이 유
1. 기초 사실
가. 당사자들의 지위
1) 피고는 서울 송파구 G 일원에 H 아파트(이하 '이 사건 아파트'라 한다)를 건축하는 주택재건축정비사업(이하 '이 사건 재건축사업'이라 한다)을 시행하기 위하여 서울특별시 송파구청장으로부터 설립인가를 받은 주택재건축정비사업조합이다.
2) 원고들은 피고와 이 사건 아파트에 관하여 일반분양계약을 체결하였거나 수분양자들로부터 그 지위를 승계받은 자들이다.
나. 이 사건 분양계약의 체결 및 입주
1) 원고들은 피고와 이 사건 아파트 중 별지 표 '동' 및 '호수'란 기재 각 해당 세대에 관하여 같은 표 '분양금액'란 기재 각 해당 금액을 분양대금으로 납부하고 위각 아파트를 분양받기로 하는 내용의 분양계약(이하 '이 사건 분양계약'이라 한다)을 체결하고, 이 사건 분양계약에 따른 분양대금을 모두 납부하였다.
2) 피고는 이 사건 아파트에 관한 준공인가를 받은 다음 원고들에게 입주기간을 2018. 12. 31.부터 2019. 4. 1.까지로 정하여 통지하였고, 원고들은 그 무렵 이 사건 분양계약에 따라 분양받은 각 해당 세대에 입주하였다(동일한 동·호수란에 있는 복수의 원고들은 별지 표 '지분'란 기재와 같이 해당 세대를 공유하고 있다).
다. 이 사건 분양계약의 관련 내용
이 사건 분양계약 중 이 사건과 관련된 내용은 아래 표 기재와 같다.
라. 이 사건 아파트에 관한 소유권보존등기 및 소유권이전등기 절차의 지연
1) 피고는 2020. 10. 31. 조합원총회를 개최하고 59,865,914,825원의 조합원분담금을 추가로 납부하기로 하는 내용 등이 포함된 관리처분계획 변경 안건에 관하여 결의한후 2020. 12. 24. 서울특별시 송파구청장으로부터 위 결의에 따른 관리처분계획변경 인가를 받았다.
2) 이 사건 재건축 사업에 관하여 2021. 1. 28. 도시 및 주거환경정비법 제86조에 따른 대지 및 건축물의 소유권 이전내용에 관한 고시가 공고되었다.
3) 피고는 2021. 2. 17. 이 사건 아파트에 관한 소유권보존등기를 마쳤다. 원고들은 2021. 4.경 이 사건 아파트 중 해당 아파트 부분에 관한 소유권이전등기를 마쳤다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 8호증, 을 제1, 2, 4 내지 10, 14 내지 19호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 원고들의 주장
가. 원고들은 피고로부터 이 사건 아파트를 일반 분양받은 수분양자들로서 피고에게 분양대금을 모두 납부하였으므로, 피고는 원고들에게 이 사건 아파트 중 각 해당 세대에 관한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다. 한편 이 사건 분양계약 제9조 제1, 2항에 비추어 피고의 소유권이전등기절차 이행의무의 이행기는 불확정기한이라 할 것인데, 이 사건 분양계약 제3조 제1항 제1호, 제6조 제2항에 의하면 수분양자들이 잔금을 약정일로부터 일정 기간 이내에 완납하지 않을 경우 피고는 분양계약을 해제할 수 있고, 피고가 해제하지 않더라도 수분양자들은 지체일수에 상응하는 연체료를 납부해야 하는 점에 비추어 이행기는 입주지정기간의 말일인 2019. 4. 1.부터 3개월이 경과한2019. 6.말경에 도래하였다고 보아야 하고, 이와 같이 보지 않더라도 이 사건 아파트가 완공되어 원고들이 이미 입주하였고 남은 절차는 이전고시 절차뿐인 점 등에 비추어 입주지정기간의 말일부터 1년이 경과한 2020. 3.말경에는 이행기가 도래하였다고 보아야 한다.
