법령지침
1. 1세대2주택(조합원입주권) 보유 세대의 양도소득세 과세
○ 2006년도 양도분부터 1세대2주택(조합원입주권) 보유 세대가 1주택을 양도하는 경우 실지거래가액으로 과세되고, 2007년도 양도분부터는 장기보유특별공제가 배제되며, 50% 양도소득세율이 적용되어 과세됩니다.
○ 2006년도 실가과세 되는 1세대2주택 주택수 계산(영162의2 ⑤)
→ 전국의 모든 주택을 대상으로 합니다.
→ 조합원입주권(2006년 이후 취득분)은 주택수에서 제외되나 중과세율(2007년 이후 양도분) 판정시에는 포함됩니다.
→ 공동상속주택의 소수지분자에 해당하는 경우에는 주택수에 포함되지 않습니다.
→ 다가구주택은 1인에게 일괄양도하거나 취득하는 경우 단독주택으로 보아 주택수를 계산할 수 있습니다(거주자의 다주택 또는 1주택 선택사항).
2. 1세대2주택(입주권)으로써 실가과세는 해당하나 중과세율(50%)이 적용되지 않는 경우
○ 1주택과 보유하던 중 1조합원입주권을 취득한 후 1조합원입주권을 취득한 날부터 1년 이내에 1주택(비과세가 안되는 주택)을 양도하는 경우(2006년 양도시 실가과세 제외)
○ 1조합원입주권을 취득한 날부터 1년이 경과하였으나 1조합원입주권의 재건축주택이 완성되어 재건축주택으로 이사하여 1년 이상을 거주하고, 재건축주택 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 종전 1주택(비과세가 안되는 주택) 양도하는 경우
○ 재건축 중에 1주택(대체주택)을 취득하고, 재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내 1주택(대체주택으로서 비과세가 안되는 주택) 양도하는 경우에는 중과세율을 적용하지 않습니다.
○ 다음의 경우에도 1세대2주택(입주권) 중과세율 과세대상에서 제외되는 주택(입주권)입니다(영167의6).
<적용시기> 2007.1.1. 이후 양도분부터 적용됩니다.
(1) 1세대 3주택 이상 보유자 중과세율(60%) 적용대상에서 제외되는 주택(영167의4)
㈀ 「조세특례제한법」에 의한 양도세 감면대상 주택
- 조특법 제97조, 제97조의2, 제98조, 제99조, 제99조의3
㈁ 장기임대사업용 주택으로 일정기간 이상 임대후 양도하는 주택
- 건설ㆍ매입임대주택 등
㈂ 종업원에게 10년 이상 무상으로 제공한 주택(장기 사원용주택)
㈃ 상속받은 주택으로서 상속일부터 5년이 경과되지 아니한 주택
* 피상속인의 상속주택이 2개 이상인 경우 피상속인의 소유기간이 가장 긴 주택만 해당합니다.
㈄ 문화재보호법에 의한 문화재주택
㈅ 저당권 실행이나 채권을 변제를 대신하여 취득한 주택으로서 취득일로부터 3년이 경과하지 아니한 주택
㈆ 소형주택 : 2003.12.31. 이전 취득 + 18평 이하 + 양도당시 기준시가 4천만원 이하의 주택
(2) 1세대원 중 일부가 근무상 형편으로 다른 시?군에 소재한 직장으로 이전하고 그 직장이 소재하는 시ㆍ군에 주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 경우 : 1년 이상 거주하고 당해 사유가 해소된 날부터 3년 이내 양도하는 주택(영167의5)
(3) 1세대 1주택자가 혼인하거나 노부모 봉양(60세, 여 55세)을 위해 합가하여 2주택이 된 경우로서 혼인일 또는 합가일로부터 5년이 경과하지 아니한 주택을 양도한 경우(영167의5)
(4) 주택의 소유권에 관한 소송이 진행 중이거나 소송결과에 따라 취득한 주택으로서 소유권 확정판결일로부터 3년 이내에 양도하는 주택
(5) 세대의 구성원이 영유아보육법에 의하여 시장, 군수, 구청장으로부터 가정보육시설로 인가를 받고 관할세무서에 사업자등록을 한 후 5년 이상 가정보육시설로 사용하고, 가정보육시설로 사용하지 않게 된 날부터 6월이 경과하지 아니한 주택을 양도하는 경우
(6) 1주택을 보유한 1세대가 당해 주택 양도 전에 다른 주택을 취득한 경우 : 다른 주택 취득일부터 1년 이내 양도하는 경우
(7) 수도권ㆍ광역시 소재 주택으로서 기준시가 1억원 이하의 주택
- 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비구역으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재한 주택(재개발ㆍ재건축주택)은 제외됨
(8) 상기 (1)~(5)외에 1주택만 보유하고 있는 경우에는 그 1주택
3. 1세대 1주택자가 재건축 조합원입주권을 취득하고 종전 주택을 양도하는 경우 양도소득세가 어떻게 과세됩니까?
○ 1세대 1주택자가 재건축입주권을 취득한 후 1년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우 양도소득세 비과세 됩니다.
ㅇ 이는 1세대 1주택자가 이사 등으로 다른 주택을 취득하여 일시적으로 1세대 2주택이 된 경우에 다른 주택 취득일로부터 1년 이내에 종전 주택을 팔 때 양도소득세를 비과세하는 것과 형평을 맞춘 것입니다.
○ 또한, 1세대 1주택자가 재건축입주권을 취득한 후 다음의 요건을 모두 충족하여 종전 주택을 양도하는 경우에도 비과세 됩니다.
ㅇ 실수요목적으로 입주권을 취득한 것으로 볼 수 있으므로 양도소득세를 비과세 되는 규정입니다.
<양도소득세 비과세 3가지 요건>
①재건축주택이 완공되기 전 또는 완공된 후 1년 이내에 종전주택을 양도하여야 하고
②재건축주택이 완공된 후 1년 이내에 재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 거주하여야 하며
- 다만, 취학, 근무상 형편, 질병의 요양 등으로 세대원 일부가 이사하지 않더라도 가능
③ 종전 주택이 1세대 1주택 비과세 요건*을 갖추어 양도하여야 합니다.
* 비과세 요건 : 3년 이상 보유(서울, 과천 및 5대 신도시 3년 중 2년 이상 거주) 및 6억원 이하
4. 수도권 또는 광역시에 주택 1채, 그 외 지방에 주택 1채를 소유하고 있을 때 1세대2주택 중과대상입니까?
○ 수도권 또는 광역시에 소재하는 주택은 모두 주택수 계산에 포함되나
ㅇ 지방에 소재하는 주택은 기준시가가 3억원을 초과하는 경우에만 중과대상(50% 세율적용) 주택수 계산에 포함되므로
ㅇ 본 사례에서는 지방에 소재하는 주택의 가액이 기준시가 3억원을 초과하는 경우에만 1세대 2주택 중과대상에 해당됩니다.
○ 지방에 소재하는 주택이 기준시가가 3억원을 초과하며 1세대 2주택에 해당하는 경우
ㅇ 지방에 소재하는 주택은 중과대상에 해당되며
ㅇ 수도권 또는 광역시에 소재하는 주택은 기준시가가 1억원을 초과하거나「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비구역으로 지정·고시된 지역에 소재한 주택(재개발·재건축주택)인 경우 양도소득세 중과대상에 해당됩니다.
