서울행정법원 제4부 판결

【사건】 2020구합73723 조합원지위확인

【원고】

【피고】 ○○6구역주택재개발정비사업조합

【변론종결】 2021. 8. 27.

【판결선고】 2021. 9. 17.

【주문】

1. 피고가 2020. 7. 8. 서울특별시 성북구청장으로부터 인가받은 관리처분계획 중 원고에 대한 부분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

【청구취지】

주문과 같다.

【이유】

1. 기초사실

가. 피고는 서울 성북구 C(이하 ‘이 사건 사업구역’이라 한다)에서 주택재개발정비사업(이하 ‘이 사건 정비사업’이라 한다)을 시행할 목적으로 2010. 6. 24. 서울특별시 성북구청장으로부터 조합설립 인가를 받은 주택재개발정비사업조합이다.

나. 원고는 이 사건 사업구역 내 서울 성북구 D 대 7㎡ 토지(이하 ‘이 사건 제1 토지’라 한다) 및 같은 동 **-* 대 30㎡ 토지(이하 ‘이 사건 제2 토지’라 하고, 이 사건 제1, 2 토지를 통틀어 ‘이 사건 토지’라 한다)를 소유한 피고의 조합원이다.

다. 피고는 2015. 5. 7. 이 사건 정비사업에 관한 사업시행인가고시가 있은 이후 원고를 포함한 피고 조합원들에게 분양신청 통지를 하였고, 원고는 2015. 9. 17. 피고에게 6-1블럭의 84형 주택을 1순위로, 6-2 블록의 84형 주택을 2순위로 하는 분양신청을 하였다(이하 ‘이 사건 분양신청’이라 한다).

라. 피고는 이 사건 분양신청을 기초로 원고에게 아래 표 기재와 같이 ‘조합원별 권리가액 및 분담금 계산내역'(이하 ’이 사건 종전 분양내역‘이라 한다)을 통보한 다음, 2019. 10. 12. 총회를 개최하여 이 사건 종전 분양내역이 포함된 관리처분계획(이하 ’이 사건 종전 관리처분계획‘이라 한다)을 의결하였다.

마. 피고는 원고가 이 사건 분양신청 당시에는 구 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례(2010. 7. 15. 서울특별시조례 제5007호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 정비조례’라 한다) 제27조 제1항 제2호에 따라 무주택자로서 84형 주택에 대한 분양대상자에 해당하였으나, 2019. 2.경 무허가건축물(주택)을 소유하게 되었음을 이유로 원고를 분양대상자에서 제외한 관리처분계획(이하 ‘이 사건 쟁점 관리처분계획’이라 한다)을 수립하고, 이에 대한 인가신청을 하여 2020. 7. 8. 서울특별시 성북구청장으로부터 인가를 받았다.

바. 피고는 2020. 7. 20. 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다) 제78조 제5항에 따라 원고에게 인가된 관리처분계획의 내용을 통지하면서, ‘원고가 분양신청 시 구 정비조례 제27조 제1항 제2호(공사완료시까지의 무주택요건)에 해당되었으나, 이후 2019년 2월경에 무허가건축물(주택)을 소유함으로써 무주택자 자격(유주택자)을 상실하게 되어 분양대상에서 제외되었다’는 내용도 함께 통지하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5, 8 내지 13호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 쟁점 관리처분계획 중 원고에 대한 부분의 적법 여부

가. 원고의 주장

1) 이 사건 토지 지상에는 1980년대부터 약 10평 정도의 무허가건물(이하 ‘이 사건 무허가건물’이라 한다)이 건립되어 있었고, 2019. 2.경 이 사건 무허가건물의 명의를 이 사건 토지의 소유자 명의와 일치시키기 위해 원고 명의로 변경하였으나, 이 사건 무허가건물은 상가에 불과할 뿐 사람이 주거용으로는 거주할 수 있는 ‘주택’이라고 볼 수 없으므로, 원고는 여전히 구 정비조례 제27조 제1항 제2호에서 정한 공동주택의 분양대상자에 해당한다.

2) 피고는 이 사건 종전 관리처분계획을 통해 원고를 84형 주택에 대한 분양대상로 의결하였음에도 이 사건 쟁점 관리처분계획에서 원고를 분양대상자에서 제외한 것은 신뢰보호의 원칙에 위배된다.

나. 판단

1) 인정사실

앞서 본 증거들에 갑 제5, 6호증의 각 기재, 이 법원의 성북구청장에 대한 사실조회회신 결과 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 다음과 같은 사실이 인정된다.

가) 이 사건 무허가건물에 관한 2020. 8. 5.자 ‘무허가건물 확인원’에 의하면, 이 사건 무허가건물의 면적은 56.19㎡(17평), 건물구조는 ‘목조’ 건물이고, 원고가 이 사건 무허가건물의 소유자로 등재되어 있다.

나) 원고는 이 사건 무허가건물에서 2000년경부터 ‘I’라는 상호로 음식점(이하 ‘이 사건 음식점’이라 한다)을 운영하여 왔는데, 이 사건 무허가건물 내부는 음식을 조리하기 위한 부엌 부분과 식사를 할 수 있도록 조성된 공간이 대부분을 차지하고 있다.

