<쟁점>

l 조합설립인가 이후 1세대가 소유하던 부동산 중 일부를 매수한 자의 지위 l 

다수의 부동산이 조합설립 이후 일시적으로 1세대에 속했다가 세대를 달리하는 자에게 다시 매도된 경우 

자료제공 : 법무사법인(유) 동양 대표이사 유재관 

Q <사례> 재개발정비사업 조합설립인가 이전에 구역 내 빌라 101호의 소유자는 A, 빌 라 102호의 소유자는 B이었는데, 조합설립인가 이후에 102호의 주택은 C, D 에게 순차 매도되어 현재의 소유자는 D이다. 

일시적으로 102호 소유권자였 던 C는 101호 소유자인 A와 부부로서 동일한 세대를 구성하고 있었다. 

현재 소유자인 D는 도시정비법 제39조 제1항 제3호의 제한을 받지 않고 단 독 조합원 자격을 보유하는지 여부? 

1. 관련 규정 및 쟁점 

 조합설립인가 후 1세대로부터 매수한 자의 조합원 자격 유무 

➤서울행정법원 2020.4.10. 선고 2019구합73130 조합원지위확인 > 2020.04.29. 확정 

도시정비법 제39조 제1항은‘정비사업의 조합원은 토지등소유자로 한다’는 원칙을 정하면서, 각 호에서 토지등소유자가 여러 명이더라도 1명만을 대표 조합원으로 보는 예외적인 경우를 열거하고 있다. 그 중 제2호에서는 ‘여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때’를 예외사유로 정하고 있고, 제3호 에서는 ‘조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때’를 예외사유로 정하고 있다. 

2. 입법취지 및 쟁점 

(1) 도시정비법 제39조 제1항 제3호는 구 도시정비법(2009. 2. 6. 법률 제9444 호로 개정된 것)으로 신설되었는데, 그 입법취지는 “조합설립인가 후 건축 물의 소유권 등을 양수한 자가 조합원 자격을 단독으로 취득하는 것을 제한 하여 투기세력 유입에 의한 도시정비사업의 사업성 저하를 방지하고 기존 조합원의 재산권을 보호하려는 것”으로서, 조합설립인가일을 기준시점으로 조합원의 수가 이른바 ‘지분쪼개기’를 통해 늘어나는 것을 방지하기 위한 것이다. 

(2) 사례의 쟁점은 A와 동일 세대에 속하는 C로부터 102호의 주택을 양수한 D는 도시정비법 제39조 제1항 제3호의 제한을 받지 않고 단독 조합원 지위 를 가지는지 여부이다. 

3. 법원의 판단 

A와 동일 세대에 속한 C가 102호 주택을 일시적으로 소유하게 되면서 A와 C는 각 단독 조합원 지위를 잃고 함께 1명의 조합원 지위를 가지게 된 이후 A와 세대를 달리하는 D가 102호 주택을 순차 양수한 경우, 

동일 세대로 인하여 한번 소멸되었던 조합원 자격이 부활하는지 여부에 대하여, 

서울행정법원은, 도시정비법 관련 법령의 문언 및 체계, 제·개정 연혁, 아래 와 같은 사정을 종합하면, 

D의 102호 주택 양수에 도시정비법 제39조 제1항 제3호가 적용된다고 보기 어렵고, 

D의 단독 조합원 지위를 인정하더라도 위 규정의 목적에 반하지도 않으므로, D는 단독 조합원 지위에 있다고 봄이 타 당하다고 판시했다. 

(1) 도시정비법 제2조 제9호 가목은 주택재개발사업에서의 ‘토지등소유자’ 를 ‘정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 지상권자’라 고 명확하게 정의하고 있고, 도시정비법의 각 조문은 ‘토지등소유자’와 ‘조합원’의 개념을 명확히 구별하여 사용하고 있다. 

