이유1. 재결의 경위 등
가. 사업의 개요
○ 사업명: S구역 주택재개발정비사업 3차(이하 ‘이 사건 정비사업’이라고 한다)
○ 사업시행자: 피고
○ 위치 및 면적: 서울 은평구 T 일대 112,042.7㎡
○ 사업인정고시: 2017. 1. 26. 서울특별시 은평구 고시 U 사업시행계획인가고시
나. 서울특별시지방토지수용위원회의 2019. 11. 22.자 수용재결
○ 수용대상: 별지 보상금 내역 중 ‘수용대상 목적물’란 기재 각 토지(이하 ‘이 사건 각 토지’라고 한다)와 같다.
○ 수용개시일: 2020. 1. 10.
○ 손실보상금: 별지 보상금 내역 중 ‘수용재결금액’란 기재와 같다.
○ 감정평가법인: 주식회사 V, 주식회사 W
다. 중앙토지수용위원회의 2020. 7. 23.자 이의재결(이하 ‘이 사건 이의재결’이라 한다) ○ 손실보상금: 별지 보상금 내역 중 ‘이의재결금액’란 기재와 같다.
○ 감정평가법인: 주식회사 감정평가법인 X, 주식회사 Y(이하 그 감정결과를 ‘재결감정’이라고 한다)
라. 이 법원의 감정결과(이하 ‘법원감정’이라고 한다)
○ 감정평가액: 별지 보상금 내역 중 ‘법원감정금액’란 기재와 같다.
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증, 을 제1 내지 4호증의 각 기재(가지번호 있는 경우 각 가지번호 포함, 이하 같다), 이 법원의 감정인 Z에 대한 감정결과, 변론 전체의 취지
2. 주장 및 판단
가. 원고들의 주장
1) 이 사건 각 토지들의 보상액을 산정함에 있어 이 사건 정비사업과 무관한 수도권 AA노선 사업(이하 ‘AA 노선 사업’이라고 한다)으로 인한 개발이익을 포함한 가격으로 평가하여야 함에도, 재결감정 및 법원감정은 ① 이 사건 사업 인가 고시일 이전인 2017. 1. 1.자 기준 공시지가를 적용하고, ② 은평구 전체의 공시된 지가변동률만을 적용하였으며, ③ 2016년 무렵의 거래사례를 적용하여 그 밖의 요인에 따른 보정치를 산정함으로써, AA 노선 사업으로 인한 개발이익을 반영하지 아니한 위법이 있다.
2) 이 사건 이의재결 보상액은 이 사건 각 토지의 가격을 현저히 낮게 평가하여 정당한 보상액에 미치지 못하므로, 피고는 원고들에게 법원감정에 따른 정당한 손실보상금과 이 사건 이의재결에 따른 손실보상금의 차액에 해당하는 금원을 지급하여야 한다.
나. 판단
1) 재결감정 및 법원감정 결과의 위법 여부에 관한 판단
가) 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’이라고 한다) 소정의 손실보상금 증액청구의 소에 있어서 그 이의재결에서 정한 손실보상금액보다 정당한 손실보상금액이 더 많다는 점에 대한 증명책임은 원고에게 있다(대법원 1997. 11. 28. 선고 96누2255 판결 등 참조).
나) 살피건대, 갑 제5 내지 8호증, 을 3, 4호증의 각 기재, 이 법원의 감정인 Z에 대한 감정결과에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 원고들 주장의 사정들과 원고들 제출의 증거만으로는 이 사건 각 토지에 대한 재결감정 및 법원감정의 결과가 위법하다거나 부당하다고 할 수 없고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.
