판결
서울행정법원
제7부
결정
사건 2023아10554 가처분이의
채권자 1. A
2. B
3. C
4. D
5. E
6. F
7. G
8. H
들 소송대리인 법무법인(유한) 바른
담당변호사 김용우, 서호석
들 소송대리인 법무법인(유한) 동인
담당변호사 김형연, 양석조
채무자 I재정비촉진구역 주택재개발정비사업조합
소송대리인 법무법인(유한) 광장
담당변호사 유동규, 이민혁
소송대리인 법무법인(유한) 율촌
담당변호사 이재근, 최윤아
주문
1. 채권자들과 채무자 사이의 이 법원 2022아12695 총회결의효력정지가처분 신청사건에 관하여 이 법원이 2023. 2. 17. 한 가처분결정 중 인용 부분을 취소한다.
2. 위 취소 부분에 해당하는 채권자들의 가처분신청을 모두 기각한다.
3. 소송총비용은 채권자들이 부담한다.
신청취지
채권자들<각주1> : 주문 제1항 기재 가처분결정(이하 ‘이 사건 가처분결정’이라고 한다)을 인가한다.
채무자 : 주문과 같다.
이유
1. 이 사건 가처분결정
채권자들은 채무자를 상대로, 2022. 7. 15. 개최된 채무자 총회 결의 중 제1호 안건 ‘관리처분계획(안) 수립의결의 건’에 관한 결의의 효력 정지를 구하는 이 사건 가처분 신청을 하였다.
이 법원은, 채권자들의 신청을 일부 받아들여, 채무자의 2022. 7. 15. 자 총회의 제1호 안건 ‘관리처분계획(안) 수립의결의 건’ 중 근린생활시설(상가) 및 판매시설 부분 결의는 채권자들이 채무자를 상대로 제기한 이 법원 2022구합82578 총회결의무효확인사건의 판결 선고일로부터 30일이 되는 날까지 효력을 정지한다는 이 사건 가처분 결정을 하였다.
2. 기초사실
이 법원이 이 부분에 관하여 설시할 이유는, 이 사건 가처분 결정의 이유 중 ‘1. 기초 사실’ 부분 기재와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사집행규칙 제203조의3 제2항, 제203조 제1항 제3호에 따라 약어 및 별지를 포함하여 그대로 인용한다.
3. 주장 및 판단
가. 채권자들의 주장
이 사건 관리처분계획 중 근린생활시설 및 판매시설 부분은, 아래와 같이 중대하고 명백한 하자가 존재하여 무효이다. 이 사건 관리처분계획대로 후속 인가 절차 및 분양절차가 진행될 경우 채권자들은 회복할 수 없는 손해를 입게 되므로, 이 사건 관리처분계획에 관한 채무자 총회 결의의 효력 정지를 구한다.
1) 이 사건 추정분양가와 관련하여, 조합원들 분양 대상인 근린생활시설은, 주로 조합원 외 일반 분양 대상인 판매시설에 비하여 그 ㎡당 추정분양가가 2배 이상 높게 책정되었다. 이는 근린생활시설을 분양 신청한 조합원들의 재산권을 본질적으로 침해한다.
2) 관리처분계획은, ‘분양신청의 현황’을 기초로 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다) 제74조 제1항 각 호 소정의 내용을 포함하여 수립되어야 한다. 그런데 채무자는 조합원들로부터 분양신청을 받으면서, 근린생활시설 및 판매시설에 관하여는 공동주택과는 달리, 분양신청서에 근린생활시설 또는 판매시설 분양 희망 여부만을 표시하게 하고, 구체적인 희망 면적·층수·용도 등을 조사하지 아니하였다. 이로 인해 근린생활시설 및 판매시설에 관하여는, 조합원들 사이에 특정 면적, 층수, 용도 등에 대한 경합이 발생하였는지조차 확정할 수 없는 실정이다. 또한 이 사건 관리처분계획에는, 근린생활시설 및 판매시설과 관련하여 ‘분양대상자별 분양예정인 대지 및 건축물의 추산액’(도시정비법 제74조 제1항 제3호) 등에 관한 내용이 없다.