5. 수도권에 소재하는 조세특례제한법상 감면대상 주택 1채(기준시가 1억원 초과)와 거주주택 1채(기준시가 1억원 초과) 등 2채 보유시 어떻게 과세됩니까?
○ 1세대가 수도권에 2개의 주택을 소유하고 있으므로 1세대 2주택에 해당합니다.
○ 상기 사례에서 2주택 모두 중과되지 아니합니다.
ㅇ 조세특례제한법 상 감면대상 주택 : 중과제외
ㅇ거주주택 : 거주주택과 중과제외 주택만 가지고 있는 경우에는 거주주택은 중과되지 않습니다.
6.수도권에 주택 1채(기준시가 4억원)를 보유하고 있는 甲씨가 지방으로 파견발령을 받아 지방사무소가 소재한 시에서 기준시가 3억원을 초과하는 주택을 취득하여 2년간 거주하고 다시 수도권의 원래 근무지로 복귀하면서 지방주택을 양도한 경우 양도소득세가 중과세 됩니까?
○ 지방에 소재한 주택의 기준시가가 3억원을 초과하는 경우 중과대상 주택수 계산에 포함되므로
ㅇ 甲씨는 1세대 2주택에 해당되는 경우이나
○ 甲씨가 양도한 주택은 중과대상에서 제외됩니다.
ㅇ 甲씨는 근무상 형편으로 지방의 직장으로 이전하고 직장이 소재하는 시에서 주택을 취득하여 1년 이상 거주하였으며
ㅇ 甲씨가 지방 파견근무가 종료된 날부터 3년 이내에 양도하였기 때문입니다.
7.부득이한 사유가 있는 때에는 3년 이상 보유하지 않아도 1세대 1주택 비과세 규정을 적용 받을 수 있다
1세대 1주택 비과세 적용을 받기 위해서는 양도일 현재 1세대가 국내에 1개의 주택을 보유하고 있으면서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상(서울, 과천 및 5대 신도시 지역은 보유기간 3년 이상이면서 거주기간 2년 이상. 이하 같음)되어야 한다.
그러나 다른 지방으로 전근을 가게 되거나 외국으로 이민을 가게 되는 등 부득이한 사유가 있는 경우에는 3년 이상 보유하지 않아도 1세대 1주택 비과세 규정을 적용 받을 수 있다.
따라서 아래와 같은 사유가 있어 보유기간 및 거주기간을 채우지 못했는데도 공부상의 보유기간 및 거주기간만을 보고 양도소득세를 고지한 경우에는 그 사유를 입증하여 비과세 받도록 하자.
1) 취학·직장이전·질병 등 부득이한 사유가 있는 경우
1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우에는 3년 이상 보유기간의 제한을 받지 아니한다.
<보유기간 특례요건>
- 당해 주택에서 1년 이상 거주할 것
- 세대 전원이 다른 시·군으로 거주이전 할 것
- 양도일 현재 부득이한 사유가 발생할 것
- 부득이한 사유가 다음 중 하나에 해당할 것
· 교육법에 의한 학교에의 취학(유치원·초등학교·중학교는 제외)
· 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편
· 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양
부득이한 사유로 주택을 양도하는 경우에도 반드시 1년 이상을 거주한 후에 양도해야 비과세 적용을 받을 수 있으므로 이 점을 특히 유의해야 한다.
2) 해외이주 또는 출국하는 경우
해외이주법에 의한 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우와 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우 출국 후 2년 이내에 양도하면 보유기간 및 거주기간에 관계없이 비과세 한다.
해외이주로 세대전원이 출국함으로써 비거주자가 된 상태에서 1주택을 양도하는 경우에는 출국 후 2년 이내에 양도해야 보유기간 및 거주기간에 관계없이 비과세 받을 수 있으며, 해외이주신고확인서를 교부받은 경우에는 발행일로부터 1년 내에 출국하면서 출국 전에 다른 주택을 취득하지 않을 조건으로 주택을 양도하는 경우 비과세 한다.
다만, 2006. 2. 9 현재 세대전원이 출국한 경우로서 2007. 12. 31까지 양도하는 경우에는 출국 후 2년이 지났어도 비과세 된다.
3) 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우
임대주택법에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서
당해 건설임대주택의 임차일부터 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우에는 보유기간 및 거주기간에 제한 없이 비과세 된다.
4) 협의양도·수용되는 경우
주택 및 그 부수토지(사업인정고시일 전 취득분에 한함)의 전부 또는 일부가 「공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률」에 의한 협의 매수·수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우에는 보유기간 및 거주기간에 관계없이 양도소득세가 비과세 되며, 협의양도 또는 수용일로부터 2년 이내에 양도하는 잔존주택 및 그 부수토지도 비과세 된다.
다만, 2006. 2. 9 현재 사업인정고시일 이후에 취득한 사업인정 고시된 지역의 주택은 2007. 12. 31까지 양도하는 경우에는 비과세 된다.
5) 재개발·재건축기간 중에 취득한 주택을 양도하는 경우
1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발·재건축사업의 시행으로, 그 사업시행기간 중에 다른 주택을 취득하여 거주하다가 재개발·재건축된 주택으로 이사하게 되어 다른 주택을 양도하는 경우에는 3년 미만을 보유했더라도 다음 요건을 모두 충족하는 경우 비과세 된다.
- 사업시행인가일 이후 다른 주택을 취득하고 1년 이상 거주
- 재개발·재건축주택 완공전 또는 완공후 1년 이내에 다른 주택 양도
- 완공후 1년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하고 1년 이상 거주
♣ 취학, 근무상 형편, 질병요양 등의 경우는 세대원 일부가 이사하지 않더라도 가능
8. 2주택자가 1주택을 멸실하여 나대지 상태에 있거나 신축 중에 나머지 1주택을 양도하면 비과세 적용을 받을 수 있다
〔사례〕 아파트에 거주하고 있는 이보람 씨는 전원생활을 영위하기 위해 출퇴근이 가능한 도시 근교에 있는 조그만 밭이 딸린 농가주택을 새로 구입하였다.
농가주택은 그대로 사용하기에는 낡고 불편한 점이 많아 새로 신축하여야 할 상황이다.
이보람 씨는 현재 살고 있는 아파트를 처분하여 그 돈으로 농가주택을 신축하여 이사하려고 한다.
이런 경우에는 언제 아파트를 팔아야 세금을 안 낼 수 있을까?
대도시에서 아파트 생활을 하는 많은 사람들은 나중에 여유가 생기거나 직장이나 사업에서 은퇴를 하게 되면 한적한 곳에서 전원생활을 하고 싶다는 소박한 꿈을 갖고 있으며, 이를 실현하기 위해 미리 농가주택 등을 구입해 놓는 사람들도 많이 있다.
이와 같이 꿈을 실현하기 위해 미리 준비하는 것은 바람직한 일이지만, 양도소득세 측면에서는 문제가 발생한다. 아파트를 하나 소유하고 있으면서 농가주택을 구입하게 되면 1세대 2주택이 되므로, 대도시 내에서 다른 곳으로 이사를 하거나 농가주택으로 이사하기 위해 살고 있는 아파트를 팔게 되면 양도소득세가 과세되기 때문이다.
