서울고등법원 2020.5.1. 2019나2030981(본소)  건물명도

자료제공 : 법무사법인 동양 대표이사 유재관

● 종교재단법인의 분양신청과 건물인도 의무

[이사 김남중, 2022.05.30]

➤ 서울고등법원 2020. 5. 1. 2019나2030981(본소) 건물명도 (원고승)

⇒ 2020.05.23. 확정

(원심 : 서울북부지방법원 2019.06.26. 선고 2018가합958 원고승)

● 조합의 사업추진 주요경과(사업구역면적 : 강북구 59,465㎡)

1. 종교재단법인의 조합원 지위 유무와 종전부동산 인도 의무

(1) ① 주택재개발사업에 있어 재개발조합이 설립되면 구역 내 토지등소유자는 동의 여부에 관계 없이 가. 당연히 조합원이 되고(도시정비법 제39조제1항), 나. 그에 따라 관리처분계획에서 정한 주택 등의 분양 청구권 등의 권리를 가지고 사업시행계획에 의한 철거 및 이주 등의 의무를 부담하게 되는 것이므로,

② 정비구역 내에 토지 또는 건축물을 기본재산으로 소유하고 있는 재단법인도 다른 토지등소유자와 마찬가지로 재개발조합의 설립으로 당연히 조합원의 지위를 가지게 된다.

(2) 「도시정비법」 제81조제1항

(3) 따라서 특별한 사정이 없는 한 甲 재단은 적법하게 분양신청기간 내에 분양신청을 한 조합원이므로 관리처분계획이 인가되어 고시된 이후에는 각 건물에 관한 소유자로서의 사용·수익이 정지되고, 재개발사업시행자로서 각 건물에 대한 사용·수익권을 취득한 조합에게 건물을 인도할 의무가 있다.

2. 분양신청이 주무관청의 허가를 받지 아니하여 무효인지 여부

(1) 분양신청 및 사용수익권 정지의 의미

① 분양신청은 조합원이 사업시행자인 재개발조합에 대한 관계에서 관리처분계획의 내용에 따라 분양을 받을 잠정적인 지위를 확보하는 것에 불과할 뿐, 분양신청만으로 조합원이 소유하는 토지 등을 재개발조합에 처분하는 확정적인 효과가 발생한다고 볼 수는 없고,

② 그 후 분양계약을 체결하거나(조합원의 경우) 또는 청산금에 대한 협의의 성립 또는 수용재결(현금청산대상자의 경우) 시에 비로소 토지 등에 대한 처분이 이루어진다고 봄이 타당하다.

(2) 부동산 인도가 기본재산 처분행위에 해당하는지 여부

① 재개발사업구역 내에 토지 등을 기본재산으로 소유한 재단법인이 재개발조합에게 분양신청을 하거나 관리처분계획이 고시된 후에 토지 등을 인도하는 행위는 재단법인의 정관변경절차를 요하는 기본재산에 대한 처분행위에 해당한다고 볼 수 없다.

② 따라서 피고 재단이 분양신청을 하면서 주무 관청의 허가를 받아 정관을 변경하는 절차를 거치지 아니하였다고 하더라도, 그러한 사정만으로 위 분양신청이 무효라고 볼 수는 없고, 이 사건 관리처분계획이 인가되어 고시된 후에 피고 재단이 조합에게 건물을 인도하기 위하여 정관을 변경해야 하는 것도 아니라고 판단된다.

3. 분양계약 미실시로 甲재단이 현금청산대상자가 되었는지 여부

① 정관 제44조제4항 내지 제5항

② 도시정비법 등 관련법령이나 원고의 정관에 ‘조합은 관리처분계획인가 이후 어느 일정한 기간 이내에 반드시 분양계약체결기간을 정하여야 한다’는 규정이 없는 점, 원고 정관 제44조제5항은 조합원으로 하여금 ‘조합이 정한 기일 이내’에 분양계약을 체결하도록 규정하여 분양계약 체결 시기는 조합이 재량으로 정할 수 있도록 하고 있는 것으로 보이는 점 등에 비추어 볼 때,

③ 재개발정비사업조합은 조합원들의 다양한 이해관계, 정비사업에 소요될 것으로 예상되는 사업비용, 조합원·현금청산대상자·세입자 등의 이주 정도, 관리처분계획의 변경 가능성 등 제반 사정을 고려하여 사업시행기간 중 분양계약 체결기간을 적절한 시기로 정할 수 있는 권한을 보유하고 있다고 봄이 상당하다.