3) 채무자는 분양신청 안내 당시 근린생활시설 108호, 판매시설 356호(총 464호)를 조합원에게 100% 분양한다고 안내하였으나, 이 사건 관리처분계획에서 464호 중 198호(42%)를 일방적으로 일반 분양으로 전환하였고, 조합원 분양분과 일반 분양분을 이사회에서 임의로 결정할 수 있도록 포괄 위임하였다. 또한 이 사건 관리처분계획에는 근린생활시설 및 판매시설을 누구에게, 어떻게 분양할 것인지에 관한 구체적인 분양 기준도 포함되어 있지 않다. 이 사건 관리처분계획은, 근린생활시설 및 판매시설을 분양신청한 조합원들의 선택권을 침해하고, 권리가액이 높은 조합원이 권리가액이 적은 조합원보다 낮은 가격의 근린생활시설 및 판매시설을 공급받을 수 있는 결과를 가져올 수 있어 위법하다.
나. 판단
1) 행정소송법상의 당사자소송에 대하여는 행정소송법 제23조 제2항의 집행정지에 관한 규정이 준용되지 아니하므로(행정소송법 제44조 제1항 참조), 이를 본안으로 하는 가처분에 대하여는 행정소송법 제8조 제2항에 따라 민사집행법상의 가처분에 관한 규정이 준용된다(대법원 2015. 8. 21.자 2015무26 결정 등 참조). 한편, 민사집행법 제300조 제2항의 임시의 지위를 정하기 위한 가처분은 다툼이 있는 권리관계에 관하여 본안소송이 확정될 때까지 사이에 가처분권리자가 현재의 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 방지하기 위하여 또는 기타의 이유가 있는 때에 한하여 허용되는 응급적, 잠정적인 처분이고, 이러한 가처분이 필요한지 여부는 당해 가처분신청의 인용 여부에 따른 당사자 쌍방의 이해득실관계, 본안소송에 있어서의 장래의 승패의 예상, 기타 제반 사정을 고려하여 법원의 재량에 따라 합목적적으로 결정하여야 한다(대법원 2014. 6. 27.자 2011마1915 결정 등 참조).
주택재개발사업은 그 추진 과정에서 다수 이해관계가 어긋날 수밖에 없어 토지 등 소유자의 개별적․구체적 이익 전부를 만족하게 할 수는 없고, 특히 주택재개발 사업상의 관리처분계획은 사업시행에 있어 법률상 반드시 수립하여야 하는 행정계획으로서 그 내용 중 토지 등 소유자의 지위나 권리․의무의 인정 등에 대하여는 재량의 여지가 없으나 그 밖의 사항은 상당한 범위의 재량, 이른바 계획재량이 인정된다. 따라서 적법하게 인가된 관리처분계획이 종전 토지 또는 건축물 면적․이용상황․환경 등을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 하는 것인 이상 그로 인하여 토지 등 소유자 사이에 다소 불균형이 초래된다고 하더라도 그것이 특정 토지 등 소유자의 재산권을 본질적으로 침해하는 것이 아닌 한 그 관리처분계획이 위법하다고 할 수 없다(대법원 2010. 10. 28. 선고 2009두4029 판결 참조).
2) 기록 및 심문 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 채권자들의<각주2> 주장과 제출된 자료만으로는 현 단계에서 본안판결에 앞서 시급히 가처분으로, 이 사건 관리처분계획 중 근린생활시설 및 판매시설 부분 결의의 효력 정지를 명할 정도로 피보전권리 및 보전의 필요성이 충분히 소명되었다고 보기 어렵
다. 따라서 채권자들의 주장은 이유 없다.
