기타
■ 재테크 노하우 머니쇼 '콕콕 절세전략' - 이성호 세무사
요즘 재개발, 재건축 소식들이 여기저기서 들려오고 있습니다. 우리 집 언제쯤 다시 지어지려나 기다리셨던 분들께는 좋은 소식이죠. 재개발, 재건축이 시작되면 집을 구해서 이사 가는 것도 보통 일이 아닌데요. 그래서 이번 기회에 입주권을 팔고 새로운 집을 사려는 분들도 많잖아요. 그런데 자칫하면 세금 폭탄을 맞을 수 있다고 하더라고요. 이게 무슨 말인지, 절세 방법은 무엇인지 자세히 알아보는 시간 마련했습니다. 이성호 세무사 자리했습니다.
◇ 재개발 혹은 재건축을 하게 되면 일단 집이 다 지어질 때까지 이사 가고 다시 들어오게 됩니다. 이 과정에서는 이주비를 받고 전세나 월세 임대로 있다가 원래의 내 집을 들어오면 별문제가 없는데요. 입주권인 상태에서 팔거나, 잠시 머물 집을 사거나 이런 과정을 거치면 세금 문제 발생하죠. 일단 입주권이라는 특성상 관리처분계획 인가일이 중요하더라고요?
- '관리처분계획 인가일' 따라 갈리는 비과세 혜택?
- 최근 공사비 인상·조합원 갈등 등 변수로 사업 지연
- 관리처분계획 인가일, 주택→조합원 입주권으로 전환
- 관리처분계획 인가일부터 보유·거주기간 산정 제외
- 장기보유특별공제, 주택 해당 기간에 대해서만 적용
- 조합원입주권, 주택 취득 권리…보유 기간 공제 미포함
◇ 먼저 알기 쉽게, 입주권 외에 다른 주택이 없는 경우를 살펴보죠. 2016년 1월 8억 원에 취득한 주택이 4년 뒤, 2020년 2월 관리처분계획인가에 따라 조합원입주권으로 전환됐는데요. 요즘 재개발 사업이 많이 미뤄지잖아요. 그래서 계속 거주하다 집값이 폭등하면서 올해 입주권을 20억 원에 팔았습니다. 그러면 장기보유특별공제 64%를 받나 했더니 아니라고요?
- 조합원입주권 전환 후 양도에 '세금 날벼락'?
- 최근 정비사업 지연에 입주권 양도 후 세금 폭탄
- 관리처분계획 인가 후 입주권 전환…재개발 지연
- 입주권 전환 후 거주해도 보유·거주기간 산정 제외
- 조합원 입주권 1주택자, 양도가액 12억까지 비과세
- 양도가액 12억 원 초과분, 1주택 장기보유특별공제
◇ 재개발이 진행되면서 잠시 거주하는 대체 주택을 임대형식이 아닌 매입할 때도 시기가 중요하다고요?
- '대체주택' 양도 비과세, 매입 시기 유의 사항은?
- 재개발 진행 중 거주 대체주택 매입 시 '시기' 주의
- 대체주택, 기존 재개발 주택 사업시행인가 후 취득
- 정비구역 지정·조합설립 시점 취득 시 비과세 미적용
- 종전 주택 사업시행 인가 전 대체주택 취득 미뤄야
- 비과세 요건 '사업시행인가 이후 대체주택 취득'
- 대체주택 비과세 특례, 취득 시 1주택자 등 요건 충족
- 신축 주택 완성 이후 세대 전원 이사·1년 이상 거주
◇ 조합원입주권이나 청약에 당첨됐을 때 받는 분양권은 엄연히 말하면 주택은 아닙니다. 그런데 주택 여부에 따라 세금에서는 굉장히 중요한데요. 이게 어떤 때는 집으로 취급되고 또 어떤 때는 집이 아니에요?
- 조합원입주권, 주택 여부 따라 '세 폭탄' 터진다?
