1. 처분의 경위

가. 피고는 도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법'이라 한다)에 따른 주택재개발정비사업(이하 '이 사건 사업'이라 한다)을 시행하기 위하여 설립된 주택재개발정비사업조합이고, 2019. *. **. 서울 용산구 *** 일대 386,395.5㎡(이하 '이 사건 사업구역'이라 한다)를 시행구역으로 하여 사업시행계획인가를 받았으며, 이 사건 사업구역은 투기과 열지구에 해당한다.

나. 원고는 2020. 10. 19. 이 사건 사업구역 내인 서울 용산구 지상 제***호 G조 H 단층주택 49.59㎡ 내 24.79㎡ 건물(이하 '이 사건 건물'이라고 한다)을 취득하여 피고의 조합원이 되었다.

다. 피고는 2021. 4. 9.부터 2021. 6. 27.까지 조합원 분양신청을 받았고, 원고는 2021. 5. 15. 피고에게 84㎡형 주택에 대한 분양신청을 하였다.

라. 피고는 한국부동산원과 서울특별시 F구청에 위 분양신청자 및 그 세대원의 과거 5년간 당첨사실 등에 관하여 확인을 구하였고, 2022. 3. 31. 원고가 과거 5년 내인 2018. 5. 10. B구역 C조합(이하 'D구역 조합'이라 하고, 그 대상이 되는 사업을 'D구역사업', 그 사업구역을 'D구역'이라 한다)으로부터 분양대상자로 당첨된 사실을 통보받았다.

마. 피고는 원고의 소명절차를 거쳐 원고를 현금청산대상자로 하는 내용의 관리처분계획을 수립하여 2023. 6. 23. 서울특별시 F구청장으로부터 위 관리처분계획의 인가를 받았고, 같은 날 서울특별시 F구청장은 이를 고시하였다(이하 '이 사건 관리처분계획'이라 한다).

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 5, 7, 8, 11, 13호증, 을 제1 내지 7, 9호증의 각 기재(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같다), 변론 전체의 취지

2. 이 사건 관리처분계획의 위법 여부

가. 원고 주장의 요지

원고는 1세대 1주택자에 해당하여 투기수요 억제와 관련이 없고, 아래와 같은 이유로 도시정비법 제72조 제6항의 재당첨 제한 대상자에 해당하지 않는다.

1) 피고는 도시정비법 제72조 제6항의 재당첨 제한 대상자에 해당하는지 여부를 해석함에 있어 과거에 분양대상자로 선정된 정비사업의 '관리처분계획 인가일'을 기준으로 하고 있으나, 조합원이 분양신청을 하였다면 그 사실만으로 일반분양 청약자와는 달리 입주자의 지위를 확보한 것으로 보아야 한다. 원고는 D구역 사업에 관하여 2015. 12. 20.에 조합원으로서 분양신청을 하였고, 그로부터 5년이 지난 2021. 5. 15.에 피고에게 분양신청을 하였다.

2) 원고는 2019. 11. 9. D구역 내에 보유하던 부동산을 매도함으로써 위 사업구역 내의 분양대상자 지위 및 일체의 권리를 양도하고 해당 법률관계에서 탈퇴하였으므로, 도시정비법 제72조 제6항에서 정한 '분양대상자'에 해당하지 않는다.

3) 원고가 D구역 조합에 분양신청을 할 당시 D구역은 투기과열지구로 지정되지 않은 상태였고, 그로부터 약 2년이 지난 2017. 8. 3.에 서울 전지역이 투기과열지구로 지정되었다. 원고는 투기과열지구에서 부동산을 취득하였다거나 분양대상자로 선정된 바 없고, 사후적으로 D구역이 투기과열지구로 지정되었다고 하여 원고를 투기과열지구의 분양대상자로 평가할 수 없다.

4) 원고는 도시정비법 제72조 제6항이 신설되기 이전에 D구역 내에 부동산을 소유하고 있었으므로, 원고에 대해서는 도시정비법 부칙 제37조의2에서 정한 소급효금지원칙에 따라 재당첨 제한이 배제되고, 이에 반하는 도시정비법 부칙 제37조의2 단서는 소급입법에 해당한다.

5) 피고는 이 사건 관리처분계획을 인가받은 이후인 2023. 8. 30. 정기총회에서 재정비촉진계획을 변경하고 관리처분계획을 변경하기로 하는 내용의 안건을 가결하였으므로, 추후 새롭게 분양절차를 진행할 예정이다. 이와 같이 분양절차를 새롭게 진행하는 경우 D구역 사업에 대해 최초 관리처분계획 인가가 이루어진 2018. 5. 10.부터 5년이 지났으므로, 원고는 도시정비법 제72조 제6항의 제한을 받지 않는다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 인정사실

1) 원고는 2014. 5. 30. D구역 내에 있는 서울 동대문구 ***-** 제*층 제***호 주택(이하 'E 주택'이라 한다)을 취득하였다.

