법령지침
재건축초과이익 환수에 관한 법률 시행령
[시행 2024. 3. 27.] [대통령령 제34361호, 2024. 3. 26., 일부개정]
【제정·개정이유】 
- [일부개정]
◇ 개정이유
1세대 1주택자에 대해서는 재건축사업의 준공인가일부터 역산하여 6년 이상 재건축대상주택을 보유한 경우 보유기간에 따라 재건축부담금을 100분의 10에서 최대 100분의 70까지 감경하도록 하고, 국토교통부장관은 조합원이 재건축사업의 준공인가일에 1세대 1주택자이고 만 60세 이상인 경우로서 재건축부담금의 납부유예를 신청하는 경우 담보 제공을 전제로 이를 허가할 수 있도록 하는 등의 내용으로 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」이 개정(법률 제19850호, 2023. 12. 26. 공포, 2024. 3. 27. 시행)됨에 따라, 재건축부담금이 감경되는 1세대 1주택자의 요건을 구체화하고, 재건축부담금의 납부유예 신청절차 및 허가절차를 마련하는 등 법률에서 위임된 사항과 그 시행에 필요한 사항을 정하는 한편,
재건축부담금의 납부에 대한 부담을 완화하여 재건축사업을 활성화하기 위해 재건축초과이익에서 제외되는 개발비용의 산정 방법 및 범위를 합리화하는 등 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선ㆍ보완하려는 것임.
◇ 주요내용
가. 재건축부담금이 감경되는 1세대 1주택자의 요건(제10조의2 신설)
1) 1세대는 조합원, 조합원의 배우자, 조합원의 직계존속(조합원 배우자의 직계존속 포함)으로서 조합원 또는 조합원의 배우자와 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있는 사람 및 조합원의 직계비속 중 19세 미만인 사람과 19세 이상인 사람으로서 조합원과 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있는 사람으로 구성된 가족으로 정함.
2) 상속 또는 혼인으로 보유하는 주택으로서 상속개시일 또는 혼인신고일부터 재건축사업의 준공인가일까지 보유기간이 5년 이내인 주택, 재건축사업 기간 동안 거주하기 위해 재건축사업의 사업시행계획인가 고시일 이후 취득하여 보유하는 하나의 주택 및 취득 당시 투기과열지구에 소재하지 않았던 공시가격 3억원 이하인 하나의 주택은 1주택자를 판단할 때 주택에 포함하지 않도록 함.
3) 1주택에 포함되지 않는 주택 중 상속 또는 혼인으로 보유하는 주택은 취득한 날부터 5년 이내에 처분하고, 재건축사업 기간 동안 거주하기 위해 취득하여 보유하는 주택은 재건축사업의 준공인가일부터 3년 이내에 처분해야 재건축부담금의 감경을 받을 수 있도록 함.
나. 재건축부담금의 납부유예 신청절차 등 마련(제13조의2 신설)
1) 재건축부담금의 납부유예를 신청하려는 조합원은 납부기간의 만료일 전 1개월 이내에 납부유예 신청서를 국토교통부장관에게 제출하도록 함.
2) 납부유예 신청서를 받은 국토교통부장관은 납부기간의 만료일까지 조합 등 납부의무자 및 해당 조합원에게 납부유예 허가 여부를 서면으로 통지하도록 함.
다. 재건축초과이익에서 제외되는 개발비용의 산정 방법 합리화(별표 제5호나목)
재건축초과이익에서 제외되는 개발비용 중 사업시행자가 재건축사업을 시행함에 따라 국가 등에 공급하는 공공주택의 부속토지 가격을 산정할 때 종전에는 공시가격으로 산정했으나, 앞으로는 감정평가액으로 산정하도록 하고, 해당 부속토지의 감정평가액에서 그 토지를 공급받은 자가 사업시행자에게 지급한 공급가격을 뺀 금액을 개발비용에 포함하도록 함으로써 재건축초과이익에서 제외되는 개발비용의 산정 방법 및 범위를 합리화함.
<법제처 제공>
【제정·개정문】 
- 국무회의의 심의를 거친 재건축초과이익 환수에 관한 법률 시행령 일부개정령을 이에 공포한다.