이런 경우에는 세법 규정을 잘 이용하면 양도소득세를 안 낼 수도 있다.
세법을 적용할 때 국내에 두 개의 주택을 소유하고 있는 자가 그 중 한 주택을 헐어버리고 나대지 상태로 보유하고 있는 동안에는 하나의 주택만을 소유한 것으로 보며, 주택을 신축(재개발· 재건축은 제외)하는 때에는 신축주택의 취득시기(사용검사필증 교부일)가 도래하기 전까지만 1세대 1주택으로 보고 그 다음부터는 1세대 2주택으로 본다.
따라서 이보람 씨의 경우 1세대 1주택자이고 양도일 현재 비과세 요건을 갖추었다면 농가주택을 헐어버리고 새로운 주택을 신축하여 사용검사필증을 교부받기 전에 양도해야 아파트 양도분에 대해서 양도소득세를 비과세 받을 수 있다.
농가주택을 헐어버린 경우에는 멸실신고를 하고 건축물관리대장 등 공부를 정리해 두는 것이 좋다. 그래야 나중에 멸실사실을 입증해야 하는 번거로움이 없기 때문이다.
9.“3년 이상 보유” 규정을 정확히 알고 이를 잘 활용하라
재건축한 주택이나 상속주택 같은 경우 1세대 1주택 비과세 요건을 충족했음에도 이를 잘 알지 못하여 필요한 때 집을 팔지 못하고 재건축일 또는 상속일로부터 다시 3년을 채우느라 기다리고 있는 경우를 종종 보게 된다.
1세대 1주택 비과세 요건 중 보유기간 3년은 다음과 같이 계산하므로 이를 잘 활용하면 주택을 양도하기 위한 의사결정을 하는데 도움이 될 것이다.
1) 일반적인 경우(원칙)
취득일부터 양도일까지로 한다.
▣ 취득일 및 양도일의 판정
· 원칙 : 당해 주택의 대금을 청산한 날
· 대금을 청산하기 전에 소유권 이전등기를 한 경우에는 등기접수일
· 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기접수일
2) 본등기를 하기 전 가등기한 기간이 있는 경우
가등기한 기간은 보유기간으로 보지 않는다.
3) 동일 세대원 간에 소유권변동이 있는 경우
세대 전체를 기준으로 3년 이상 보유여부를 판정한다.
4) 주택을 배우자에게 증여한 후 배우자가 양도하는 경우
증여자의 보유기간과 수증자의 보유기간을 합하여 계산한다.
5) 이혼위자료로 주택을 받은 아내가 그 주택을 양도하는 경우
아내의 보유기간만 가지고 판단한다.
6) 재산분할청구권으로 취득한 주택의 보유기간
소유권을 이전해 준 다른 이혼자의 당초 부동산 취득일부터 양도일까지의 기간을 합하여 계산한다.
7) 증여받은 1주택을 이혼 후 양도하는 경우
증여를 받은 날(증여등기 접수일)부터 보유기간을 계산한다.
8) 주택을 상속받은 경우
피상속인의 사망일부터 계산한다.
9) 동일세대원이 경매를 통하여 취득한 후 양도하는 경우
경락대금을 완납한 날부터 양도일까지로 한다.
10) 거주 또는 보유 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인해 멸실되어 재건축한 경우(도시및주거환경정비법에 의한 재건축은 제외)
멸실된 주택과 재건축한 주택의 보유기간을 통산한다.
(재건축 공사기간은 포함하지 아니함)
· 주택면적이 증가한 경우 : 보유기간 계산과는 무관하다.
· 부수토지 면적이 증가한 경우 : 종전 주택의 부수토지 면적을 초과하는 부분은 신축일로부터 3년이 경과해야 비과세 받을 수 있다.
11) 보유하던 주택이 「도시및주거환경정비법」에 의한 재개발ㆍ재건축으로 완공된 경우
종전주택의 보유기간, 공사기간, 재개발·재건축 후의 보유기간을 통산한다.(재개발·재건축 공사기간을 포함함)
12) 재개발·재건축사업에 참여한 자가 사업기간 중에 다른 주택(대체주택)을 취득하여 거주하다가 재개발·재건축된 주택으로 이사하게 되어 대체주택을 양도하는 경우
보유기간의 제한을 받지 아니하나, 아래 요건을 모두 충족하는 경우 양도소득세를 비과세 받을 수 있다.
· 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주
· 재개발·재건축주택 완공전 또는 완공후 1년 이내에 대체주택 양도
· 완공후 1년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하고 1년 이상 거주 (취학, 근무상 형편, 질병요양 등의 경우는 세대원 일부가 이사하지 않더라도 가능)
10.재개발·재건축 입주권이나 아파트를 팔았을 때 양도소득세 과세여부
재개발·재건축 조합원 입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리로서 원칙적으로 주택이 아니므로 1세대 1주택 비과세규정이 적용되지 아니하나 다음의 경우에는 1세대 1주택 비과세와의 형평성 차원에서 양도소득세가 과세되지 않습니다(영155 (17)).
≫ 재개발·재건축 사업에 참여한 조합원으로서 관리처분계획의 인가일(그 전에 기존주택이 철거되는 경우에는 기존주택의 철거일) 현재 기존주택이 비과세 되는 1세대 1주택 요건에 해당하고 기존주택 대신에 받은 조합원입주권을 양도할 경우 양도소득세가 과세되지 않습니다.
≫ 이 경우 관리처분계획의 인가일(그 전에 기존주택이 철거되는 경우에는 기존주택의 철거일) 현재 기존주택을 3년 이상 보유(서울·과천·5대 신도시 소재 주택의 경우에는 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주)하였어야 하며, 위 관리처분계획의 인가일 뿐만 아니라 조합원입주권 양도일 현재에도 다른 주택이 없거나 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우 1주택을 취득한 날부터 1년 이내에 당해 조합원입주권을 양도할 경우 양도소득세가 과세되지 않습니다.
종전주택의 재개발·재건축에 따른 재개발·재건축 아파트의 완성일(사용검사일 또는 사용승인일) 이후에 이를 양도하는 경우 종전주택의 취득일부터 재개발·재건축 아파트의 양도일까지 기간을 통산하여 3년 이상 보유(서울·과천·5대 신도시 소재 주택의 경우에는 3년 이상 보유 및 2년 이사 거주)하고, 양도 당시 다른 주택이 없거나 양도일 현재 1조합원입주권 또는 1주택을 소유한 경우 1조합원입주권 또는 1주택을 취득한 날부터 1년 이내에 당해 재개발·재건축 아파트를 양도할 경우 일시적인 1세대 2주택으로 보아 양도소득세가 과세되지 않습니다(영156의2 ③).
11.재건축입주권의 양도를 일시적인 1세대 2주택으로 보아 양도소득세를 비과세하는지 여부
쟁 점 (1) 재건축입주권의 양도를 일시적인 1세대 2주택으로 보아 양도소득세를 비과세하여야 한다는 청구주장의 당부(기각)
청구번호 2006서0288 결정일자 2006년07월11일 주세목 양도소득세
심판청구번호 국심 2006서0288(2006. 7. 11.)