2) 원고는 2015. 12. 20. D구역 조합에 분양신청을 하였다.

3) 도시정비법이 2017. 10. 24. 법률 제14943호로 일부개정되면서 "투기과열지구의 정비사업에서 제74조에 따른 관리처분계획에 따라 같은 조 제1항 제2호 또는 제1항 제4호 가목의 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선정일(조합원 분양분의 분양대상자는 최초 관리처분계획 인가일을 말한다)부터 5년 이내에는 투기과열지구에서 제3항부터 제5항까지의 규정에 따른 분양신청을 할 수 없다"는 내용의 제72조 제6항이 신설되어, 2018년 2월 9일부터 시행되었다.

4) D구역 조합은 원고를 분양대상자로 정하는 내용의 최초 관리처분계획을 수립하여, 2018. 5. 10. 서울특별시 동대문구청장으로부터 인가를 받았다.

5) 국토교통부장관은 2017. 8. 3. 주택법 제63조를 근거로 서울특별시 전역(25개구)을 투기과열지구로 지정하였다가, 2023. 1. 5. 이 사건 사업구역이 위치한 서울 용산구를 비롯하여 서초구, 강남구, 송파구(총 4개구)를 제외한 나머지 지역에 대한 투기과열지구 지정을 해제하였다.

6) 원고는 2019. 12. 23. 이문동 주택을 매도하고, 2020. 10. 19. 이 사건 건물을 취득하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제4, 6, 7, 10 내지 12호증, 을 제8호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

라. 판단

1) 관련 규정의 도입 및 내용

도시정비법이 2017. 10. 24. 법률 제14943호로 일부 개정되면서, 투기과열지구의 정비사업에서 관리처분계획에 따른 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선정일(조합원 분양분의 분양대상자는 최초 관리처분계획 인가일을 말한다)부터 5년 이내에 투기과열지구에서 분양신청을 할 수 없도록 하는 제46조 제3항이 신설되었는데, 위 규정은 2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부개정된 도시정비법 제72조 제6항으로 이동되어 2018. 2. 9.부터 시행되었다(이하 도시정비법 제72조 제6항을 기준으로 살펴본다). 도시정비법은 위와 같이 5년간 재당첨 제한을 도입하면서 부칙 제4조(법률 제14943호, 2017. 10. 24.)에서 개정 규정 시행 전에 투기과열지구의 토지등소유자에 대하여는 종전의 규정을 적용하도록 하면서도, 단서 각 호에서는 위 경과규정에 대한 예외로 다시 ① 토지등소유자와 그 세대에 속하는 자가 이 법 시행 후 투기과열지구의 정비사업구역에 소재한 토지 또는 건축물을 취득하여 해당 정비사업의 관리처분계획에 따라 조합원분양분 분양대상자로 선정된 경우, ② 토지등소유자와 그 세대에 속하는 자가 이 법 시행 후 투기과열지구의 정비사업의 관리처분계획에 따라 일반분양분 분양대상자로 선정된 경우에는, 개정 규정 시행 전 투기과열지구 내 토지등소유자라도 개정 규정에 따라 투기과열지구 내 정비사업에서 분양신청을 제한하도록 정하였다. 도시정비법이 2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부개정되어 2018. 2. 9. 시행되면서 제46조 제3항이 제72조 제6항으로 이동하였고, 그로 인해 부칙 제37조의2에서 위 부칙 제4조와 동일한 내용을 다시 규정하고 있다(이하 '부칙 규정'이라 하고, 그 단서 규정을 '부칙 규정 단서 제1호'와 같이 표현하기로 한다).

2) 구체적 판단

위 인정사실과 앞서 든 증거, 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음의 사정들을 종합해 보면, 도시정비법 제72조 제6항에서 정한 투기과열지구에서 분양신청 제한의 기산점이 되는 '최초 관리처분계획 인가일'은 분양대상자가 된 선행 관리처분계획의 인가일을 의미한다고 보아야 하므로, 원고가 도시정비법 제72조 제6항 시행 이후로서 D구역 사업의 '최초 관리처분계획 인가일'인 2018. 5. 10.에 D구역 사업의 분양대상자로 선정된 이상, 그로부터 5년 이내에 분양신청 절차를 개시한 이 사건 사업에 관하여는 분양신청을 할 수 없다고 봄이 타당하다. 이에 반하는 원고의 주장들은 모두 이유 없다.