① 토지보상법은 제70조 제1항 및 제4항에서 ‘재결에 의하여 취득하는 토지에 대하여는 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공시지가를 기준으로 하여 보상하고, 사업인정 후의 취득의 경우에 표준지 공시지가는 사업인정고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서 해당 토지에 관한 재결 당시 공시된 공시지가 중 그 사업인정고시일과 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다’고 규정하면서, 같은 조 제5항에서 ‘공익사업의 계획 또는 시행이 공고되거나 고시됨으로 인하여 취득하여야 할 토지의 가격이 변동되었다고 인정되는 경우에는 표준지 공시지가는 해당공고일 또는 고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서 그 토지의 가격시점 당시 공시된 공시지가 중 그 공익사업의 공고일 또는 고시일과 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다’고 규정하고 있으며, 토지보상법 시행령 제38조의2 제1항에서 ‘법 제70조 제5항에 따른 취득하여야 할 토지의 가격이 변동되었다고 인정되는 경우는 도로, 철도 또는 하천 관련 사업을 제외한 사업으로서, 해당 공익사업의 면적이 20만 제곱미터 이상이고(제1호), 해당 공익사업지구 안에 있는 부동산 가격공시에 관한 법률 제3조에 따른 표준공시지가의 평균변동률과 평가대상토지가 소재하는 시․군 또는 구 전체의 표준공시지가가 평균변동률과의 차이가 3퍼센트포인트 이상이어야 하며(제2호), 해당 공익사업지구 안에 있는 표준지공시지가의 평균변동률이 평가대상토지가 소재하는 시․군 또는 구 전체의 표준지공시지가 평균변동률보다 30퍼센트 이상 높거나 낮을 경우(제3호)’로 규정하고 있다. 이와 같이 토지보상법이 가격시점(수용재결일) 또는 사업인정고시일에 근접한 공시지가를 적용함을 원칙으로 하면서도, 예외적으로 당해 사업으로 토지가격이 변동되었다고 인정되는 경우, 즉 손실보상액 산정의 기준으로 되는 표준지의 공시지가 자체에 당해 사업 시행으로 인한 개발이익이 발생된 경우에는 사업계획공고일 등에 근접한 공시지가를 적용하도록 규정한 것은 당해 사업으로 인한 개발이익을 배제하고 손실보상액을 평가하는 것이 정당보상의 원리에 합당하기 때문이라 할 것인데, 재결감정 및 법원감정은 모두 이 사건 정비사업의 면적이 20만 제곱미터 미만이므로 토지보상법 제70조 제5항 및 토지보상법 시행령 제38조의2 제1항에서 규정하고 있는 바와 같이 예외적으로 표준지의 공시지가 자체에 당해 사업으로 인한 개발이익이 발생된 경우에 해당하지 않는다고 보아 토지보상법 제70조 제1항 및 제4항에 따라 이 사건 정비사업 인정고시일(2017. 1. 26.)에 가까운 2017. 1. 1.기준 표준지 공시지가를 적용하였는바, 공시지가 시점 선정에 있어 재결감정 및 법원감정에 어떠한 위법이 없다.
② 토지보상법 제67조 제2항은 ‘보상액을 산정할 경우에 해당 공익사업으로 인하여 토지 등의 가격이 변동되었을 때에는 이를 고려하지 아니한다’라고 규정하고 있는바, 수용 대상 토지의 보상액을 산정함에 있어 해당 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하는 계획의 승인, 고시로 인한 가격변동은 이를 고려함이 없이 재결 당시의 가격을 기준으로 하여 적정가격을 정하여야 한다. 다만 해당 공익사업과는 관계없는 다른 사업의 시행으로 인한 개발이익은 이를 포함한 가격으로 평가하여야 하고, 이는 그 개발이익이 해당 공익사업의 사업인정고시일 후에 발생한 경우에도 마찬가지이다(대법원 2014. 2. 27. 선고 2013두21182 판결 등 참조).
AA 노선 사업에 관하여 2017. 12. 29. 국토교통부 고시 AB로로 민간투자대상사업 지정 및 시설사업기본계획이 고시되었고, 2018. 12. 31. 국토교통부고시 AC로 민간투자사업 실시계획승인이 고시되었는바, AA 노선 사업으로 인한 개발이익이 이 사건 각 토지의 가격에도 영향을 미쳤다면 이에 대한 보상액을 산정함에 있어 위 개발이익을 포함한 가격으로 평가하여야 할 것이다. 그러나 은평구 중 AA 노선 사업 대상에 주로 포함된 지역은 AD동과 AE동이고, 원고들이 제출한 분석보고서는 AA 노선 사업 기본계획이나 실시계획승인 고시 이후에 서울 은평구 ‘AD동과 AE동’의 표준지공시지가 평균변동률과 위 지역의 감정평가 및 거래사례를 검토하여 그 지역의 평균지가변동률을 추정한 것으로, 위 분석보고서만으로는 AA 노선 사업으로 인한 개발이익이 서울 은평구 AF동에 위치한 이 사건 각 토지의 지가에 영향을 미쳤다고 단정하기 어렵고, 설령 AA 노선 사업으로 인한 지가 변동이 있었다 하더라도 재결감정 및 법원감정은 모두 국토교통부에서 고시한 서울 은평구 주거지역 지가변동률을 적용한 시점수정치를 보상액 산정에 반영하였는바, 그로써 AA 노선 사업을 포함하여 이 사건 정비사업 이외의 다른 사업의 시행으로 인한 개발이익 및 자연적 가격변동이 상당 부분 반영되었을 것으로 보인다.