나. 그렇다면 피고는 2019. 7. 1.경 또는 2020. 4. 1.경부터는 이행지체에 빠졌다고 할 것이고, 이로 인하여 원고들은 유리한 조건으로 대출을 받을 수 없게 되어 발생하는 손해(주택담보대출 금리와 신용대출 금리의 차이), 등기가 완료된 아파트에 비해 불리한 조건으로 임대차계약을 체결하게 됨으로써 발생한 손해, 소유권이전등기가 경료되지 않음으로 인해 아파트를 적시에 처분하지 못함으로써 발생한 손해, 각종 세제 감면혜택을 받지 못하는 손해 등을 입었다. 한편 원고들이 위와 같은 손해들을 입었음이 인정됨에도 그로 인한 구체적인 손해액을 증명하는 것이 성질상 매우 어려우므로, 위
와 같은 사정들을 고려하여 이 사건 분양계약상 분양대금의 10%에 해당하는 금액에 이행지체 기간 동안 민법상 법정이율인 연 5%의 비율로 계산한 돈을 손해배상으로 구한다.
다. 따라서 피고는 원고들에게 별지 표 '청구금액'란 기재 각 해당 금액 및 위 각 돈에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
3. 판단
가. 손해배상책임의 성립
1) 피고의 이행지체 인정 여부
가) 상가건물의 점포를 분양하면서 분양대금을 완납하고 건물 준공 후 공부정리가 완료되는 즉시 소유권을 이전하기로 약정한 경우, 그 점포에 관한 소유권이전등기에 관하여 확정기한이 아니라 불확정기한을 이행기로 정하는 합의가 이루어진 것으로 보아야 할 것이며, 건설공사의 진척상황 및 사회경제적 상황에 비추어 분양대금이 완납되고 분양자가 건물을 준공한 날로부터 사용승인검사 및 소유권보존등기에 소요될 것으로 예상할 수 있는 합리적이고 상당한 기간이 경과한 때 그 이행기가 도래한다고 보아야 한다(대법원 2008. 12. 24. 선고 2006다25745 판결 참조).
나) 위 법리에 비추어 살피건대, 위 기초 사실에 의하면, 피고는 이 사건 분양계약에 따른 분양대금을 모두 납부한 원고들에게 이 사건 아파트 중 각 해당 세대에 관한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있는데, 이 사건 분양계약 제9조 제1, 2항에서 피고는 건물의 준공 이후 이 사건 아파트에 관하여 소유권보존등기를 하고, 수분양자들은 공급대금 및 기타 납부액을 완납하고 소유권보존등기가 완료된 날부터 60일 이내에 수분양자들의 책임과 비용으로 소유권이전등기를 필하여야 하며, 수분양자들이 이전절차를 완료하지 않음으로써 발생하는 제피해 및 공과금은 수분양자들이 부담하도록 규정한 사실은 앞서 본 바와 같다. 위와 같은 사실에 의하면 수분양자인 원고들과 피고 사이에 소유권이전등기절차 이행시기에 관하여 불확정기한을 이행기로 정하는 합의가 이루어진 것으로 보아야 한다.
여기에 앞서 든 각 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실 또는 사정들, 즉 1 피고는 이 사건 분양계약에 따라 이른 시일 내에 이 사건 아파트에 관한 준공인가를 받고 이전고시를 완료하여 수분양자들에게 소유권이전등기를 마쳐줌으로써 그들의 재산권 행사에 지장이 없도록 하여야 할 의무를 부담하는 점, 2 이러한 준공인가 및 이전고시를 받을 의무는 사업시행자인 피고의 책임영역에 존재하는 것인 점, 3 소유권이전등기는 소유권 변동의 효력발생요건으로 다른 특별한 사정이나 약정이 없는 한 분양자의 소유권이전등기의무는 수분양자의 매매대금지급의무와 동시이행의 관계에 있는 점, 4 분양대금 전부를 선납한 수분양자로서는 분양받은 부분에 관한 사용이익뿐만 아니라 운용 및 처분으로 인한 이익까지도 향유할 수 있어야 하는데, 소유권이전등기가 지체되는 경우 분양대금의 운용이익에 상응하는 경제적 가치를 일방적으로 상실함으로써 당사자 사이의 형평을 해치는 결과가 되는 점등을 더하여 보면, 피고의 소유권이전등기의무는 피고가 수분양자들로부터 분양대금을 수령하고 입주하게 한 날로부터 사회경제적 상황에 비추어 이전고시 및 소유권보존등기를 마치는 데 소요될 것으로 예상할 수 있는 합리적이고 상당한 기간이 경과하면 그 이행기가 도래한다고 보아야 한다.