조합원 자격에 관한 제39조 제1항에서도 ‘토지등소유자’를 ‘조합원’과 구별해서 사용하고 있는데, 위와 같은 정의규정이나 법체계를 고려하면 제39조 제1항 제3호의 “1명의 토지등소유자”는 문언 자체가 비교적 명확한 개념이어서 이를 그 정의와 달리 ‘1명의 조합원’과 동일한 개념으로 해석할 수는 없다고 판단 된다. 주1) 

(2) 또한 제39조 제1항 제2호의 ‘1세대’와 제3호의 ‘1명’은 문언상 다른 개념임이 명백하므로, 제39조 제1항 제3호의 ‘1명의 토지등소유자’를 ‘1 세대의 토지등소유자’라고 해석할 수도 없다고 보인다. 종합하면, 제39조 제1항 제3호의 ‘1명의 토지등소유자’는 문언 자체가 비 교적 명확한 개념으로서 원칙적으로 다른 해석방법은 제한된다고 보아야 하 고, 조합이 주장하는 입법취지와 목적을 중시하더라도 이를 ‘1명의 조합 원’ 또는 ‘1세대의 토지등소유자’로 확장해석할 수는 없다고 할 것이다 

주1) 제39조 제1항이 정한 ‘원칙’대로 1명의 토지등소유자에게 단독 조합원 지위가 인정되 어 ‘1명의 토지등소유자’가 사실상 ‘1명의 조합원’과 동일하게 되는 경우라 하더라 도, 이는 법에 따라 토지등소유자에게 조합원의 지위가 부여된 결과에 따른 것이지 개념 적으로 ‘토지등소유자’가 ‘조합원’과 동일한 의미를 지니기 때문이 아니다  (그럼에도 제한의 필요성이 있다면 입법을 통해 해결해야 할 것이다). 

(3) 조합설립인가일인 당시 101호 주택은 A가, 102호 주택은 B가, 각 소유해 각각 단독 조합원 지위를 취득하였는데, 102호 주택이 순차 매도되는 과정에 서, A와 동일 세대에 속한 C가 102호 주택을 일시적으로 소유하게 되면서 A 와 C는 각 단독 조합원 지위를 잃고 함께 1명의 조합원 지위를 가지게 된 이후, A와 세대를 달리하는 D가 102호 주택을 순차 양수하였다. 

따라서 101 호 소유자인 A와 102호 소유자인 D에게 단독 조합원 지위를 인정하더라도 당초 조합설립인가일 당시와 비교하여 조합원의 수는 변동이 없으므로, 결과 적으로 ‘도시정비사업의 사업성 저하’ 또는 ‘조합설립인가일 당시의 기 존 조합원의 재산권 침해‘가 초래되지 않았다고 할 것이다. 

결국 위 규정의 입법취지는 조합설립인가일을 기준시점으로 조합원의 수가 이른바 ‘지분쪼개기’를 통해 늘어나는 것을 방지하기 위한 것인데, 사례의 경우 D에게 단독 조합원 지위를 인정해주더라도 위 규정이 달성하려는 목적 에 반하지 않는다. 

도시정비법 제39조 제1항 제3호의 목적론적 확장해석 설령 조합 주장과 같이 도시정비법 제39조 제1항 제3호를 최대한 목적론 적으로 확장해석하여 ‘1명의 토지등소유자’를 ‘1명의 조합원’으로 본 다 하더라도, 앞서 본 바와 같이 조합설립인가일을 기준으로 토지등소유 자의 수가 증가하지 않는 경우에는 위 규정이 방지하려는 사업성 저하나 기존 조합원의 재산권 침해 우려가 없는바, 역시 목적론적으로 해석하면 위 규정에서 ‘조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건 축물의 소유권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때’라 함은 조합설립인가일을 기준으로 소유자의 수가 증가한 경우를 의미한다고 봄이 타당하 다. 따라서 이 사건의 경우 현재 101호 및 102호 주택 소유자의 수가 총 2명으로 조합설립인가 당시와 동일하므로, 어느 모로 보나 도시정비법 제 39조 제1항 제3호가 적용될 여지는 없다고 보인다.

(별첨) 유사한 판결 사례 : 수원지방법원 2018구합66334 조합원지위확인