법령지침
재건축 조합원 지위양도 허용 등 규제완화
29일 개정안 입법예고…인허가 절차 3년→절반 단축
빠르면 연말부터 재건축 조합원의 지위양도가 허용된다. 또한 재건축 안전진단 절차가 개선되며, 토지등소유자의 동의방식이 간소화된다.
이처럼 재건축․재개발에 대한 규제 합리화와 절차 단축, 투명성 강화 등을 주요 골자로 하는 ｢도시 및 주거환경 정비법 개정안｣이 오는 29일 입법예고 된다. 지난 8월 21일 발표한 ｢주택공급기반 강화 및 건설경기 보완방안｣의 후속조치다.
국토해양부는 이번 정기국회에 법안을 상정하여 이르면 연말 또는 내년 상반기부터 시행되도록 할 계획이며, 앞으로 인․허가 절차가 3년에서 절반으로 단축되는 등 정비사업 활성화에 크게 도움이 될 것으로 보고 있다.
※ 입법예고안의 전문은 국토해양부 홈페이지(http://www.mltm.go.kr) “법령․자료/법령자료/입법예고”를 참고
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【붙임】 주요개정내용 신ㆍ구대비표
이번 개정안에 포함된 내용을 사항별로 설명하면 아래와 같다.
1. 규제 합리화
□ (조합원 지위 양도금지 폐지) 종전에는 투기과열지구에서 재건축 조합설립인가 이후에는 당해 구역 내 주택을 매수하더라도 조합원이 될 수 없었음. 이에 신규 매수자는 주택을 분양받을 수 없어 매매가 거의 이루어지지 않았으나, 앞으로는 이를 폐지하여 신규 매수자도 재건축 주택을 분양받을 수 있게 됨.
* (참고) 법이 개정되더라도 개정 전 법률에 따라 재건축 주택을 매수한 자에게 소급적으로 조합원 자격을 부여하는 것은 아님에 유의
□ (재건축 시공자 선정 조기화) 재건축사업의 시공자는 사업시행인가 후에만 선정할 수 있었으나, 이를 조합설립 이후로 앞당김. 이에 따라 시공자가 전문성과 자금력을 가지고 재건축사업에 조기 참여할 수 있게 됨.
* (절차) 기본계획→정비계획→추진위→조합→사업시행인가→관리처분인가→착공
□ (안전진단 절차 합리화) 예비평가와 정밀안전진단으로 구분된 재건축 안전진단을 하나로 통합하는 한편 실시시기도 추진위 승인이후에서 정비계획을 수립할 때로 앞당김. 이에 따라 추진위원회가 구성되었으나 안전진단을 통과하지 못해 생기던 사업장기화 등 각종 문제가 해소될 것으로 기대됨.
* (현행) 정비구역지정 → 추진위승인 → 안전진단 → 재건축실시결정 → 조합설립인가
* (개정) 정비구역지정(안전진단→재건축실시결정) → 추진위승인 → 조합설립인가
2. 절차 단축
□ (지방의회 의견청취 및 건축심의 생략) 종전에는 정비계획을 수립할 때 도시․건축 공동위원회의 심의를 받도록 하였음. 그러나 정비계획에서는 구체적인 건축계획이 나올 단계가 아니므로 도시계획위원회 심의만 받도록 하고, 건축위원회는 사업시행인가 단계에서 심의를 받도록 함.
한편 도시․주거환경정비기본계획 및 정비계획에 대한 주민공람 등의 절차가 따로 있는 점을 감안하여 이들에 대한 지방의회 의견청취는 생략하는 것으로 함.
□ (토지등소유자 동의절차 간소화) 지금까지는 토지등소유자의 동의를 받을 때마다 인감증명서를 첨부하도록 하였으나, 앞으로는 조합설립시에만 첨부하도록 하여 주민불편 및 이로 인한 사업지연을 최소화하고자 함
* 토지등소유자 동의필요 시점 ⇒ 추진위 설립, 조합설립, 정관변경, 사업시행자 지정, 사업시행인가 및 동의 받은 사항의 변경
□ (조합설립 동의요건 조정) 재개발 및 도시환경정비사업의 조합설립요건으로 ｢소유자 수｣에 대한 동의요건(3/4이상)은 있었으나, ｢토지면적｣에 대한 동의요건이 없었음. 이에 면적 2/3이상의 동의요건을 신설하여 많은 토지를 소유한 자의 권리 침해를 방지.