라) 따라서 특별한 사정이 없는 한 피고가 통보한 입주지정기간의 말일인 2019. 4. 1. 이후로서 상당한 기간이라고 평가되는 약 1년이 경과한 2020. 4. 1.경에는 피고의 수분양자들에 대한 소유권이전등기의무의 이행기가 도래하였다고 봄이 타당하다. 그러나 피고는 위 이행기를 지난 2021. 2. 17. 비로소 이 사건 아파트에 관한 소유권보존등기를 마침으로써 그 무렵부터 원고들의 이 사건 아파트 중 해당 세대에 관한 소유권이전등기가 가능하게 되었다. 따라서 피고는 원고들에게 이행기 다음 날인 2020. 4. 1.부터 피고가 이 사건 아파트에 관한 소유권보존등기를 마친 2021. 2. 17.까지 위와 같은 이행지체로 인하여 원고들이 입은 재산상 손해를 배상할 책임이 있다.
2) 피고의 귀책사유 인정 여부
가) 피고는, 이 사건 아파트에 관한 소유권보존등기를 마치는 절차가 지연된 것은 추가분담금에 관한 조합원 총회결의 및 그에 따른 관리처분계획변경인가가 늦어졌기 때문인데, 추가분담금이 발생한 것은 원고들을 비롯한 일반수분양자들의 이익을 위해 진행한 추가조경공사, 무인택배함 설치공사와 행정청인 서울특별시청, 송파구청의 요청으로 도시기반시설공사 등의 추가공사를 실시한 것이 그 원인이고, 여기에 코로나 19 바이러스의 확산이라는 천재지변에 해당하는 상황이 겹쳐져 그에 필요한 총회소집 및 총회결의가 늦어졌기 때문이라고 볼 수 있으므로 소유권이전등기절차가 지연된 데에 피고의 귀책사유가 없다는 취지로 주장한다.
나) 살피건대, 이 사건 분양계약 제9조 제3항은 "갑(피고) 또는 병(시공사)의 귀
책사유가 아닌 천재지변이나 행정명령, 공부미정리 등의 부득이한 사정으로 소유권이전절차가 지연될 경우 을은 이에 대하여 이의를 제기하지 못한다."라고 정하고 있는사실, 피고가 2020. 10. 31. 조합원총회를 개최하여 관리처분계획 변경 안건에 관한 결의를 한 후 2020. 12. 24. 위 결의에 따른 관리처분계획변경인가를 받은 사실, 2021. 1. 28. 이 사건 재건축 사업에 관한 이전고시가 이루어진 사실은 앞서 본 바와 같고, 앞서 든 각 증거, 을 제11 내지 13호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고가 2018. 12. 7. 이 사건 재건축 사업의 기존 시공자와 발코니 확장, LED등 설치, 주방상판 업그레이드, 무인택배시스템 신설, 조경업그레이드를 위한 추가 공사계약을 체결한 사실, 2020. 7. 22. 기존에 체결하였던 도시기반시설 및 유수지개선공사와 관련한 추가공사계약을 체결한 사실, 2020. 7. 24. 기존 지하철 연결통로공사 등과 관련한 추가공사계약을 체결한 사실은 인정된다.
