판결
(관리처분인가를 받았어도 임대차계약이 존속되어 보증금 반환청구권을 행사하지 않았다면 조합은 보증금을 반환할 의무가 없다.)
서울중앙지방법원
판결
사건 2023가단5078282 임대차보증금
원고 주택도시보증공사
소송대리인 법무법인 융평
담당변호사 김대진
피고 A역세권지구재개발정비사업조합
소송대리인 법무법인 하나
담당변호사 황정규
변론종결 2023. 9. 13.
판결선고 2023. 10. 11.
주문
원고의 청구를 기각한다.
소송비용은 원고가 부담한다.
청구취지
피고는 원고에게 2억 2천만 원 및 이에 대하여 2022. 11. 25.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
이유
1. 갑 제3, 4, 6~9호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 다음 사실을 인정할 수 있다.
가. B은 2019. 12. 6. C, D로부터 E역세권지구 재개발정비사업(이하 ‘이 사건 정비사업’) 구역 내에 있는 안양시 만안구 F 외 3필지 G아파트 H호를 임대차 보증금 2억 2천만 원, 임대 기간 2020. 1. 31~2022. 1. 31.로 정해 임차하였다(이하 ‘이 사건 임대차계약’).
나. B은 2020. 1. 14. 위 임대차 보증금 반환 채권을 원고에게 양도하고 2020. 1. 15. 위 채권 양도 사실을 C, D에게 통지하였다. B은 2020. 1. 31. 원고와 사이에 원고가 위 임대차 보증금 지급을 보증하는 전세 보증금 반환 보증 계약(이하 ‘이 사건 보증 계약’)을 체결하였다.
다. 안양시장은 2021. 9. 17. 이 사건 정비사업의 관리처분계획을 인가하고 안양시 고시 I로 고시하였다.
라. J 주식회사는 2021. 9. 27. 위 H호에 관하여 소유권이전등기를 마침으로써 이 사건 임대차 계약의 임대인 지위를 승계하였다. 이 사건 임대차 계약이 2022. 1. 31. 기간 만료로 종료하였음에도 J 주식회사가 B에게 보증금을 반환하지 않아 원고가 2022. 5. 13. 피고에게 이 사건 보증 계약에 따라 2억 2천만 원을 지급하였다.
마. 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’) 제70조 제1항은 “정비사업의 시행으로 지상권ㆍ전세권 또는 임차권의 설정 목적을 달성할 수 없는 때에는 그 권리자는 계약을 해지할 수 있다.”라고 규정하고 있고 제2항은 “제1항에 따라 계약을 해지할 수 있는 자가 가지는 전세금ㆍ보증금, 그 밖의 계약상의 금전의 반환 청구권은 사업시행자에게 행사할 수 있다.”라고 규정하고 있다.
2. 원고는 다음 ①~③과 같은 이유로 피고가 원고에게 도시정비법 제70조 제2항에 따라 위 임대차 보증금 2억 2천만 원을 지급할 의무가 있다고 주장한다.
① 이 사건 임대차 계약 도중인 2021년 9월경 이 사건 정비사업에 관하여 도시정비법 상 관리처분계획인가의 고시가 있었던 사실은 분명하고 따라서 B은 도시정비법 제70조 제1항의 ‘임차권의 설정 목적을 달성할 수 없는 때’에 해당하여 도시정비법 제70조 제2항에 따라 이 사건 정비사업의 사업시행자인 피고에게 위 임대차 보증금의 반환 청구를 할 수 있는 권리가 있다.
② 나아가 원고는 B으로부터 위 임대차 보증금 반환 채권을 양도받은 양수인이자 J 주식회사를 대위하여 B에게 보증금을 변제하여 변제자 대위에 따라 B의 권리를 행사할 수 있는 지위에 있고(민법 제482조 제1항) 따라서 원고는 위 임대차 보증금 반환 채권의 양수인 지위 및 변제자 대위에 따라 직접 피고에게 도시정비법 제70조 제2항에 의하여 위 임대차 보증금의 반환을 청구할 수 있다.
③ 도시정비법 제70조 제2항에 따라 보증금 반환 청구권을 행사하기 위해서는 정비사업의 시행으로 지상권ㆍ전세권 또는 임차권의 설정 목적을 달성할 수 없어 계약을 해지할 수 있으면 충분하고 실제로 이에 해당하는 자가 계약 해지를 할 것까지 요구하는 것은 아니다.
앞서 든 증거와 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실과 사정 즉,
① 도시정비법 제70조 제1항, 제2항에 따르면 정비사업의 시행으로 임차권의 설정 목적을 달성할 수 없는 때에 임차인은 계약을 해지할 수 있고 이에 따라 계약을 해지할 수 있는 임차인이 보증금 반환 청구권을 사업시행자에게 행사할 수 있는 점,
② B은 이 사건 임대차 계약이 2022. 1. 31. 기간 만료로 종료할 때까지 이 사건 임대차 계약을 해지하지 않은 점, ③ 이 사건 임대차 계약이 2022. 1. 31. 종료한 이상 B은 이 사건 임대차 계약을 해지할 수 없으므로 B이 도시정비법 제70조 제2항에서 정한 계약을 해지할 수 있는 임차인에 해당한다고 보기는 어려운 점 등에 비추어 보면,
피고가 원고에게 도시정비법 제70조 제2항에 따라 위 임대차 보증금 2억 2천만 원을 지급할 의무가 없다고 봄이 타당하다.
3. 따라서 원고의 청구를 기각한다.
판사 반정우
