판결
사건번호: 2001가단153303
♣ 선고일자: 20011227
◈ 비용분담결의무효 및 하자치유
서울지법 2001.12.27.선고 2001가단 153303 판결
((판례))
창립총회에서의 제1차 재건축결의는 집합건물법 제47조 제3항에서 요구하는 비용의 분담에 관한 사항을 정하지 아니하여 재건축결의의 요건을 깆추지 못하였으므로 무효라고 할 것이다.……위 창립총회 이후의 제2차 재건축결의 당시의 임시총회에서는 재건축 설계개요, 건물철거 및 신건물건축에 소요되는 비용의 계산액, 비용의 분담에 관한 사항 등 재건축에 따른 비용분담에 관한 사항이 포함되어 있으며 구분소유자 중 5분의 4 이상의 재건축에 관한 동의를 받아 조합설립을 인가받았으므로 위 하자는 치유되었다 할 것이고 제2차 재건축 결의는 적법하다 (서울지법 2001.12.27. 2001가단 153303 판결).
((판례해설))
-재건축결의시 비용분담에 관한사항에 관하여 정하지 않아 무효인 경우 하자의 치유가부!!
즉 재건축결의시 반드시 결정해야 하는 사항으로 특히 중요한 것이 재건축계획의 개요 결정인데 집합건물법 제47조 제③항 다음과 같이 규정하고 있다.
재건축계획의 개요 결정
=> ① 신건물의 설계의 개요(1호), ② 건물의 철거 및 신건물의 건축에 소요되는 비용의 개산액(2호), ③ 재건축비용의 분담에 관한 사항(3호), ④ 재건축물의 구분소유권의 귀속에 관한 사항(4호)
① 신건물의 설계의 개요(1호)
신건물의 한 동의 건물 및 각 전유부분도 설계가 되어야한다. 또 건축비용의 산정이 가능한 정도의 것이 되지 않으면 안된다.
구체적으로 살펴보면 건물전체의 용도, 전유부분의 용도, 건축면적, 연면적, 각 층별면적, 구조, 건폐율, 용적율, 건물설비의 개요, 전유부분의 배치•설비의 개요, 천정 등 주요부분의 마무리의 정도 등이 명확히 규정해야 하는 사항으로 지적되고 있다.
② 건물의 철거 및 신건물의 건축에 소요되는 비용의 개산액(2호)
재건축비용은 결의단계에서의 개략적인 견적액이고, 성질상 변동가능하다. 따라서 어쩔 수 없는 사정변경에 따라 실제 지출된 비용이 결의된 개산액을 초과한 경우라 하더라도 그것에 의해서 결의의 구속력을 상실하지는 않는다고 해석된다.
③ 재건축비용의 분담에 관한 사항(3호)
재건축에 참가한 자 및 이들의 승계인이 분담할 비용에 관하여 정하여야 한다. 분담액 자체를 명시할 필요는 없으나 재건축참가자가 확정될 경우에는 자동적으로 그 부담비율이 정해지도록 결정방법이 명확히 되어 있지 않으면 안된다 (산출기준 및 방법의 특정).
④ 재건축물의 구분소유권의 귀속에 관한 사항(4호)
신건물의 각 전유부분을 누가 어떠한 조건으로 취득할 것인가에 관한 사항을 결정해 놓아야 한다. 다만 그것은 구체적으로 결정되어 있어야 할 필요는 없고, 그 결정의 기준(예컨대 추첨 등의 방법)이 정하여져 있으면 족할 것이다.
⑤ 구분소유자의 형평의 유지
위 사항 중 ③ 및 ④의 사항은 각 구분소유자의 형평이 유지되도록 정하지 아니하면 안된다 (집합건물법 제47조 제4항).
-------------
본 판례는 ③ 재건축비용의 분담에 관한 사항(3호)에 관한 것으로서 대법원 판례는 재건축비용의 분담결의를 하지 않은 경우에 조합총회의 결의에서 이러한 결의가 가능한지(하자의 치유)와 이때 가능한 의결수에 대해서 판시한 것이다.
재건축결의에 있어서 한 획을 그었다고 평가되는 98다 15996 판결과 더불어 본 하급심 판례의 경우는 1차 재건축결의에서 비용분담에 관한 사항이 누락되어 있어서 1차 재건축 결의가 무효였지만 2차 재건추결의를 통하여 치유되었다고 본 판례이다.
조합원의 분담금에 대한 의결정족수기준을 구분소유자중 5분의 4로 보고 있는 것이 현판례의 입장인바 다만 5분의 4를 정하는 기준에 대하여 견해의 대립이 있다. 즉 전체구분소유자라는 견해와 미동의자를 제외한 조합원전원을 기준으로 한다는 견해의 대립이 있으나, 사견으로는 조합원의 분담금은 조합원 내부의 문제이고 또한 조합원 총회라는 점에서 후자의 견해가 타당하며 또한 이 경우에도 각 동별로 5분의 4라는 요건을 충족해야 한다고 본다. 왜냐하면 집합건물법의 재건축결의 규정을 실질적으로 관철시켜야 한다고 보기 때문이다(윤성철 변호사).
