1. 기초사실

가. 당사자들의 지위

피고는 서울 용산구에서 주택재건축정비사업(이하 '이 사건 사업'이라 한다)을 시행할 목적으로 설립되어 2017. *. *. 조합설립인가를 받은 조합이고, 원고들은 이 사건 사업 구역 내에 있는 상가의 구분소유자들로 피고의 조합원이다.

나. 상가기본협약에 관한 총회 의결 및 상가기본협약의 체결

1) 피고의 정관 제46조 제6호는 '사업시행구역 안에 건립하는 상가 등 부대·복리시설은 공동주택과 구분하여 독립채산제 형식으로 관리처분계획을 수립한다'고 규정하고 있다. 관련하여 피고는 2022. *. **. 열린 정기총회(이하 '이 사건 총회'라 한다)에서 '상가기본협약(이하 '이 사건 협약'이라 한다) 체결 승인의 건'을 결의하였다. 이 사건 총회에서 의결된 이 사건 협약 중 관리처분이나 상가조합원들이 아파트조합원들로부터 매입할 토지면적 등에 관한 내용은 다음과 같다.

2) 피고와 상가협의회는 2022. 2. 24. 이 사건 총회에서 결의된 내용대로 이 사건 협약을 체결하였다.

다. 관리처분계획의 의결 및 인가

피고는 2022. 9. 30. 개최된 임시총회에서 관리처분계획(이하 '이 사건 관리처분계획'이라 한다)을 승인하는 결의를 하였고, 2022. **. **. 서울특별시 I로부터 이 사건 관리처분계획에 대한 인가를 받았다. 이 사건 관리처분계획 중 별지 1 목록 기재 부분의 내용은 다음과 같다.

【인정근거】 다툼 없는 사실, 갑1, 2, 5, 6, 7, 15, 17호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 당사자들의 주장 요지

가. 원고들

이 사건 협약 제8조 제1항은 '상가소유자가 아파트소유자로부터 매입할 토지면적은 1,450.41㎡로 한다'고 정하고 있고, 이는 이 사건 총회 결의를 통해 피고의 내부 규범이 되었다. 그럼에도 불구하고 피고는 특별한 이유 없이 이 사건 협약에서 정한 토지정산에 관한 내용을 아파트조합원들에게만 유리하게 변경하여 상가조합원들의 아파트조합원들에 대한 토지정산금을 57,638,207,242원으로 정하고 이를 기초로 공동주택(아파트)과 근린생활시설(상가)의 총수입금액을 정한 다음 공동주택(아파트)과 근린생활시설(상가)의 추정비례율을 산정하는 방식으로 이 사건 관리처분계획을 수립하여 상가 조합원들의 이 사건 협약에 대한 보호가치 있는 신뢰를 침해하였다. 따라서 이 사건 관리처분계획 중 별지 1 목록 기재 부분은 취소되어야 한다.

나. 피고

이 사건 협약과 이 사건 관리처분계획의 내용 중 상가조합원들의 토지정산에 관한 부분이 근본적으로 다르다고 할 수 없다. 원고들은 상가에 편입되어야 할 토지면적 2,179㎡에서 피고가 매수하여야 할 제3자 소유 토지면적 중 상가조합원들에게 안분된 면적 728.59㎡를 공제한 나머지 면적 1,450.41㎡(= 2,179㎡ - 728.59㎡)에 대하여 감정평가를 거친 평당 금액을 곱하여 산출한 금액만을 정산금으로 산정하여야 한다고 주장하나, 조합원들 간의 실질적인 형평을 위해서는 위 2,179㎡에 대하여 감정평가를 거친 평당 금액을 곱하여 산출한 금액에서 제3자 소유 토지들에 대하여 감정평가를 거친 평당 금액을 상가조합원들에게 안분된 면적에 곱하여 산출한 금액을 공제한 나머지 차액을 정산금으로 정하는 것이 타당하다. 따라서 이 사건 관리처분계획의 수립이 신뢰보호원칙에 위반된다고 볼 수 없다.

3. 관련 법령

별지 2 기재와 같다.

