이 사건 결의는 무효이다.

■ 이 사건 결의는 인가를 받아 확정된 사업시행계획과 상충되므로 무효이고, 신축 상가를 원고들에게 분양한다는 관리처분계획은 여전히 유효하다.

나. 피고의 주장 요지

이 사건 합의는 조합총회의 고유권한에 속하는 사항이므로 추진위가 원고들과 임의로 약정하여도 피고에게 포괄승계 된다거나 구속력이 있다고 볼 수 없다. 이후 조합총회에서의 결의 등은 이 사건 합의에 대한 추인에 해당하지 아니하거나 무효행위 추인 등의 요건을 결여하여 피고에 대하여 효력이 없다.

이 사건 결의는 신의칙, 금반언의 원칙, 신뢰보호의 원칙에 위반되지 않고, 상가조합원들에 대하여 아파트조합원들과 동일한 비례율을 적용한 것에 따른 손익은 청산금 가감으로 조정될 것이므로 형평성에 반한다고 볼 수도 없다.

3. 판단

가. 이 사건 합의

(1) 도시정비법 제15조 제4항은 '추진위원회가 행한 업무와 관련된 권리와 의무는 조합이 포괄승계한다.'라고 규정하고 있으면서도, 정비사업비의 조합원별 부담내역이나 관리처분계획의 수립 및 변경은 도시정비법 제24조 제3항에서 총회의 의결을 거치도록 하고 있을 뿐, 추진위원회의 업무로 규정되어 있지 않다.

이러한 도시정비법의 규정 내용 등에 비추어 보면, 정비사업비의 조합원별 부담내역이나 관리처분계획의 수립 및 변경에 관한 사항은 추진위원회 또는 추진위원회가 개최한 토지등소유자 총회의 권한 범위에 속하는 사항이 아니라, 조합총회의 고유권한에 속하는 사항에 해당한다.

이 사건 합의의 주된 내용은 '상가조합원은 추가 부담금을 부담하지 아니하고 1층과 2층에 각 694㎡의 전용면적을 가진 신축상가를 분양받을 수 있다.'라는 것이고, 이는 원고들을 비롯한 상가조합원들이 이 사건 사업의 시행으로 장차 분양받을 건축물에 대한 것임과 동시에 상가조합원뿐만 아니라 아파트조합원의 정비사업비 부담규모에 영향을 미치는 사항이므로, 이는 조합총회의 고유권한에 속한다.

따라서 추진위가 2009. 7. 11. 개최한 주민총회에서 이 사건 합의와 같은 내용을 결의하였다고 하더라도, 이 사건 합의는 피고에 대하여 효력이나 구속력이 있다고 볼 수 없다.

(2) 한편으로 피고의 조합정관 부칙 제2항은 "조합은 추진위에서 행한 결정 등 그 밖의 업무 및 자산에 대하여 포괄승계한다"고 규정하고 있다.

추진위원회가 행한 업무가 사후에 관계 법령의 해석상 추진위원회의 업무 범위에 속하지 아니하여 효력이 없다고 하더라도, 도시정비법 제16조에 의한 조합설립 인가처분을 받아 법인으로 설립된 조합에 모두 포괄승계된다(대법원 2012. 4. 12. 선고 2010다10986 판결 참조).

위와 같은 부칙 규정이나 포괄승계 관계는, 앞서 본 바와 같이 이 사건 합의가 피고에 대하여 효력이나 구속력이 있다고 볼 수 없는 상태 그대로 피고에게 승계되는 것에 불과하고, 이 사건 합의가 피고에 대하여 직접적인 효력이나 구속력이 있는 상태로 변화하여 승계되는 것은 아니다. 따라서 위와 같은 부칙 규정이나 포괄승계 관계를 이유로 이 사건 합의가 피고에 대하여 효력이나 구속력이 있다고 주장할 수는 없다.

나. 이 사건 결의

(1) 이 사건 결의에 관하여 보건대, 앞서 든 각 증거들과 갑 제7, 9, 11, 20, 30호증, 을 제5, 36 내지 39호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 사실 및 그에 비추어 본 사정은 아래와 같다.

