권리산정기준일 이후 공유지분을 매수한 경우 단독분양권 유무

법무사법인(유) 동양 대표이사 유재관 

➤부산지방법원 2018. 10. 11. 선고 2018구합20468 판결 [분양거부처분취소및수분양자지 위확인] (원고패) 

➥부산고등법원 2019. 2. 11. 선고 2018누23510 판결 [분양거부처분취소및수분양자지위 확인](원고패) 

Q 

부산광역시장은 2005. 6. 22. 부산 진구 D 일원을 재개발정비구역으로 지정·고시하였고, A는 권리산정기준일 이전부터 사업구역 내에 소재하는 3필지를 공유지분으로 각 소유하고 있었고(3필지의 공유지분면적 합계 54㎡), 원고 甲은 2015. 9. 1. A로부터 그의 공유지분 전부를, 2015. 11. 4. B로부터 구역 내 토지(단독필지 면적 10㎡)를 추가로 

매수하여 소유권이전등기를 마쳤다. 

원고 甲은 위 토지들을 소유하고 있음을 이유로 단독으로 분양신청을 하였으나, 피고 조합은 원고 甲이 독자적 분양신청권이 없다는 이유로 분양거부처분을 하였고, 원고 甲을 분양대상자에서 제외하고 현금청산자로 정한다는 내용으로 관리처분계획을 수립하여 인가를 받았다. 이 사건 관리처분계획은 적 법한가? 

A 

1. 처분의 경위 

(1) 부산광역시장은 2005. 6. 22. 부산 부산진구 D 일원을 재개발정비구역으로 지정·고시하였고, 피고 조합은 부산진구청장으로부터 2005. 6. 29. 조합설립인가를 받고 2006. 10. 18. 사업시행인가를 받았으며, 2017. 8. 7.부터 2017. 9. 20.까지로 기간을 정하여 이 사건 정비구역 내 토지등소유자들로부터 분양신청을 받았다. 

(2) 원고는 2017. 9. 18. 정비구역 내에서 토지들을 소유하고 있음을 이유로 단독으로 피고에게 분양신청을 하였으나, 피고는 2017. 11. 13. 원고에게 독자적 분양신청권이 없다는 이유로 분양신청 서류를 반환하는 방법으로 분양거부처분을 하였다. 

그리고 피고는 2018. 4. 26. 총회를 개최하여 원고를 분양대상자에서 제외하고 현금청산 대상자로 정한다는 내용이 포함된 관리처분계획을 수립하여 2018. 8. 21. 부산진구청장으로부터 인가받았다(이하 '이 사건 관리처분계획'이라 한다). 

(3) 원고의 토지 취득 경위 

1) A는 3필지의 토지 중 각 필지별로 공유지분(3필지의 공유지분 합54㎡)을 소유하고 있었고, 원고는 2015. 7. 29. A로부터 위 각 토지의 공유지분(합54㎡)을 매수하여 2015. 9. 1. 지분전부이전등기를 마쳤다. 그 후 원고는 2015. 11. 4. B로부터 토지 10㎡(단독필 지)를 매수하여 같은 날 소유권이전등기를 마쳤다. 

2. 원고의 주장요지 

권리산정 기준일이 정비구역지정고시일인 2005. 6. 22.이라고 하더라도, 이 사건 정비조 례 제37조 제2항 제3호 단서 취지가 지분을 쪼개는 방법으로 분양투기를 하는 자가 아닌 경우 분양대상자 지위를 박탈하는 것이 부당하다는 점을 고려하면, 지분을 쪼개는 방법으로 공유토지를 취득한 것이 아닌 원고의 경우 권리산정 기준일 이후에 취득하였다고 하더라도 이 사건 정비조례 제37조 제2항 제3호에 단서에 의하여 단독으로 공동 주택을 분양받을 자격이 있다. 

3. 도시정비법령 및 부산시 도시정비조례의 규정 

(1) 도시 및 주거환경정비법 제76조 제1항은 관리처분계획의 기준을 정하면서 제3호에서, ‘너무 좁은 토지 또는 건축물이나 정비구역 지정 후 분할된 토지를 취득한 자에 대하여는 현금으로 청산할 수 있다’고 규정하고 있고, 제7호 가목에서 ‘2인 이상이 1토지를 공유하는 경우로서 시·도 조례로 주택공급에 관하여 따로 정하고 있는 경우에는 시·도 조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있다’고 규정하고 있으며, 제2항에서 관리처분계획의 수립기준 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정하도 록 규정하고 있고, 도시 및 주거환경정비법 시행령 제63조 제1항 제3호는 재개발사업의 토지등소유자에게 분양하도록 하기 위한 관리처분의 기준을 정하면서, ‘공동주택을 분양하는 경우 시·도 조례로 정하는 금액·규모·취득 시기 또는 유형에 대한 기준에 부합하지 아니하는 토지등소유자는 시·도 조례로 정하는 바에 의하여 분양대상에서 제외할 수 있다.’고 규정하고 있다. 

