1. 질의요지


「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 함) 제19조제1항제3호에서는 정비사업(시장ㆍ군수 또는 주택공사등이 시행하는 정비사업은 제외함)의 조합원은 토지등소유자로 하되, 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때에는 그 수인(數人)을 대표하는 1인을 조합원으로 본다고 규정하고 있는바,

주택재개발사업조합의 조합원이 해당 주택재개발사업구역 내에 위치한 다른 조합원 소유의 주택을 조합설립인가 후 양수하였다가 이를 다시 제3자에게 양도함으로써 1인의 조합원이 소유하던 2채의 주택을 수인(조합원과 제3자)이 소유하게 된 경우, 그 조합원과 제3자를 대표하는 1인이 조합원의 자격을 갖는지, 아니면 그 조합원과 제3자가 각각 단독으로 조합원의 자격을 갖는지?

2. 회답

주택재개발사업조합의 조합원이 해당 주택재개발사업구역 내에 위치한 다른 조합원 소유의 주택을 조합설립인가 후 양수하였다가 이를 다시 제3자에게 양도함으로써 1인의 조합원이 소유하던 2채의 주택을 수인(조합원과 제3자)이 소유하게 된 경우 그 조합원과 제3자를 대표하는 1인이 조합원의 자격을 갖습니다.

3. 이유

도시정비법 제2조제9호가목에서는 주택재개발사업의 경우 정비구역안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 토지등소유자로 규정하고 있고, 같은 법 제19조제1항 본문에서는 정비사업(시장ㆍ군수 또는 주택공사등이 시행하는 정비사업은 제외함)의 조합원은 토지등소유자(주택재건축사업과 가로주택정비사업의 경우에는 주택재건축사업과 가로주택정비사업에 각각 동의한 자만 해당함)로 하되, 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다고 규정하고 있으며, 같은 항 각 호에서는 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때(제1호), 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때(이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 않은 배우자 및 미혼인 20세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 수인의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 않은 때에도 이혼 및 20세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 봄.)(제2호), 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때(제3호)를 규정하고 있는바,
이 사안은 주택재개발사업조합의 조합원이 해당 주택재개발사업구역 내에 위치한 다른 조합원 소유의 주택을 조합설립인가 후 양수하였다가 이를 다시 제3자에게 양도함으로써 1인의 조합원이 소유하던 2채의 주택을 수인(조합원과 제3자)이 소유하게 된 경우, 그 조합원과 제3자를 대표하는 1인이 조합원의 자격을 가지는지, 아니면 그 조합원과 제3자가 각각 단독으로 조합원의 자격을 가지는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 도시정비법 제19조제1항제3호에서 “수인”의 범위는 조합설립 인가 후 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양도한 원래의 조합원을 제외하는 개념이 아니므로, 만약 조합원이 정비구역 내에 있는 본인 소유의 건축물 일부만을 제3자에게 양도하여 그 양도 이후에도 여전히 해당 정비구역 내에 본인 소유의 건축물을 소유하고 있는 경우에는 도시정비법 제19조제1항제3호에서 규정하는 “수인”의 범위에 조합원으로부터 건축물을 양수한 제3자 외에 원래의 조합원인 양도인도 포함된다고 할 것입니다.
그리고, 도시정비법 제19조제1항제3호에서는 “조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 건축물의 소유권 등을 양수하여 수인이 소유하게 된 때”에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다고 규정하여 1인의 토지등소유자가 조합설립인가 후에 건축물의 소유권 등을 양도하여 이를 수인이 소유하게 된 경우를 그 요건으로 하고 있을 뿐이고 1인의 토지등소유자가 해당 건축물의 소유권 등을 어떠한 경위로 취득하였는지는 요건으로 하고 있지 않으므로, 그 문언상 토지등소유자는 해당 건축물의 소유권 등의 취득 경위를 불문하고 이를 조합설립인가 후 제3자에게 양도하여 1인이 소유하던 건축물 등을 수인이 소유하게 되었다면, 그러한 사실만으로 같은 항 제3호의 요건을 충족하게 된다고 보아야 할 것입니다.
더욱이, 도시정비법 제19조제1항제3호는 조합설립인가 후 건축물의 소유권 등을 양수한 자의 조합원 자격 단독 취득을 제한함으로써 투기세력 유입에 의한 도시정비사업의 사업성 저하를 방지하고 기존 조합원의 재산권을 보호하기 위해 2009년 2월 6일 법률 제9444호로 일부개정되어 같은 날 시행된 도시정비법에서 신설되었는데, 당시 입법 과정에서 해당 규정으로 인해 투기의 목적이 없는 선의의 양수인 등이 피해를 입게 될 수도 있다는 점이 지적되었음에도 불구하고(의안번호 제1801705호 도시정비법 일부개정법률안 국회 심사보고서 참조), 투기의 목적 여부에 따라 해당 규정의 적용을 제한하는 등의 예외를 규정하지 않은 이유는 그와 같은 내심의 의사는 외부에서 파악하기 어렵다는 사정 등을 고려하여 조합설립인가 후 양도로 인해 1인이 소유하던 건축물 등을 수인이 소유하게 되었다는 객관적인 사실만 있으면 해당 규정을 일률적으로 적용토록 하기 위함이라고 할 것입니다.
그렇다면, 조합설립인가 후 별개의 조합원 자격의 근거가 되었던 2채의 건축물을 조합원 간 주택 양도ㆍ양수로 인해 1인의 조합원이 소유하게 되어 조합원의 자격이 1개로 되었다가 이후에 다시 그 2채의 주택의 소유자가 달라진다고 하여 한 번 소멸되었던 조합원 자격이 다시 살아나서 조합원의 자격이 2개로 되는 것은 아니라고 할 것입니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 주택재개발사업조합의 조합원이 해당 주택재개발사업구역 내에 위치한 다른 조합원 소유의 주택을 조합설립인가 후 양수하였다가 이를 다시 제3자에게 양도함으로써 1인의 조합원이 소유하던 2채의 주택을 수인(조합원과 제3자)이 소유하게 된 경우 그 조합원과 제3자를 대표하는 1인이 조합원의 자격을 갖는다고 할 것입니다.