■ 추진위로서는 상가 구분소유자들의 재건축사업에 대한 동의가 반드시 필요한 상황이었고, 상가 구분소유자들은 재건축사업이 진행될 경우 장기간 영업을 중단해야 하고 영업장도 이전해야 하기 때문에 그에 대한 금전적 보상이 필요한 상황이었다. 이에 추진위와 상가 구분소유자들이 이 사건 합의에 이르게 된 것이고, 위와 같은 사정을 참작하여 아파트 구분소유자들도 이 사건 합의에 동의하여 2009. 7. 11. 주민총회에서 이 사건 합의를 수용하는 결의가 이루어졌다.

■ 피고의 조합총회에서 2009. 10. 31. 제1호 안건으로 '조합(추진위) 수행업무 추인의 건'을 결의하였는데, 제안사유로 '추진위 및 조합에서 수행한 업무 등에 대하여 조합 총회의 추인을 받아 연속성을 가지고 사업을 원활하게 추진하기 위한 것'이 명시되어 있고, '최종 상가 관련 협의 내역'에는 이 사건 합의 내용과 동일한 내용이 규정되어 있으며, 의결주문으로는 '재건축사업 추진 업무의 연속성 및 원활한 추진을 위하여 도시정비법 제24조 및 조합정관 제21조에 의거, 의결내용 및 첨부의 내용을 포함한 추진위 및 조합이 수행한 모든 업무에 대하여 추인하는 것으로 의결함'으로 되어 있다.

또한 피고의 조합총회에서 2013. 4. 27. 제1호 안건으로 조합의 기존 수행업무를 추인한다고 결의하고, 제4호 안건으로 신축된 상가 전부를 상가조합원에게만 분양한다는 내용의 사업시행계획에 대해 결의하였으며, 2013. 7. 24. 안산시장으로부터 사업시행계획 인가를 받았다.

■ 피고의 조합정관 제45조 제6호는 '사업시행 구역 안에 건립하는 상가 등 부대복리시설은 피고가 시공자와 협의하여 별도로 정하는 약정에 따라 공동주택과 구분하여 관리처분계획을 수립할 수 있다'고 규정하고 있고, 기존 관리처분계획에 포함된 시공자와의 공사계약 제5조 제4항은 '상가조합원은 2009. 7. 11. 총회에서 결의된 내용에 따르기로 한다'고 규정하고 있기도 하다.

■ 추진위는 상가 구분소유자들의 재건축사업에 대한 동의가 반드시 필요한 상황이었고, 원고들을 비롯한 상가 구분소유자들은 이 사건 합의를 믿고 조합설립 동의서를 제출한 것이다. 상가 구분소유자들의 재건축사업에 대한 동의가 반드시 필요한 상황에서 그들의 조합설립 동의서를 통해 상가 구분소유자들을 포함한 조합을 구성하여 토지분할 위험을 벗어나 상가를 포함한 재건축사업을 진행할 수 있었으면서도, 피고가 사후적으로 상가조합원들인 원고들의 이익을 부정하는 것은 모순되는 행태라고 할 것이다. 피고는 2009. 10. 31. 조합총회에서 1호 안건으로 '조합(추진위) 수행업무 추인의 건'을 결의하는 등 이 사건 합의 내용을 인정하여 원고들에게 신뢰를 부여하기도 하였다. 이러한 사정들에 의하면, 이 사건 합의가 피고에 대하여 직접적인 효력이나 구속력이 없다고 하여도, 원고들이 이 사건 합의에 이르게 된 경위 및 과정 등에 비추어 볼 때, 이 사건 합의가 아무런 의미를 가지지 못하는 것이라고 볼 수는 없고, 피고가 이 사건 합의에 대한 원고들의 정당한 신뢰를 저버리는 관리처분계획을 수립할 수는 없다고 할 것이다.

