이 유
1. 기초사실 및 관련 법령
가. 기초사실
1) 원고는 부산 해운대구 C 일원 23,510m2에서 주택재건축정비사업(이하 '이 사건 정 비사업'이라 한다)을 시행하기 위하여 2018. 7. 27. 설립인가를 받고, 2018. 8.1. 설립등기를 마친 주택재건축정비사업조합이다.
2) 관할관청인 부산광역시 해운대구청장은 2020. 8. 20. 원고에게 이 사건 정비사업에 관한 사업시행계획인가를 한 다음, 2020. 8. 26. 이를 고시하였다.
3) 원고는 2020. 12. 22. 분양신청기간을 2021. 1. 4.부터 2021. 2. 5.까지로 정하여 조합원분양신청공고를 하였는데, 위 사업구역 소재 별지 부동산목록 기재 각 부동산(이하 '이 사건 각 부동산'이라 한다)의 소유자인 피고는 분양신청을 하지 않았다.
4) 원고는 제1심판결 선고 후인 2023. 3. 9. 부산지방법원 동부지원 2023년 금제344호로 피고를 피공탁자로 하여 제1심판결의 주문 기재 매매대금 1,424,454,196원을 변제공탁하였고, 피고는 이를 수령하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑8, 변론 전체의 취지
나. 관련 법령
2. 당사자의 주장 및 쟁점
가. 당사자의 주장
1) 원고가 분양신청을 하지 않은 피고를 상대로 현행 도시정비법 제73조에 따라 이 사건 각 부동산에 대한 매도청구를 함에 따라, 원고와 피고 사이에 이 사건 각 부동산에 관한 매매계약이 성립되었음은 당사자 사이에 다툼이 없다. 따라서 피고는 원고로부터 매매대금을 받음과 동시에 원고에게, 이 사건 각 부동산에 관한 소유권이전등기절차를 이행하고, 위 각 부동산 중 건물(이하 '이 사건 건물'이라 한다)을 인도할 의무가 있다.
2) 그러나 매매계약성립이 의제되는 날, 즉 이 사건 각 부동산의 가액을 평가하는 기준시점이 언제인지에 관하여, 1 원고는 대법원 2010. 12. 23. 선고 2010다73215 판결에 따라 '분양신청기간의 종료일 다음날'인 2021. 2. 6.이라고 주장하는 반면, 2 피고는 현행 도시정비법 제73조는 구 도시 및 주거환경정비법(2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 도시정비법'이라 한다) 제47조와 달리 규정하고 있어 위 제47조의 해석에 관한 대법원 2010다73215 판결은 위 제73조가 적용되는 이 사건에 원용될 여지가 없고, 이 사건 소장 부본이 피고에게 송달된 2022. 5. 26.이라고 다툰다.
나. 쟁점
이 사건의 쟁점은, 현행 도시정비법 제73조 소정의 매도청구권행사로 매매계약이 성립되는 시기가 언제인지인데, 이는 곧 이 사건 각 부동산의 매매대금이 얼마인지의 문제다. 대법원 2010다73215 판결이 판시한 법해석이 이 사건에 그대로 적용될 수 있는지와 직접적인 관련이 있다.
3. 대법원 2010다73215 판결이 판시한 법해석이 이 사건에도 적용될 수 있는지
가. 구 도시정비법 제47조
나. 대법원 2010다73215 판결
1) 위 대법원판결 사안에서는 재건축정비사업조합이 구 도시정비법 제47조를 근거로 현금청산 대상자를 상대로 정비구역 내 부동산에 관한 소유권이전등기를 청구할 수 있는지 등이 문제되었다.