그러나 앞서 든 각 증거, 이 법원의 송파구청장에 대한 사실조회회신 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 1 사업비의 증가에 따른 관리처분계획의 변경인가 및 이에 대한 조합원의 동의는 기본적으로 피고의 책임영역내에 있다고 볼 수 있는 점, 2 2020. 12. 24. 이루어진 관리처분계획의 변경인가는 사업비의 증액으로 인한 조합원분담금의 추가 납부를 위한 차원에서 필요하기는 하였으나, 사업시행계획 변경에 따른 건축계획 및 분양계획의 변경, 확정측량에 따른 면적 변경, 일반분양 등에 따른 동·호수 확정에 따른 변경을 위해서도 기존 관리처분계획에 관한 변경인가가 필요하였던 것으로 보이는 점, 3 코로나19 바이러스의 확산으로 인하여 피고의 소유권이전등기의무의 이행이 지연되었음을 인정할 뚜렷한 증거도 발견되지 않는 점, 4 피고는 위와 같이 관리처분계획변경인가 신청을 함에 있어 공유자의 성명, 주소, 종전가액, 권리명세 등의 자료를 누락하였는바, 이를 보완하는 데 소요된 시간은 관리처분계획변경인가 내지 이전고시의 지연에 어느 정도 영향을 주었다고 볼 수 있는 점 등을 종합하면, 피고가 제출한 증거들만으로는 소유권이전등기의무의 지체에 피고에게 귀책사유가 없다는 점을 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 피고의 위 주장은 이유 없다.
나. 손해배상책임의 범위
1) 관련 법리
가) 분양받은 아파트에 관하여 소유권이전등기절차의 이행이 장기간 지연되었다면 수분양자에게는 재산권을 완전히 행사하지 못하는 손해가 발생하였다고 볼 수 있다. 주위 부동산들의 거래상황 등에 비추어 볼 때 등기절차가 이행되지 않아 수분양자 등이 활용기회의 상실 등의 손해를 입었을 개연성이 인정된다면, 등기절차 지연으로 인한 통상손해가 발생하였다고 할 것이고, 이 손해가 특별한 사정으로 인한 손해라고 하더라도 예견가능성이 있다고 보아야 한다(대법원 2008. 12. 24. 선고 2006다25745 판결, 대법원 2021. 5. 27. 선고 2017다230963 판결 참조).
나) 손해배상청구소송에서 손해가 발생한 사실은 인정되나 구체적인 손해의 액수를 증명하는 것이 사안의 성질상 매우 어려운 경우에 법원은 변론 전체의 취지와 증거조사의 결과에 의하여 인정되는 모든 사정을 종합하여 상당하다고 인정되는 금액을 손해배상 액수로 정할 수 있다(민사소송법 제202조의2, 대법원 2006. 11. 23. 선고 2004다60447 판결 참조).
2) 이 사건 아파트에 관한 등기절차의 이행지체에 따른 재산상 손해
가) 원고들이 입은 재산상 손해는 피고가 이 사건 아파트에 관한 등기절차의 이행을 지체함에 따라 자신들의 재산권을 완전히 행사하지 못하게 된 손해라 할 것인데, 원고들의 이 사건 아파트 취득 목적, 사용용도, 활용 계획 등에 따라 그 불이익의 내용이 다를 수밖에 없으므로, 원고들 각각의 구체적인 손해액을 산정하는 것은 성질상 곤란하다. 다만 피고의 원고들에 대한 소유권이전등기의무가 이행지체됨으로 인하여 원고들 명의의 소유권이전등기가 마쳐졌을 때에 비해 금융회사로부터 대출받을 때에 있어서의 대출조건 및 해당 아파트를 제3자에 임대할 때의 임대조건에 있어서 불리할 수밖에 없음은 경험칙상 명백하다. 위와 같은 사정에 비추어 볼 때, 이 사건 아파트 중 해당 세대를 담보로 제공할 수 있는 경우와 그렇지 못한 경우와의 대출이율의 차이에 따른 금융비용 상당의 손해(이하 '담보 제한 관련 손해'라 한다)와 등기가 마쳐진 유사한 조건의 아파트에 비하여 임대수익이 하락함으로써 발생하는 손해(이하 '임대수익 하락 관련 손해'라 한다)를 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기절차가 이행지체됨에 따라 원고들이 입은 재산상 손해로 봄이 상당하다.
나) 한편 원고들은 소유권이전등기가 경료되지 않음으로 인해 아파트를 적시에 처분하지 못함으로써 발생한 손해나 각종 세제 감면혜택을 받지 못하는 손해를 입었다고 주장하나, 소유권이전등기가 경료되지 않았다고 하여 이 사건 아파트 중 본인이 분양받은 세대를 처분하는 것이 불가능하다고 보기 어렵고, 소유권이전등기가 마쳐지지 않았다는 사정만으로 원고들이 어떠한 세제상 불이익을 얻었다고 볼 만한 증거도 없다. 따라서 원고들의 주장하는 손해 중 위와 같은 부분은 인정되기 어렵다.
