법령지침
신속통합기획 주택재개발사업 입안요청을 위한 후보지모집 안내문
서울시는 주택재개발사업을 통해 정비가 필요한 낙후된 노후 저층주거지의 신속한 주거환경개선 및 주택공급 확대를 위해 후보지 선정을 추진하고 있으며, 이와 관련하여 도시및주거환경정비법상 ‘입안요청제’가 시행됨에 따라, 후보지 신청 등 입안요청 협의를 위한 후보지 모집 내용을 다음과 같이 안내합니다.
2024년 8월 20일
서울특별시장
1. 사업개요
사 업 명 : 신속통합기획 주택재개발사업 후보지 모집
신청기간 : 연중 상시
신청대상 : 아래 2가지 요건을 모두 충족하는 구역
- 법령/조례상 주택정비형 재개발 정비구역 지정요건에 맞고,
- 토지등소유자 30% 이상 동의로 구역지정을 희망하는 지역
※ 단, 토지등소유자 50% 이상 동의를 받아 추진하는 주거환경개선사업지역(관리형)이 주택재개발 후보지 신청을 위해서는 토지등소유자 50% 이상 동의를 받아야 함
(제외대상) ·아래 ①~④에 해당하는 구역은 신청대상에서 제외 ① 공공재개발, 모아타운, 도심공공주택복합사업 등 타 사업 공모 등에 신청 등 진행 중이거나 후보지로 선정된 구역 ※ 후보지로 선정된 구역은 향후 공공재개발, 모아타운, 도심공공주택복합사업 등 후보지로 선정될 수 없음 ② 토지등소유자 25% 이상이 반대하는 구역 ③ 전용주거지역 ④ 지분쪼개기, 부동산 이상거래 등 투기 발생구역 (제외 가능대상) ·아래 ➄~⑪에 해당하는 구역은 구청장 사전검토 또는 선정위원회 선정 과정에서 추진이 어렵다고 판단될 경우 추천제외 또는 선정제외할 수 있음 ⑤ 찬반 갈등 우려구역 ⑥ 여러 사업이 혼재된 구역 ⑦ 현금청산대상 세대수가 많은 구역 ⑧ 투기발생 우려․의심구역 ⑨ 노후 건축물 소유 주민동의가 현저히 낮은구역 ⑩ 지난 공모(공공재개발 공모 포함) 등에서 미선정 사유가 해소되지 않은 구역 ⑪ 구청장이 재개발 추진이 적합하지 않다고 판단하는 구역 |
| <유의사항> | | |||||
| | ||||||
① 도시재생지역등* : 자치구에서 서울시로 추천하기 전, 市 재생소관부서와 사전 협의 [도시재생뉴딜사업은 국토부 추가 협의 필요, 市 도시재생위원회 및 재생소관부서 자문 등] 후 결과에 따라 추천 여부가 결정되며, 선정과정에서 협의결과가 고려됨 ※ 주민동의 50% 이상 등으로 관리형 주거환경개선사업의 후보지 또는 대상지인 지역이 주택재개발사업 후보지로 선정될 경우 선정과 동시에 주거환경개선사업의 후보지 또는 대상지에서 제외(취소)됨
② 해제지역 : 자치구에서 서울시로 추천하기 전 해제사유 등에 대한 검토, 현재 주민동향(찬성/ 반대 동의율 등) 등을 고려, 실현가능성 등을 최종 판단 후 추천 여부가 결정되며, 선정과정에서 해당 내용이 고려됨 ③ 서울시 정책상 도시관리 및 보전이 필요한 지역 - 아래 표1에 해당하는 지역은 후보지 선정시 현행 토지이용계획, 주변여건에 맞는 범위 내에서 검토(지역 특성 유지 등)함을 원칙으로 하고, 법령 및 조례상 건축제한 규정을 따르며 주변여건 및 도시계획을 고려하여 계획을 수립함 <표1> 서울시 정책상 도시관리 및 보전이 필요한 지역
④ 문화재보호법에 따른 보호구역 또는 역사문화환경 보존지역 - 국가지정문화재는 문화재청(단, 서울 한양도성은 市 문화재관리과 협의), 서울시 지정문화재는 市 문화재정책과 사전협의 필요. 선정과정에서 협의결과가 고려됨 ※ 사전협의 요청시, 신청구역이 문화재(문화재구역 및 보호구역 포함) 및 역사문화환경 보존지역, 매장문화재 유존지역 등 저촉 여부 확인 후 저촉시 협의 요청 필요 ※ 해당 내용은 문화재공간정보서비스(http:gis-heritage.go.kr/main.do) 및 토지e음(http://www.eum.go.kr/)에서 확인 가능 | |||||||