4. 판단

가. 관련 법리

재건축조합의 총회는 조합의 최고의사결정기관이고, 정관 변경이나 관리처분계획의 수립·변경은 총회결의사항이므로, 새로운 총회결의로써 종전 총회결의의 내용을 철회하거나 변경할 수 있는 자율성과 형성의 재량을 가진다. 그러나 이러한 자율성과 재량이 무제한적인 것일 수는 없으므로, 조합 내부의 규범을 변경하고자 하는 총회결의가 적법하려면 상위법령·정관에서 정한 절차와 의결정족수를 갖추어야 하고, 그 내용 또한 상위법령·정관에 위배되지 않아야 함은 물론 재건축조합에서 일단 내부 규범이 정립되면 조합원들은 특별한 사정이 없는 한 그것이 존속하리라는 신뢰를 가지게 되므로, 내부 규범 변경을 통해 달성하려는 이익이 종전 내부 규범의 존속을 신뢰한 조합원들의 이익보다 우월하여야 한다. 조합 내부 규범을 변경하는 총회결의가 신뢰보호원칙에 위반되는지를 판단하기 위해서는, 종전 내부 규범의 내용을 변경하여야 할 객관적 사정과 필요가 존재하는지, 그로써 조합이 달성하려는 이익은 어떠한 것인지, 내부규범의 변경에 따라 조합원들이 침해받은 이익은 어느 정도의 보호가치가 있으며 그 침해 정도는 어떠한지, 조합이 종전 내부 규범의 존속에 대한 조합원들의 신뢰 침해를 최소화하기 위하여 어떤 노력을 기울였는지 등과 같은 여러 사정을 종합적으로 비교 ·형량해야 한다(대법원 2018. 3. 13. 선고 2016두35281 판결, 대법원 2020. 6. 25. 선고 2018두34732 판결, 대법원 2022. 5. 26. 선고 2022두30539 판결 등 참조).

나. 인정사실

1) 상가협의회는 2022. *. **. 피고에게 이 사건 협약 제8조에 따라 상가에 배분된 면적(728.59㎡)을 제외한 나머지 1,449.41㎡를 감정평가하여 정산할 것을 요청한다'는 내용의 공문을 보냈다.

2) 상가협의회는 2022. *. **. 피고에게 상가의 관리처분계획 수립을 위해 상가 귀속토지 면적기준 정산내역과 근린생활시설(상가)의 추정 비례율에 관한 구체적인 수치자료의 제공을 요청하였다.

3) 피고는 2022. 8. 29. 상가협의회에 상가 귀속토지 면적기준 정산내역에 관하여 아래와 같은 내용을 통지하였다.

4) 상가협의회는 2022. *. *. 피고에게 '피고가 산정한 관리처분계획의 토지정산금은 이 사건 협약 제8조 제1항에 따라 산출한 금액과 크게 차이가 있다. 상가협의회는 이 사건 협약에 따라 산정할 것을 요구하고 있으나, 피고는 이에 불응하고 다른 방법으로 산출하여 관리처분계획을 수립하였다. 이 사건 협약 제5조 제3항에 따라 상가관리처분계획을 포함한 관리처분계획이 총회에 상정될 수 있도록 토지정산에 대하여 적극 협의에 응하여 상호 합의된 금액으로 결정될 수 있도록 협조하여 주시기 바란다'는 내용의 공문을 보냈다.

5) 피고는 2022. 9. 8. 이 사건 관리처분계획 수립 등 안건 결의를 위한 임시총회를 2022. 9. 30. 개최한다는 공고를 하였다.

【인정근거】다툼 없는 사실, 앞서 든 증거들, 갑8 내지 11호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

다. 구체적인 판단

앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실 또는 사정을 종합하여 보면, 피고의 내부 규범이 된 아파트조합원들과 상가조합원들 사이의 토지정산에 관한 이 사건 협약의 내용을 변경하여야 할 객관적인 필요성이나 공익을 인정하기 어려운 반면, 이로 인하여 원고들을 비롯한 상가조합원들이 침해받게 되는 이익의 정도와 그 보호가치는 크다. 따라서 이 사건 관리처분계획 중 별지 목록 기재 부분은 신뢰보호의 원칙에 위반되어 위법하므로 취소되어야 한다.

1) 이 사건 관리처분계획이 수립되기 전까지 원고들을 비롯한 상가조합원들은 특별한 사정이 없는 한 이 사건 총회 결의 및 이 사건 협약을 통해 상가조합원들과 아파트조합원들 사이의 토지정산이 이 사건 협약에서 정한 방식대로 이루어지리라는 신뢰를 가지고 있었고, 이는 피고의 내부 규범으로 정립되었다고 볼 수 있다.

