안건번호 19-0241

회신일자 2019-07-25

  재건축사업의 정비구역 내 건축물의 소유자가 근무상의 사정으로 세대원 모두 해당 사업구역에 위치하지 않은 다른 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군으로 이전한 후에 조합설립인가 및 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 함) 지정이 이루어지고 그 후에 해당 건축물을 양도하려는 경우 「도시 및 주거환경정비법」 제39조제2항제1호를 적용하여 해당 건축물의 양수인에게 조합원 지위를 인정할 수 있는지?

  이 사안의 경우 양수인에게 조합원의 지위를 인정할 수 없습니다. 

  「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 함) 제39조제2항 각 호 외의 부분 본문에서는 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우 조합설립인가 후에 해당 정비사업의 건축물 등을 양수한 자는 조합원이 될 수 없다고 규정하면서 같은 항 단서 및 제1호에서는 양도인이 세대원의 근무상의 사정 등으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 않은 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군으로 이전하는 경우에는 예외적으로 양수인이 조합원이 될 수 있도록 규정하고 있는바, 문언상 같은 항 각 호 외의 부분 본문에서 전제하고 있는 시점인 투기과열지구 지정 및 조합설립인가 후에 양도인이 근무상의 사정 등으로 이전하는 경우에 한정하여 그 건축물의 양수인을 조합원으로 인정하는 것으로 보아야 하고, 투기과열지구 지정 전에 이미 이전을 완료한 경우까지 도시정비법 제39조제2항제1호의 적용 대상으로 볼 수는 없습니다. 

  투기과열지구에서 재건축사업을 시행하는 경우 조합설립인가 후에는 양수인이 조합원 자격을 취득할 수 없도록 한 도시정비법 제39조제2항의 취지는 투기과열지구에서 재건축사업이 시행되는 경우 투기가 성행할 우려가 있으므로 투기수요를 차단하기 위한 것(각주: 2002. 8. 26. 법률 제6732호로 일부개정되어 같은 날 시행된 「주택건설촉진법」의 검토보고서 및 2003. 12. 31. 법률 제7056호로 일부개정되어 같은 날 시행된 도시정비법의 제ㆍ개정이유서 참조)이고, 다만 근무상 사정 등으로 불가피하게 이전하는 경우에만 예외적으로 양수인이 조합원 자격을 취득할 수 있도록 규정함으로써 투기수요 차단의 입법목적을 달성함과 동시에 재산권 침해를 최소화하여 공익과 사익 간의 조화를 도모하려는 것입니다. 

  그런데 만약 도시정비법 제39조제2항제1호에서 조합설립인가 및 투기과열지구 지정 전에 근무상 사정으로 이전한 경우까지 양수인의 조합원 지위를 인정한 것으로 본다면 어느 시점까지의 이전을 같은 호의 적용 대상으로 인정할 것인지 등에 대한 명시적인 제한 규정이 없는 상황에서 예외적으로 양수인이 조합원 자격을 취득할 수 있도록 한 도시정비법 제39조제2항제1호의 적용 대상 범위가 지나치게 확장될 수 있으므로 투기수요 차단을 위한 해당 규정의 입법목적 달성이 어려워질 수 있습니다.

  아울러 도시정비법에서는 투기과열지구 내에서의 투기수요를 막기 위하여 재건축사업의 양수인의 조합원 자격 취득을 제한하면서도 과도한 재산권의 침해를 막기 위하여 양수인에 대한 손실보상(제39조제3항) 및 분양신청을 하지 않은 자에 대한 손실보상(제73조) 등을 규정하고 있다는 점 등도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다. 
<관계 법령>
「도시 및 주거환경정비법」

제39조(조합원의 자격 등) ① (생  략)
  ② 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 "투기과열지구"라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다.  
  1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료(「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다)ㆍ취학ㆍ결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군으로 이전하는 경우
  2. ～ 5. (생  략)