< 아래 ①~④에 해당하는 구역은 수시 신청은 가능하나, 아래“유의사항”에 따름 >
신청 자격 : 신청구역 내 토지등소유자(동의 30% 이상 필요)
- (동의서 번호부여 의무화) 추진주체는 동의서 징구 전에, 관할 자치구에서 동의서에 번호를 부여받아 해당 동의서를 사용하여 징구하여야 함
※ 동의서 및 반대동의서는 후보지 심의 이후, 재신청시 새롭게 징구하여야 하며, 추진주체는 관할 자치구에 구역계 첨부하여 번호부여 요청하여야 함
(수시발표 이전(미사용된) 기 징구한 동의서에도 번호 기재 요청)
【절차】▴구역계 첨부하여 동의서 번호부여 요청(추진주체→區) ➡ ▴번호부여(區→추진주체) 및 해당구역 공개(區) ➡ ▴동의서 징구(추진주체→토지등소유자) (區 주의사항) ① 區에서 번호부여 시 재개발 소관부서 내부결재를 통해 추진주체별 동의양식번호 1개만 부여
(ex.) 00동 00번지 일대 제1호 (소관부서 내부결재에 따라 부서장 날인 또는 구청장 직인을 찍어 제공) (동의서 번호부여 서식) ② 번호부여 즉시 구 홈페이지 및 해당 동주민센터 게시판 등에 해당구역 구역계 등 공개 *(공개 서식) 붙임6 |
- [동의(철회)서, 반대동의(철회)서] 동의서 및 동의철회서, 반대동의서 및 반대동의철회서는 주민신청전(주민→區)을 기준으로 하되, 후보지 추천전(區→市)까지 제출된 것에 대하여도 추가 인정되며, 동의서 제출 후 동의 철회서를 제출하는 자가 주택재개발사업 후보지 신청에 반대할 경우 별도 반대 동의서(붙임3)도 함께 제출해야 함
[반대동의서 신규(번호부여)서식]
: ‘24.8.20 이후 찬성(추진)주체가 번호부여 받아 동의서를 걷는 구역부터 적용
선정계획(물량) : 약3만호 내외(추진상황, 여건변화 등에 따라 조정될 수 있음)
- (추천방법) 자치구별 정량적 평가점수 순(順)으로 추천하되, 구역현황·정비시급성 등 감안, 구청장이 최종 추천순위를 조정하여 추천 가능
- (추천기한) 수시 추천 (다만, 市 소관부서에서 선정위 개최 3주 전까지 상정된 구역에 한해 심사함을 참고하여 추천할 것)
- (심사대상) 선정위 개최 3주 전까지 상정 요청(市 소관부서 → 주거정비과)된 구역
- (선정위원회) 격월 네 번째 목요일 예정 (상황에 따라 개최 일정 변경·운영 가능)
▸ 매 선정위원회의 선정구역 수(물량)는 선정위원회에서 조정·결정
추진절차 ※ 市 소관부서 : 주거정비과, 재정비촉진과, 주거환경개선과 등 사업소관부서
입안 요청제 |
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
< 입안권자는 입안 요청일부터 4개월(최대 6개월) 이내 입안 여부 결정 후 토지등소유자 및 정비구역의 지정권자에게 알려야 함 > | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
※ (법 제13조의2제2항) 입안권자는 입안 요청일부터 4개월 이내 입안 여부 결정하여 토지등소유자 및 지정권자에게 통보(최대 6개월)
※ (영 제11조의2제3항) 입안권자는 입안 여부 결정 전에 지정권자와 충분히 협의하여야 함
(자치구 유의사항) 신청구역이 도시재생지역등에 해당될 경우 반드시 市 재생소관부서(주거환경개선과, 균형발전정책과, 도시정비과 등)에 사전협의 일정 확인하여 추진할 것(도시재생위원회 일정 등)