대통령 윤석열 (인)
2024년 3월 26일
국무총리 한덕수
국무위원 국토교통부 장관 박상우
⊙대통령령 제34361호
재건축초과이익 환수에 관한 법률 시행령 일부개정령
재건축초과이익 환수에 관한 법률 시행령 일부를 다음과 같이 개정한다.
제2조 제목 외의 부분을 제1항으로 하고, 같은 조 제1항(종전의 제목 외의 부분) 각 호 외의 부분을 다음과 같이 하며, 같은 조에 제2항을 다음과 같이 신설한다.
「재건축초과이익 환수에 관한 법률」(이하 "법"이라 한다) 제2조제4호 단서에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 다음 각 호의 주택을 말한다.
② 법 제2조제5호 단서에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 다음 각 호의 주택을 말한다.
1. 제1항 각 호에 해당하는 주택
2. 국가, 지방자치단체, 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사 또는 지방공사가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 규정에 따라 공급받는 주택
가. 「도시 및 주거환경정비법」 제55조제1항, 제66조제3항 전단 또는 제101조의6제2항
나. 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제43조의5제1항 또는 제49조의2제3항ㆍ제5항
3. 국가 또는 지방자치단체가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조의2제1항제3호에 따라 제공받는 공공임대주택
제4조제1항제1호를 다음과 같이 하고, 같은 조 제2항 중 "「도시 및 주거환경정비법」 제35조 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제23조에 따라 설립된 재건축조합(「도시 및 주거환경정비법」 제27조제1항제3호 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제19조제1항에 따라 사업시행자로 지정된 신탁업자를 포함한다. 이하 "조합"이라 한다)은"을 "조합(「도시 및 주거환경정비법」 제35조 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제23조에 따라 설립된 재건축조합을 말한다. 이하 같다), 공공시행자, 신탁업자 또는 주민합의체(이하 "조합등"이라 한다)는"으로 한다.
1. 조합원(사업시행자가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 목에서 정하는 자를 말한다. 이하 같다)별 개시시점 부과대상 주택의 가격
가. 사업시행자가 다음의 어느 하나에 해당하는 경우: 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제9호나목 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조제1항제6호나목에 따른 토지등소유자
1) 「도시 및 주거환경정비법」 제26조제1항(같은 항 제1호는 제외한다) 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제18조제1항(같은 항 제1호는 제외한다)에 따라 지정된 공공시행자(이하 "공공시행자"라 한다)인 경우
2) 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제22조제1항에 따라 구성된 소규모재건축사업의 주민합의체(이하 "주민합의체"라 한다)인 경우
나. 사업시행자가 「도시 및 주거환경정비법」 제27조제1항제3호 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제19조제1항에 따라 지정된 신탁업자(이하 "신탁업자"라 한다)인 경우: 위탁자
제5조제1호를 다음과 같이 하고, 같은 조 제2호 및 제3호 중 "주민합의체 또는 조합"을 각각 "주민합의체"로 하며, 같은 조 제4호 및 제5호를 각각 삭제한다.
1. 조합이 분할된 경우에는 분할 전에 최초로 해당 조합의 설립인가를 받은 날
제6조제1항제1호 중 "「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제63조제2항제2호가목"을 "「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제63조제2항제2호가목 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령」 제31조제2항제2호가목"으로 하고, 같은 항 제2호 본문 중 "「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제63조제2항제2호나목"을 "「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제63조제2항제2호나목 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령」 제31조제2항제2호나목"으로, "「도시 및 주거환경정비법」 제74조제1항제3호"를 "「도시 및 주거환경정비법」 제74조제1항제3호 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제33조제1항제3호"로 하며, 같은 호 단서 중 "조합"을 "조합등"으로 하고, 같은 항 제3호 중 "「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제63조제2항제2호다목"을 "「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제63조제2항제2호다목 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령」 제31조제2항제2호다목"으로 하며, 같은 조 제6항 중 "조합"을 "조합등"으로 한다.
제9조제1항제1호 중 "조합"을 "조합등"으로 하고, 같은 항 제2호를 다음과 같이 한다.
2. 제2조제2항제2호 및 제3호에 따른 주택의 건설과 관련된 비용
제10조의2를 다음과 같이 신설한다.
제10조의2(재건축부담금의 감경) ① 법 제14조의2제1항 각 호 외의 부분 전단에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 사람으로 구성된 가족을 말한다.