주 문
심판청구를 기각합니다.
이 유
1. 처분개요
청구인은 1999.7.2. ○○○아파트 ○○○동 504호(이하 “종전주택”이라 한다)를 취득하였고, 2001.3.29. ○○○아파트 ○○○동 609호(이하 “○○○아파트”라 한다)를 취득하였으며, 2001.4.28. 종전주택에 대하여 주택건설촉진법에 의한 재건축사업계획이 승인됨에 따른 입주권(이하 “쟁점입주권”이라 한다)을 취득하였고, 2001.8.2. ○○○아파트를 양도하였으며, 2001.9.5. ○○○아파트 ○○○동 1507호(이하 “○○○아파트”라 한다)를 취득하였고, 2001.9.20. 청구외 박○○○에게 쟁점입주권을 양도한 후 2001.9.26. 쟁점입주권의 양도가 일시적인 1세대 2주택의 양도에 해당한다고 하여 양도소득세 비과세신청을 하였다.
처분청은 쟁점입주권 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례 규정 의 적용을 배제하고 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 2005.5.6. 청구인에게 2001년 귀속분 양도소득세 176,690,600원을 결정·고지하였다.
청구인은 이에 불복하여 2005.8.4. 이의신청을 거쳐 2005.1.11. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
종전주택에 대한 재건축사업계획승인일인 2001.4.28. 현재 1세대 2주택이나 일시적인 1세대 2주택으로 쟁점입주권을 양도하기 전에 먼저 ○○○아파트를 양도하여 양도소득세 신고를 하였고, 쟁점입주권 양도일 현재 1세대 2주택이나 ○○○아파트를 취득한 날로부터 1년이내에 쟁점입주권을 양도한 것이며, 사업계획승인일 현재 종전주택을 1년이상 보유하여 소득세법 시행령 제155조 제1항 및 제17항의 규정에 의한 비과세요건을 충족하고 있었으므로, 쟁점입주권의 양도는 일시적인 1세대 2주택의 양도로 보아 비과세하여야 한다.
나. 처분청 의견
청구인이 2001.4.28 종전주택의 사업계획승인일 현재 다른 주택인 ○○○아파트를 2001.3.29 취득하여 2001.8.2. 양도하였는 바, 이는 대체취득을 위한 주택으로 보기 어렵고, 2001.9.20 쟁점입주권 양도일 현재 보유하고 있는 ○○○아파트에 청구인이 취득일 이후에 전혀 거주를 하고 있지 않으므로 대체취득을 위한 주택으로 볼 수 없으므로 당초 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
쟁점입주권의 양도가 일시적인 1세대2주택에 해당하는지 여부
나. 관련법령
(1) 소득세법 제89조 【비과세양도소득】
다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 ‘양도소득세’라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(거주용건물의 연면적·가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득
(2) 소득세법 제94조【양도소득의 범위】
① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.
2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득
가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)
(3) 소득세법시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】
- 2001.12.31 대통령령 17456호로 개정되기 전의 것
① 법 제89조제3호에서 "1세대1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년이상인 것을 말한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.
(4) 소득세법시행령 제155조【1세대 1주택의 특례】
- 2001.12.31 대통령령 17456호로 개정되기 전의 것
① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날(제154조제1항제2호 가목 및 나목에서 규정하는 공공사업의 시행자에게 양도 또는 수용되는 경우에는 그 양도일 또는 수용일)부터 2년이내에 종전의 주택(제154조제1항제2호 가목 및 나목에 해당하는 경우에는 그 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 말한다)을 양도하는 경우(2년이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항의 규정을 적용한다.
도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원(도시재개발법 제34조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업계획의 승인일, 그 전에 기존주택이 철거되는 경우에는 기존주택의 철거일 현재 제154조제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 제157조제3항제2호의 규정에 불구하고 이를 제154조제1항의 규정에 의한 1세대1주택으로 본다.
다음 각호의 1에 해당하는 1주택에 대하여는 제154조제1항 본문의 규정을 적용함에 있어서 "3년"을 "1년"으로 본다.
1. 1999년 1월 1일부터 1999년 12월 31일까지 주택의 취득을 위한 매매계약(공매 또는 경매에 의한 경우를 포함한다)을 체결하고 계약금(공매 또는 경매의 경우에는 입찰보증금 등을 말한다)을 지급한 자가 취득하는 주택
2. 1999년 1월 1일부터 1999년 12월 31일까지 자기가 건설한 주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 주택
다. 심리 및 판단
(1) 청구인이 종전주택○○○아파트 및 ○○○아파트를 취득하고 양도한 내역을 살펴본다.
(가) 청구인은 종전주택(○○○아파트 ○○○동 504호, 전용면적 96.75㎡)을 1999.7.2. 3억5천만원에 취득하였고, 2001.4.28 ○○○구청장이 종전주택에 대한 재건축사업계획을 승인하였으며, 2001.9.20 쟁점입주권을 6억 3천백만원에 양도하였음이 심리자료에 의하여 확인된다.
(나) 청구인은 ○○○아파트(○○○아파트 ○○○동 609호)를 2001.3.29 취득하였고, 2001.8.2 양도하였으며, ○○○아파트(○○○아파트 ○○○동 1507호)를 2001.9.5 취득하였음이 각각 등기부등본에 의하여 확인된다.
(다) 위와 같은 사실에서 청구인이 종전주택에 대한 사업계획승인일(2001.4.28) 현재 ○○○아파트를 보유하고 있었고, 쟁점입주권을 양도하기 전에 먼저 ○○○아파트를 양도한 것으로 나타난다.
(2) 청구인은 1999.2.11～2001.3.21 기간동안 ○○○아파트 ○○○동 407호에서, 2001.3.22～2004.2.22 기간동안 같은 아파트 ○○○동 509호에서, 2004.2.23～2006.1.20 기간동안 같은 아파트 ○○○동 130호에서 각각 거주하였음이 주민등록등본에 의하여 확인되는바, 이와 같은 사실에서 청구인이 취득한 종전주택○○○아파트 및 ○○○아파트에는 거주한 사실이 없는 것으로 나타난다.