2. 신청 방법
신청기간 : 연중 상시 ※ 제출한 서류는 반환되지 않음
접 수 처 : 각 자치구 정비사업부서 (직접 방문 제출만 허용)
※ 각 자치구 정비사업부서는 제출서류 접수시 제출자 인적사항(신분증사본, 연락처, 성명 등)을 통해 토지등소유자임을 확인하고 인적사항 보관 (대리인 제출시 대리인 위임장 첨부)
신청방법 : 아래 제출서류를 구비하여 각 자치구 정비소관부서로 제출
※ 동일(또는 일부 중복) 구역계에서 다수 추진주체 추천 불가(원칙). 다수 추진주체가 있는 경우 입안권자인 자치구에서 조율·정리 후 추천하여야 함
제출서류
【추진주체(신청인) → 구청】 1) 입안요청서(붙임1) 1부 2) 입안요청 구역계(붙임1-1) 1부 3) 전체 토지등소유자명부(붙임1-2) 1부 4) 전체 건축물 현황(붙임1-3) 1부 5) 입안요청동의서(붙임2) 1부 6) 개인정보수집이용동의서(붙임2-1) 1부 7) 대표자선임동의서(붙임2-2) 1부 8) 대리인 위임장 1부(대리인 제출시) 9) 1) ~ 8) 자료를 담은 USB 1개 |
【구청 → 市 소관부서】1) 추천 공문, 2) 자치구 검토보고서(붙임5) 1부 |
3. 후보지 선정기준(안) ※ 아래 방식을 기본으로 선정위원회에서 선정기준 조정·운영할 수 있음
선정계획 물량을 고려하여 선정위원회에서 정하는 범위 내에서 구역별 정량적 평가점수를 중심으로 선정하되, 다음사항을 종합적으로 고려하여 선정위원회에서 최종 결정
- 자치구 여건(진행 중인 구역 수 등) 및 정책적 요건(입지특성, 구역특성, 정책특성 등)
- 반지하주택 등 취약한 주거지역, 추진의지가 높은 구역 등
< 구역별 평가기준 >
① 기본 검토사항 : 법적(법령/조례) 구역지정 요건 총족 여부, 구역계 적정성, 생활권계획과의 정합성, 제외대상 여부, 동의율 충족 여부 ② 정량적 평가 : 기본점수(100) + 가점(20) + 감점(-20) *사잇값은 직선보간 ※ 정량적 평가 상세내용은 (붙임5) 자치구 검토보고서의 정량적 평가표 참고
③ 기타 구역 정보 : 구역의 정책적 요건 부합 여부, 구역 및 주변현황, 관계부서(기관) 협의결과, 관련계획 정합성 등 ④ 자치구 종합의견 : ①, ②, ③ 고려, 추천 총괄표와 함께 구청장 종합의견 제시 |
< 자치구 여건, 구역의 정책적 요건 >
○ 자치구 여건 - 향후 10년간 주택수급계획 및 현재 아파트 개발계획 수립 중인 구역 수 등 - 주택 가격상승률 조사자료 등 - 생활SOC 현황 분포 및 분석자료 등 - 현금청산대상 세대수 확인을 위한 인허가 현황 등 관련 자료 - 최근 지분쪼개기, 부동산 이상거래 등 투기동향 확인을 위한 관련 자료 - 동의자 소유 건축물의 노후도 확인 조사자료 등 ○ 구역의 정책적 요건 - 입지 특성 : (권장) 정비구역 연접지역으로서 기반시설 연계가 필요한 지역 - 구역 특성 : (권장) 안전(재난시설물, 반지하주택 밀집지역, 침수(우려)지역 등), 방범(빈집 밀집지역 등) 등 주거환경개선이 시급한 노후지역, 구역계 정형화 등 (지양) 구역계 부정형, 돌출경관 초래지역 등 - 정책 특성 : (지양) 찬반갈등 우려구역, 여러 사업이 혼재된 지역, 현금청산대상 세대수 많은 구역, 투기동향 발생(의심) 구역 노후건축물 소유한 주민의 참여가 저조한 구역 미선정사유 해소 안 된 구역, 재개발추진이 적합하지 않은 구역 |
4. 유의사항
제출된 서류는 반환하지 않습니다.
