‘공공관리’로 재개발ㆍ재건축 업체선정 투명해진다

                - 서울시,「설계자」및「정비사업전문관리업자」선정기준 확정ㆍ고시

                - 기준에 따라 2개 업체 압축해 총회 상정, 주민투표로 최종 업체 선정

                - 업체선정은 일반경쟁, 제한경쟁, 지명경쟁 모두 가능

                - 시공자는 설계도서와 내역서를 근거로 선정, 도급제 및 지분제 모두 가능

                  (시공자 선정기준은 10/1부터 시행, 8월 중 확정ㆍ고시 예정)





 

    □ 서울시가 오는 16일 ‘공공관리제’ 공포 및 전면시행에 맞춰「설계자  선정기준」,「정비사업전문관리업자 선정기준」을 확정, 14일 발표했다.

      ○ 공공관리제도 시행 이전엔 국토부에서 고시한 시공자 선정기준만 있었을 뿐 설계자 선정이나 정비사업전문관리업자 선정에 대한 별도의 기준이 없었다.

    □ 공공관리 대상 정비구역에 적용될「설계자  선정기준」과「정비사업전문관리업자 선정기준」은 15일 고시돼 16일부터 시행된다.

    □ 즉, 7월15일까지 추진위원회의 주민총회 또는 조합 총회에서 설계자 또는 정비사업전문관리사업자를 선정하지 않은 구역부터는 이 기준에 따라 업체를 선정해야 한다.

<기준에 따라 2개 업체 압축해 총회 상정, 주민투표로 최종 업체 선정>

    □ 기준에 따르면 업체 선정 시 계획수립→ 추진위원회(대의원) 개최공고 및 개최→ 입찰공고문 작성→ 입찰공고→ 현장설명회→ 입찰접수의 절차를 기본적으로 거치게 된다.

    □ 이렇게 입찰접수까지 마치면 추진위원회나 조합의 대의원회에서 평가기준에 따라 입찰 업체들을 평가한 후 상위 2개 업체를 압축, (주민)총회에 상정해 주민투표로 최종 업체를 선정하게 된다.

<설계자 선정 시 일반경쟁, 제한경쟁, 지명경쟁 모두 가능>

    □ 설계자 선정을 위해서는 ①자격심사 ②설계경기(현상공모) 2가지 방법 중 한 가지를 선택해 입찰절차를 진행하게 된다.

    □ ①자격심사는 ‘수행능력’과 ‘입찰가격’을 평가하는 것이고 ②설계경기(현상공모)는 해당구역의 설계 작품의 우수성 여부를 심사해 선정하는 것으로서 추진위원회(대의원회)는 두 가지 방식 모두 일반경쟁, 제한경쟁, 지명경쟁 중에 선택, 입찰업체를 평가할 수 있다.

      ○ 일반경쟁은 입찰조건에 아무런 제한 없이 참여 가능한 것으로서, 2인 이상이 참여해야 하고, 지명경쟁은 10인 이상을 지명해 5인 이상이 참여하도록 했다.

      ○ 특히 제한경쟁은 설계실적만 제한하되 건립예정세대수를 초과해 제한하지 않도록 하면서 5인 이상이 입찰에 참가하도록 하는 등 특정업체의 조건에 맞추어 제한하거나 지명함으로써 실질적 경쟁을 저해하는 폐단을 막고 있다.

      ○ 설계심사는 건축사, 기술사, 교수 등 관련분야 전문가들이 참여하는 심사위원회를 구성ㆍ심사해 2개 업체를 추천하도록 하고 있으며, 추진위(조합) 자체심사나 공공관리자 위탁 중 선택할 수 있다.

<정비사업전문관리업자는 수행능력과 입찰가격 등을 기준으로 선정>

    □ 정비사업전문관리업자 선정은 우선 추진위 구성 지원을 위해 공공관리자인 구청이 선정한 업체를 승계할지 여부를 추진위가 결정하고,「정비사업전문관리업자 선정기준」은 승계하지 않고 업체를 재선정하는 경우 적용된다. 승계 시엔 주민총회 의결을 거쳐 확정한다.

      ○ 평가는 설계자 선정 시와 마찬가지로 제시된 기준에 따라 추진위원회나 조합에서 하되, 공공관리자에게 의뢰할 수도 있다.