가) 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역의 주택가격 안정을 위하여 지정된 투기과열지구에서 이루어지는 주택재건축사업의 과열을 방지하기 위해서는 재건축조합원에 대한 주택공급 특례를 적용하지 않음으로써 실수요자 중심으로 주택을 공급할 필요가 있다. 도시정비법 제72조 제6항은 그 시행 이후 투기과열지구 내 정비사업에서 일반분양 또는 조합원분양에 당첨된 '토지등소유자와 그 세대에 속하는 자'는 5년 내에 '추가로' 투기과열지구 내 정비사업의 조합원분양 신청을 금지하여, 결국 법 시행 이후에는 투기과열지구 내 정비사업에서 5년의 기간 내에 한 번만 일반분양 또는 조합원분양을 받도록 제한하는 내용이다.

나) 도시정비법 제72조 제6항은 선행 분양대상자 선정일의 의미와 관련하여, "조합원 분양분의 분양대상자는 최초 관리처분계획 인가일을 말한다"고 명확히 규정하고 있다. 따라서 원고가 D구역 사업에 관하여 조합원으로서 분양신청을 한 2015. 12. 20.을 '분양대상자 선정일'로 볼 수 없다.

다) 도시정비법 제72조 제6항에 의하더라도 경과 조치를 둔 부칙 규정으로 인하여 위 규정의 시행 전에 투기과열지구의 토지등소유자는 기존에 보유하던 사업구역 내 토지등에 관하여 종래의 규정에 따라 분양을 받을 수 있고, 원고 역시 투기과열지구인 D구역 내에 보유하던 기존 주택에 관하여 분양신청을 하여 위 규정 시행 이후에 분양대상자로 선정이 되었다. 원고는 원고의 주장과 같이 도시정비법 제72조 제6항 시행 이전에 E 주택을 매수하였다는 사유로 5년의 재당첨 제한이 적용되는 것이 아니라, 원고가 D구역 사업의 분양대상자로 선정되었다는 사실로 인해 위 규정 시행 이후에 매수한 이 사건 건물에 관하여 분양 신청을 함에 있어 위 규정이 적용되는 것이므로, 도시정비법 제72조 제6항이나 부칙 규정이 소급입법이라고 보기 어렵다.

한편, 부칙 규정 단서 제1호는 도시정비법 제72조 제6항 시행 이전에 투기과열지구의 토지등을 소유한 사람이라 하더라도 토지등소유자와 그 세대에 속하는 자가 이 법 시행 후 투기과열지구의 정비사업구역에 소재한 토지 또는 건축물을 취득하여 해당 정비사업의 관리처분계획에 따라 조합원분양분 분양대상자로 선정된 경우에는 투기과 열지구의 기존 토지등소유자에 대한 종전 규정의 적용을 배제하고, 종래 보유한 토지 등에 관하여 도시정비법 제72조 제6항의 재당첨 제한이 적용된다는 취지의 규정이다. 따라서 도시정비법 제72조 제6항 시행 이후에 취득한 이 사건 건물에 관한 분양신청권이 인정되는지 여부가 문제된 이 사건에서는 부칙 규정 단서 제1호가 적용된다고 할 수 없으므로, 부칙 규정 단서 제1호가 소급입법에 해당하는지 여부에 관하여는 더 나아가 판단하지 아니한다.

라) 원고가 이 사건 관리처분계획에서 현금청산 대상자가 된 것은, 투기과열지구인이 사건 사업구역 내의 이 사건 건물을 종래부터 보유해 오던 것이 아니라 도시정비법 제72조 제6항 시행 이후에 취득한 것인 데다가 위 규정 시행 이후에 투기과열지구인 D구역 사업에서 이미 분양대상자로 선정되었고 그로부터 5년이 경과하지 않았기 때문이므로, 도시정비법 제72조 제6항이 곧바로 원고에게 투기과열지구에서 5년간 부여되는 1회의 분양신청 기회를 박탈한 것으로 볼 수 없다.

마) 원고가 비록 E 주택을 매도하고 이 사건 건물을 취득하는 과정에서 1주택자의 지위를 유지해 왔다고 하더라도, 이 사건 법률조항에서 그와 같은 예외 규정을 두고 있지 않은 이상 원고를 '선행 분양대상자'가 아니라고 볼 수도 없다.

