질의회신
우리 시 시정발전에 많은 관심을 가지고 참여하여 주셔서 감사드리며, 응답소를 통해 질의
하신 사항(민원접수번호 20230115900009)에 대해 다음과 같이 답변드립니다.
○ 질의요지
- 질의1,2) : 권리산정기준일 이후 건물과 토지를 분리하여 매매, 증여가 이루어진 경우 분양대상자는?
· 권리산정기준일 전에 토지와 건물 모두 A 소유 → 질의1) 건물 A, 토지 B 소유, 질의2) 건물 A, 토지 A+B 공유)
- 질의3) : 질의1, 2 경우 분양대상자가 아니라면 관리처분시 현금청산대상인지?
- 질의4,7) : 질의1, 2 경우 분양대상자라면 어떤 비율로 공유지분 등기가 되는지?
- 질의5,6) : 일부 지분소유자는 조합의 대의원이 가능한지, 조합원 자격 시점은?
○ 회신내용
- 질의 1, 2, 3) 분양대상자 및 현금청산자 관련
· 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”) 제77조제1항제3호에 따르면 정비사업을
통하여 분양받을 건축물이 하나의 대지 범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등
건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우에는 정비구역(정비
계획 결정) 지정 고시가 있은 날 또는 시·도지사가 투기를 억제하기 위하여 기본계획
수립 후 정비구역 지정·고시 전에 따로 정하는 날(이하 “권리산정기준일”)의 다음 날을
기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정한다고 규정하고 있으며,
· 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」(이하 “조례”) 제36조제2항제5호에 따르면 제
1항(제1호~제5호)에도 불구하고 하나의 대지범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을
건축물 준공 이후 토지와 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우(다만, 권리산정기준일
이전부터 소유한 토지면적이 90㎡ 이상인자 예외)에는 여러 명의 분양신청자를 1명의
분양대상자로 본다고 규정하고 있습니다.
· 또한, 도시정비법 제73조제1항제4호에서는 토지, 건축물, 그 밖의 권리의 손실보상에
관한 협의 대상자로 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자로 정하고
있습니다.
· 따라서 준공 이후 토지와 건축물을 각각 분리 소유한 경우 여러 명의 분양신청자를 1명
의 분양대상자로 보아야 할 것이나 조례 제36조제2항제5호 후단의 예외규정 적용여부
등이 종합적으로 검토되어야 하며, 이에 따라 관리처분계획 수립시 총회 의결을 통해
최종 분양대상자 및 손실보상협의대상자(현금청산자)가 확정되어야 함을 알려드립니다.
- 질의 4, 7) 공유지분 등기 관련
· 도시정비법 제63조제4호에 따르면 재개발사업의 관리처분방법은 1필지의 대지 및
그 대지에 건축된 건축물(법 제79조제4항에 따라 보류지로 정하거나 조합원 외의 자
에게 분양하는 부분은 제외)을 2인 이상에게 분양하는 때에는 기존의 토지 및 건축
물의 가격과 제59조제4항 및 제62조제3호에 따라 토지등소유자가 부담하는 비용의
비율에 따라 분양하도록 규정하고 있으며,
· 조례 제34조제1호단서조항에서는 종전 토지의 소유면적은 관리처분계획기준일 현재
소유토지별 지적공부에 따르고, 다만, 1필지의 토지를 여러 명이 공유로 소유하고
있는 경우에는 부동산등기부의 지분비율을 기준으로 한다고 규정하고 있음을 알려
드리오니, 이를 참고하시기 바랍니다.
- 질의 5, 6) 조합의 대의원 관련 및 조합원 자격시점 관련
· 도시정비법 제39조제1항에 따르면 정비사업의 조합원은 토지등소유자로 하고, 토지
또는 건축물의 소유권, 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때(제1호), 여러 명의 토
지등소유자가 1세대에 속하는 때(제2호), 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터
토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때(제3
호)에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다고 규정하고 있습니다.
· 도시정비법 제118조 및 조례 제76조에 따라 시장은 추진위원회 위원, 조합임원 등 선
거관리기준을 정할 수 있으며, 「서울특별시 정비사업 표준선거관리규정」(서울시고시
제2017-243호) 제2조 및 제6조에 따르면 대의원은 법 제25조에 따라 조합원 중에서
선출된 자이며, 대의원 선거에 입후보자는 당해 사업시행구역의 조합원으로서 주택재
개발사업 경우 조합설립인가일 현재 사업시행구역 안에서 1년 이상 거주하고 있는 자
로 정하고 있으므로, 이에 해당 할 경우 조합의 대의원이 가능할 것으로 사료됩니다.
- 상기 질의 사항과 관련하여, 보다 구체적인 사항은 조합설립 및 관리처분계획인가권
자인 관할 자치구청장에게 문의하시기 바랍니다. 끝.