♣ 선고일자: 20011227
◈ 비용분담결의무효 및 하자치유
서울지법 2001.12.27.선고 2001가단 153303 판결
((판례))
창립총회에서의 제1차 재건축결의는 집합건물법 제47조 제3항에서 요구하는 비용의 분담에 관한 사항을 정하지 아니하여 재건축결의의 요건을 깆추지 못하였으므로 무효라고 할 것이다.……위 창립총회 이후의 제2차 재건축결의 당시의 임시총회에서는 재건축 설계개요, 건물철거 및 신건물건축에 소요되는 비용의 계산액, 비용의 분담에 관한 사항 등 재건축에 따른 비용분담에 관한 사항이 포함되어 있으며 구분소유자 중 5분의 4 이상의 재건축에 관한 동의를 받아 조합설립을 인가받았으므로 위 하자는 치유되었다 할 것이고 제2차 재건축 결의는 적법하다 (서울지법 2001.12.27. 2001가단 153303 판결).
((판례해설))
-재건축결의시 비용분담에 관한사항에 관하여 정하지 않아 무효인 경우 하자의 치유가부!!
즉 재건축결의시 반드시 결정해야 하는 사항으로 특히 중요한 것이 재건축계획의 개요 결정인데 집합건물법 제47조 제③항 다음과 같이 규정하고 있다.
재건축계획의 개요 결정
=> ① 신건물의 설계의 개요(1호), ② 건물의 철거 및 신건물의 건축에 소요되는 비용의 개산액(2호), ③ 재건축비용의 분담에 관한 사항(3호), ④ 재건축물의 구분소유권의 귀속에 관한 사항(4호)
① 신건물의 설계의 개요(1호)
신건물의 한 동의 건물 및 각 전유부분도 설계가 되어야한다. 또 건축비용의 산정이 가능한 정도의 것이 되지 않으면 안된다.
구체적으로 살펴보면 건물전체의 용도, 전유부분의 용도, 건축면적, 연면적, 각 층별면적, 구조, 건폐율, 용적율, 건물설비의 개요, 전유부분의 배치•설비의 개요, 천정 등 주요부분의 마무리의 정도 등이 명확히 규정해야 하는 사항으로 지적되고 있다.
② 건물의 철거 및 신건물의 건축에 소요되는 비용의 개산액(2호)
재건축비용은 결의단계에서의 개략적인 견적액이고, 성질상 변동가능하다. 따라서 어쩔 수 없는 사정변경에 따라 실제 지출된 비용이 결의된 개산액을 초과한 경우라 하더라도 그것에 의해서 결의의 구속력을 상실하지는 않는다고 해석된다.
③ 재건축비용의 분담에 관한 사항(3호)
재건축에 참가한 자 및 이들의 승계인이 분담할 비용에 관하여 정하여야 한다. 분담액 자체를 명시할 필요는 없으나 재건축참가자가 확정될 경우에는 자동적으로 그 부담비율이 정해지도록 결정방법이 명확히 되어 있지 않으면 안된다 (산출기준 및 방법의 특정).
④ 재건축물의 구분소유권의 귀속에 관한 사항(4호)
신건물의 각 전유부분을 누가 어떠한 조건으로 취득할 것인가에 관한 사항을 결정해 놓아야 한다. 다만 그것은 구체적으로 결정되어 있어야 할 필요는 없고, 그 결정의 기준(예컨대 추첨 등의 방법)이 정하여져 있으면 족할 것이다.
⑤ 구분소유자의 형평의 유지
위 사항 중 ③ 및 ④의 사항은 각 구분소유자의 형평이 유지되도록 정하지 아니하면 안된다 (집합건물법 제47조 제4항).
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본 판례는 ③ 재건축비용의 분담에 관한 사항(3호)에 관한 것으로서 대법원 판례는 재건축비용의 분담결의를 하지 않은 경우에 조합총회의 결의에서 이러한 결의가 가능한지(하자의 치유)와 이때 가능한 의결수에 대해서 판시한 것이다.
재건축결의에 있어서 한 획을 그었다고 평가되는 98다 15996 판결과 더불어 본 하급심 판례의 경우는 1차 재건축결의에서 비용분담에 관한 사항이 누락되어 있어서 1차 재건축 결의가 무효였지만 2차 재건추결의를 통하여 치유되었다고 본 판례이다.
조합원의 분담금에 대한 의결정족수기준을 구분소유자중 5분의 4로 보고 있는 것이 현판례의 입장인바 다만 5분의 4를 정하는 기준에 대하여 견해의 대립이 있다. 즉 전체구분소유자라는 견해와 미동의자를 제외한 조합원전원을 기준으로 한다는 견해의 대립이 있으나, 사견으로는 조합원의 분담금은 조합원 내부의 문제이고 또한 조합원 총회라는 점에서 후자의 견해가 타당하며 또한 이 경우에도 각 동별로 5분의 4라는 요건을 충족해야 한다고 본다. 왜냐하면 집합건물법의 재건축결의 규정을 실질적으로 관철시켜야 한다고 보기 때문이다(윤성철 변호사).
