분양면적 및 전유면적과 대지권 비율

< 목 차 >

1. 도시정비법령의 검토

2. 용어의 정리

(1) 집합건물법

(2) 주택공급에 관한 규칙

(3)용어해설

3. 집합건물법의 규정

4. 건축물의 분양면적의 비율에 의한 대지소유권 부여

5. 대법원 2010.3.25. 자 2009무165 결정

▶분양면적 및 전유면적의 대지권 비율

1. 도시정비법령의 검토

도시정비법시행령 제63조제1항은 ‘재개발사업의 경우 법 제74조에 따른 관리처분은 다음 각 호의 방법 및 기준에 따른다’고 규정하고 있다.

▷제5호 : 분양대상자가 공동으로 취득하게 되는 건축물의 공용부분은 각 권리자의 공유로 하되, 당해 공용부분에 대한 각 권리자의 지분비율은 그가 취득하게 되는 부분의 위치 및 바닥면적 등의 사항을 고려하여 정할 것

▷제6호 : 1필지의 대지위에 2인 이상에게 분양될 건축물이 설치된 경우에는 건축물의 분양면적의 비율에 의하여 그 대지소유권이 주어지도록 할 것. 이 경우 토지의 소유관계는 공유로 한다.

2. 용어의 정리

(1) 집합건물법

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "구분소유권"이란 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분[제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분(共用部分)으로 된 것은 제외한다]을 목적으로 하는 소유권을 말한다.

2. "구분소유자"란 구분소유권을 가지는 자를 말한다.

3. "전유부분"(專有部分)이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말한다.

4. "공용부분"이란 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분으로 된 부속의 건물을 말한다.

5. "건물의 대지"란 전유부분이 속하는 1동의 건물이 있는 토지 및 제4조에 따라 건물의 대지로 된 토지를 말한다.

6. "대지사용권"이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다.

(3)용어해설

①주거전용면적(전용면적) : 주거의 용도로만 쓰이는 면적(일반적으로 전용면적의 80%정도이나, 주상복합이나 오피스텔의 경우 전용면적의 55%수준임)

②주거공용면적: 출입구, 엘리베이터, 계단, 복도, 현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적

③그 밖의 공용면적: 주거공용면적을 제외한 지하층, 관리사무소, 노인정 등 공용면적

④서비스면적 : 법적으로 서비스 면적이란 것은 존재하지 않지만, 전용면적과 공용면적을 제외한 나머지 면적으로서, 대표적으로 발코니를 생각할 수 있다.

⑤공급면적 : 전용면적 + 주거공용면적

⑥분양면적(=계약면적) : 전용면적 + 주거공용면적 + 그 밖의 공용면적

⑦전용률(%) : 분양면적 대비 전용면적의 비율(전용면적은 전용률의 높고 낮음을 판단하는 기준)

=전용면적/분양면적*100

3. 집합건물법의 규정

▶제12조(공유자의 지분권)

① 각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따른다.

② 제1항의 경우 일부공용부분으로서 면적이 있는 것은 그 공용부분을 공용하는 구분소유자의 전유부분의 면적 비율에 따라 배분하여 그 면적을 각 구분소유자의 전유부분 면적에 포함한다.

▶제13조(전유부분과 공용부분에 대한 지분의 일체성)

① 공용부분에 대한 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.

② 공유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 공용부분에 대한 지분을 처분할 수 없다.

③ 공용부분에 관한 물권의 득실변경(得失變更)은 등기가 필요하지 아니하다.

▶제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성)

① 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.

② 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다.

해설 : 구분소유권과 공용부분은 밀접한 관계가 있고 이를 분리하여서는 생각할 수 없으므로 일반적인 민법에 있어서의 공유관계와 달리 취급하여야 한다. 따라서 공용부분에 대한 지분은 전유부분의 처분에 따르고, 전유부분과 분리하여 공용부분에 대한 지분을 처분할 수 없다(집행건물법제13조). 즉, 전유부분과 공용부분에 대한 지분의 일체성과 분가분성을 인정하고 있다. 그리고 공유부분에 관한 물권의 득실변경은 등기를 요하지 아니하며, 각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있다(집합건물법제11조). 전유부분에 대응하는 대지사용권의 비율은 원칙적으로 전유부분의 면적의 비율에 따르므로 그 비율에 의하여 등기를 하여야 한다.

4. 건축물의 분양면적의 비율에 의한 대지소유권 부여

1필지의 대지위에 2인 이상에게 분양될 건축물이 설치된 경우에는 “건축물의 분양면적”의 비율에 의하여 그 대지소유권이 주어지도록 할 것. 이 경우 토지의 소유관계는 공유로 한다(도정법시행령 제63조 제1항 제6호)

법 시행령 제52조 제2항에서 정하는 ‘각 호’의 하나로 그 제1호는 “ 제1항 제5호 및 제6호의 규정을 적용할 것”이라고 정하고 있고, 여기서의 제1항 제6호는 “1필지의 대지위에 2인 이상에게 분양될 건축물이 설치된 경우에는 건축물의 분양면적의 비율에 의하여 그 대지소유권이 주어지도록 할 것. 이 경우 토지의 소유관계는 공유로 한다”고 정하고 있다. 따라서 건축물의 분양면적 비율에 따라 대지소유권을 부여한다는 기준은 시·도조례로써는 이를 달리 정할 수 없다고 할 것이다.