(3) 위 사실관계 및 관련 법령을 종합적으로 살피건대, 재건축조합의 조합원이 입주권을 양도하는 경우 그 입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리로서 주택과 구별되므로 1세대 1주택의 비과세 규정인 소득세법 제89조 제3호 및 같은법 시행령 제154조 제1항을 직접 적용하여 양도소득세를 비과세할 수는 없다고 하겠으나, 조합원이 입주권을 양도할 당시 다른 주택이 없고 사업계획승인일 현재 종전주택의 보유기간이 3년(청구건과 같이 1999년에 계약하여 취득하는 경우에는 1년) 이상 되는 등 같은법 시행령 제154조 제1항 소정의 비과세요건을 갖춘 경우에는 그 입주권은 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’에 해당됨에도 불구하고, 같은법 시행령 제155조 제16항이 정하는 바에 따라 ‘주택’으로 취급되어 그 양도에 따른 소득이 양도소득세 비과세 대상이 됨은 물론이고, 나아가 입주권을 소유한 1세대가 입주권을 양도하기 전에 다른 주택을 취득한 경우에도 다른 주택을 취득한 날로부터 2년(2002.3.20이후 양도분부터는 1년) 이내에 입주권을 양도하고 또 종전주택에 대하여 같은법 시행령 제155조 제16항 소정의 보유기간 요건 등을 갖춘 경우에는 같은법 시행령 제154조 제1항의 비과세 특례규정인 같은 법 시행령 제155조 제1항이 정하는 바에 따라 그 입주권의 양도로 인하여 발생한 소득도 양도소득세 비과세 대상에 해당한다고 할 것이다. 그러나, 이 건의 경우 청구인이 사업계획승인일 현재 종전 주택을 1년 이상 보유하였다고 하더라도, 사업계획승인일 현재 다른 주택인 ○○○아파트를 보유하고 있는 이상, 쟁점입주권은 1세대1주택 비과세 요건을 갖추지 못한 것으로 인정되므로 쟁점입주권의 양도로 인하여 발생한 소득은 양도소득세 과세대상에 해당한다고 봄이 타당하다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
12.일시적 2주택의 비과세 판정기준
● 문서번호 : 서면인터넷방문상담4팀-1682
● 생산일자 : 2006-06-12
● 질의
【사실관계】
- 재건축조합아파트의 추진 경과
· 재건축아파트 조합 설립인가 :98.3.13.
· 건축법에 의한 건축허가(재건축사업승인일로 봄) : 2001.6.15.
· 건축물 멸실신고일 : 2001.7.12.
· 조합원자격 승계 취득일 : 2001.9.27.(수탁자 00아파트 재건축 조합으로 소유권이전 신탁등기)
· 건축물 멸실 및 등기 완료 : 2002.2.27.
· 관리처분 기준일(조합원 동호수 추첨일과 동일) : 2002.4.12.
· 조합원 계약 체결일 : 2005.7.
· 재건축 아파트 준공일 : 2005.12.30.
- 재건축 사업시행 기간 중 취득한 다른 주택.
· 취득일 : 2003.4.29.
· 거주기간 : 2년 11개월( 취득일 이후 현재까지)
- 질의사항 : 위와 같이 건축 허가일(재건축 사업계획승인일)이후 관치처분 기준일 이전에 아파트를 취득하였으나 재건축을 위해 조합원이 이주가 진행되어 실제 거주가 불가능하여 재건축 사업시행 기간 중에 다른 주택을 매입하여 거주해 오다가 재건축 주택으로 전세대원이 이사하는 경우 재건축 시행기간중에 취득한 주택의 비과세 특례 적용여부.
【질의요지】
소득세법 시행규칙 제71조 제2항 제3호 및 제4호의 규정에 의한 (구)도시재개발사업법에 의한 재개발조합원 또는 (구)주택건설 촉진법에 의한 재건축 조합원이 주택의 재개발.재건축 사업시행기간중에 취득한 주택으로 일정요건을 충족한 경우 비과세 특례를 적용함에 있어 (구)도시재개발사업법 또는 (구)주택건설 촉진법을 적용받지 않는 건축법에 의한 재건축을 진행하는 사업시행기간 중에 취득한 주택이 동법 시행규칙의 요건을 충족한 경우 비과세 특례 적용여부에 대한 질의임.
● 회신
1. 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날로부터 1년이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 소득세법 시행령 제154조제1항의 규정을 적용하는 것이며,
2. 위1.호를 적용함에 있어 공동사업자가 공동으로 건축법 규정에 의하여 건축허가를 받아 건축물을 신축하여 그 중 본인들이 자가 사용하는 건축물의 취득시기는 소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호의 규정에 의하여 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용 승인일)입니다.끝
13.재건축 입주권 해당 여부
● 문서번호 : 서면인터넷방문상담4팀-967
● 생산일자 : 2006-04-14
● 질의
<<사실관계>>
사업계획승인 절차없이 진행되는 재건축아파트를 구입한 경우로 구입 당시 전 소유자가 재건축사업 시행자에게 신탁증기가 완료되고 전 소유주에게 이주비 역시 지급된 상태임.
구입후 며칠 뒤 건물을 멸실하였으나 사업계획승인 절차가 완료되지 않고 진행중임.
<<질의내용>>
이 경우 주택을 취득한 것인지 아니면 입주권을 취득한 것으로 보는 것인지 여부
● 회신
「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이하 입주권이라 함)는 「소득세법」 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하며, 당해 입주권의 취득시기는 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날로 하는 것으로서 이는 주택재개발사업의 경우 관리처분계획인가일, 주택재건축사업의 경우 사업시행인가일(구 사업계획승인일 포함)이되는것이나, 2005.5.31. 이후에 「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가를 받는 분부터는 주택재개발ㆍ재건축사업 모두 관리처분계획의 인가일(지방자치단체의 공보에 고시한 날을 말함)이 되는 것입니다.
● 관련법령 : 소득세법 제89조, 제94조
14.재건축사업계획승인일 이후 철거되지 않은 상태에서 양도한 아파트는 '부동산을 취득할 수 있는 권리로 봄
문서번호 : 국심2005중4004 | 결정일자 :2006-02-07
청구배경과 심리내용
1. 처분개요
청구인은 쟁점아파트를 청구외 오○○과 2001.5.18. 매매계약을 체결하고 2001.6.29. 양도한 후, 양도소득세 예정신고시 기준시가로 양도차익을 계산하여 2001.8.29. 양도소득세 10,527,730원을 자진납부하였다.
처분청은 청구인의 쟁점아파트 양도에 대하여 이를 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 양도가액은 확인된 실지거래가액인 185,000,000원으로 하고 취득가액은 환산가액인 69,425,435원으로 하여 2005.8.1. 청구인에게 2001년 귀속분 양도소득세 15,434,560원을 경정고지 하였다.
청구인은 이에 불복하여 2005.10.31. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
청구인은 쟁점아파트를 14년간 보유하다가 2001.6.29. 양도하였고, 양도계약은 재건축아파트 사업계획승인일(2001.6.5.) 이전인 2001.5.8.에 체결하였는 바, 매매계약 체결당시 계약서상의 매매목적물은 임차인이 거주중인 상태에서의 주택이었다.
주택이라는 개념의 기본 목적이나 용도에 적합하고 언제라도 주택으로 이용가능한 상태이면 주택에 해당하고, 사업계획승인일 이후라 하더라도 주거용으로 사용하고 있는 상태에서 재건축아파트를 양도하는 경우에는 이를 주택으로 보는 것이며, 양도소득세 계산에 있어서 부당행위계산부인의 경우에도 조세의 부담을 부당하게 감소시켰는지 여부의 판단시점은 당사자간에 매매대상을 거래하기로 합의한 시점인 매매계약체결일이라고 보아야 하는 것이지 양도시기인 소유권이전등기일로 보아서는 안되는 것이고, 이 건의 경우, 매매계약체결일로 보지 아니하고 잔금일 또는 소유권이전등기일로 보는 경우에는 매매계약을 체결할 당시에는 당해 부동산이 권리인지 아니면 부동산인지 판단하지 못하는 불안정한 상태에서 계약을 체결하게되어 불합리하며, 쟁점아파트의 매매계약 체결당시를 기준으로 하여 부동산의 양도로 보아야 하므로 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.
