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(건설산업연구원) 건설동향브리핑 926호
재건축 상가 관련 분쟁의 주요 쟁점 분석
2023.10.6
● 상가 관련 분쟁, 재건축 초기부터 이어져 온 문제. 1기 신도시 재정비에도 큰 걸림돌 될 듯
최근 재건축사업을 추진하는 많은 구역에서 상가와 관련된 분쟁이 보도되고 있음. 상대적으로 원활하게 분쟁이 타결되어 사업이 순항하는 구역도 있으나, 소송전으로 이어지는 등 심각한 내홍을 겪고 있는 구역도 다수 존재함. 상가 소유자와의 갈등으로 심지어 추진위원회 설립 후에도 15년 이상 조합을 설립하지 못하고 사업이 지연된 사례도 있음.
재건축사업은 기본적으로 주택과 상가가 원만하게 협의하여 토지를 분할하지 않고 통합하여 개발하는 것이 전체 이익의 극대화에 가장 유리함. 이러한 상황 속에 주택과 상가 소유자 간 분쟁이 발생하는 원인은 기본적으로 이해관계 및 주된 관심 사항이 크게 다르기 때문임.
- 최근 오프라인 상권이 쇠퇴하는 상황 속에 특히 재건축사업지 내 상가는 규모도 작고 시설이 노후하여 상권이 쇠퇴하고 임대료가 저렴한 경우가 대부분임. 따라서, 상가소유자들도 재건축사업 추진을 희망하는 경우가 많기에, 재건축사업 추진 자체는 주택과 상가 소유자 모두에게 이익임.
- 그럼에도 불구하고 이해관계와 주된 관심 사항의 차이로 갈등이 발생하는 것임.
두 집단이 가장 첨예하게 대립하는 지점은 개발이익 분배, 또는 각 단체가 생각하는 ‘정당한 몫’을 정하는 것과 관련된 경우가 많음.
- 토지를 분할하지 않고 재건축사업을 추진한다고 할 시 해당 구역에서 발생하는 개발이익의 분배는 큰 틀에서 제로섬(zero-sum)의 특성이 있음. 즉, 어느 한쪽이 더 많은 이익을 얻으면 그만큼 다른 한쪽은 손해를 봐야 하는 경우가 많음.
- 이러한 상황 속에서 서로 더 많은 개발이익을 차지하기 위한, 또는 각 단체가 보기에 ‘정당한 몫’을 확보하기 위한 갈등이 발생하고 있는 것임.
상가측은 본인들의 종전자산 가치가 주택 대비 충분하게 평가받지 못하다거나, 영업손실에 대한 별도 보상이 필요하다고 주장하며 추가적인 몫을 배분해 달라고 요구하는 경우가 많음. 여기에 더해 최근 주택가격이 상승하면서 주택을 분양받을 수 있도록 해달라는 요구도 높음. 전술했듯 제로섬 구조 속에서 이러한 요구는 주택소유자들과의 갈등을 야기하고 있음.