2) 이에 대하여 위 대법원판결은 재건축정비사업조합이 현금청산 대상자를 상대로 구 도시정비법 제47조에 근거하여 소유권이전등기청구를 할 수 없지만, 구 도시정비법 제39조에 정한 매도청구권을 행사함으로써 소유권이전등기청구를 할 수 있고, 매도청구권의 행사로 매매계약의 성립이 의제되는 날은 '분양신청기간의 종료일 다음날'이라고 판시하였다. 구체적 판시내용은 아래와 같다.
3) 위 대법원판결이 매매계약의 성립이 의제되는 날을 '분양신청기간의 종료일 다음 날'로 본 이유는 구 도시정비법 제47조가 '청산금 지급의무 발생일'을 직접 규정하고 있었고, 이 청산금이 결국 매매대금이 되기 때문으로 보인다. 그리고 매매계약의 성립이 의제되는 날이 '분양신청기간의 종료일 다음날'로 되는 이상, 매도청구권의 행사에 앞서 최고절차 및 매도청구권 행사기간의 문제는 발생하지 않는다. 위 대법원판결도 시행자(정비사업조합)의 매도청구권을 인정하면서 구 도시정비법 제39조의 적용을 배제하였다.
다. 대법원 2010다73215 판결이 이 사건에 원용될 수 있는지
1) 2017. 2. 8. 도시 및 주거환경정비법 전부개정이 있기 전까지는 주택재건축정비사업조합이 분양신청을 하지 아니한 자를 상대로 그 소유 부동산에 관한 소유권이전등기청구를 할 수 있는 근거가 없었는데, 대법원 2010다73215 판결은 위에서 본 바와 같이 구 도시정비법 제47조를 근거로는 소유권이전등기청구를 할 수 없지만 조합설립에 동의하지 아니한 자 등을 상대로 한 매도청구권을 규정한 구 도시정비법 제39조를 유추적용하여 매도청구권을 행사한 후 소유권이전등기청구를 할 수 있다고 하였다. 그 후 위 전부개정으로 분양신청을 하지 아니한 자를 상대로 한 매도청구권이 명문화되었는 바, 위 대법원판결이 인정한 매도청구권이 입법화되었다고 볼 수 있다.
2) 그러나 구 도시정비법 제47조와 현행 도시정비법 제73조의 규정 내용이 다른 이상, 위 제47조가 어떻게 해석·적용되어야 하는지를 판시한 대법원 2010다73215 판결은 위 제73조의 해석·적용(특히 매도청구권행사로 매매계약이 성립되는 시기, 즉 부동산의 가액을 평가하는 기준시점)으로 원용될 수 없다고 보아야 한다. 그 근거는 아래와 같다.
가) 구 도시정비법 제47조에는 청산금 지급의무가 발생하는 시기 자체가 명문화되어 있다. 즉 위 제47조는 '각 호가 해당하게 된 날'(예컨대 분양신청을 하지 아니한 자는 분양신청기간 종료일 다음날, 분양신청기간 후 분양신청을 철회한 자는 철회한 날)을 청산금 지급의무 발생일로 규정하고 있다. 반면에 현행 도시정비법 제73조는 매도청구 또는 수용재결을 하여야 한다고 규정할 뿐 매매계약성립일 또는 수용일이 언제인지는 규정하지 않고 있다.
나) 구 도시정비법 제47조가 청산금 지급의무가 발생하는 시기 자체를 분양신청기간 종료일 다음날 등으로 명확히 하였기 때문에 매매계약의 성립이 의제되는 날 또한 같은 날로 볼 수밖에 없게 된다. 위 대법원판결 또한 그와 같이 보아야 한다고 하면서 그와 같이 보는 이상 구 도시정비법 제39조에 따른 최고절차 등은 적용되지 않는다고 판시하였다. 그러나 현행 도시정비법은 매매대금(또는 수용재결금액) 지급의무가 발생하는 시기에 관하여 분양신청기간 종료일 다음날 등이라고 규정하고 있지 않다.