다) 성북구청장은 “‘서울특별시 기존 무허가건물 관리 대장’은 1979년 4월 실시된 ‘무허가건물 전수조사’를 통해 작성된 것으로 건축물 대장 등과 달리 그 작성 기준이 구체적, 세부적으로 정해져 있지 않고 단지 행정적 필요(위법건축물 관리)에 따라 작성·관리되는 것으로 당시 조사 내용(기재 내용)의 정확성에 대하여는 보증하기 어려움을 알려드립니다.”고 사실조회에 대한 회신을 하면서 ‘기존 무허가건물 관리 대장’을 제출하였는데, 성북구청장이 제출한 ‘기존 무허가건물 관리 대장’에 의하면 이 사건 무허가건물은 56.20㎡(17평) 규모의 ‘목조’ 건물로서 그 용도가 ‘주거’로 등재되어 있다.

2) 관련 법령의 내용

가) 구 도시 및 주거환경정비법(2020. 4. 7. 법률 제17219호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다) 제74조 제1항 본문은 ‘사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수 등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다.’고 규정하면서, 같은 조 제4항으로 ‘제1항에 따른 관리처분계획의 내용, 관리처분의 방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.’고 규정하고 있다. 그 위임에 따른 구 도시 및 주거환경정비법 시행령(2020. 2. 18. 대통령령 제30423호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법 시행령’이라 한다) 제63조 제1항 제3호에서는 관리처분의 방법으로 ‘정비구역의 토지등소유자(지상권자는 제외한다. 이하 이 항에서 같다)에게 분양할 것. 다만, 공동주택을 분양하는 경우 시·도조례로 정하는 금액·규모·취득 시기 또는 유형에 대한 기준에 부합하지 아니하는 토지등 소유자는 시·도조례로 정하는 바에 따라 분양대상에서 제외할 수 있다.’고 규정하고 있고, 그에 따라 구 정비조례 제27조 제1항 제2호에서는 ‘분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 건축조례 제29조 제1호의 규모 이상인 자. 다만, 2003년 12월 30일 전에 분할된 1필지의 토지로서 그 면적이 30제곱미터 이상인 토지(지목이 도로이며 도로로 이용되고 있는 토지를 제외한다)의 소유자는 법 제28조에 따른 사업시행인가고 시일 이후부터 법 제52조 제3항에 따른 공사완료 고시일까지 분양신청자를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우에 한하여 분양대상자로 한다.’고 규정하고 있다.

3) 구체적 판단

앞서 본 인정사실에 의하여 드러나는 다음과 같은 사정들을 위 관련 법령의 내용에 비추어 살펴보면, 이 사건 무허가건물은 사람이 독립된 주거를 할 수 있을 정도의 형태나 구조를 갖춘 것으로 볼 수 없어 ‘주택’에 해당한다고 보기 어려우므로, 원고가 이 사건 무허가건물을 소유하게 되었다 하더라도 여전히 주택을 소유하고 있지 아니한 자로서 구 정비조례 제27조 제1항 제2호에서 정한 공동주택의 분양대상자에 해당한다.

㉠ 이 사건 무허가건물에는 대부분 이 사건 음식점 운영에 필요한 물품이나 기구 등이 구비되어 있을 뿐, 사람이 거주를 하기 위해 필요한 기본적인 물품들(침구류, 옷장, 세탁기 등)이 전혀 구비되어 있지 아니한 것으로 보인다.

㉡ 이 사건 음식점에 방문하는 손님들이 식사를 하는 공간과 분리되어 오로지 주거를 위한 공간으로서 식사 또는 취침 등을 할 수 있는 독립적인 공간이나, 일상생활을 영위하는데 불편함이 없을 정도의 시설이 갖추어진 욕실 공간도 마련되어 않다.

피고는 이 사건 음식점에 마련된 평상이나 식탁에서 식사를 할 수 있고, 좌식으로 된 마루 부분에서 취침을 할 수 있으므로 이 사건 무허가건물이 주택에 해당한다는 취지로 주장하나, 이는 일시적으로 이 사건 무허가건물 내에서 식사 내지 취침을 해결할 수 있는 정도에 불과할 뿐, 장기간에 걸쳐 독립적이고 평온한 주거생활을 영위할 수 있다고는 보이지 않는다.

㉢ 이 사건 토지에 관한 각 등기부등본이나 이 사건 제2토지에 대한 시유재산매매계약서의 기재에 의하면 원고는 계속하여 ‘서울 성북구 J’에 거주하고 있었던 것으로 보이는바, 이 사건 무허가건물을 생활의 근거지로 삼아 거주할 만한 특별한 사정도 찾아보기 어렵다.

㉣ ‘기존 무허가건물 관리 대장’에 이 사건 무허가건물이 ‘주거’로 등재되어 있기는 하나 위 ‘기존 무허가건물 관리 대장’을 작성한 경위나 목적, 작성 기준 등에 비추어 보면 이 사건 무허가건물의 현황을 정확하게 반영하고 있다고 볼 수 없으므로, 위와 같이 이 사건 무허가건물의 용도가 ‘기존 무허가건물 관리 대장’에 ‘주거’로 등재되어 있다는 사정만으로 이 사건 무허가건물이 당연히 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 ‘주택’에 해당한다고 볼 수도 없다.

4) 소결론

따라서 이 사건 쟁점 관리처분계획 중 원고가 주택을 소유하고 있음을 전제로 원고를 분양대상자에서 제외한 부분은 더 나아가 살필 것 없이 위법하므로 취소되어야 한다.

3. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

판사 한원교(재판장), 김나경, 김용환