    □ 정비사업전문관리업자 선정은「자격심사(Ⅰ)」과「자격심사(Ⅱ)」의 2가지 방법 중 추진위원회나 조합의 대의원회에서 한 가지 방법을 선택해 설계자 선정 시와 동일한 입찰절차를 진행ㆍ평가한 후, 상위 2개 업체를 총회에 상정, 주민투표에 의해 업체를 선정한다.

      ○ 자격심사(Ⅰ)은「수행능력」과「입찰가격」만을 평가하고, 자격심사(Ⅱ)는 자격심사(Ⅰ)에 과업수행계획 등「기술제안」평가가 추가된 것이다.

    □ 입찰 절차는 설계자 선정 시와 마찬가지로 일반경쟁, 제한경쟁, 지명경쟁 중에 선택해서 진행할 수 있으며 입찰참여 조건도 거의 동일하다.

    □ 다만, 제한경쟁은 정비사업 추진실적과 지역제한(서울특별시 등록업체)중에서만 제한하되, 당해구역의 토지등소유자의 수를 초과해 제한할 수 없도록 하면서 5인 이상이 입찰에 참가하도록 해 실질적 경쟁을 담보했다.

<시공자는 설계도서와 내역서를 기준으로 선정, 도급제 및 지분제 모두 가능>

    □ 아울러 서울시는 국토해양부에서 고시한「정비사업의 시공자 선정기준」을 준용, 세부방법과 절차를 구체화한 시공자 선정기준도 내놨다.

    □ 시가 밝힌 시공자 선정기준에 따르면 종전의 설계도서와 내역서 없이 “평당 단가”로 계약하던 것을 조합의 대의원회에서 사업 시행 인가된 설계도서와 내역서를 기준으로 일반경쟁, 제한경쟁, 지명경쟁 중에서 입찰 절차를 선택, 진행한 후 3개 이상의 업체를 총회에 상정해 주민투표로 최종 1개 업체를 선정하게 된다.

      ○ 일반경쟁은 입찰조건에 아무런 제한 없이 참여 가능한 것으로서, 2인 이상이 참여해야 하고, 지명경쟁은 5인 이상을 지명해 3인 이상이 참여하도록 했다.

      ○ 제한경쟁은 도급한도액, 시공능력, 공사실적만 제한하되, 5인 이상이 입찰에 참가하도록 했으며 특정업체의 조건에 맞추어 제한하거나, 지명함으로써 실질적인 경쟁을 저해하는 폐단을 막고 있다.

    □ 시공자 선정은 사업 시행인가 된 설계 도서를 기준으로 하되, 주민들이 시공자 선정 시 단순히 공사비만을 고려하지 않는 점을 반영해 업체현황, 공사비, 사업비 및 이주비 대여, 특화 및 대안공사 등 업체가 제안한 내용을 비교 선정할 수 있도록 했다.

    □ 또 공동주택 재건축사업에서 채택하는 지분제 방식에 대해서도 주민들이 선택할 수 있도록 했다.

<시공회사 등의 개별홍보 금지, 업체의 제안내용 등 정보공개 확대>

    □ 시공자 선정과정에서 시공회사들의 과다한 홍보전을 차단, 불필요한 비용발생을 원천 방지하기 위해 조합 주관의 합동설명회 이외의 개별 홍보를 금지하는 대신, 주민들이 궁금해 하는 업체정보를 우편이나 클린업시스템을 통해서 주민들이 쉽게 알 수 있도록 했다.

    □ ‘공공관리자’인 구청장은 모든 과정의 단계 단계마다 추진위원회나 조합이 기준과 절차에 따라 업체를 선정하는지 여부를 사전 검토하거나 클린업시스템을 통해 공개한 내용을 확인하는 역할을 수행해 절차상의 투명성을 담보한다.

    □「시공자 선정기준」은 오는 10월1일부터 적용되는 점을 감안, 전문가 및 시민들의 의견을 충분히 수렴해 8월 중에 고시할 예정이다.

    □ 한편, 공공관리제는「서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례」개정안이 지난 6월30일 시의회에서 최종 의결됨에 따라 법적 기반을 완비했다.

     ○ 이번에 개정된 도정조례에서는 도정법 제77조의4에서 정한 정비사업의 공공관리의 범위와 세부적인 절차, 기준 등을 규정하고 있으며, 7월 16일 공포즉시 시행된다. 단, 제48조제2항 시공자 선정지원 규정은 10월 1일부터 시행된다.

    붙임 : 1. 설계자 선정 세부기준 요약

2. 정비사업전문관리업자 선정 세부기준 요약

3. 시공자 선정 세부기준 요약