(2) 부산광역시 도시 및 주거환경정비 조례(이하 '부산시 정비조례'라 한다) 제37조 제1항 제2호는, 분양신청자가 소유하고 있는 종전 토지의 총 면적이 부산광역시 건축 조례 제39조의 규모(주거지역의 규모는 60㎡) 이상인 자가 재개발사업으로 조성되는 대지 및 건축시설 중 공동주택의 분양대상자라고 정하면서, 같은 조 제3항 제3호에서, 위 토지의 면적을 산정함에 있어 1필지의 토지를 권리산정기준일 이후 분할 취득하거나 공유지분으로 취득한 경우는 그 해당 토지를 포함하지 않는다고 규정하고 있고, 한편 제37조 제2항 제3호는 1주택 또는 1필지의 토지를 여러 명이 소유하고 있는 경우에는 여러 명의 분양신청자를 1명의 분양대상자로 보는 것을 원칙으로 하되 다만, 권 리산정기준일 이전에 소유한 토지의 지분면적이 부산광역시 건축 조례 제39조의 규모 이상인 자는 그러하지 아니하다고 규정하고 있다. (부산광역시 건축 조례 제39조 제1호에서 정한 주거지역의 규모는 60m²이다.)

4. 법원의 판단 

(1) 취지 

위 규정을 종합하면, 이 사건 정비조례 제37조 제2항 제3호의 취지는 재개발사업으로 건립되는 공동주택을 분양함에 있어 수인이 토지를 공유하는 경우 투기적인 목적 등으로 무분별하게 공유관계가 형성되는 것을 방지하기 위하여 공유자 전원(다만 공유지분 소유 토지 면적이 60㎡ 이상인 공유자 제외)에게 1주택만을 공급하는 것을 원칙으로 하되, 도시정비법 제77에 따른 권리산정 기준일을 기준으로 하여 그 이전부터 공유지분으로 소유한 토지의 지분면적이 60㎡ 이상인 경우에는 재개발사업에 편승하여 경제적 이익만을 목적으로 지분을 취득한 경우와 달리 보아 예외적으로 취급하려는 것이 다. 

(2) 소결 

부산시 정비조례 제37조 제2항 제3호 단서의 적용 여부를 판단함에 있어서는 현재의 지분권자 뿐만 아니라 그에게 60㎡ 이상의 지분면적을 승계시킨 전(前) 지분권자까지 포함하여 60㎡ 이상의 지분면적을 취득한 시점을 기준으로 삼아야 할 것이나, 권리산정 기준일 이후에 공유지분 등의 추가적인 매수 등을 통하여 지분면적의 합계가 60㎡ 를 초과하게 된 경우에는 적용되지 않는다고 보아야 할 것이다. 

따라서 '권리산정기준일 이후 공유지분으로 취득한 경우'는 재개발사업에 편승하여 경제적 이익을 목적으로 지분을 취득한 것으로 보아 위 조례 제37조 제1항 제2호의 토지 총면적 산정에 있어서 그 지분 상당 면적을 제외하는 것으로 봄이 상당하다. 

5. 결어 

이 사건 정비구역은 최초 2005. 6. 22. 재개발정비구역으로 지정·고시되었으므로 이 사건 토지에 관한 권리산정 기준일은 2005. 6. 22.이 된다. 그리고 원고가 2015년 A로 부터 취득한 공유지분 부분은 권리산정 기준일 2005. 6. 22. 이전에 공유지분으로 소유한 토지의 지분면적이 약 54㎡로 부산광역시 건축 조례에서 정한 60㎡에 미치지 못하므로, 이 사건 정비조례 제37조 제2항 제3호 단서에 해당할 수 없다. 

비록 원고가 2015. 11.경 같은 사업구역 내 토지(10㎡)를 취득하여 지분면적 합계가 60 ㎡를 초과하게 되었다고 하더라도, 위 법리에 비추어 원고 甲은 부산시 정비조례 제37 조 제2항 3호 단서에 따른 단독 분양대상자가 될 수 없다.