① 분양대상자별 분담금은 ‘종후자산 평가액’(분양받을 대지 및 건축물의 평가액)에서 권리가액(종전 자산 가격 평가액)에 비례율을 곱한 ‘기준가액’을 제외하는 방식으로 산정된다. 이 사건 추정분양가는, 도시정비법 제72조 제1항에 따라 분양공고 당시 분양신청을 앞둔 조합원들에게 재개발사업에 참여할지 여부를 선택할 수 있도록 분양대상자별 분담금의 추산액 등 관련 정보를 제공하기 위하여 안내된 금액으로, 확정된 종후자산 평가액은 아니다. 종후자산 평가액은, 사업시행계획 수립 후 분양신청절차를 거친 다음 관리처분계획을 수립하는 단계에서 비로소 도시정비법 제74조 제4항 제1호에 따라 시장․군수 등이 선정한 2인 이상의 감정평가법인 등이 평가한 금액을 기초로 산정된다. 채무자가 2021. 4. 9.경 조합원들에게 배부한 ‘분양신청 안내’(소을 제4호증 제13면)에도, “이 사건 추정분양가는 추정분담금 검증위원회의 검증을 거친 추정금액으로 분양신청 안내 시 참고용으로 작성되었으며, 추후 관리처분계획을 위한 총회, 공람 및 인가 시 발송될 분양가액은 종후감정평가금액 중 분양최소금액으로 일괄 통보하며, 추후 동호수 추점결과에 따라 최종 확정됩니다.”라고 기재되어 있다. 따라서 이 사건 관리처분계획의 위법 여부는, 채무자가 이의신청 이후 제출한 종후자산 감정평가 자료까지 종합하여 판단되어야 한다.
② 채무자가 제출한 자료에 의하면, 용산구청장에 의해 선정된 주식회사 M, 주식회사 N은 국토교통부가 정한 감정평가에 관한 규칙 등에 기초하여, 거래사례비교법에 따라 각 근린생활시설 및 판매시설 블록별 기준상가의 가격을 산출한 다음 각 호실별 가격형성요인을 고려하여 종후자산 감정평가를 실시한 것으로 보인다. 그 결과 이 사건 추정분양가와 다소 금액 차이는 있지만, 1층의 경우 여전히 계약면적 기준 ㎡당 근린생활시설 분양가(17,545,180원)가 판매시설 분양가(9,633,289원)에 비해 약 1.8배 높게 평가되었는데<각주3>, 전용면적당 단가로는 ㎡당 근린생활시설 22,413,409원, 판매시설 27,178,580원으로 평가되었다. 이에 대해 감정평가를 실시한 주식회사 M의 감정평가사는 다음과 같은 의견을 밝히고 있다. 즉, “채무자가 분양하려는 판매시설은 전용률(전용면적/계약면적)이 35% 내외인 반면, 근린생활시설은 전용률이 66~85%에 이른다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률은 구분소유권의 목적인 건물부분을 ‘전유부분’으로 정의하고 있고(제2조 제3호), 감정평가실무 기준에 의하면 층별 및 위치별 효용비율 산출에서의 면적기준은 전유면적으로 함이 원칙이다. 따라서 감정평가 시에는 계약면적당 단가를 기준으로 가격을 평가하되, 가치형성요인 중에서 전용률을 고려하여 평가하였다. 전용면적당 단가를 기준으로 보면, 입지가 우등한 판매시설의 전용면적당 단가가 근린생활시설의 전용면적당 단가에 비해 높게 산출되었다.”는 의견이다. 위와 같은 사정에, 근린생활시설 및 판매시설은 면적 외에도 위치, 접근성, 업종별 분포 등 다양한 요인들이 가치 평가에 고려될 수밖에 없다는 점 등을 고려해 볼 때, 채권자들이 현재까지 제출한 자료만으로는, 전문적 영역에 속하는 감정평가법인의 종후자산 감정평가 결과가 현저히 논리와 경험의 법칙에 반한다거나 그 평가 결과로 인해 채권자들의 재산권이 본질적으로 침해된다는 점이 충분히 소명되었다고 보기 어렵다.