또한 도시환경정비사업의 경우 종래 해석으로 운영하던 토지등소유자 3/4이상 동의요건을 법에 명시하고, 재건축사업에서 동별 의결권 2/3이상 동의는 알박기 방지 차원에서 삭제.
□ (공공기관 기능의 보완) 장기간 사업이 추진되지 않거나, 공공성이 강한 경우*에는 공공이 사업시행자로 참여할 수 있도록 하여 정비사업이 방치되는 사례 방지.
* ⅰ)추진위 승인후 2년 이내에 조합이 구성되지 않거나, 조합설립 후 3년 이내에 사업시행인가를 득하지 못하는 경우
ⅱ)국ㆍ공유지 및 주택공사 등의 소유면적이 전체 면적의 1/2이상인 경우
□ (결합개발방식의 도입) 서로 떨어진 정비구역을 하나로 묶어 사업을 시행할 수 있는 근거를 마련하여 역세권과 산지․구릉지의 결합 등 지역여건에 맞는 다양한 방식으로 사업을 시행할 수 있도록 함.
□ (입주자 모집조건 완화) 재건축 사업에 동의하지 않는 자가 있어 100% 소유권이 확보되지 않더라도 이들 미동의자에 대한 매도청구 소송 승소판결 등 소유권 확보가 담보되면 조합이 입주자 모집을 할 수 있도록 함.
* (참고) 일반 주택사업에서도 소유권 확보가 담보되면 소유권이 100% 확보되지 않더라도 일반분양이 가능. 다만, 준공시에는 100% 확보 필요
□ (정비계획은 시장․군수가 수립) 정비계획은 시장․군수가 수립하도록 하여 주민이 계획을 수립할 때 발생하던 초기비용부담 등 각종 부조리 문제를 해소. 다만 시장ㆍ군수가 1년 이상 계획을 수립하지 않는 등 의무를 해태할 때에는 주민이 제안할 수 있도록 하여 사업지연을 방지.
3. 투명성 강화
□ (정비사업전문관리업자 투명성 강화) 정비업자는 추진위원회를 구성한 후 경쟁입찰로 선정하도록 하고 위반할 때에는 등록취소 및 형사처벌을 할 수 있도록 함. 또한 추진위원회 승인을 위한 동의서는 토지등소유자만이 받도록 하여 정비업자의 초기 개입에 따른 비리와 부조리를 방지.
□ (주민대표기구의 투명성 강화) 조합 및 추진위 임원의 자격요건을 강화하고, 대의원회 구성을 의무화하여 주민대표에 대한 통제기능을 강화하며, 업체선정과 관련한 부조리에 대하여 벌칙규정을 신설.
□ (국ㆍ공유지 무상양도) 현재는 시행자가 기반시설을 설치하여 기부채납하면 그 설치비용만큼 정비구역안의 국․공유지를 무상 양도 받음. 이 경우 기부채납으로 이미 건폐율ㆍ용적률 등의 완화를 받은 경우에는 국ㆍ공유지 무상양도의 범위를 제한하도록 하여 이중혜택을 받지 않도록 합리적으로 조정.
□ (시공보증 합리화) 재개발․재건축을 할 때 시공사는 조합에 시공보증을 하여야 하는데 이때 보증회사들은 일부 대형사를 제외하고는 ｢공사계약금액 전액｣을 대상으로 보증서를 발부함. 이에 과다 보증수수료 및 이로 인한 사업비 증가가 모두 조합원 부담으로 돌아오는 결과가 됨. 앞으로는 조합이 공사금액의 50%내에서 보증범위를 정할 수 있도록 하여 과다수수료 방지
29일 개정안 입법예고…인허가 절차 3년→절반 단축
빠르면 연말부터 재건축 조합원의 지위양도가 허용된다. 또한 재건축 안전진단 절차가 개선되며, 토지등소유자의 동의방식이 간소화된다.