- 조합원입주권·분양권, 상황 따라 주택 수 포함 달라
- 양도소득세법, 다주택 중과 여부 판단 시 주택 수 포함
- 대체주택 양도 시 조합원입주권 비과세…분양권 제외
- 재개발 중 입주권 취득 시 일시적 1주택+1입주권 특례
- 일시적 1주택+1입주권 특례, 입주권 승계 취득 제외
- 1주택 보유 후 취득 주택이 입주권 전환 시 특례 적용
- 1주택자 '주택 또는 입주권' 따라 비과세 규정 달라
◇ 재개발, 재건축 후 신축 주택에 거주하지 않아서 특례가 적용되지 않는 경우도 많다고 합니다. 이미 주택을 보유하고 있던 유주택자가 입주권을 샀고 신축이 끝난 후 거주하지 않은 상태에서 기존 주택을 팔게 돼도 혜택을 받지 못해요?
- '1주택+1조합원 입주권' 특례 예외 사례는?
- 신축 주택 후 일시적 1주택+1입주권 특례 요건 확인
- 신축 주택 준공 이후 입주 여부 따라 과세 여부 갈려
- 입주권 취득 3년 후 종전 주택 양도 시 비과세 적용
- 세대 전원 신축 주택 이사…1년 이상 거주 시 특례 적용
- 국세청 "취득·양도 시점 따라 비과세 적용 달라져"
◇ 마지막으로 입주권과 마찬가지로 일시적 1주택 1분양권 혜택도 있는데 자칫해서 적용되지 않는 사례들도 있다는데요. 주의해야 할 상황, 어떤 것들이 있을까요?
- '일시적 1주택 1분양권' 비과세 혜택 주의 사항은?
- 분양권 주택 완성부터 3년 내 종전 주택 양도 시 비과세
- 분양권 주택 완성일=잔금청산일…입주권, 완성일 달라
- 2021년 이후 '분양권 선취득 주택 후취득' 비과세 제외
- 국세청 "분양권 보유 시 신축 후 다른 주택 매입 유리"
(자세한 내용은 동영상을 시청하시길 바랍니다.)
요즘 재개발, 재건축 소식들이 여기저기서 들려오고 있습니다. 우리 집 언제쯤 다시 지어지려나 기다리셨던 분들께는 좋은 소식이죠. 재개발, 재건축이 시작되면 집을 구해서 이사 가는 것도 보통 일이 아닌데요. 그래서 이번 기회에 입주권을 팔고 새로운 집을 사려는 분들도 많잖아요. 그런데 자칫하면 세금 폭탄을 맞을 수 있다고 하더라고요. 이게 무슨 말인지, 절세 방법은 무엇인지 자세히 알아보는 시간 마련했습니다. 이성호 세무사 자리했습니다.
◇ 재개발 혹은 재건축을 하게 되면 일단 집이 다 지어질 때까지 이사 가고 다시 들어오게 됩니다. 이 과정에서는 이주비를 받고 전세나 월세 임대로 있다가 원래의 내 집을 들어오면 별문제가 없는데요. 입주권인 상태에서 팔거나, 잠시 머물 집을 사거나 이런 과정을 거치면 세금 문제 발생하죠. 일단 입주권이라는 특성상 관리처분계획 인가일이 중요하더라고요?
- '관리처분계획 인가일' 따라 갈리는 비과세 혜택?
- 최근 공사비 인상·조합원 갈등 등 변수로 사업 지연
- 관리처분계획 인가일, 주택→조합원 입주권으로 전환
- 관리처분계획 인가일부터 보유·거주기간 산정 제외
- 장기보유특별공제, 주택 해당 기간에 대해서만 적용
- 조합원입주권, 주택 취득 권리…보유 기간 공제 미포함
◇ 먼저 알기 쉽게, 입주권 외에 다른 주택이 없는 경우를 살펴보죠. 2016년 1월 8억 원에 취득한 주택이 4년 뒤, 2020년 2월 관리처분계획인가에 따라 조합원입주권으로 전환됐는데요. 요즘 재개발 사업이 많이 미뤄지잖아요. 그래서 계속 거주하다 집값이 폭등하면서 올해 입주권을 20억 원에 팔았습니다. 그러면 장기보유특별공제 64%를 받나 했더니 아니라고요?