바) 피고가 새롭게 분양신청 절차를 개시하였다고 인정할 만한 아무런 증거가 없으므로, 새로운 분양신청일을 기준으로 5년의 재당첨 제한 기간을 판단하여야 하는지 여부에 관하여는 더 나아가 판단하지 아니한다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

별지

관계 법령

▣ 도시 및 주거환경정비법

제72조(분양공고 및 분양신청)

① 사업시행자는 제50조제9항에 따른 사업시행계획인가의 고시가 있은 날(사업시행계획인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 120일 이내에 다음 각 호의 사항을 토지등소유자에게 통지하고, 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령으로 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 다만, 토지등소유자 1인이 시행하는 재개발사업의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장 · 군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)

2. 분양대상자별 분담금의 추산액

3. 분양신청기간

4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

② 제1항제3호에 따른 분양신청기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위에서 한 차례만 연장할 수 있다.

③ 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받으려는 토지등소유자는 제2항에 따른 분양신청기간에 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 한다.

④ 사업시행자는 제2항에 따른 분양신청기간 종료 후 제50조제1항에 따른 사업시행계획인가의 변경(경미한 사항의 변경은 제외한다)으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 분양공고 등의 절차를 다시 거칠 수 있다.

⑤ 사업시행자는 정관등으로 정하고 있거나 총회의 의결을 거친 경우 제4항에 따라 제73조제1항제1호 및 제2호에 해당하는 토지등소유자에게 분양신청을 다시 하게 할 수 있다

⑥ 제3항부터 제5항까지의 규정에도 불구하고 투기과열지구의 정비사업에서 제74조에 따른 관리처분계획에 따라 같은 조 제1항제2호 또는 제1항제4호가목의 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선정일(조합원 분양분의 분양대상자는 최초 관리처분계획 인가일을 말한다)부터 5년 이내에는 투기과열지구에서 제3항부터 제5항까지의 규정에 따른 분양신청을 할 수 없다. 다만, 상속, 결혼, 이혼으로 조합원 자격을 취득한 경우에는 분양신청을 할 수 있다.

제74조(관리처분계획의 인가 등)

① 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장 · 군수등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경 · 중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 시장 · 군수등에게 신고하여야 한다.

1. 분양설계

2. 분양대상자의 주소 및 성명

3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(임대관리 위탁주택에 관한 내용을 포함한다)

4. 다음 각 목에 해당하는 보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법. 다만, 나목의 경우에는 제30조제1항에 따라 선정된 임대사업자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 소재지와 대표자의 성명 및 주소)를 포함한다.

가. 일반 분양분

나. 공공지원민간임대주택

다. 임대주택

라. 그 밖에 부대시설 · 복리시설 등

5. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장 · 군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)

6. 정비사업비의 추산액(재건축사업의 경우에는 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금에 관한 사항을 포함한다) 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기

7. 분양대상자의 종전 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세

8. 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액

9. 그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 관하여 대통령령으로 정하는 사항

부칙 <법률 제14943호, 2017. 10. 24.>

제4조(투기과열지구 내 분양신청 제한에 관한 경과조치)

이 법 시행 전에 투기과열지구의 토지등소유자는 제46조제3항의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정을 적용한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 토지등소유자와 그 세대에 속하는 자가 이 법 시행 후 투기과열지구의 정비사업구역에 소재한 토지 또는 건축물을 취득하여 해당 정비사업의 관리처분계획에 따라 제48조제1항제3호가목의 분양대상자로 선정된 경우

2. 토지등소유자와 그 세대에 속하는 자가 이 법 시행 후 투기과열지구의 정비사업의 관리처분계획에 따라 제48조제1항제3호나목의 분양대상자로 선정된 경우

부칙 <법률 제14567호, 2017. 2. 8.>

제37조의2(투기과열지구 내 분양신청 제한에 관한 경과조치)

법률 제14943호 도시 및 주거환경정비법 일부개정법률 시행 전에 투기과열지구의 토지등소유자는 제72조제6항의 개정규정에도 불구하고 같은 개정법률 시행 전 종전의 규정을 적용한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 토지등소유자와 그 세대에 속하는 자가 법률 제14943호 도시 및 주거환경정비법 일부개정법률 시행 후 투기과열지구의 정비사업구역에 소재한 토지 또는 건축물을 취득하여 해당 정비사업의 관리처분계획에 따라 같은 개정법률 제48조제1항제3호가목의 분양대상자로 선정된 경우

2. 토지등소유자와 그 세대에 속하는 자가 법률 제14943호 도시 및 주거환경정비법 일부개정법률 시행 후 투기과열지구의 정비사업의 관리처분계획에 따라 같은 개정법률 제48조 제1항제3호나목의 분양대상자로 선정된 경우. 끝.