■ 이 사건 산정기준 제1항과 이 사건 합의에 의하면, 상가조합원들은 1층 10개 호실 중 1실과 2층 10개 호실 중 1실 합계 2개의 상가를 각 조합원이 무상으로 분양받고, 영업손실 보상금으로 총 5억 원을 받을 수 있다. 반면 이 사건 안건에 의하면, 1층 20개 호실(피고는 원고들의 동의 없이 신축 상가의 설계를 변경하여 1층을 20개 호실로 분할하였다) 중 1실만을 상가조합원들에게 분양하고, 나머지 호실은 모두 일반분양하여 사업수익금이 된다. 따라서 이 사건 안건에 의하면, 상가조합원인 원고들은 각자 7~9억 원 정도의 손해를 입으면서, 예상했던 위치와 면적의 상가를 분양받지 못하고 영업상의 경쟁이 치열해지는 불이익을 받게 된다. 이에 반하여 아파트조합원들은 각자 2,000만 원 정도의 이익을 얻게 될 것으로 보인다.

■ 피고는 재건축사업 진행 등에 각종의 사정변경이 생겨 이 사건 결의의 내용을 합리화할 만한 특별한 사정이 있다는 취지로 주장한다. 그러나 이 사건 사업의 시공계약은 지분제 방식으로 이루어져 일반분양 아파트의 손익은 원칙적으로 시공자에게 귀속되는 것이고, 피고가 주장하는 사정변경 사유만으로는 아파트조합원들에게 예상하지 못했던 손해가 발생하여 상가조합원들이 받을 것으로 예정되어 있었던 이익을 아파트조합원들에게 분배하여야 할 필요성이 있다고 보기 어렵다.

■ 상가조합원인 원고들이 이 사건 사업 기간 동안 다른 곳으로 이전하여 종전과 같은 영업을 계속하는 것은 현실적으로 어려워 보이고, 이 사건 사업의 시행으로 인하여 영업중단 등의 경제적인 손실을 입게 될 개연성이 크다. 반면에 아파트조합원들은 이 사건 사업 기간 동안 다른 곳으로 이주하여 거주하는 데 따른 어느 정도의 불편함은 있을지언정 그로 인한 경제적 손실이 원고들의 영업손실보다 크다고는 보이지 않는다. 따라서 상가조합원인 원고들은 아파트조합원들과는 달리 취급되어야 하고, 상가조합원들의 이러한 특수성을 반영하는 것이 형평에 부합한다고 할 것이다.

■ 피고는 원고들이 분양신청을 포기하고 현금청산자가 되어 금전보상을 받는 방법으로 손해보전이 가능하다고 주장하나, 원고들이 장기간의 영업으로 이룬 거래처, 고객 등의 상권을 잃게 되는 손해가 현금청산자에 대한 금전보상으로 회복된다고 보기는 어렵다.

■ 이 사건 산정기준은 추진위, 주민총회 등의 결정에 반하면서 내용상 모순이 있는데, 추진위, 주민총회 등의 결정을 배척할 합리적인 이유를 찾기 어렵고, 조합의 내부규범을 적법하게 변경한 것으로 볼 수도 없다. 피고의 주장은 상가조합원의 비례율과 아파트조합원의 비례율을 동일하게 산정(117.87%)하였다는 등의 형식적이고 산술적인 형평만을 강조하고 원고들이 입게 되는 실질적 손해를 고려하지 않은 것으로서 형평에 부합한다고 보기 어렵다.

(2) 이상에서 본 바를 종합하면, 비록 이 사건 합의가 피고에 대하여 직접적인 효력이나 구속력이 없다고 하더라도, 피고는 2009. 10. 31. 조합총회에서 제1호 안건으로 '조합(추진위원회) 수행업무 추인의 건'을 결의하는 등 이 사건 합의의 내용을 수차례 인정하거나 수용한 한 바 있고, 이 사건 결의는 이 사건 합의 내용을 변경하거나 배척할만한 특별한 사정이 없음에도 소수자인 상가조합원들이 합리적으로 기대할 수 있는 정당한 이익을 침해하거나 박탈하는 것으로서, 신의칙에 반할 뿐더러 현저히 형평에 반한다고 할 것이므로, 결국 이 사건 결의는 무효라고 할 것이다.

4. 결론

그렇다면 이 사건 결의의 무효확인을 구하는 원고들의 청구는 이유 있어 이를 인용할 것이다. 제1심 판결은 이와 결론을 같이하였으므로, 피고의 항소는 이유 없어 기각한다.