이처럼 재건축․재개발에 대한 규제 합리화와 절차 단축, 투명성 강화 등을 주요 골자로 하는 ｢도시 및 주거환경 정비법 개정안｣이 오는 29일 입법예고 된다. 지난 8월 21일 발표한 ｢주택공급기반 강화 및 건설경기 보완방안｣의 후속조치다.
국토해양부는 이번 정기국회에 법안을 상정하여 이르면 연말 또는 내년 상반기부터 시행되도록 할 계획이며, 앞으로 인․허가 절차가 3년에서 절반으로 단축되는 등 정비사업 활성화에 크게 도움이 될 것으로 보고 있다.
※ 입법예고안의 전문은 국토해양부 홈페이지(http://www.mltm.go.kr) “법령․자료/법령자료/입법예고”를 참고
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【붙임】 주요개정내용 신ㆍ구대비표
이번 개정안에 포함된 내용을 사항별로 설명하면 아래와 같다.
1. 규제 합리화
□ (조합원 지위 양도금지 폐지) 종전에는 투기과열지구에서 재건축 조합설립인가 이후에는 당해 구역 내 주택을 매수하더라도 조합원이 될 수 없었음. 이에 신규 매수자는 주택을 분양받을 수 없어 매매가 거의 이루어지지 않았으나, 앞으로는 이를 폐지하여 신규 매수자도 재건축 주택을 분양받을 수 있게 됨.
* (참고) 법이 개정되더라도 개정 전 법률에 따라 재건축 주택을 매수한 자에게 소급적으로 조합원 자격을 부여하는 것은 아님에 유의
□ (재건축 시공자 선정 조기화) 재건축사업의 시공자는 사업시행인가 후에만 선정할 수 있었으나, 이를 조합설립 이후로 앞당김. 이에 따라 시공자가 전문성과 자금력을 가지고 재건축사업에 조기 참여할 수 있게 됨.
* (절차) 기본계획→정비계획→추진위→조합→사업시행인가→관리처분인가→착공
□ (안전진단 절차 합리화) 예비평가와 정밀안전진단으로 구분된 재건축 안전진단을 하나로 통합하는 한편 실시시기도 추진위 승인이후에서 정비계획을 수립할 때로 앞당김. 이에 따라 추진위원회가 구성되었으나 안전진단을 통과하지 못해 생기던 사업장기화 등 각종 문제가 해소될 것으로 기대됨.
* (현행) 정비구역지정 → 추진위승인 → 안전진단 → 재건축실시결정 → 조합설립인가
* (개정) 정비구역지정(안전진단→재건축실시결정) → 추진위승인 → 조합설립인가
2. 절차 단축
□ (지방의회 의견청취 및 건축심의 생략) 종전에는 정비계획을 수립할 때 도시․건축 공동위원회의 심의를 받도록 하였음. 그러나 정비계획에서는 구체적인 건축계획이 나올 단계가 아니므로 도시계획위원회 심의만 받도록 하고, 건축위원회는 사업시행인가 단계에서 심의를 받도록 함.
한편 도시․주거환경정비기본계획 및 정비계획에 대한 주민공람 등의 절차가 따로 있는 점을 감안하여 이들에 대한 지방의회 의견청취는 생략하는 것으로 함.
□ (토지등소유자 동의절차 간소화) 지금까지는 토지등소유자의 동의를 받을 때마다 인감증명서를 첨부하도록 하였으나, 앞으로는 조합설립시에만 첨부하도록 하여 주민불편 및 이로 인한 사업지연을 최소화하고자 함
* 토지등소유자 동의필요 시점 ⇒ 추진위 설립, 조합설립, 정관변경, 사업시행자 지정, 사업시행인가 및 동의 받은 사항의 변경
□ (조합설립 동의요건 조정) 재개발 및 도시환경정비사업의 조합설립요건으로 ｢소유자 수｣에 대한 동의요건(3/4이상)은 있었으나, ｢토지면적｣에 대한 동의요건이 없었음. 이에 면적 2/3이상의 동의요건을 신설하여 많은 토지를 소유한 자의 권리 침해를 방지.