다) 현행 도시정비법 제73조는 '분양신청을 하지 아니한 자' 등을 현금청산 대상자라고 부르지 않았고, 사업시행자(정비사업조합)에 대하여 '분양신청을 하지 아니한 자' 등과의 협의의무, 수용재결신청 또는 매도청구소송제기 의무를 규정하고 있다. 이는 협의 불성립 후에 수용재결에 따른 수용이나 매도청구에 따른 매매계약성립이 있음을 전제로 한다.
구 도시정비법 시행령(2018. 2. 9. 대통령령 제28628호로 전부 개정하기 전의 것) 제48조도 "사업시행자가 법 제47조의 규정에 의하여 토지등소유자의 토지·건축물 그밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하는 경우 청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정한다. 이 경우 시장·군수가 추천하는 감정평가업자 2 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있다."고 협의절차에 관하여 규정하고 있지만, 구 도시정비법의 경우 협의불성립 자체로 매매계약성립이 의제되는바, 위 시행령에 협의절차가 규정되어 있었다는 사정이 현행 도시정비법 제73조를 구 도시정비법 제47조와 같이 해석할 근거가 될 수 없다.
라) 현행 도시정비법 제73조 제2, 3항이, 관리처분계획이 인가·고시된 날로부터 90일 이내에 협의가 성립하지 아니하면 사업시행자는 그로부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 하고, 위 60일을 넘긴 때에는 지연일수에 따른 이자를 지급하여야 한다고 규정하고 있기는 하다. 그러나 이 이자는 매매대금 자체의 지급지체에 따르는 지연손해금이 아니라(정비사업조합의 매매대금지급의무와 토지 등 소유자의 소유권이전의무는 통상 동시이행의 관계에 있을 것이기 때문에 지연손해금이 발생하지 않는다), 사업시행자로 하여금 조기에 수용재결을 신청하게 하거나 매도청구소송을 제기하도록 하는 제재적 성질의 법정이자이다.
4. 원고가 지급하여야 할 잔존 매매대금
가. 매매계약이 성립되는 시기(부동산가액 평가 기준시점)
1) 구 도시정비법 제47조의 해석·적용에 관한 대법원 2010다73215 판결이 현행 도시정비법 제73조의 해석에 원용될 수 없음은 앞서 본 바와 같다. 현행 도시정비법 제73조의 해석상 매도청구권 행사에 따른 매매계약이 성립되는 시기는 매도청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 때로 보아야 한다. 그 근거는 아래와 같다.
가) 현행 도시정비법 제73조 소정의 매도청구권은 형성권에 해당한다. 형성권은 그 행사가 있을 때 그 법률효과가 생기는 것이 원칙인바, 매도청구권 역시 그 행사가 있을 때인 매도청구의 의사표시가 상대방에게 도달하였을 때 그 법률효과(매매계약성립) 가 생긴다고 보아야 한다.
나) 분양신청기간 종료 후의 협의절차 및 그 불성립 과정을 거쳐 이루어진 매도청구권행사의 법률효과가 '분양신청기간 종료일 다음날'로 소급하여 생긴다고 보아야 할 근거가 없을 뿐 아니라, 그렇게 보게 되면 구 도시정비법과 달리 토지 등 소유자와의 협의를 거친 후 매도청구소송을 통해 최종적으로 매매가액을 결정하도록 한 취지가 몰각된다.
다) 현행 도시정비법 제73조는 수용재결과 매도청구소송을 병렬적으로 규정하고 있다. 수용재결에서 보상액의 산정은 '수용재결 당시'의 가격을 기준으로 하고 있는바, 매도청구권행사에 따른 매매가액 역시 '매도청구 당시'로 보는 것이 자연스럽다.