선정심사와 관련된 평가내용 등 관련 모든 자료는 공개하지 않습니다.
제출된 서류의 내용이 사실과 다른 경우 평가대상에서 제외될 수 있으며, 선정된 후라도 선정이 취소될 수 있습니다.
동의율은「도시 및 주거환경정비법 시행령」제33조제1항에 따른 토지등소유자의 동의자 수 산정방법*에 따르며, 같은 항 제1호 가목, 나목, 라목에 해당하는 경우 대표소유자 선임동의서도 함께 제출하여야 합니다.
(다만, 공유자 등 모두가 각각 동의서를 제출한 경우에도 동의로 처리 가능)
*[영제33조제1항]1필지 또는 하나의 건물을 여럿이 공유하는 경우 해당 토지 또는 건축물의 토지소유자 3/4이상 동의를 받아 이를 대표하는 1인을 토지등 소유자로 산정
동의서 번호부여된 구역(구→추진주체)은 자치구에서 구 홈페이지 등을 통해 해당 구역계 등을 공개함을 알려드리니, 자치구별 공개장소 등 관련 내용에 대해서는 자치구 정비사업부서로 문의하여 주시기 바랍니다.
후보지로 선정되면 ‘정비지원계획(신속통합기획)’을 통해 정비계획 수립 절차가 진행됨을 알려드리며, 자치구는 정비계획 용역 발주 준비(예산확보 등) 등 사전준비를 철저히하여 선정 후 즉시 사업이 추진될 수 있도록 협조하여 주시기 바랍니다.
‘노후도’는 수시 신청한 달의 마지막 날을 기준(ex. 5월 10일 신청시 5월 31일 기준) 으로 산정하며, ‘동의서’, ‘동의철회서’, ‘반대동의서’, ‘반대동의철회서’는 주민신청시 제출한 동의서를 기준으로 하되, 후보지 추천 전(區→市)까지 제출된 것에 한해서도 추가로 인정됩니다.
후보지 신청(區→市)시 사용된 동의서 및 반대동의서는 재사용할 수 없으며, 재신청시 새롭게 징구하여야 합니다.
후보지로 선정된 후 2년 이내 정비계획 입안이 안 될 경우 후보지에서 제외되고, 신속통합기획 통보 후 1년이내 정비계획 결정신청이 안될 경우에도 후보지에서 제외됩니다.
(다만, 지정권자 또는 선정위에서 구역여건 등 종합적으로 고려, 각1년 1회 연장 가능)
정비계획(안) 수립 단계에서 주민 반대가 많아 구역지정 이후 현실적으로 사업 추진이 어렵다고 판단되는 구역은 기본계획에서 정하는 기준* 및 절차 등에 따라 입안 재검토 또는 입안 취소할 수 있습니다.
*[입안재검토] 토지등소유자의 20%이상 반대시
[입안 취소] 토지등소유자의 25%이상 반대 또는 토지면적 1/2이상 반대시
후보지로 선정된 구역은 지분쪼개기, 비경제적인 건축행위, 갭투자, 분양사기 등 방지를 위해 다음과 같은 투기방지대책을 추진합니다.
(권리산정기준일) 구청장 추천일 또는 투기동향에 따라 구청장이 별도 요청하는 날