또한 도시환경정비사업의 경우 종래 해석으로 운영하던 토지등소유자 3/4이상 동의요건을 법에 명시하고, 재건축사업에서 동별 의결권 2/3이상 동의는 알박기 방지 차원에서 삭제.
□ (공공기관 기능의 보완) 장기간 사업이 추진되지 않거나, 공공성이 강한 경우*에는 공공이 사업시행자로 참여할 수 있도록 하여 정비사업이 방치되는 사례 방지.
* ⅰ)추진위 승인후 2년 이내에 조합이 구성되지 않거나, 조합설립 후 3년 이내에 사업시행인가를 득하지 못하는 경우
ⅱ)국ㆍ공유지 및 주택공사 등의 소유면적이 전체 면적의 1/2이상인 경우
□ (결합개발방식의 도입) 서로 떨어진 정비구역을 하나로 묶어 사업을 시행할 수 있는 근거를 마련하여 역세권과 산지․구릉지의 결합 등 지역여건에 맞는 다양한 방식으로 사업을 시행할 수 있도록 함.
□ (입주자 모집조건 완화) 재건축 사업에 동의하지 않는 자가 있어 100% 소유권이 확보되지 않더라도 이들 미동의자에 대한 매도청구 소송 승소판결 등 소유권 확보가 담보되면 조합이 입주자 모집을 할 수 있도록 함.
* (참고) 일반 주택사업에서도 소유권 확보가 담보되면 소유권이 100% 확보되지 않더라도 일반분양이 가능. 다만, 준공시에는 100% 확보 필요
□ (정비계획은 시장․군수가 수립) 정비계획은 시장․군수가 수립하도록 하여 주민이 계획을 수립할 때 발생하던 초기비용부담 등 각종 부조리 문제를 해소. 다만 시장ㆍ군수가 1년 이상 계획을 수립하지 않는 등 의무를 해태할 때에는 주민이 제안할 수 있도록 하여 사업지연을 방지.
3. 투명성 강화
□ (정비사업전문관리업자 투명성 강화) 정비업자는 추진위원회를 구성한 후 경쟁입찰로 선정하도록 하고 위반할 때에는 등록취소 및 형사처벌을 할 수 있도록 함. 또한 추진위원회 승인을 위한 동의서는 토지등소유자만이 받도록 하여 정비업자의 초기 개입에 따른 비리와 부조리를 방지.
□ (주민대표기구의 투명성 강화) 조합 및 추진위 임원의 자격요건을 강화하고, 대의원회 구성을 의무화하여 주민대표에 대한 통제기능을 강화하며, 업체선정과 관련한 부조리에 대하여 벌칙규정을 신설.
□ (국ㆍ공유지 무상양도) 현재는 시행자가 기반시설을 설치하여 기부채납하면 그 설치비용만큼 정비구역안의 국․공유지를 무상 양도 받음. 이 경우 기부채납으로 이미 건폐율ㆍ용적률 등의 완화를 받은 경우에는 국ㆍ공유지 무상양도의 범위를 제한하도록 하여 이중혜택을 받지 않도록 합리적으로 조정.
□ (시공보증 합리화) 재개발․재건축을 할 때 시공사는 조합에 시공보증을 하여야 하는데 이때 보증회사들은 일부 대형사를 제외하고는 ｢공사계약금액 전액｣을 대상으로 보증서를 발부함. 이에 과다 보증수수료 및 이로 인한 사업비 증가가 모두 조합원 부담으로 돌아오는 결과가 됨. 앞으로는 조합이 공사금액의 50%내에서 보증범위를 정할 수 있도록 하여 과다수수료 방지
