국세청 질의회신 (2022.7.20)

1. 사실관계

-1985.11.03. 父는 외삼촌과 함께 안양시 동안구 소재 상가 및 부수토지를 각 1/2씩 공동 취득

-2000. 5. 3. 父는 외삼촌 소유 부수토지 1/4지분 추가 취득

-2003. 3.20. 子1은 외삼촌 소유 부수토지 1/4지분 취득

-2006.11.22. 子2는 외삼촌 소유 상가건물 1/2지분 취득

*父 상가건물(1/2)·부수토지(3/4), 子1 부수토지(1/4), 子2 상가건물(1/2)

*父, 子1, 子2 각각 별도세대임

-2012.11. 5. 父 A주택 취득

-2016. 4.22. 주택재개발사업으로 관리처분계획인가

-2018. 7∼8. 조합원 공급계약서 작성

-2018. 8.28. 조정대상지역 지정

-2018.11.20. 父 A주택 양도

-2021. 1.27. 준공

*(父) 상가 1채, 25평 아파트 1채, 17평 아파트 0.5채(子2와 공동소유)

*(子1) 상가 1채, 20평 아파트 1채 (子2) 17평 아파트 0.5채(父와 공동소유)

-2021. 6. 1. 소유권 보존등기

2. 질의내용

-부친이 상가를 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따라 재개발사업 정비조합에 제공하고, 조정대상지역 공고일 이전에 관리처분계획인가 및 주택에 대한 공급계약을 체결하고

조정대상지역 공고일 후에 취득한 신축주택을 양도하는 경우로서 매매계약 체결 및 계약금 지급일 현재 무주택 세대가 아닌 경우 1세대1주택 비과세 거주요건이 적용되는지 여부

3. 관련법령

○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

○ 소득세법시행령 154조 【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우

○ 소득세법시행령 부칙 <제28293호,2017.9.19>

제2조(1세대 1주택 비과세 요건에 관한 적용례 등)

① 제154조제1항ㆍ제2항 및 같은 조 제8항제3호의 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택에 대해서는 제154조제1항ㆍ제2항 및 같은 조 제8항제3호의 개정규정 및 이 조 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

1. 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택

2. 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택(해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)

3. 2017년 8월 3일 이후 취득하여 이 영 시행 전에 양도한 주택

4. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 기획재정부 재산세제과-856(2018.10.10)

[요 지]

2017.8.2. 이전 취득한 조정대상지역 내 주택을 재건축하여 2017.8.3. 이후 준공한 경우 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 거주요건을 적용하지 않음

○ 서면-2020-부동산-5098(2021.09.08)

[답변내용]

귀 서면질의의 경우, 거주요건은 주택 취득시점을 기준으로 판단하는 것으로 조정대상지역에 소재한 오피스텔을 취득하여 근린생활시설로 사용하다가 해당지역이 조정대상지역에서 해제된 후 주택으로 용도변경하여 양도한 경우 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항의 거주요건을 적용하지 않는 것입니다.

○ 서면-2018-법령해석재산-1711(2019.05.15)

[답변내용]

귀 서면질의의 경우, 거주자가 보유한 상가가「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업 정비조합에 제공되고, 2017.8.2. 이전에 관리처분계획인가 및 주택에 대한 공급계약을 체결하여 취득한 신축주택을 양도하는 경우에는 ｢소득세법 시행령｣(2017.9.19. 제28293호로 개정된 것) 부칙 제2조제2항에 따라 같은 령 제154조제1항의 1세대1주택 비과세 거주요건을 적용하지 않는 것입니다.

○ 부동산거래관리과-893 (2010.07.09)

[회 신]

귀 질의의 경우 주택보다 주택 외 부분이 큰 겸용주택을 소유한 거주자가 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비조합에 겸용주택과 그에 딸린 토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 청산금을 지급받고 분양받은 신축주택과 그에 딸린 토지를 양도한 경우로서 해당주택이 「소득세법」 제95조제2항의 1세대 1주택에 해당하는 경우,

관리처분계획인가 전 양도차익 중 주택 외 부분과 그에 딸린 토지의 양도차익에서 공제할 장기보유특별공제액은「소득세법」제95조제2항 표1을 적용하며, 이 경우 보유기간은 기존 건물 취득일부터 관리처분계획인가일 전일까지로 하며,

관리처분계획인가 후 양도차익에서 주택 외 부분과 그에 딸린 토지 평가액이 기존 건물과 그에 딸린 토지 평가액에서 차지하는 비율에 상당하는 양도차익에서 공제할 장기보유특별공제액은「소득세법」제95조제2항 표2를 적용하며, 이 경우 보유기간은 관리처분계획인가일부터 신축주택 양도일까지로 하며,

관리처분계획인가 전 양도차익 중 기존주택과 그에 딸린 토지의 양도차익 및 관리처분계획인가 후 양도차익에서 기존주택과 그에 딸린 토지 평가액이 기존 건물과 그에 딸린 토지 평가액에서 차지하는 비율에 상당하는 양도차익에서 공제할 장기보유특별공제액은 「소득세법」제95조제2항 표2를 적용하며, 이 경우 보유기간은 기존 건물 취득일부터 신축주택 양도일까지로 하는 것입니다.