③ 수용 대상 토지의 정당한 보상액을 산정함에 있어서 인근 유사 토지의 거래사례나 보상선례를 반드시 참작하여야 하는 것은 아니며, 다만 인근 유사 토지의 정상거래사례가 있고 그 거래가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에는 이를 참작할 수 있다고 할 것이고, 한편 인근 유사 토지의 정상거래가격이라고 하기 위해서는 대상 토지의 인근에 있는 지목·등급·지적·형태·이용상황·법령상의 제한 등 자연적·사회적 조건이 수용 대상 토지와 동일하거나 유사한 토지에 관하여 통상의 거래에서 성립된 가격으로서 개발이익이 포함되지 아니하고 투기적인 거래에서 형성된 것이 아닌 가격이어야 하고, 그와 같은 인근 유사 토지의 정상거래사례 또는 보상선례가 있고 그 가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액 평가에 영향을 미친다고 하는 점은 이를 주장하는 자에게 입증책임이 있다(대법원 2004. 5. 14. 선고 2003다38207 판결 등 참조).
이 사건 각 토지에 대한 보상액을 산정함에 있어 AA 노선 사업에 따른 개발이익을 반영하여야 한다고 하더라도, AG역을 중심으로 하여 이 사건 정비사업 이외에도 AD동 및 AE동 등에 주택재개발 사업이 진행되고 있고, 원고 제출의 분석보고서에도 AA 노선 개설이 예정되어 있는 서울 용산구의 AH역 인근, 서울 은평구의 AG역 인근, 고양시 덕양구 AI역 인근의 표준지공시지가 변동률이나 감정평가 및 거래사례기준 지가변동률 사이에 차이가 있는 이유는 각 지역적 특성을 바탕으로 인근 개발사업의 수나 진행활성화 정도 등에 기인한 것이라고 하고 있는바, 위 분석보고서에서 은평구 AD동 및 AE동의 지가상승률을 산정함에 있어 검토한 감정평가 및 거래사례나 원고들 주장의 거래사례들은 비록 이 사건 정비사업 구역 내의 토지들은 아니나 이 사건 정비사업 인정 고시일 이후에 거래된 것으로서, 이 사건 정비사업을 포함한 AG역 일대 재개발사업으로 인한 개발이익이 배제되어 있다고 단정하기 어렵고, 달리 이 사건 정비사업에 따른 개발이익은 배제되면서 AA 노선 사업 등 다른 사업에 따른 개발이익은 포함된 사례를 찾거나 상정하기 어렵다. 따라서 재결감정과 법원감정에서 그 밖의 요인 보정시 비교사례로서 이 사건 정비사업 인정고시일 전의 거래사례를 선정한 것은 이 사건 정비사업으로 인한 개발이익을 배제하기 위한 것으로서 여기에 어떠한 위법사유가 있다고 볼 수 없다.
2) 정당한 보상금의 액수
가) 토지수용보상금의 증감에 관한 소송에 있어서, 이의재결의 기초가 된 각 감정평가와 법원 감정인의 감정평가가 모두 그 평가방법에 있어 위법사유가 없고 품등비교를 제외한 나머지 가격사정요인의 참작에 있어서는 서로 견해가 일치하나 품등비교에만 그 평가를 다소 달리한 관계로 감정결과에 차이가 생기게 된 경우에는, 그중 어느 감정평가의 품등비교 내용에 오류가 있음을 인정할 자료가 없는 이상, 그 각 감정평가 중 어느 것을 더 신뢰하는가 하는 것은 사실심 법원의 재량에 속한다(대법원 2014. 9. 25. 선고 2012두24092 판결 등 참조).
나) 재결감정과 법원감정은 모두 관련 법령에 따라 보상금을 산정한 것으로 보이고 달리 위 각 감정의 내용, 방식 등에 오류가 있음을 인정할 자료가 없으므로 위 각 감정은 모두 적법하다고 할 것이나, 법원감정이 이 사건 수용대상 토지들의 특성과 가격형성상 제반요인 등을 보다 더 적절히 반영하였다고 판단되므로, 법원감정에 따라 보상금을 산정하기로 한다.
다) 따라서 피고는 원고들에게 별지 보상금 내역 중 ‘법원감정 금액’란 기재 각 해당 금원과 ‘이의재결 금액’란 기재 각 해당 금원의 차액인 ‘증액’란 기재 각 해당 금원 및 위 각 금원에 대하여 수용개시일 다음날인 2020. 1. 11.부터 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서부본 송달일 이후로서 원고들이 구하는 바에 따라 이 판결 선고일인 2021. 8. 17.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
3. 결론
그렇다면 원고들의 청구는 이유 있으므로 이를 모두 인용하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