2) 이 사건 협약 제8조 제1항 2문은 '상가소유자가 아파트소유자로부터 매입할 토지면적(2,179㎡)은 상가에 배분된 면적(728.59㎡)을 뺀 1,450.41㎡(= 2,179㎡ - 728.59㎡)로 한다'고 규정하고 있다. 위 조항의 문언에 의할 때, 이는 상가조합원들이 아파트조합원들로부터 매입할 토지면적은 상가에 편입되어야 할 토지면적 2,179㎡에서 피고가 매수하여야 할 제3자 소유 토지면적 중 상가조합원들에게 비용 부담이 안분된 면적 728.59㎡를 공제한 나머지 면적 1,450.41㎡(= 2,179㎡ - 728.59㎡)라는 의미로 해석된다. 따라서 이 사건 협약에 의할 때 상가조합원들과 아파트조합원들 사이의 토지정산금은 위 1,450.41㎡에 대하여 피고와 상가협의회가 각각 1인의 감정평가법인을 선정하여 감정평가를 실시하고 산술평균한 금액을 곱하여 산출한 금액을 기준으로 계산되어야 한다.

3) 그런데 이 사건 관리처분계획 중 별지 목록 제1항 기재 부분은 상가에 편입되어야 할 토지에 대한 정산에 관하여 상가조합원들의 아파트조합원들에 대한 정산금이 57,638,207,242원으로 기재되어 있다. 이는 상가에 편입되어야 할 토지면적 2,179㎡에 피고와 상가협의회가 각각 1인의 감정평가법인을 선정하여 감정평가를 실시하고 산술평균한 금액을 곱하여 산출한 금액 33,352,164원을 곱한 금액에서 피고가 매수하여야 할 제3자 소유 토지면적 중 상가조합원들에게 비용 부담이 안분된 면적 728.59㎡에 피고와 상가협의회가 각각 1인의 감정평가법인을 선정하여 감정평가를 실시하고 산술평균한 금액을 곱하여 산출한 금액 20,637,338원을 공제하는 방식으로 계산한 금액이다.

4) 이 사건 협약이 정한 방식에 따른 상가조합원들의 아파트조합원들에 대한 정산금은 48,374,312,187원(= 1,450.41㎡ × 33,352,164원)인데, 이 사건 관리처분계획에 따른 정산금은 57,638,207,242원이다. 원고들을 비롯한 상가조합원들은 이 사건 관리처분계획에 의할 때, 이 사건 협약과 비교하여 약 9,263,895,055원의 토지정산금을 추가로 부담하게 된다. 상가조합원들이 이 사건 협약과 비교하여 추가로 부담하여야 하는 토지정산금의 액수에 비추어 볼 때, 피고 내부 규범의 변경에 따라 상가조합원들이 침해받게 되는 이익이 적다고 볼 수 없다.

5) 피고는 상가에 편입되어야 하는 토지에 관하여 이 사건 협약에 따른 정산방식이 아닌 이 사건 관리처분계획에 따른 정산방식을 채택하여야 조합원들 사이에 실질적인 형평을 도모할 수 있다고 주장한다. 그러나 이 사건 관리처분계획에 따른 정산방식이 피고의 조합원들 중 다수인 아파트조합원들에게 유리한 정산방식이기는 하나, 그것이 상가조합원들에게도 실질적으로 공평한 방식이라고 보기는 어렵다. 또한 이 사건 관리처분계획에는 피고가 매수하여야 할 제3자 소유 토지에 관한 국공유지매입비, 나 대지 등 매입비가 이 사건 협약에 따라 아파트와 상가에 배분된 면적 비율(아파트: 660/700, 상가: 40/700)에 따라 사업비로 이미 반영되어 있다.

6) 피고는 이 사건 협약을 체결한 이후 2022. 8. 29. 상가협의회에 이 사건 관리처분계획과 같은 방식으로 계산한 토지정산금을 통지하고 이 사건 관리처분계획을 수립하기까지, 이 사건 협약을 위와 같은 방식으로 변경할 필요나 이를 통해 달성하려는 이익이 무엇인지, 이에 따라 상가조합원들이 침해받는 이익을 적절한 방식으로 보상할 것인지 여부 등에 관하여 상가협의회 또는 상가조합원들과 아무런 협의를 하지 않았다.