라) 현행 도시정비법 제64조는 사업시행자는 조합설립에 동의하지 아니한 자 등에 대하여 사업시행계획인가의 고시가 있는 날로부터 30일 이내에 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 관한 동의 여부에 대한 최고 등을 거쳐 동의하지 않는 토지 등 소유자에 대하여 매도청구를 할 수 있다고 규정하고 있다. 이 경우 매도청구권 행사에 따른 법률효과, 즉 매매계약성립은 매도청구의 의사표시가 토지 등 소유자에게 도달한 때 생긴다. 현행 도시정비법 제73조 소정의 매도청구권 행사에 따른 법률효과가 생기는 시기를 달리 보아야 할 특별한 사정이 없다.
2) 따라서 원고와 피고 사이의 이 사건 각 부동산에 관한 매매계약은 매도청구의 의사표시가 담긴 이 사건 소장 부본이 피고에게 송달된 날임이 기록상 분명한 2022. 5. 26. 성립되었다.
나. 원고가 지급하여야 할 매매대금
1) 관련 법리
가) 사업시행자가 주택재건축사업에 참가하지 않은 자에 대하여 구 도시정비법 제39조에 의한 매도청구권을 행사하면, 그 매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시에 주택재건축사업에 참가하지 않은 자의 토지나 건축물에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립되는 것인바, 이때의 시가란 매도청구권이 행사된 당시 토지나 건물의 객관적 거래가격으로, 노후되어 철거될 상태를 전제로 하거나 주택재건축사업이 시행되지 않은 현재의 현황을 전제로 한 거래가격이 아니라 그 토지나 건물에 관하여 주택재건축사업이 시행된다는 것을 전제로 하여 토지나 건축물을 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다(대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다21549, 21556, 21563 판결 등 참조).
나) 도시정비법 제73조에 따라 사업시행자가 분양신청을 하지 아니하거나 분양신청을 철회한 토지 등 소유자에게 청산금의 지급의무를 부담하는 경우에, 공평의 원칙상 토지 등 소유자는 권리제한등기가 없는 상태로 토지 등의 소유권을 사업시행자에게 이전할 의무를 부담하고, 이러한 권리제한등기 없는 소유권 이전의무와 사업시행자의 청산금 지급의무는 동시이행관계에 있는 것이 원칙인데, 사업시행자는 사업수행을 위하여 필요한 경우에는 토지 등 소유자에게 청산금에서 권리제한등기를 말소하는 데 필요한 금액을 공제한 나머지 금액을 지급하고 소유권 이전을 청구할 수 있다(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결 등 참조).
2) 원고가 지급하여야 할 매매대금의 액수
이 법원의 감정인에 대한 감정촉탁결과, 제1심법원의 E조합에 대한 사실조회결과에 의하면, 이 사건 매매계약 성립일인 2022. 5. 26. 기준 이 사건 각 부동산의 시가가 합계 1,796,659,260원인 사실, 이 사건 각 부동산에 관하여 2015. 11. 3. 근저당권자 E조합, 채권최고액 280,000,000원의 근저당권설정등기가 마쳐져 있는데, 그 피담보채무 원금이 2022. 10. 31. 현재 215,000,000원인 사실(이자도 있을 수 있으나, 미지급여부 및 금액이 얼마인지 확정할 수 있는 자료가 없다) 등이 인정된다. 한편 기초사실에서 본바와 같이 원고는 제1심판결 선고 후인 2023. 3. 9. 이 사건 각 부동산의 매매대금 중 1,424,454,196원을 변제공탁하였다.
따라서 원고가 피고에게 추가로 지급하여야 할 매매대금은 157,205,064원(매매대금 1,796,659,260원 - 피담보채무 원금 215,000,000원 - 변제공탁금 1,424,454,196원)이 된다.
다. 소결론
피고는 원고의 매도청구권 행사에 따라 원고로부터 157,205,064원을 지급받음과 동시에 원고에게, 이 사건 각 부동산에 관하여 2022. 5. 26. 자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 이 사건 건물을 인도할 의무가 있다.
5. 결론
원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지는 이유없어 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로, 피고의 항소를 일부 받아들여 제1심판결을 변경하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