③ 근린생활시설 및 판매시설의 경우 동일한 면적과 형태로 공급되는 공동주택에 비해 그 규모가 제한적이고 수요자별 혹은 업종별로 선호하는 위치나 면적, 층수가 모두 다를 수 있고, 분양이 완료된 이후라도 일반 분양 결과를 포함한 전체적인 분양상황이나 실제 입점상황에 따라 내부설계를 변경하여야 하는 경우도 생길 수 있다. 따라서 관리처분계획 단계에서는 세부적인 계획이 포함되지 않을 수 있으므로, 관리처분계획에 근린생활시설 및 판매시설 분양대상 조합원들의 개별 분양 호수, 분양면적, 부담금 등이 포함되어 있지 않다고 하여 위법하다고 단정할 수 없다. 나아가 이 사건 관리처분계획에는 ‘근린생활시설(상가/판매시설) 처분계획’에 관하여 ’희망하는 동․호수를 조합원에게 분양한다‘는 취지가 명시되어 있고(제16조 제5항 2호), ’근린생활시설(상가/판매시설) 분양면적 및 대지면적 산정‘에 관하여 ’추후 MD구성이 확정되면 상가분양신청자의 의견 등을 수렴하여 분양면적, 호수 등이 변경될 수 있다‘는 취지가 명시되어 있다(제15조 제2항). 채무자가 2021. 4. 9.경 조합원들에게 배부한 ‘분양신청 안내’(소을 제4호증 제36면)에도, ‘상가의 분양신청은 분양신청서의 근린생활시설(상가) 또는 판매시설 분양 희망자란에 지장날인하시기 바라며, 동․호수 배정은 관리처분계획인가 후 관리처분기준에 따라 상가분양신청자들의 의견 등을 수렴하여 분양합니다’라고 기재되어 있다. 위와 같은 분양방식은, 공동주택의 동․호수 배정방식, 시기와 본질적으로 다르지 않다.
④ 또한 이 사건 관리처분계획 제16조 제4항은 ’근린생활시설(상가/판매시설) 공급기준‘을 정하고 있다. 위 공급기준은, 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 제38조(주택 및 부대·복리시설 공급 기준 등)<각주4> 제2항에서 정한 공급순서에 관한 규정에 근거한 것으로 보인다. 채권자들은, 이 사건 관리처분계획의 공급기준이 권리가액이 많은 조합원의 우선권을 보장하지 않아 위법하다는 취지로도 주장하나, 이 사건 관리처분계획에는 “순위가 동일한 경우에는 권리가액이 많은 순위를 기준으로 공급한다.”는 내용이 명시되어 있다.
⑤ 이 사건 관리처분계획 중 ’근린생활시설(상가/판매시설) 처분계획‘에 “신축되는 근린생활시설은 향후 입지적 조건과 유동인구 등의 다양한 변수가 존재하는바 추후 합리적인 MD구성 및 원활한 일반 분양 등을 고려하여 이사회 심의 및 의결을 통해 조합원 분양분과 일반 분양분을 구분할 수 있다.”는 내용이 있기는 하다(제16조 제5항 제1호, 이하 ’이 사건 조항‘이라 한다). 그러나 같은 제5항 제3호에는 “조합원에게 우선 분양 및 계약체결 후 잔여분은 일반 분양한다.”는 내용이 있다. 채무자가 2022. 7. 15. 자 총회에서 배부한 이 사건 관리처분계획 첨부자료 책자에도, 근린생활시설 및 판매시설(총 464호)의 각 호실별 면적, 소재지, 층, 호수, 추산가액을 정리한 표에 각 처분방법으로 ’조합원 분양 후 잔여분은 일반 분양‘이라 기재되어 있고, 그 하단에 “근린생활시설 및 판매시설은 조합원 분양구역이 별도로 정해져 있지 않아 조합원이 우선배정되고 남은 호수를 일반 분양 가격으로 분양합니다.”라는 내용이 기재되어 있다. 위와 같은 내용을 종합해볼 때, 이 사건 관리처분계획 중 제16조 제5항의 ’근린생활시설(상가/판매시설) 처분계획 부분‘이 조합원의 재산권을 본질적으로 침해하는 것인지는 일응 채권자들의 소명자료만으로는 현 단계에서 충분히 소명되었다고 보기 어렵고, 이는 장래 본안소송에서 충실한 심리를 통하여 확정되는 것이 타당해 보인다. 한편 채무자는 이 사4. 제4순위 : 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 비슷한 시설인 건축물의 소유자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액에 미달되나 공동주택을 분양받지 않은 자