5. 결론

그렇다면 원고들의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

별지 1

목 록

1. 제4장 '독립채산제에 따른 정비사업비 등의 배분 기준' 중

제4조 '독립채산제에 따른 수입 및 비용 등의 정산내역 중

① '총수입정산내역' 중

'아파트 · 상가 정산내역' 중 '대지 정산' 금액을 57,638,207,242원으로 정한 부분

2. 제5장 '분양대상자별 분담금 및 납부방법' 중

제3조 '추정 비례율의 산출' 중

② 공동주택(아파트)의 추정비례율, ③근린생활시설(상가)의 추정비례율 부분

별지 2

관련 법령

■ 도시 및 주거환경정비법

제74조(관리처분계획의 인가 등)

① 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장 · 군수등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경 · 중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 시장 · 군수등에게 신고하여야 한다.

1. 분양설계

2. 분양대상자의 주소 및 성명

3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(임대관리 위탁주택에 관한 내용을 포함한다)

4. 다음 각 목에 해당하는 보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법. 다만, 나목의 경우에는 제30조 제1항에 따라 선정된 임대사업자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 소재지와 대표자의 성명 및 주소)를 포함한다.

가. 일반 분양분

나. 공공지원민간임대주택

다. 임대주택

라. 그 밖에 부대시설 · 복리시설 등

5. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장 · 군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)

6. 정비사업비의 추산액(재건축사업의 경우에는 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금에 관한 사항을 포함한다) 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기

7. 분양대상자의 종전 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세

8. 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액

9. 그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 관하여 대통령령으로 정하는 사항

② 시장 · 군수등은 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 신고를 받은 날부터 20일 이내에 신고 수리 여부를 신고인에게 통지하여야 한다.

③ 시장 · 군수등이 제2항에서 정한 기간 내에 신고수리 여부 또는 민원 처리 관련 법령에 따른 처리기간의 연장을 신고인에게 통지하지 아니하면 그 기간(민원 처리 관련 법령에 따라 처리기간이 연장 또는 재연장된 경우에는 해당 처리기간을 말한다)이 끝난 날의 다음 날에 신고를 수리한 것으로 본다.

④ 정비사업에서 제1항제3호 · 제5호 및 제8호에 따라 재산 또는 권리를 평가할 때에는 다음 각 호의 방법에 따른다.

1. 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등 중 다음 각 목의 구분에 따른 감정평가법인등이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다. 다만, 관리처분계획을 변경 ·중지 또는 폐지하려는 경우 분양예정 대상인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 산정할 수 있다.

가. 주거환경개선사업 또는 재개발사업: 시장 · 군수등이 선정 · 계약한 2인 이상의 감정평가법인등

나. 재건축사업: 시장 · 군수등이 선정 · 계약한 1인 이상의 감정평가법인등과 조합총회의 의결로 선정 · 계약한 1인 이상의 감정평가법인등

2. 시장 · 군수등은 제1호에 따라 감정평가법인등을 선정 · 계약하는 경우 감정평가법인등의 업무수행능력, 소속 감정평가사의 수, 감정평가 실적, 법규 준수 여부, 평가계획의 적정성 등을 고려하여 객관적이고 투명한 절차에 따라 선정하여야 한다. 이 경우 감정평가법인등의 선정· 절차 및 방법 등에 필요한 사항은 시 · 도조례로 정한다.

3. 사업시행자는 제1호에 따라 감정평가를 하려는 경우 시장 · 군수등에게 감정평가법인등의 선정 · 계약을 요청하고 감정평가에 필요한 비용을 미리 예치하여야 한다. 시장 · 군수등은 감정평가가 끝난 경우 예치된 금액에서 감정평가 비용을 직접 지급한 후 나머지 비용을 사업시행자와 정산하여야 한다.

⑤ 조합은 제45조제1항제10호의 사항을 의결하기 위한 총회의 개최일부터 1개월 전에 제1항 제3호부터 제6호까지의 규정에 해당하는 사항을 각 조합원에게 문서로 통지하여야 한다.

⑥ 제1항에 따른 관리처분계획의 내용, 관리처분의 방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

⑦ 제1항 각 호의 관리처분계획의 내용과 제4항부터 제6항까지의 규정은 시장 · 군수등이 직접 수립하는 관리처분계획에 준용한다.

제76조(관리처분계획의 수립기준)

① 제74조 제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다.

1. 종전의 토지 또는 건축물의 면적 · 이용 상황· 환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다.