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재개발지역내 관리처분인가 후에 단기임대등록된 주택을 매매시 양수인이 포괄적 임대사업자 승계 여부
안녕하세요?
서울시 서대문구 소재 연립주택을 2017년도 3월에 매입하였으며 2017년도 7월에 단기임대 주택으로 등록하여 임대를 하고 오던 중에 당해 주택이 2019년 7월에 재개발로 관리처분인가가 승인되어 2019년 11월세입자가 이사가고 공가로 처리가 된 상태입니다.
2020년 3월 현재 조합에서는 조합원 이주를 추진중이며 올 년말이되어야 주택 멸실이 예상됩니다.
개인 사정상 주택을 매매하려고 하였으나 매수인이 임대사업자로서 포괄적 양수를 표시하였으나 해당 구청에서는 공가가 처리되어 임대주택 승계가 어렵다고 하였습니다.
또한 공가가 처리되어 더이상 임대가 불가능하여 임대등록 말소를 하려고 하였으나 주택이 멸실되어야 가능하다고 담당공무원이 말하고 있습니다.
현행법에 등록된 임대주택은 임대 의무기간 내 매도시 3000만원이하 과태료를 부과하나 임대사업자가 포괄적 양수하여 매입 시에는 과태료를 부과하지 않게 되어있습니다.
재개발 지역에서 공가처리 이후 주택 멸실까지 길게는 1년이 소요됨에 있어서 그 기간에는 임대주택으로 포괄적 승계를 승인하던지 아니면 공가 처리후에 임대주택 말소를 해주셔야 과태료 부과없이 주택을 매매가 가능하기에 질의합니다
단기임대 주택 등록으로 주택 처리함에 이러한 불편함이 있었다면 임대주택으로 등록하지 않았을 것 입니다.
과태료 부과에 의한 1년이상 매매가 불가능한 현행법은 보완이 필요하다고 사료됩니다.
질의.
재개발지역내 관리처분승인으로 공가처리 이후 주택 멸실까지 임대등록주택 원활한 매매를 위하여
공가 처리이후에 임대등록 주택 말소를 처리해 주시던지
공가처리이후 주택멸실되기까지 양수인에게 포괄적 임대주택 등록 승인처리사항입니다
서울시 서대문구 소재 연립주택을 2017년도 3월에 매입하였으며 2017년도 7월에 단기임대 주택으로 등록하여 임대를 하고 오던 중에 당해 주택이 2019년 7월에 재개발로 관리처분인가가 승인되어 2019년 11월세입자가 이사가고 공가로 처리가 된 상태입니다.
2020년 3월 현재 조합에서는 조합원 이주를 추진중이며 올 년말이되어야 주택 멸실이 예상됩니다.
개인 사정상 주택을 매매하려고 하였으나 매수인이 임대사업자로서 포괄적 양수를 표시하였으나 해당 구청에서는 공가가 처리되어 임대주택 승계가 어렵다고 하였습니다.
또한 공가가 처리되어 더이상 임대가 불가능하여 임대등록 말소를 하려고 하였으나 주택이 멸실되어야 가능하다고 담당공무원이 말하고 있습니다.
현행법에 등록된 임대주택은 임대 의무기간 내 매도시 3000만원이하 과태료를 부과하나 임대사업자가 포괄적 양수하여 매입 시에는 과태료를 부과하지 않게 되어있습니다.
재개발 지역에서 공가처리 이후 주택 멸실까지 길게는 1년이 소요됨에 있어서 그 기간에는 임대주택으로 포괄적 승계를 승인하던지 아니면 공가 처리후에 임대주택 말소를 해주셔야 과태료 부과없이 주택을 매매가 가능하기에 질의합니다
단기임대 주택 등록으로 주택 처리함에 이러한 불편함이 있었다면 임대주택으로 등록하지 않았을 것 입니다.
과태료 부과에 의한 1년이상 매매가 불가능한 현행법은 보완이 필요하다고 사료됩니다.
질의.
재개발지역내 관리처분승인으로 공가처리 이후 주택 멸실까지 임대등록주택 원활한 매매를 위하여
공가 처리이후에 임대등록 주택 말소를 처리해 주시던지
공가처리이후 주택멸실되기까지 양수인에게 포괄적 임대주택 등록 승인처리사항입니다
2020.03.03 16:22:57
답변
안녕하십니까! 평소 주택정책에 많은 관심과 애정을 가져 주신 점에 대하여 깊이 감사드리며, 귀하께서 민간임대 정책과 관련하여 질의하신 사항에 대하여 다음과 같이 답변 드립니다.
1. (질의요지) 재개발, 재건축 등으로 관리처분인가 된 상황에서 양도 가능 등 문의
☞ (답변내용) 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 "민간임대주택법") 제43조 및 같은 법 시행령 제34조에 따라 임대사업자가 재개발, 재건축 등으로 민간임대주택의 철거가 예정되어 민간임대사업을 계속하기 곤란한 경우 이는 임대사업자의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우에 해당되어 임대의무기간 중에도 시장·군수·구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 과태료 부과 없이 민간임대주택을 양도(양도허가는 관할 지자체장의 구체적인 사실관계 확인 하에 임대를 계속할 수 없을 것으로 판단되는 경우 허용)할 수 있습니다.