나. 처분청 의견
청구인은 쟁점아파트 임차인인 신○○와 2000.4.23.∼2002.4.22. 기간동안 전세계약을 체결하면서 특약사항으로 『재건축을 하거나 임차인이 외국 내지 지방으로 이사할 사유가 발생하면 계약기간을 단축할 수 있다』라는 내용이 기재되어 있고, 매수인인 오○○에게 양도하면서 작성한 매매계약서 특약사항에는 『현 세입자는 매도인이 명도를 책임지기로 한다』라고 기재되어 있으며, 임차인 신○○는 2001.7.23. 국외이주한 것으로 국세통합전산망에 의하여 확인된다.
소득세법시행령 제162조의 양도 또는 취득시기에서 규정한 양도시기는 잔금청산일, 등기접수일 중 빠른 날로 한다고 규정되어 있으며, 청구인은 쟁점아파트의 재건축조합인 ○○아파트 재건축조합의 조합원으로서 사업계획승인일 이후에 양도하여 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당하고, 청구인과 매수인인 오○○과는 특수관계가 성립하지 않아 부당행위계산부인의 대상이 아니고 매매계약체결일을 양도일로 보아야 할 사유에 해당하지 아니하므로 쟁점아파트의 양도시기인 잔금청산일을 기준으로 하여 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
재건축아파트 사업계획승인일 이후에 양도시기가 도래하였으나, 그 매매계약일은 사업계획승인일 이전인 경우, 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도가 아닌 부동산의 양도로 볼 수 있는지 여부
나. 사실관계 및 판단
(1) 쟁점아파트의 전세계약서, 매매계약서, (멸실)건축물관리대장및 등기부등본 등을 보면, 청구인은 1987.10.2. 쟁점아파트를 취득하여 보유하다가 2000.3.25. 청구외 신○○와 전세기간을 2000.4.23.∼2002.4.22. 로 정하여 전세계약을 체결하고, 신○○가 거주중인 상태에서 매수인인 오○○과 2001.5.18. 매매계약을 체결하였고, 2001.6.5.에 재건축 사업계획승인이 이루어졌으며, 2001.6.29. 잔금을 지급받았고, 2001.7.23. 전세로 거주하던 신○○가 국외로 이주하였으며, 2002.6.26. 쟁점아파트가 철거되었음이 확인되며, 위 사실에는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.
(2) 청구인은 주택이라는 개념의 기본 목적이나 용도에 적합하고 언제라도 주택으로 이용가능한 상태이면 주택에 해당하고, 사업계획승인일 이후라 하더라도 주거용으로 사용하고 있는 상태에서 재건축아파트를 양도하는 경우에는 이를 주택으로 보아야 한다고 주장하나, 재건축사업은 주택건설촉진법 규정에 의하여 노후·불량한 주택의 소유자들이 재건축조합을 설립하여 노후·불량주택을 철거하고 그 철거한 대지위에 새로운 주택을 건설하는 사업으로 관리처분계획이 별도의 인가를 요하지 아니하므로 사업계획의 승인시 재개발사업에서의 필수적인 관리처분계획의 내용이 포함된다 할 것인 바, 재건축조합의 조합원이 재건축조합에 종전의 토지 및 건축물을 제공함으로써 사업계획승인에 따라 취득하게 되는 분양예정의 대지 또는 건축시설을 분양받을 권리는 재건축사업이 시행됨에 따라 장차 사용검사필증교부일 다음날에 그 분양받을 대지 또는 건축시설에 대한 소유권을 취득하기까지는 종전의 토지 및 건축물로 보기 어려운 이상, 소득세법 제94조 제1항 제2호 가목의 "부동산을 취득할 수 있는 권리"로 보아 그 양도차익을 계산할 수 밖에 없고, 이 경우 그 권리의 취득시기는 사업계획의 승인이 있은 때라고 보아야 할 것이다.
(3) 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하는 것이고, 재건축사업으로 인한 사업계획의 승인이 있은 때에는 사업계획의 승인이 있은 때를 기준으로 하여 당해 자산의 양도시기가 그 전이면 부동산의 양도에 해당하고, 그 이후이면 권리의 양도에 해당한다고 보는 것이 위 관련법령의 규정에 부합하는 해석이라 할 것이다.
청구인은 양도소득세 계산에 있어서 부당행위계산 부인의 판단시점이 거래 당사자간의 매매계약체결일을 기준으로 하고 있으므로 이 건의 경우에도 매매계약체결일을 기준으로 판단하여야 한다고 주장하고 있으나, 재건축사업이 시행되는 경우에는 거래 당사자간의 사적인 행위에 의하여 그 거래의 대외적인 성격이 결정되는 것이 아니고 거래당사자의 의사와 관계없이 사업계획승인이라는 공적인 조치에 의하여 결정되는 것이므로 청구인이 주장하는 바와 같이 재건축 사업계획의 승인일 전에 매매계약을 체결하였다 하여 매매계약체결일을 기준으로 부동산의 양도에 해당한다고 볼 수는 없다고 판단된다.
결정요지
재건축사업으로 인한 사업계획의 승인이 있은 때에는 사업계획승인이 있은 때를 기준으로 하여 종전주택에서 부동산을 취득할 수 있는 권리로 변경되는 것이므로 당해 자산의 양도시기가 사업계획승인일 이전이면 부동산의 양도로 보는 것이고, 사업계획승인일 이후부터 사용승인일(임시사용인 포함, 잔금청산일, 소유권보존등기일 중 빠른 날)까지의 기간중 양도이면 권리의 양도로 보는 것이므로 쟁점아파트의 양도시점이 사업계획승인일 이후인 점에 다툼이 없으므로 쟁점아파트의 양도는 '부동산을 취득할 수 있는 권리'의 양도로 봄이 타당함.
관련법령 : 소득세법 제94조【양도소득의 범위】
15.재건축입주권을 양도한 후 기존주택 및 부수토지의 평가액이 변경되면 변경된 평가액으로 양도차익을 산정함
문서번호 : 국심2005서2810 | 결정일자 :2006-02-07
청구배경과 심리내용
1. 처분개요
청구인은 ○○○(38평)를 1995.7.28. 취득하여 보유하다가 이를 주택건설촉진법에 의한 재개발조합인 ○○○아파트재건축조합에 제공하고 52평형 아파트의 입주권(이하 "쟁점입주권"이라 한다)을 취득하였다.
청구인은 쟁점입주권을 2001.3.7. 청구외 조○○○에게 양도하고 동 양도차익을 국세청의 공동주택 기준시가로 산정하여 2001.4.27. 양도소득세과세표준예정신고를 하면서 2001년도 귀속분 양도소득세 4,641,840원을 자진납부하였다.
처분청은 쟁점입주권의 양도는 소득세법상 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도이므로 그 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정한 후 2004.12.16. 청구인에게 2001년도 귀속분 양도소득세 37,811,870원을 결정고지하였다.