따라서 전유부분에 대응하는 대지사용권의 비율은 원칙적으로 전유부분의 면적의 비율에 따르므로 그 비율에 의하여 등기를 하여야 한다. 그러나 특별규정으로 볼 수 있는 도시정비법시행령 제63조 제1항 제6호에 의하여 1필지의 대지위에 2인 이상에게 분양될 건축물이 설치된 경우에는 건축물의 분양면적의 비율에 의하여 그 대지소유권이 주어지도록 분배하여야 하고, 전유면적에 따른 대지소유권 분배기준에 관하여 조합원 전원의 동의를 받은 경우를 제외하고는, 전유면적에 따라 대지소유권이 부여되도록 정관을 규정하게 되면 법 시행령 제52조 제2항에 위반하여 무효이다(대법원 2010.3.25. 자 2009무165)

5. 대법원 2010.3.25. 자 2009무165 결정

건축물의 분양면적 비율에 따라 대지소유권을 부여한다는 기준은 시·도조례로써는 이를 달리 정할 수 없다고 할 것이며, 전유면적에 따라 대지소유권이 부여되도록 한 위 정관 규정 및 이 사건 상가관리처분계획은 법 시행령 제63조 제2항에 위반하여 무효라는 사례

【판시사항】

전유면적에 따라 대지소유권이 부여되도록 한 갑 주택재건축정비사업조합의 정관 규정 및 상가관리처분계획이 구 도시 및 주거환경정비법 시행령 제52조 제2항에 위반하여 무효이므로, 상가조합원들로서는 위 분배기준이 확정됨으로 인하여 생길 회복하기 어려운 손해를 예방하기 위하여 위 상가관리처분계획의 효력을 정지할 긴급한 필요가 있다고 한 사례

【참조조문】

도시 및 주거환경정비법 제48조 제7항, 도시 및 주거환경정비법 시행령(2008. 12. 17. 대통령령 제21171호로 개정되기 전의 것) 제52조 제2항

【전 문】

【신청인, 재항고인】 신청인 1외 9인

【피신청인, 상대방】 동명아파트주택재건축정비사업조합

【원심결정】 서울고법 2009. 11. 3.자 2008루319 결정

【주 문】

원심결정을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.

【이 유】

재항고이유를 본다.

‘도시 및 주거환경정비법’(이하 ‘법’이라고 한다) 시행령(2008. 12. 17. 대통령령 제21171호로 개정되기 전의 것) 제52조 제2항은 “주택재건축사업의 경우 법 제48조 제7항의 규정에 의한 관리처분은 다음 각 호의 방법 및 기준에 의한다. 다만 다음 각 호의 범위 안에서 시·도조례가 따로 정하는 경우에는 그에 의하고, 조합이 조합원 전원의 동의를 얻어 그 기준을 따로 정하는 경우에는 그에 의한다”고 정하고 있다. 그러므로 주택재건축사업의 관리처분기준은 원칙적으로 법 시행령 제52조 제2항 각 호에 의하되, 시·도조례는 위 각 호의 내용에 어긋나지 아니하는 범위 내에서 구체적인 기준을 정할 수 있고, 조합원 전원의 동의가 있는 경우에 한하여 위 각 호와 다른 내용의 기준을 정할 수 있다고 할 것이다.

한편 앞서 본 법 시행령 제52조 제2항에서 정하는 ‘각 호’의 하나로 그 제1호는 “ 제1항 제5호 및 제6호의 규정을 적용할 것”이라고 정하고 있고, 여기서의 제1항 제6호는 “1필지의 대지위에 2인 이상에게 분양될 건축물이 설치된 경우에는 건축물의 분양면적의 비율에 의하여 그 대지소유권이 주어지도록 할 것. 이 경우 토지의 소유관계는 공유로 한다”고 정하고 있다. 따라서 건축물의 분양면적 비율에 따라 대지소유권을 부여한다는 기준은 시·도조례로써는 이를 달리 정할 수 없다고 할 것이다.

기록에 의하면, 피신청인은 주택재건축정비사업조합으로서 그 정관 제39조 제2항은 “사업시행 후 분양받을 주택 등의 면적은 분양면적(전용면적 + 공유면적)을 기준으로 하며 대지는 분양받은 주택 등의 전유면적 비례에 따라 공유지분으로 분양한다”고 정하고 있고, 피고의 관리처분계획 중 이 사건 상가에 관한 부분(이하 이 부분을 ‘이 사건 상가관리처분계획’이라고 한다)도 신축 상가의 전유면적에 따라 대지소유권을 분배하도록 하고 있는 사실을 알 수 있는 반면, 위와 같이 전유면적에 따른 대지소유권 분배기준에 관하여 조합원 전원의 동의를 받았음을 인정할 자료는 없다.

앞서 본 법리에 비추어 보면, 전유면적에 따라 대지소유권이 부여되도록 한 위 정관 규정 및 이 사건 상가관리처분계획은 법 시행령 제52조 제2항에 위반하여 무효라고 할 것이다. 따라서 이 사건 상가관리처분계획에 의하여 대지소유권을 부여받게 되는 상가조합원인 원고들로서는 위 분배기준이 확정됨으로 인하여 생길 회복하기 어려운 손해를 예방하기 위하여 이 사건 상가관리처분계획의 효력을 정지할 긴급한 필요가 있다고 할 것이다. 이 점을 지적하는 취지의 재항고이유 제1점의 주장은 이유 있다. 그러므로 나머지 재항고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심결정을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.