하지만, 임대사업자 의도에 따라 고의로 멸실하거나 재건축 등을 추진하여 임차인 퇴거 등이 발생한 경우에는 미 임대한 것으로 볼 수 있어 제재를 받을 수 있을 것으로 판단되나, 건축법, 주택법, 도시 및 주거환경정비법, 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특별법 등에 따라 허가를 받은 경우라면 임대사업을 할 수 없는 불가피한 경우에 해당되어 과태료 없이 멸실할 수 있을 것으로 판단됩니다.
다만, 등록말소를 위해서는 해당 임대주택의 철거시기, 임대차계약기간 및 임차인 거주여부, 임대사업 지속의 어려움 등에 대한 종합적인 고려와 검토가 필요할 것으로 사료되므로, 구체적인 사항에 대해서는 재건축 사업 진행을 증명할 수 있는 관련 서류(승인허가 서류, 이주공고문) 등을 첨부하여 임대사업자 양도 절차를 통해 과태료 부과 없이 양도할 수 있을 것으로 사료되는바 임대사업자 등록·말소권자이며 해당 임대주택 및 지역의 사정을 잘 알고 있는 관할 시장·군수·구청장에게 문의하시기 바랍니다.
민간임대주택법에 따라 재건축, 재개발의 경우 임대사업의 영위가 곤란하다고 지자체장이 판단하는 경우 양도 허가를 받아 과태료 부과 없이 해당 물건을 양도하고 임대사업자 등록을 말소할 수 있습니다.
이 때 양도 허가는 해당 임대주택의 소유권이 변경되기 전에 관할 지자체에 해당 사유로 해야 함을 알려 드립니다.
이처럼 임대주택은 임대의무기간 동안 임대주택으로 사용해야 하며, 이처럼 재개발·재건축으로 인해 임대사업자 아닌 자에게 양도(사업주체, 조합)될 경우 과태료 부과를 면할 수 있습니다.
해당 사항은 양도 허가권자인 관할 지자체와 협의하시기 바랍니다.
2. 답변내용 이외 추가 문의사항은 민간임대정책과(고재훈 주무관, 044-201-4472)로 연락주시면 상세히 답변하여 드리겠습니다. 감사합니다. 끝.
1. (질의요지) 재개발, 재건축 등으로 관리처분인가 된 상황에서 양도 가능 등 문의
☞ (답변내용) 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 "민간임대주택법") 제43조 및 같은 법 시행령 제34조에 따라 임대사업자가 재개발, 재건축 등으로 민간임대주택의 철거가 예정되어 민간임대사업을 계속하기 곤란한 경우 이는 임대사업자의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우에 해당되어 임대의무기간 중에도 시장·군수·구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 과태료 부과 없이 민간임대주택을 양도(양도허가는 관할 지자체장의 구체적인 사실관계 확인 하에 임대를 계속할 수 없을 것으로 판단되는 경우 허용)할 수 있습니다.
하지만, 임대사업자 의도에 따라 고의로 멸실하거나 재건축 등을 추진하여 임차인 퇴거 등이 발생한 경우에는 미 임대한 것으로 볼 수 있어 제재를 받을 수 있을 것으로 판단되나, 건축법, 주택법, 도시 및 주거환경정비법, 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특별법 등에 따라 허가를 받은 경우라면 임대사업을 할 수 없는 불가피한 경우에 해당되어 과태료 없이 멸실할 수 있을 것으로 판단됩니다.
다만, 등록말소를 위해서는 해당 임대주택의 철거시기, 임대차계약기간 및 임차인 거주여부, 임대사업 지속의 어려움 등에 대한 종합적인 고려와 검토가 필요할 것으로 사료되므로, 구체적인 사항에 대해서는 재건축 사업 진행을 증명할 수 있는 관련 서류(승인허가 서류, 이주공고문) 등을 첨부하여 임대사업자 양도 절차를 통해 과태료 부과 없이 양도할 수 있을 것으로 사료되는바 임대사업자 등록·말소권자이며 해당 임대주택 및 지역의 사정을 잘 알고 있는 관할 시장·군수·구청장에게 문의하시기 바랍니다.
민간임대주택법에 따라 재건축, 재개발의 경우 임대사업의 영위가 곤란하다고 지자체장이 판단하는 경우 양도 허가를 받아 과태료 부과 없이 해당 물건을 양도하고 임대사업자 등록을 말소할 수 있습니다.
이 때 양도 허가는 해당 임대주택의 소유권이 변경되기 전에 관할 지자체에 해당 사유로 해야 함을 알려 드립니다.
이처럼 임대주택은 임대의무기간 동안 임대주택으로 사용해야 하며, 이처럼 재개발·재건축으로 인해 임대사업자 아닌 자에게 양도(사업주체, 조합)될 경우 과태료 부과를 면할 수 있습니다.
해당 사항은 양도 허가권자인 관할 지자체와 협의하시기 바랍니다.
2. 답변내용 이외 추가 문의사항은 민간임대정책과(고재훈 주무관, 044-201-4472)로 연락주시면 상세히 답변하여 드리겠습니다. 감사합니다. 끝.