청구인은 이에 불복하여 2005.3.11. 이의신청을 거쳐 2005.7.13. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1) 주택건설촉진법에 의한 재건축아파트의 조합원이 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우, 그 양도차익은 소득세법시행령 제166조 제1항 소정의 산식에 따라 산정되는 것으로 동 산식에서의 "기존주택과 부수토지의 평가액"은 동조 제3항에 따라 주택재개발사업의 경우는 사업시행계획에 의하여 정하여진 가격에 의하는 것이고, 그 가격이 변경되는 때에는 변경된 가격에 의하는 것이다. 따라서 청구인이 쟁점입주권을 양도한 후 "기존주택과 부수토지의 평가액"이 달라졌으므로 이를 평가액으로 하여 쟁점입주권의 양도차익을 산정하여야 한다.
(2) 처분청은 "기존주택과 부수토지의 실지취득가액"이 확인되지 아니한다 하여 소득세법시행령 제166조 제2항 소정의 산식으로 이들 취득가액을 환산하였으나, 이 건의 경우는 실지취득가액을 확인할 수 있는 매매계약서 등이 없을 뿐더러 "기존주택과 부수토지의 평가액"이 유동적인 상태에서 청구인이 쟁점입주권을 양도하였는 바, 소득세법 제114조 제5항에서 규정하고 있는 추계경정 사유에 해당하는 것이다. 따라서 "기존주택과 부수토지의 평가액"은 같은법시행령 제176조의 2 제2항 제2호에 따라 기존의 아파트 기준시가에 의하여 환산하는 것이 타당하다.
나. 처분청 의견
(1) 청구인은 쟁점입주권의 양도차익을 산정함에 있어서 "기존주택과 부수토지의 평가액"은 본인이 쟁점입주권을 양도할 당시의 평가액이 아닌 양도후인 2001.9.22. 변경된 평가액을 적용하여야 한다고 주장하고 있으나 양도차익은 양도시점에서 결정되는 것인 바, 소득세법시행령 제166조 제3항에서 규정하고 있는 "변경된 가격"도 쟁점입주권을 양도하기 전까지의 것이어야 함으로 청구인의 주장은 이유 없다.
(2) 재건축아파트에 대한 입주권을 취득한 조합원이 아파트 완공전에 입주권 상태로 2001.1.1. 이후 양도함에 있어서 "기존주택과 부수토지의 평가액"의 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 소득세법시행령 제166조 제2항을 적용하여야 한다. 따라서 청구인이 위 평가액을 산정하기 위하여 적용하여야 한다고 주장하는 같은법 제114조 제5항과 같은법시행령 제176조의 2는 쟁점입주권이 아닌 토지나 건물 등의 양도시 적용되는 조항임으로 청구인의 주장은 이유 없다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
(1) 쟁점분양권의 양도차익을 소득세법시행령 제166조 제1항에 따라 산정함에 있어서 "기존주택과 부수토지의 평가액"을 양도당시가 아닌 청구인이 쟁점입주권을 양도한 후 변경된 평가액으로 할 수 있는지 여부
(2) 쟁점입주권의 양도차익을 산정함에 있어서 소득세법시행령 제166조가 아닌 같은법시행령 제176조의 2를 적용할 수 있는지 여부
다. 사실관계 및 판단
(1) ○○○아파트재건축조합원 총회는 2000.4.29. 청구인의 기존주택과 부수토지의 평가에 따른 지분액을 267,717천원으로 평가하고, 청구인의 쟁점입주권을 취득하기 위한 예상입주부담금을 212,283천원으로 결의하였으며, 청구인은 ○○○구청의 2000.11월 사업계획승인에 따라 취득한 쟁점입주권을 2001.3.7. 조○○○에게 330,000천원에 양도하였다.
위 조합원 총회는 사업계획승인 이후인 2001.9.22. 쟁점입주권과 관련된 기존주택과 부수토지를 366,120천원으로 평가하고, 예상입주부담금을 174,880천원으로 변경하여 결의하였다.
(2) 쟁점1을 본다.
처분청은 쟁점입주권의 양도차익을 산정함에 있어서 "기존주택과 부수토지의 평가액"은 청구인이 쟁점입주권을 양도할 당시의 평가액(267,717천원)을 적용하였고, 이에 대하여 청구인은 양도이후 최종 확정된 평가액(366,120천원)을 적용하여야 한다고 주장하고 있다.
주택건설촉진법에 의한 재건축아파트의 조합원이 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우, 그 양도차익은 소득세법시행령 제166조 제1항 소정의 산식에 따라 산정되는 것인데, 동조 제3항은 "제1항 제1호·제2호 및 제2항에서 기존주택과 그 부수토지의 평가액이라 함은 도시재개발법에 의한 관리처분계획 또는 주택건설촉진법에 의한 사업계획에 의하여 정하여진 가격에 의한다. 이 경우 그 가격이 변경되는 때에는 변경된 가격에 의한다"고 규정하고 있다. 따라서 쟁점입주권의 양도차익은 청구인이 쟁점입주권을 양도한 후 달라진 기존주택과 부수토지의 최종평가액으로 산정하여야 한다고 판단되는 바, 이 부분 청구인의 주장이 이유가 있다고 판단된다.
(2) 쟁점2를 본다.
청구인은 기존주택과 부수토지의 취득가액을 확인할 수 있는 매매계약서 등이 없을 뿐더러 2001.9월 관리처분총회에서 평가액이 확정되기 전에 청구인이 쟁점입주권을 양도하였으므로 이는 소득세법 제114조 제5항에서 규정하고 있는 추계경정 사유에 해당하는 바, 기존주택과 부수토지의 취득가액은 같은법시행령 제176조의 2 제2항 제2호에 따라 기존의 아파트 기준시가에 의하여 환산하는 것이 타당하다고 주장하고 있다.
그러나 2000.12.29. 대통령령 제17032호로 개정된 소득세법시행령 제166조는 같은법시행령 제176조의 2의 규정과는 별도로 2001.1.1. 이후 양도된 재건축아파트에 대한 입주권의 양도차익을 산정함에 있어서 기존주택과 부수토지의 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우의 취득가액 산정방법에 대하여 명시하고 있다. 따라서 2001.3.7. 양도된 쟁점입주권의 양도에 있어서 처분청이 소득세법시행령 제166조 제2항을 적용하여 기존주택과 부수토지의 취득가액을 산정함은 정당하다고 판단된다.
결정요지
주택건설촉진법에 의한 재건축아파트의 조합원이 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 양도차익은 소득세법시행령 제166조 제1항에 규정된 산식에 따라 산정하는 것이고, 같은 조 제3항에서 기존주택의 평가액이라 함은 도시재개발법에 의한 관리처분계획 또는 주택건설촉진법에 의한 사업계획에 의하여 정하여진 가격으로 하고 그 가격이 변경되는 때에는 변경된 가격에 의한다고 규정하고 있으므로 쟁점입주권의 양도차익은 청구인이 쟁점입주권을 양도한 후 변경된 기존주택의 최종평가액으로 산정함이 타당함.
관련법령 : 소득세법(2002.12.30. 법률 제6852호로 개정되기 전의 것) 제96조 【양도가액】
16.재건축사업계획승인 이후에 아파트를 양도하면 입주권의 양도로 보아 실지거래가액으로 양도소득세를 계산함.
