정비사업상 대토의 법적 성격과 효력

전진원

원광법학 제35권 제4호 (2019.12), 55-79면.

■ 국문초록 ■ 

정비사업, 그중에서도 재개발사업의 경우 정비구역 내에 종교시설과 같은 상대적으로 넓은 규모의 부지가 포함되어 있는 경우가 발견된다. 

이 경우 종교시설의 특성상 정비사업에 참여 하는 조합원의 하나로 보아 공동주택이나 상가를 분배하거나, 혹은 수용의 대상으로 삼아 단순히 현금보상의 대상으로 삼는 것 모두가 부적절해 보일 수 있고, 실무적으로도 상당한 민원 을 촉발하게 될 가능성이 존재한다. 

때문에 서울시는 2009년 이래 종교시설을 되도록 현 위치 그대로 존치하도록 하되, 이전이 불가피한 경우에는 그와 거의 유사한 규모로 이전하여주도록 하는 내용의 방침을 수립하여 적용해왔는데, 후자의 경우 실무상 ‘대토’ 혹은 ‘대토합의’라는 명칭이나 형태로 체결되어왔다. 

문제는 이와 같은 대토 혹은 대토합의라는 것이 도시정비법상 명확한 근거를 찾기 어렵다 는 점에 있다. 

급기야 최근에 들어서는 대토를 받은 종교단체에 대하여 사업시행자인 조합이 청산금을 부과하여 사업비를 분담시키려는 분쟁사례도 발견되는데, 이는 근본적으로 대토의 법적 성격을 어떻게 규명할 것인지가 선행적으로 검토되어야만 해결이 가능한 쟁점이 된다. 

도시정비법 및 토지보상법상 대토와 외형상 유사한 개념으로는 ‘환지’나 ‘대토보상’이라는 것 이 존재하는데, 대토가 어느 것에 가까운지에 따라 대토를 받는 자의 법적 지위가 정비사업에 참여하는 조합원의 지위에 놓여있는 것인지, 아니면 정비사업에서 제외, 배제되면서 보상을 받 게 되는 지위에 놓여있는 것인지가 결정되기 때문이다. 

이에 본고에서는 ① 정비사업의 시행방식이나 추진과정, 조합원 지위의 의미 등을 분석함으로써 정비사업에서 대토가 등장하게 되는 배경을 설명하고, ② 이를 토대로 정비사업에서의 대토의 법적 성격을 어떻게 규명하여야 할 것인지에 대하여 고찰하여 보고자 한다. 아울러, ③ 정비사업에서 나타나는 대토의 유형이나 형태가 다변화되어 있는 만큼, 각각의 경우에 대 두될 수 있는 법적 문제를 짚어봄으로써, 이것이 대토 및 대토합의의 효력에 어떠한 영향을 미치게 되는 것인지에 대하여도 고찰하여보도록 한다. 

이를 통해 정비사업 실무상 등장하고 있는 대토를 둘러싼 법률관계와 쟁점을 명확히 함으로써, 추후 등장할 수 있는 대토에 관한 분쟁에서 그 해결을 위한 단초나 논의되어야 할 쟁점의 구조를 규명해보고자 한다. 

● 주제어 : 도시정비법, 정비사업, 재개발사업, 대토, 대토보상