1. 조합원
2. 조합원의 배우자
3. 조합원의 직계존속 또는 조합원 배우자의 직계존속 중 조합원 또는 조합원의 배우자와 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있는 사람
4. 조합원의 직계비속과 그 배우자(직계비속과 같은 주민등록표에 등재되어 있는 경우만 해당한다)로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사람
가. 부과종료시점 현재 19세 미만인 사람
나. 부과종료시점 현재 19세 이상인 사람으로서 조합원과 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있는 사람
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호에 해당하는 경우에는 해당 호에서 정하는 사람은 조합원과 별도의 세대로 본다.
1. 조합원 또는 조합원의 배우자가 동거봉양(同居奉養)하기 위해 직계존속과 세대를 합친 경우로서 조합원의 직계존속 중 1명 이상 또는 조합원 배우자의 직계존속 중 1명 이상이 부과종료시점(부과종료시점이 2024년 3월 27일 전인 경우에는 2024년 3월 27일로 한다. 이하 이 항에서 같다) 현재 60세 이상인 경우: 조합원의 직계존속 또는 조합원 배우자의 직계존속
2. 조합원의 직계비속과 그 배우자가 동거봉양하기 위해 조합원과 세대를 합친 경우로서 조합원 또는 조합원의 배우자가 부과종료시점 현재 60세 이상인 경우: 조합원의 직계비속과 그 배우자
③ 법 제14조의2제1항 각 호 외의 부분 전단에서 "대통령령으로 정하는 준주택"이란 「주택법 시행령」 제4조제4호에 따른 오피스텔로서 취득 당시 「지방세법」 제13조의3제4호에 따라 세대별 소유 주택 수에 가산되는 오피스텔(이하 "주거용 오피스텔"이라 한다)을 말한다.
④ 조합원이 2024년 3월 27일 전에 주거용 오피스텔을 취득한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 법 제14조의2제1항 각 호 외의 부분 전단에 따른 1세대 1주택자로서의 기간을 계산하거나 같은 항 각 호 외의 부분 후단에 따른 부과종료시점 당시 1세대 1주택자 여부를 판단한다.
1. 주거용 오피스텔을 2024년 3월 27일 전에 처분한 경우: 해당 주거용 오피스텔을 보유하지 않았던 것으로 볼 것
2. 주거용 오피스텔을 2024년 3월 27일 현재 보유하고 있는 경우: 2024년 3월 27일에 해당 주거용 오피스텔을 취득한 것으로 볼 것
⑤ 법 제14조의2제2항제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 상속 또는 혼인으로 인하여 보유하는 주택으로서 상속개시일 또는 혼인신고일(상속개시일 또는 혼인신고일이 2024년 3월 27일 전인 경우에는 2024년 3월 27일)부터 부과종료시점까지 보유기간이 5년 이내인 주택을 말한다. 다만, 상속으로 여러 사람이 주택을 공동으로 소유하는 경우에는 지분이 가장 큰 상속인(지분이 가장 큰 상속인이 두 명 이상인 경우에는 다음 각 호의 순서에 따른 사람을 지분이 가장 큰 상속인으로 본다)이 아닌 사람은 해당 주택을 보유하지 않은 것으로 본다.
1. 해당 주택에 거주하는 사람
2. 나이가 가장 많은 사람
⑥ 법 제14조의2제2항제2호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 조합원이 속한 세대의 구성원이 재건축사업 시행기간 동안 거주하기 위해 「도시 및 주거환경정비법」 제50조제9항 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조제5항에 따른 사업시행계획인가의 고시일 이후 취득하여 보유하는 하나의 주택(보유기간 동안 해당 세대의 구성원 전부 또는 일부가 1년 이상 거주한 경우만 해당한다)을 말한다.
⑦ 법 제14조의2제2항제3호에서 "대통령령으로 정하는 저가주택"이란 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 하나의 주택을 말한다.
1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제16조부터 제18조까지에 따라 공시된 주택가격(이하 "공시가격"이라 한다)이 3억원 이하일 것. 다만, 공시가격이 없는 경우에는 다음 각 목의 순서에 따른 금액을 공시가격으로 본다.
