질의회신
1. 질의요지
가. 투기과열지구 내 구역확장을 위한 조합설립변경인가 이후 권리산정기준일과 조합원
지위 양도 가능 여부
나. 사업구역 내 다른 조합원으로부터 건축물을 매수한 경우 분양권에 관한 사항
2. 검토의견
가. 투기과열지구 내 구역확장을 위한 조합설립변경인가 이후 권리산정기준일과 조합원
지위 양도 가능 여부
당 조합은 서울시 투기과열지구 안에 있는 가로주택정비사업조합이고, 「빈집 및 소규모
주택 정비에 관한 특례법」 제24조 제2항 시행(2022. 8. 4.) 이전에 최초 조합설립인가
를 받았으며, 이후 사업시행구역을 확장하여 2023년 11월에 구청으로부터 조합설립변경
인가를 받았습니다. 조합설립변경인가를 받은 후 조합은 확장된 구역을 대상으로 서울시
에 모아타운 후보지 신청을 하여 2024년 3월에 모아타운(주민제안) 적정 구역범위 전문
가 자문결과를 해당 구청으로부터 통보받았습니다.
(질문 1) 구역확장의 경우 「서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례」 제2조
제1항 제6호에 따른 권리산정기준일을 확장된 구역의 토지등소유자들에 대해서 최초 조
합설립인가일로 적용해야 하는지? 아니면 구역확장에 따른 조합설립변경인가일로 적용해
야 하는지?
(답 1) 최초 조합설립인가 시 사업시행구역에 포함되지 않았던 지역이 조합설립변경인가
를 통해 새롭게 사업시행구역으로 편입되는 경우, 새롭게 편입된 지역에 대해서도 최초
조합설립인가일을 권리산정기준일로 보는 것이 적정할 것입니다.
(질문 2) 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제24조 제2항에 따라 투기과열지
구 내 조합원 지위 양도가 금지되어 있으나 해당 조합은 「같은법 부칙 제4조」 경과규
정에 의거 2022. 8. 4. 이전 조합설립인가를 받아 조합원 지위 양도가 가능한 상황입니
다. 이후 구역확장에 따른 조합설립변경인가(2023년 11월) 된 경우에 ①구역확대 되기
전의 기존 조합원들은 2023년 11월 조합설립변경인가와 상관없이 여전히 조합원의 지위
양도가 가능한지? ②또한, 2023년 11월 조합설립변경인가를 받아 추가로 확장된 구역의
토지등소유자들의 경우에도 조합원 지위 양도가 가능한지?
(답 2)
① 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 부칙(제18831호, 2022. 2. 3.) 제4조는
경과규정으로 법 제24조제2항의 시행일인 2022. 8. 4. 이전에 이미 조합설립인가를
받은 경우 조합설립변경인가를 받더라도 조합원 자격 취득을 전제로 정비사업 토지등
을 양도할 수 있으나,
② 투기과열지구 안의 토지 등이 변경인가의 방법으로 기존 가로주택정비조합의 사업부
지에 편입된 경우, 그 편입된 토지등을 매수한 양수인은 부칙 제4조에 해당하지 않
으므로 조합원 자격을 취득할 수 없을 것으로 사료됩니다.
나. 사업구역 내 다른 조합원으로부터 건축물을 매수한 경우 분양권에 관한 사항
사업구역 내 다주택자(건축물 3채)인 조합원(A)씨는 (소유한 3채 중 단독주택 1채를) 건
축물(가)과 토지(나)의 소유권을 조합설립인가 이전부터 분리하여 건축물(가) 소유권만
가지고 있었으며, 해당 건축물(가)이 위치한 토지(나)의 소유권은 조합원(B)가 소유하고
있었습니다. 조합설립인가 이후 제3자인 (C)가 (B)로부터 토지(나)의 소유권을 매입하여
조합원의 지위를 승계 받은 후 추가적으로 조합원(A)로부터 해당 필지 위의 건축물(가)
의 소유권을 매입한 경우에 대한 질의입니다.
(질문 1) 조합원 지위를 승계받은 조합원(C)가 분양신청시 인정받을 수 있는 종전자산
권리가액이 (B)로부터 매입한 토지(나)뿐만 아니라 (A)로부터 매입한 건축물(가)의 감정
평가액을 포함하여 종전자산 권리가액이 인정되는지?
(답 1) 이 경우 「서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례」 제37조제1항제1호
에 따른 주택을 소유한 자로서 토지와 건축물을 포함한 주택의 권리가액을 기준으로 주
택을 분양하는 것이 적합할 것으로 판단됩니다.
(질문 2) 다주택자인 (A)가 건축물 3채 중 하나를 (C)에게 조합설립인가일 후 (C)에게
양도를 하였다 하더라도, (A)는 나머지 건축물 2개의 소유권자이므로 (A)가 단독적으로
조합원 분양신청 자격이 있는지?
(답 2) 이 경우 A는 「서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례」 제37조제1항
제1호에 따른 주택을 소유한 자로서 단독 분양권을 가진다고 볼 수 있습니다.
상기 내용의 구체적인 사항은 조합설립인가 및 사업시행계획인가(관리처분계획)권자인
관할 자치구에 문의하시기 바랍니다.
질문에 만족스러운 답변이 되었기를 바라며, 추가적인 문의사항이 있으실 경우 서울시
전략주택공급과 김민희 주무관(☎ 02-2133-8234)에게 연락주시기 바랍니다. 끝.
