「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령」(이하 “소규모주택정비법 시행령”이라 함) 제3조제1항제2호나목에서는 가로주택정비사업의 요건으로 노후ㆍ불량건축물의 수가 해당 사업시행구역 전체 건축물 수의 3분의 2 이상일 것을 규정하고 있는바, 해당 규정에 따른 “노후ㆍ불량건축물의 수” 및 “건축물의 수”는 공동주택 또는 단독주택의 구분 없이 「건축법」 제2조제1항제2호에 따른 건축물을 하나의 건축물로 산정해야 하는지, 아니면 공동주택의 경우 세대수가 가장 많은 층의 세대수를 건축물의 수로 산정해야 하는지?

  민원인은 위 질의요지에 대해 공동주택의 경우에는 세대수가 가장 많은 층의 세대수를 건축물의 수로 산정해야 한다는 입장으로, 국토교통부 질의를 거쳐 법제처에 법령해석을 요청함.

  이 사안에서 “노후ㆍ불량건축물의 수” 및 “건축물의 수”는 공동주택 또는 단독주택의 구분 없이 「건축법」 제2조제1항제2호에 따른 건축물을 하나의 건축물로 산정해야 합니다.

  「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」(이하 “소규모주택정비법”이라 함) 제2조제1항제3호에서는 노후ㆍ불량건축물의 밀집 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역 또는 가로구역(街路區域)에서 시행하는 가로주택정비사업 등 각 목의 사업을 소규모주택정비사업으로 정의하고 있고, 같은 법 시행령 제3조제1항제2호나목에서는 노후ㆍ불량건축물의 수가 해당 사업시행구역 전체 건축물 수의 3분의 2 이상일 것을 가로주택정비사업의 요건의 하나로 규정하고 있으나, “노후ㆍ불량건축물” 및 “건축물”의 의미에 대해서는 별도로 규정하고 있지 않습니다.

  그런데 소규모주택정비법 제2조제2항에서는 “이 법에서 따로 정의하지 아니한 용어는 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ”도시정비법“이라 함)에서 정하는 바에 따른다”고 규정하고 있고, 도시정비법 제2조제3호라목에서는 도시미관을 저해하거나 노후화된 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시ㆍ도조례로 정하는 건축물을 “노후ㆍ불량건축물”이라고 정의하고 있으며, 같은 법 시행령 제2조제3항에서는 준공된 후 20년 이상 30년 이하의 범위에서 시ㆍ도조례로 정하는 기간이 지난 건축물(제1호) 또는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제19조제1항제8호에 따른 도시ㆍ군기본계획의 경관에 관한 사항에 어긋나는 건축물(제2호)을 “시ㆍ도조례로 정할 수 있는 건축물”이라고 규정하고 있는바, 도시정비법령에서도 건축물의 의미를 별도로 규정하고 있지 않습니다.

  그렇다면 소규모주택정비법령에서 사용된 “건축물”의 의미는 건축물에 관한 일반법으로서(각주: 법제처 2006. 6. 23. 회신 06-0065 해석례 참조)의 「건축법」에 따른 정의규정을 따라야 할 것인데, 「건축법」 제2조제1항제2호에서는 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물 등을 건축물로 정의하고 있으므로, 소규모주택정비법 시행령 제3조제1항제2호나목에 따른 가로주택정비사업의 요건 중 “노후ㆍ불량건축물의 수” 및 “건축물의 수”는 「건축법」 제2조제1항제2호에 따른 건축물을 하나의 건축물로 산정하는 것이 문언상 명백합니다.

  아울러 “세대”란 현실적으로 주거 및 생계를 같이하는 사람의 집단을 세는 단위(각주: 국립국어원 표준국어대사전 참조)를 말하는 것으로 건축물과는 별개의 개념이고, 소규모주택정비법 시행령 제3조제1항제2호에서는 가로주택정비사업의 요건으로 노후ㆍ불량건축물의 비율(나목) 외에 면적요건(가목)과 세대수 요건(나목)을 각각 구분하여 규정하고 있다는 점을 고려하더라도, 건축물의 수를 산정할 때 “세대수”가 그 기준이 된다고 볼 수 없다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.

 
<관계 법령>

빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법
제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
  1.ㆍ2. (생  략)
  3. "소규모주택정비사업"이란 이 법에서 정한 절차에 따라 노후ㆍ불량건축물의 밀집 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역 또는 가로구역(街路區域)에서 시행하는 다음 각 목의 사업을 말한다.
   가. (생  략)
   나. 가로주택정비사업: 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 사업
   다. (생  략)
  4. ～ 8. (생  략)
  ② 이 법에서 따로 정의하지 아니한 용어는 「도시 및 주거환경정비법」에서 정하는 바에 따른다.

빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령
제3조(소규모주택정비사업 대상 지역) ① 법 제2조제1항제3호 각 목 외의 부분에서 "노후ㆍ불량건축물의 밀집 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역 또는 가로구역(街路區域)"이란 다음 각 호의 구분에 따른 지역을 말한다.
  1. (생  략)
  2. 가로주택정비사업: 가로구역의 전부 또는 일부로서 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 지역
   가. 해당 사업시행구역의 면적이 1만제곱미터 미만일 것. 다만, 다음의 요건을 모두 충족하는 경우에는 2만제곱미터 미만으로 할 수 있다.
      1) ∼ 3) (생  략)
   나. 노후ㆍ불량건축물의 수가 해당 사업시행구역 전체 건축물 수의 3분의 2 이상일 것
   다. 기존주택의 호수 또는 세대수가 다음의 구분에 따른 기준 이상일 것
     1) 기존주택이 모두 단독주택인 경우: 10호
     2) 기존주택이 모두 「주택법」 제2조제3호의 공동주택(이하 "공동주택"이라 한다)인 경우: 20세대
     3) 기존주택이 단독주택과 공동주택으로 구성된 경우: 20채(단독주택의 호수와 공동주택의 세대수를 합한 수를 말한다. 이하 이 목에서 같다). 다만, 기존주택 중 단독주택이 10호 이상인 경우에는 기존주택의 총합이 20채 미만인 경우에도 20채로 본다.가. (생  략)
  3. (생  략)
  ② (생  략)

도시 및 주거환경정비법
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
  1.ㆍ2. (생  략)
  3. "노후ㆍ불량건축물"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다.
   가. ～ 라. (생  략)
   라. 도시미관을 저해하거나 노후화된 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시ㆍ도조례로 정하는 건축물

도시 및 주거환경정비법 시행령
제2조(노후ㆍ불량건축물의 범위) ①ㆍ② (생  략)
  ③ 법 제2조제3호라목에 따라 시ㆍ도조례로 정할 수 있는 건축물은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다.
  1. 준공된 후 20년 이상 30년 이하의 범위에서 시ㆍ도조례로 정하는 기간이 지난 건축물
  2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제19조제1항제8호에 따른 도시ㆍ군기본계획의 경관에 관한 사항에 어긋나는 건축물

경기도 도시 및 주거환경정비 조례
제2조(정의) 이 조례에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.
  1. ～ 4. (생  략)
  5. “호수밀도”란 정비구역 면적 1헥타르 당 건축되어 있는 건축물의 동수로서 다음 각 목의 기준에 따라 산정한 밀도를 말한다.
   가. 공동주택은 기준층의 소유권이 구분된 1가구를 1동으로 보며 기준층 이외의 가구는 계산하지 않는다.
   나. ～ 마. (생  략)
  6. ～ 8. (생  략)