가. 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 「지방세법」 제4조제1항 단서에 따라 산정하거나 같은 조 제2항에 따라 결정한 가액
나. 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 지정하는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등이 감정평가한 금액
2. 취득 당시 해당 주택이 「주택법」 제63조제1항에 따라 지정된 투기과열지구(이하 "투기과열지구"라 한다)에 소재하지 않을 것. 이 경우 2024년 3월 27일 전에 취득한 주택으로서 취득 당시 투기과열지구에 소재했던 주택의 경우에는 2024년 3월 27일을 취득일로 본다.
⑧ 제7항제1호에 따른 공시가격은 해당 주택의 취득 직전에 공시된 주택가격으로 한다. 이 경우 2024년 3월 27일 전에 취득한 주택의 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 날 직전에 공시된 주택가격으로 한다.
1. 해당 주택을 2024년 3월 27일 현재 보유하고 있는 경우: 2024년 3월 27일
2. 해당 주택을 2024년 3월 27일 전에 처분한 경우로서 부과종료시점이 2024년 3월 27일 전인 경우: 다음 각 목의 구분에 따른 날
가. 부과종료시점 전에 처분한 경우: 처분한 날
나. 부과종료시점 이후에 처분한 경우: 부과종료시점
3. 해당 주택을 2024년 3월 27일 전에 처분한 경우로서 부과종료시점이 2024년 3월 27일 이후인 경우: 처분한 날
⑨ 법 제14조의2제1항에 따른 재건축사업의 대상이 되는 주택의 취득일과 이 조 제3항ㆍ제4항 및 제6항부터 제8항까지에 따른 주택의 취득일을 판단할 때에는 소유권이전등기접수일과 잔금청산일 중 빠른 날로 한다. 다만, 다음 각 호에 해당하는 경우에는 해당 호에서 정하는 날로 한다.
1. 신축주택을 분양(분양권을 승계취득한 경우를 포함한다)받은 경우: 잔금청산일과 사용승인서 교부일(임시사용승인을 받은 경우에는 임시사용승인일을 말한다) 중 늦은 날
2. 상속의 경우: 상속개시일
3. 증여의 경우: 「상속세 및 증여세법 시행령」 제24조제1항제1호 및 제2호에 따른 날
⑩ 법 제14조의2제3항에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다.
1. 법 제14조의2제2항제1호에 해당하는 경우: 취득일(취득일이 2024년 3월 27일 전인 경우에는 2024년 3월 27일)부터 5년
2. 법 제14조의2제2항제2호에 해당하는 경우: 부과종료시점(부과종료시점이 2024년 3월 27일 전인 경우에는 2024년 3월 27일)부터 3년
제11조제1항에 단서를 다음과 같이 신설한다.
다만, 법 제14조의2에 따라 재건축부담금을 감경하는 경우에는 부과종료시점부터 6개월 이내에 통지할 수 있다.
제11조의2 및 제13조의2를 각각 다음과 같이 신설한다.
제11조의2(재건축부담금의 결정ㆍ부과 등) ① 국토교통부장관은 법 제20조에 따라 자료를 제출받은 경우 법 제14조의2에 따른 재건축부담금의 감경 대상에 해당한다고 판단되면 부과종료시점부터 3개월 이내에 재건축부담금 총액을 산정하여 납부의무자에게 서면으로 통지해야 한다.
② 납부의무자는 부과종료시점부터 4개월 이내에 다음 각 호의 자료를 국토교통부장관에게 제출해야 한다.
1. 법 제6조제3항 및 이 영 제4조제2항에 따라 조합원별 재건축부담금의 분담비율을 결정한 자료
2. 법 제6조제3항에 따른 조합원별 분담기준 및 비율에 따라 해당 조합원이 분담해야 하는 부담금액
3. 법 제14조의2에 따른 재건축부담금 감경에 따라 해당 조합원이 분담해야 하는 부담금액
③ 국토교통부장관은 법 제15조제2항 및 이 영 제11조제1항 단서에 따라 미리 부과기준 및 재건축부담금을 통지할 때 법 제14조의2제3항에 따른 해당 주택의 처분기한을 포함하여 통지해야 한다.
④ 국토교통부장관은 재건축부담금을 결정ㆍ부과할 때 법 제15조제3항에 따라 해당 주택의 처분기한을 함께 통지하는 경우에는 납부의무자가 이 조 제3항에 따른 통지를 받고 제출한 의견이 있으면 해당 의견의 반영 여부를 포함하여 통지해야 한다.