5. 제5순위 : 공동주택을 분양받지 않은 자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자
6. 제6순위 : 공동주택을 분양받은 자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자
건에서, 이 사건 조항은 다른 관리처분계획에서도 일반적으로 사용되는 관용적 문구로<각주5>, 채무자는 판매시설을 일반에 우선하여 분양할 계획이 전혀 없고, 그러한 분양방법은 도시정비법 제79조 제4항<각주6>에 의한 조합원 우선 분양 원칙에 반하여 위법하다고까지 스스로 분명히 밝히고 있다. 채무자가 향후 도시정비법령과 정관 등에서 정한 바에 따라 조합원들에게 분양 물량을 먼저 배정한 뒤 그 잔여분을 일반 분양하면 족할 것이나, 설령 채권자들이 우려하는 대로, 해당 조합원의 의사에 반하여 조합원의 재산권을 본질적으로 침해하는 내용으로 관리처분계획변경이 이루어졌다고 판단할 경우, 해당 조합원으로서는 구체적인 분양현황을 토대로 그 변경 결의 등의 효력을 다툴 수 있을 것으로 보인다. 현 단계에서 가처분으로 시급히 이 사건 관리처분계획에 대한 채무자 총회 결의의 효력을 정지할 정도로 보전의 필요성이 충분히 소명되었다고 보기도 어렵다.
⑥ 이 사건 관리처분계획은, 근린생활시설 및 판매시설 총 464호를 조합원 및 일반에 분양할 것을 계획하고 있다. 그런데 채무자가, 근린생활시설 및 판매시설을 분양신청한 조합원 중 권리가액(공동주택을 함께 분양신청한 경우에는 잔여 권리가액)이 분양최소금액이 4억 7,100만 원에 미치지 못하는 조합원을 분양대상에서 제외함에 따라 266명의 조합원만 근린생활시설 및 판매시설 분양 자격을 부여받게 되었다. 이러한 제한에 따라 근린생활시설 및 판매시설 분양을 희망하는 조합원의 권리가 제한되는 것은 사실이나, 이 사건 사업의 규모나 특성, 근린생활시설 및 판매시설의 효율성 등에 비추어, 채권자들이 제출한 자료만으로는 위와 같은 분양최소금액 설정 및 그 금액 산정이 위법하다는 점이 충분히 소명되지 않는다. 나아가 채권자들 중 공동주택만 분양신청한 주식회사 O 측 채권자 E를 제외하고는, 나머지 채권자들은 모두 근린생활시설 및 판매시설을 분양받는 것으로 관리처분계획이 수립되었다. 따라서 채권자들의 주장과 같이, 채무자가 근린생활시설 및 판매시설 중 198호를 일반 분양하는 것을 전제로 이 사건 관리처분계획을 수립하였더라도, 채무자는 향후 MD 구성 및 조합원들의 신청을 받아 근린생활시설 및 판매시설 배정 절차를 마치면, 그러한 배정 결과를 반영한 (변경)관리처분계획에 대하여 별도로 조합원 총회를 거쳐 관할 행정청의 변경인가를 받을 예정임을 밝히고 있으므로, 현재 MD 구성을 통한 분양면적, 호수 등이 미정인 상태에서는 그러한 사정만으로 채권자들의 재산권이 곧바로 본질적으로 침해되거나 강제 수용 유사한 결과가 초래된다고 보기 어렵다.
4. 결론
그렇다면, 채권자들의 채무자에 대한 이 사건 가처분신청은 모두 이유 없으므로, 이 사건 가처분결정을 취소하고 위 가처분 신청을 기각하기로 하여, 주문과 같이 결정한다. 2023. 5. 26.
판사 정상규(재판장) 이강은 박지숙