3) 구체적인 손해액의 산정
가) 담보 제한 관련 손해
이 법원의 감정인 I에 대한 감정촉탁결과(이하 '이 사건 감정결과'라 한다)는 2020. 4.경부터 2021. 2.경까지의 기간을 기준으로 주택담보대출을 활용하지 못하고 신용대출을 사용함으로써 얻게 되는 금리 차이에 따른 추가이자비용을 담보가치 하락으로 보고, 여기에 평균 대출금액과 대출이용률을 고려하여 담보 제한 관련 손해에 따른 손해액을 산정하였다. 이에 따라 원고들이 이 사건 아파트 중 해당 세대를 담보로 활용하지 못하여 입게 된 연간 금융비용 상당 손해액은 별지 표의 '연간 담보 제한 관련 손해액'란 기재 각 해당 금액과 같다.
나) 임대수익 하락 관련 손해
이 사건 감정결과는 임대사례비교법에 의하여 등기가 경료된 인근 유사 아파트의 임대사례를 선정하여 임대사례비교법으로 평가한 실질임료(정상 비준임료)와 이 사건 아파트의 임대사례를 선정하여 임대사례비교법으로 평가한 실질임료(미등기 상태의 비준임료)의 금액 차이를 산정한 후 평균적인 임대비율을 고려하여 임대료 하락에 따른 손해액을 산정하였다. 이에 따라 원고들이 등기된 아파트에 비하여 상대적으로 임대조건이 불리하게 정해진 것에 따른 연간 임대수익 하락 상당 손해액은 별지 표의 '연간 임대수익 하락 관련 손해액'란 기재 각 해당 금액과 같다.
다) 피고의 책임제한 주장에 관한 판단
이에 대하여 피고는, 소유권이전등기절차가 지연된 근본적인 원인이 원고들에게 있으므로 피고의 책임이 대폭 제한되어야한다는 취지로 주장한다. 그러나 소유권이전등기절차가 지연된 것이 원고들이 아닌 피고 내부의 사정에 따른 것임은 앞서 본 바와 같고, 달리 피고의 책임을 제한할 만한 사유가 있다고 인정되지 아니하므로, 피고의위 주장은 받아들이지 아니한다.
4) 소결론
앞서 살펴본 바와 같이 이 사건 감정결과에 현저한 잘못이 있는 것으로 보이지는 않으므로, 그 감정결과에 따라 산정한 연간 담보 제한 관련 손해액과 연간 임대수익 하락 관련 손해액의 합계가 원고들의 연간 손해액으로 인정되어야 하고(별지 표의 '연간 손해액'란 기재 각 해당 금액이 이에 해당한다), 등기절차 이행이 지체된 기간은 2020. 4. 1.부터 피고가 이 사건 소유권보존등기를 마친 2021. 2. 17.까지 323일 동안 이므로, 원고들의 재산상 손해액은 별지 표의 '연간 손해액'란 기재 각 해당 금액에'323일/365일'을 곱하여 계산된 같은 표의 '인용금액'란 기재 각 해당 금액이 된다.
다. 소결론
1) 따라서 피고는 원고 B, C, D, E, F에게 이행지체에 따른 손해배상으로 별지 표'인용금액'란 기재 각 해당 금액 및 위 각 돈에 대하여 이 사건 소장 부본이 송달된 다음 날인 2020. 6. 16.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
2) 또한 피고는 원고 B, C, D, E, F를 제외한 나머지 원고들에게 이행지체에 따른 손해배상으로 별지 표 '인용금액'란 기재 각 해당 금액 및 위 각 돈에 대하여 이 사건 소장 부본이 송달된 다음 날인 2020. 6. 16.부터 피고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 타당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2023. 9. 14.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
4. 결론
그렇다면 원고 B, C, D, E, F의 각 청구는 이유 있으므로 이를 인용하고, 나머지 원고들의 각 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하며, 각 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