⑤ 법 제15조제4항에서 "대통령령으로 정하는 이자"란 「개발이익 환수에 관한 법률 시행령」 제24조제4항을 준용하여 산정한 금액을 말한다. 이 경우 "부담금"은 "재건축부담금"으로 본다.
제13조의2(재건축부담금의 납부유예) ① 법 제17조의2제1항에 따라 재건축부담금의 납부유예를 신청하려는 조합원은 법 제17조제1항에 따른 납부기간의 만료일 전 1개월 이내에 국토교통부령으로 정하는 납부유예 신청서를 국토교통부장관에게 제출해야 한다.
② 제1항에 따른 신청서를 받은 국토교통부장관은 법 제17조의2제2항에 따라 납부기간의 만료일까지 납부의무자 및 해당 조합원에게 납부유예 허가 여부를 서면으로 통지해야 한다.
③ 법 제17조의2제5항 전단에서 "대통령령으로 정하는 이자"란 「개발이익 환수에 관한 법률 시행령」 제24조제4항을 준용하여 산정한 금액을 말한다. 이 경우 "부담금"은 "재건축부담금"으로 본다.
④ 국토교통부장관은 법 제17조의2제5항에 따라 납부의무자에게 이자를 가산하여 징수하려는 경우에는 재건축부담금, 이자 및 그 이자의 산정내역 등이 포함된 납부고지서를 발부해야 한다.
제14조제2항 본문 및 단서 중 "조합"을 각각 "조합등"으로 한다.
제17조제1항에 제2호의2를 다음과 같이 신설하고, 같은 항 제3호 중 "결정ㆍ부과 및 재건축부담금의 사전통지"를 "결정ㆍ부과, 재건축부담금의 사전통지, 주택의 처분기한 통지 및 이자의 징수"로 하며, 같은 항에 제5호의2 및 제11호의2를 각각 다음과 같이 신설한다.
2의2. 법 제14조의2에 따른 재건축부담금의 감경
5의2. 법 제17조의2에 따른 납부유예의 허가, 허가의 취소 및 이자의 징수
11의2. 제11조의2제1항에 따른 재건축부담금 총액의 통지 및 같은 조 제2항에 따라 제출된 자료의 접수
제17조의2제1항 중 "통지"를 "통지, 법 제14조의2에 따른 1세대 1주택자 확인"으로 하고, 같은 조 제2항 중 "산정되었는지"를 "산정되었는지와 법 제14조의2에 따른 1세대 1주택자 해당 여부"로 한다.
제17조의3을 제17조의4로 하고, 제17조의3을 다음과 같이 신설한다.
제17조의3(고유식별정보의 처리) 국토교통부장관(제17조제1항에 따라 국토교통부장관의 권한을 위임받은 시장ㆍ군수ㆍ구청장과 제17조의2제1항에 따라 검증을 의뢰받은 한국부동산원을 포함한다)은 다음 각 호의 사무를 수행하기 위해 불가피한 경우 「개인정보 보호법 시행령」 제19조에 따른 주민등록번호, 여권번호 또는 외국인등록번호가 포함된 자료를 처리할 수 있다.
1. 법 제14조의2에 따른 재건축부담금의 감경에 관한 사무
2. 법 제15조에 따른 재건축부담금의 결정 및 부과에 관한 사무
3. 법 제17조의2에 따른 재건축부담금의 납부유예 및 담보제공 등에 관한 사무
4. 법 제20조에 따른 재건축부담금 산정에 필요한 자료제출에 관한 사무
5. 법 제21조에 따른 자료의 통보에 관한 사무
별표 제5호를 다음과 같이 한다.
부칙
제1조(시행일) 이 영은 2024년 3월 27일부터 시행한다.
제2조(주택가액의 산정에 관한 적용례) 제6조제1항 각 호의 개정규정은 이 영 시행 이후 재건축부담금을 결정ㆍ부과하는 재건축사업부터 적용한다.
제3조(개발비용의 산정에 관한 적용례) 제9조제1항제2호 및 별표 제5호의 개정규정은 이 영 시행 이후 재건축부담금을 결정ㆍ부과하는 재건축사업부터 적용한다.