- 조합원입주권 전환 후 양도에 '세금 날벼락'?
- 최근 정비사업 지연에 입주권 양도 후 세금 폭탄
- 관리처분계획 인가 후 입주권 전환…재개발 지연
- 입주권 전환 후 거주해도 보유·거주기간 산정 제외
- 조합원 입주권 1주택자, 양도가액 12억까지 비과세
- 양도가액 12억 원 초과분, 1주택 장기보유특별공제
◇ 재개발이 진행되면서 잠시 거주하는 대체 주택을 임대형식이 아닌 매입할 때도 시기가 중요하다고요?
- '대체주택' 양도 비과세, 매입 시기 유의 사항은?
- 재개발 진행 중 거주 대체주택 매입 시 '시기' 주의
- 대체주택, 기존 재개발 주택 사업시행인가 후 취득
- 정비구역 지정·조합설립 시점 취득 시 비과세 미적용
- 종전 주택 사업시행 인가 전 대체주택 취득 미뤄야
- 비과세 요건 '사업시행인가 이후 대체주택 취득'
- 대체주택 비과세 특례, 취득 시 1주택자 등 요건 충족
- 신축 주택 완성 이후 세대 전원 이사·1년 이상 거주
◇ 조합원입주권이나 청약에 당첨됐을 때 받는 분양권은 엄연히 말하면 주택은 아닙니다. 그런데 주택 여부에 따라 세금에서는 굉장히 중요한데요. 이게 어떤 때는 집으로 취급되고 또 어떤 때는 집이 아니에요?
- 조합원입주권, 주택 여부 따라 '세 폭탄' 터진다?
- 조합원입주권·분양권, 상황 따라 주택 수 포함 달라
- 양도소득세법, 다주택 중과 여부 판단 시 주택 수 포함
- 대체주택 양도 시 조합원입주권 비과세…분양권 제외
- 재개발 중 입주권 취득 시 일시적 1주택+1입주권 특례
- 일시적 1주택+1입주권 특례, 입주권 승계 취득 제외
- 1주택 보유 후 취득 주택이 입주권 전환 시 특례 적용
- 1주택자 '주택 또는 입주권' 따라 비과세 규정 달라
◇ 재개발, 재건축 후 신축 주택에 거주하지 않아서 특례가 적용되지 않는 경우도 많다고 합니다. 이미 주택을 보유하고 있던 유주택자가 입주권을 샀고 신축이 끝난 후 거주하지 않은 상태에서 기존 주택을 팔게 돼도 혜택을 받지 못해요?
- '1주택+1조합원 입주권' 특례 예외 사례는?
- 신축 주택 후 일시적 1주택+1입주권 특례 요건 확인
- 신축 주택 준공 이후 입주 여부 따라 과세 여부 갈려
- 입주권 취득 3년 후 종전 주택 양도 시 비과세 적용
- 세대 전원 신축 주택 이사…1년 이상 거주 시 특례 적용
- 국세청 "취득·양도 시점 따라 비과세 적용 달라져"
◇ 마지막으로 입주권과 마찬가지로 일시적 1주택 1분양권 혜택도 있는데 자칫해서 적용되지 않는 사례들도 있다는데요. 주의해야 할 상황, 어떤 것들이 있을까요?
- '일시적 1주택 1분양권' 비과세 혜택 주의 사항은?
- 분양권 주택 완성부터 3년 내 종전 주택 양도 시 비과세
- 분양권 주택 완성일=잔금청산일…입주권, 완성일 달라
- 2021년 이후 '분양권 선취득 주택 후취득' 비과세 제외
- 국세청 "분양권 보유 시 신축 후 다른 주택 매입 유리"
(자세한 내용은 동영상을 시청하시길 바랍니다.)
