국세청 질의 회신

양도, 부동산거래관리과-268 , 2011.03.24

※ 붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

-2001.1.1. A아파트(전용면적 85㎡)를 취득하여 2009.12.31.까지 세대전원이 거주함

-A아파트에 대하여 20101.1.〜2010.12.31.까지 리모델링 공사를 함

-리모델링 공사로 인하여 주택 전용면적이 20㎡ 증가하였음(85㎡ ⇨ 105㎡)

-2011년 3월 A아파트를 양도할 예정임

○ 질의내용

-1세대 1주택 비과세와 관련하여 리모델링 공사로 인하여 증가된 주택 면적의 보유기간 기산일은 언제인지

2. 질의내용에 대한 자료

○ 소득세법 시행령(2010.12.30. 대통령령 제22580호로 개정되기 전의 것) 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조에 따른 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우 외에는 해당 자산의 대금(해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

5. 이하 생략

○ 서면4팀-1634, 2005.09.09.

[사실관계] 

1. ○○아파트 리모델링 주택조합은 주택법 제32조 및 제42조, 동법시행령 제37조 및 제47조에 의거 아래와 같이 리모델링 사업 시행함

02.7.4 : 리모델링 주택조합 결성(아파트 소유자 95명, 96세대)

04.1.12 : 리모델링 주택조합 설립인가(○○구청장)

04.5.31 : 조합원 이주완료

04.8.10 : 공사 착수하여 진행중(공사기간 2004.8.10~2005.10.10)

05.10월 : 완공 예정

2. 리모델링의 범위

- 건물의 골격 유지

- 내부시설 철거 및 구조 변경

- 전용면적 20% 증가(44.99평에서→55평으로 10평 증가)

- 조합원의 재산권 변동 없음

- 세대당 증개축비 부담액 : 160백만원

[질의]

1) 리모델링 사업기간에 대한 보유기간 및 거주기간 계산

2) 리모델링 주택의 일시적 2주택 특례 적용

3) 장기보유 특별공제율 계산

4) 리모델링주택을 양도하여 실거래가 양도차익 산정시 취득가액을 확인할 수 없는 경우 취득가액 계산

5) 리모델링주택의 양도차익 계산 방법(소득세법시행령 제166조 적용여부)

6) 리모델링주택을 양도하여 기준시가에 의한 양도차익 산정시 취득가액의 계산

[ 회 신 ]

공동주택의 리모델링의 경우, 「소득세법 시행령」 제154조 제1항(1세대 1주택의 범위)에서 정하는 보유기간의 계산은 건물의 증축・개축 등과 같이 리모델링 전・진행중(사업기간)・후의 보유기간을 통산하는 것이며,

거주기간의 계산에 있어 리모델링 사업기간 중의 실제 거주한 기간은 포함되는 것이나, 실제 거주하지 않은 기간은 제외되는 것입니다.

리모델링된 주택은 리모델링 기간 중에 주택이 멸실되지 아니한 것이므로 멸실 후 새롭게 건축된 건물이라 할 수 없는 바, 리모델링 공사기간과 관계없이 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 기존 리모델링 주택을 양도하여야 「소득세법 시행령」 제155조 제1항의 규정에 의한 일시적 2주택의 비과세특례를 적용받을 수 있는 것입니다.

장기보유특별공제율은 양도당시의 주택 면적을 기준하여 적용하는 것이므로, 리모델링 공사로 전용면적이 44.99평에서 55평으로 증가하여 기준면적(149㎡)을 초과하는 경우에는 「소득세법」 제95조 제2항의 규정에 의한 기준면적 미만 고가주택의 공제율을 적용받을 수 없는 것입니다.

○ 재산세과-1913, 2008.07.25.

1. 「도시 및 주거환경정비법」에 의해 재건축된 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 여부를 판정함에 있어 보유기간 계산은 멸실된 종전주택의 보유기간과 재건축기간 및 재건축한 신주택의 보유기간을 합산(기존주택의 면적보다 새로운 주택의 면적이 큰 경우 포함)합니다. 다만, 재건축사업계획에 따라 청산금을 납부한 경우로서 재건축 주택의 부수토지 면적이 종전주택의 부수토지 면적보다 증가한 경우 그 증가된 부수토지는 재건축 주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)부터 보유기간을 계산합니다.

2. 이하 생략