질의회신
우리 시정 발전에 많은 관심을 가지고 참여해 주셔서 감사드리며, 국민신문고를 통해 접수
(접수번호 20240221900734)하신 민원사항에 대해 다음과 같이 답변드립니다.
○ 민원 요지 (전제 : 토지등소유자 방식의 재개발사업 관련)
(질의1) 자치규약에서 총회 의결시 권리행사는 「도시 및 주거환경정비법」(이하
‘도시정비법’) 시행령 제33조(토지등소유자의 동의자 수 산정 방법 등)를 따른다고
규정하고 있는 경우 사업시행계획인가 후 협의매수 등을 통해 다른 토지등소유자의
물건을 취득한 경우 총회 의결권 및 분양권이 새로 취득한 만큼 추가되는 것인지?
(질의2) 자치규약이나 관리처분계획에 손실 발생 시 처리방법에 대한 별도 내용이
없을 경우 종전자산 규모에 따라 부담하는 것인지?
(질의3) 토지등소유자가 사업시행계획인가 후 추가 취득한 물건의 매입비는 사업의 손익계산
시 비용에 포함되는지?
(질의4) 분양신청을 하지 않거나 분양계약을 체결하지 않은 토지등소유자는 총회
의결권을 상실하는지?
○ 답변내용
(질의1) 도시정비법 제36조제1항 및 같은 법 시행령 제33조제1항제1호다목에서 1인이
다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우에는 필지나 건축물의
수에 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정토록 하고 있으나, 재개발사업으로서 법
제25조제1항제2호(토지등소유자 방식)에 따라 토지등소유자가 재개발사업을 시행하는
경우 토지등소유자가 정비구역 지정 후에 정비사업을 목적으로 취득한 토지 또는
건축물(이하 ‘추가 취득한 물건’)에 대해서는 정비구역 지정 당시의 토지 또는 건축물의
소유자를 토지등소유자의 수에 포함하여 산정하되, 이 경우 동의 여부는 이를 취득한
토지등소유자에 따른다고 규정하고 있는 점 등을 고려, 의결권에 관한 사항은 상기
규정과 자치규약을 종합적으로 검토하여 처리하여야 함이 타당할 것으로 사료됩니다.
- 반면, 분양설계 등을 포함한 관리처분계획은 도시정비법 제76조의 관리처분계획 수립
기준에 적법하게 수립해야 함에 따라, 주택의 경우 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택
또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하여야 하고, 가격의 범위 또는 종전 주택의
주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있으며, 이 중 1주택은 주거전용면적 60
제곱미터 이하로 공급 가능하다고 규정(제1항제6호)하고 있습니다.
- 또한, 같은 조 제1항제1호에서 종전의 토지 또는 건축물의 면적·이용 상황·환경,
그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게
배분되고 합리적으로 이용되도록 규정하고 있으며, 「서울특별시 도시 및 주거환경
정비 조례」 제38조에서는 재개발사업에서의 상가 등 부댁·복리시설 공급 기준에 대해
규정하고 있어, 주택 및 상가 등 부대·복리시설의 공급에 관하여는 상기 규정에
따라 관리처분계획을 수립하여야 할 것으로 사료됨을 알려드리니 보다 자세한 사항은
관리처분계획 인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
(질의2·3) 도시정비법 제89조에서 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유
하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가
있는 경우 사업시행자는 제86조제2항에 따른 이전고시가 있은 후에 그 차액에 상당
하는 금액(청산금)을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하여야 한다고
규정하고 있는 점 등을 고려하고 자치규약 및 관리처분계획을 종합적으로 검토하여 최종
판단할 사항인 바, 보다 자세한 사항은 관리처분계획 인가권자인 관할 자치구청장에게
문의하여 주시기 바랍니다.
(질의4) 법제처 법령해석례(법제처 15-0669, 2016.3.7.)에서 주택재개발사업 조합의 정관
에 분양신청기간 이내에 분양 신청을 하지 않은 자는 조합원 자격이 상실된다고 규정
하고 있는 경우로서, 해당 조합의 조합원이 도시정비법 제72조제2항에 따른 분양신청
을 하지 아니하여 같은 법 제73조제1항에 따른 현금청산대상자가 된 경우에는 현금
청산이 완료되어 해당 토지 또는 건축물에 대한 소유권이 조합에 이전되기 전이라고
하더라도 조합원으로서의 지위가 상실된다고 해석하고 있는 점에 비추어, 토지등소유자
방식의 재개발사업에서도 자치규약에 상기 내용과 같이 규정하고 있다면 분양신청을
하지 않거나 분양계약을 체결하지 않은 토지등소유자는 의결권 등의 토지등소유자 지위가
상실될 것으로 사료됨을 알려드리니, 보다 자세한 사항은 자치규약 등을 포함한 사업
시행계획의 인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
상기 답변 내용에 대해 추가 문의가 있으신 경우 우리 시 주거정비과 유태윤 주무관
(02-2133-7204)에게 연락주시면 친절히 안내해 드리도록 하겠습니다. 감사합니다.