④ 따라서 위와 같은 정관조항은 조합이 조합원들에게 분양계약체결을 요구하는데도 그 분양계약체결 의무에 위반하여 분양계약을 체결하지 아니한 조합원을 현금청산대상자로 한다는 의미이지, 조합이 사업 진행상 (구역 내의 건물인도 및 철거, 모델하우스 착공 등 분양계약체결에 앞서 진행되어야 할)여러 가지 사정으로 조합원들에게 분양계약체결 자체를 요구하지 아니하였다는 사정만으로 조합원들이 당연히 현금청산대상자가 된다고 볼 것은 아니다.(대법원 2012)

⑤ 나아가, 피고 재단이 향후 분양계약을 체결하지 않는 방법으로 조합원 지위를 벗어나 현금청산대상자가 될 가능성이 있다는 사정만으로는 현 단계에서 도시정비법 제81조제1항 단서에 따라 사업시행자로서 이 사건 건물의 사용·수익권을 취득한 원고의 인도청구를 거부할 권리가 있다고 보기 어려울 뿐만 아니라, 조합의 인도청구가 피고 재단에게 부당하게 선이행을 강요하는 것이라거나 신의칙에 위배된다고 인정할 수도 없다.

4. 분양신청 철회 또는 분양계약 체결 거절로 인한 현금청산대상자인지 여부

① 도시정비법 제73조제1항과 마찬가지로 ‘분양신청을 하지 아니한 자’, ‘분양신청 기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자’ 등을 현금청산대상자로 정한 경우, ‘분양신청 기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자’라 함은 분양신청을 한 토지등소유자가 분양신청 기간이 종료된 후에 임의로 분양신청을 철회하는 것까지 당연히 허용되어 그에 따라 위에서 말하는 분양신청을 철회한 자에 해당된다고 볼 수 없다(대법원 2011. 12. 22. 선고 2011두17936 판결 등 참조)

② 또한 조합이 현재 조합원들에게 분양계약체결 자체를 요구하지 아니한 이상, 甲재단이 미리 분양계약체결 거절의사를 표시하였다고 하더라도, 피고 재단이 정관 제45조제5항에서 정한 현금청산대상자에 해당될 여지도 없다.

③ 결국, 피고 재단이 분양계약 체결을 거절하더라도, 이 사건 관리처분계획에서 정한 분양계약체결 기간의 종료일까지는 조합이 甲재단에 대하여 청산금을 지급할 의무가 발생하지 아니하므로, 현 단계에서 甲재단이 조합의 청산금 미지급을 이유로 이 사건 각 건물인도를 거절할 수는 없다 할 것이다.

◾ 甲재단법인의 주장

① 설령, 甲재단이 조합에게 이 사건 각 건물을 인도할 의무가 있다고 하더라도, 이를 위하여 원고는 도시정비법 제61조제1항 및 이 사건 관리처분계획에 따라 피고 재단에게 교회의 유지, 존속에 필수 불가결한 임시예배장소를 마련해 주거나 그 설치비를 지급할 의무가 있고,

② 이는 피고 재단의 이 사건 각 건물 인도의무와 동시이행관계에 있다.

◾ 판단

① 도시정비법 제61조제1항

- 재개발조합이 부담하는 임시거주시설 설치의무는 재개발사업의 시행으로 철거되는 주택의 소유자 또는 세입자가 거주할 임시거주시설을 마련하라는 것일 뿐, 위 규정을 근거로 하여 원고가 피고 재단에 대하여 임시예배장소를 마련해 줄 의무를 부담한다고 볼 수는 없다.

② 가. 아울러, 도시환경정비사업에서 정비사업에 동의하여 분양신청을 함으로써 정비사업에 참여한 ‘토지등소유자’는 자신의 토지 또는 건축물을 정비사업에 제공하는 대신 정비사업의 시행으로 완공되는 건축물을 분양받고 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 토지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우 이를 청산할 의무가 있는 사람으로서 사업시행자에 준하는 지위를 가지고 있다고 할 것이므로,

나. 이러한 토지등소유자에게는 토지보상법에 규정된 주거이전비 청구권이 발생하지 아니한다고 봄이 상당한 바(대법원),

다. 이러한 법리에 비추어 보더라도, 이 사건 재개발구역 내의 토지등소유자로서 분양신청 조합원인 피고 재단은 임시예배장소 마련 등 이전비 지급을 이유로 원고의 인도청구를 거절할 수 없다고 봄이 타당하다.

③ 또한 이 사건 관리처분계획이 무효 또는 취소가 되지 않는 이상 단순히 피고 재단이 원고로부터 피고 재단이 요구하는 금액만큼의 이전비 등을 지급받지 못하였다는 이유만으로 이 사건 각 건물의 인도 청구를 거절할 수는 없다고 할 것이다. 끝.