문서번호 : 국심2005서1108 | 결정일자 :2005-07-20
청구배경과 심리내용
청구인은 쟁점아파트는 양도당시 주택이 철거되지 않았으므로 부동산의 양도에 해당하며, 만약에 처분청과 같이 부동산을 취득할 수 있는 권리로 본다면, 양도차익의 산정은 소득세법시행령 제166조의 규정에 따라야 하나, 쟁점아파트 양도당시에는 사업계획승인만 이루어지고 관리처분계획의 의결이 이루어지지 않은 상태로 청산금 등이 있을 수 없어 위 규정을 적용할 수 없으므로 위 규정의 취지로 보더라도 권리처분계획의 의결이나 기존건물의 철거가 이루어지지 않은 재건축대상아파트를 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 실지거래가액으로 과세한 처분은 부당하다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다.
재건축사업은 주택건설촉진법 규정에 의하여 노후·불량한 주택의 소유자들이 재건축조합을 설립하여 노후·불량주택을 철거하고 그 철거한 대지위에 새로운 주택을 건설하는 사업으로 관리처분계획이 별도의 인가를 요하지 아니하므로 사업계획의 승인시 재개발사업에서의 필수적인 관리처분계획의 내용이 포함된다 할 것인 바,
재건축조합의 조합원이 재건축조합에 종전의 토지 및 건축물을 제공함으로써 사업계획승인에 따라 취득하게 되는 분양예정의 대지 또는 건축시설을 분양받을 권리는 재건축사업이 시행됨에 따라 장차 사용검사필증교부일 다음날에 그 분양받을 대지 또는 건축시설에 대한 소유권을 취득하기까지는 종전의 토지 및 건축물로 보기 어려운 이상, 소득세법 제94조 제1항 제2호 가목의 “부동산을 취득할 수 있는 권리”로 보아 그 양도차익을 계산할 수밖에 없고, 이 경우 그 권리의 취득시기는 사업계획의 승인이 있은 때라고 보아야 하며,
또한, 소득세법시행령 155조 제16항의 규정에서 「주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원(주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업계획의 승인일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 본다」고 규정하고 있으므로 재건축대상아파트의 경우에는 주택건설촉진법에 의한 사업계획의 승인일부터는 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보는 것이 타당하다 하겠다.
위 사실내용과 관련법령을 종합하여 볼 때, 쟁점아파트의 양도는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당하고, 그 양도차익은 실지거래가액에 의하여 계산하는 것이므로 쟁점아파트의 양도는 부동산의 양도에 해당하여 기준시가에 의해 양도차익을 계산하여야 한다는 청구주장은 법리를 오해한 주장으로 받아들일 수 없는 것으로 판단된다.
결정요지
재건축조합의 조합원이 재건축조합에 종전의 토지 및 건축물을 제공함으로써 사업계획승인에 따라 취득하게 되는 분양예정의 대지 또는 건축시설을 분양받을 권리는 재건축사업이 시행됨에 따라 장차 사용검사필증교부일 다음날에 그 분양받을 대지 또는 건축시설에 대한 소유권을 취득하기까지는 종전의 토지 및 건축물로 보기 어려운 이상, 소득세법 제94조 제1항 제2호 가목의 “부동산을 취득할 수 있는 권리”로 보아 그 양도차익을 계산하는 것이 타당하다.
관련법령 : 소득세법 제94조 (양도소득의 범위) 제96조 (양도가액) 제100조 (양도차익의 산정)
17.재개발사업 주택의 양도소득세
주택재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 주택 및 부대 복리시설을 건설하여 공급하는 등의 사업을 말합니다.
□ 재개발사업과 관련한 세금상식
○ 재개발사업 주택의 양도소득세 과세여부
- 재개발구역 내의 토지 등을 사업시행자에게 양도하고 그 대가로 관리처분계획
에 따라 취득한 토지 또는 건축시설은 '환지'로 보아 양도소득세가 과세되지
않습니다.
- 다만, 환지청산금(보유하던 주택과 건물의 평가액이 재개발아파트의 분양가액
보다 높아 차액만큼 돌려받는 대가)을 교부받는 부분은 유상으로 양도한 것으로
보아 양도소득세가 과세됩니다.
○ 재개발조합원의 입주권 양도
- 재개발조합의 조합원(관리처분계획의 인가일 현재 비과세요건을 갖춘 주택을
소유한 자에 한함)이 재개발조합을 통해 취득한 '입주자로 선정된 지위'를
양도하는 경우로서 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는
→ 부동산을 취득할 수 있는 권리임에도 불구하고 1세대 1주택의 양도로 보아
비과세 합니다.
→ 그러나 위의 요건을 갖추지 아니한 자가 입주권을 양도하는 경우에는
“부동산을 취득 할 수 있는 권리”를 양도한 것이므로 양도소득세가
과세됩니다.
□ 재개발주택의 보유기간 계산
○ 보유하던 주택이 재개발로 완공된 경우 주택의 총보유기간은 종전주택의
보유기간, 재개발 공사기간, 재개발주택의 보유기간을 통산하여 계산합니다.
○ 재개발기간 중에 취득한 주택의 보유기간 특례
- 재개발조합의 조합원(1세대 1주택자에 한함)이 재개발사업 시행기간 중 다른
주택을 취득하여 1년 이상 거주하다가
· 관리처분계획에 따라 취득하는 재개발주택으로 세대 전원이 이사하게 됨에
따라 다른 주택을 양도하는 경우에는 보유기간에 관계없이 비과세받을 수
있습니다.
· 다만, 이 때에는 재개발로 완공된 주택의 사용검사일(또는 사용승인일)로부터
1년 이내에 다른 주택을 양도해야 합니다.
□ 재개발로 인한 1세대 2주택 비과세 사례
○ 1세대 2주택인 상태에서 1주택이 재개발 시행으로 인해 멸실된 상태에서 나머지
1주택을 양도하는 경우
- 양도일 현재 3년 이상 보유(서울, 과천 및 5대 신도시 지역은 2년 이상 거주
요건 추가)한 주택에 해당하면 양도소득세를 비과세받을 수 있습니다.
○ 1주택과 재개발아파트 입주권을 함께 소유하던 1세대가 재개발아파트가
완공되어 1세대 2주택이 된 경우
- 사용검사일(또는 사용승인일)로부터 1년 이내에 재개발 아파트외 나머지 1주택
을 양도하면서 · 양도일 현재 3년 이상 보유(서울, 과천 및 5대 신도시 지역은
2년 이상 거주 요건 추가)하였으면 양도소득세가 비과세됩니다.
18.국세심사결정 사례
□ 쟁점
○ 무허가주택 소유자가 당해 시유지를 불하받은 후에 주택재개발사업에 따라 아파트
입주권을 배정받고 이를 양도한 경우, 불하받은 토지의 보유기간이 3년 미만일 때
이를 아파트입주권에 부수되는 토지로 보아 비과세 할 수 있는지 여부
□ 결정내용
시유지인 기존주택의 부수토지를 점유?사용하다가 도시 재개발사업의 시행으로 부수
토지를 불하받은 후 주택재개발 조합에 기존주택 및 불하받은 토지를 제공하고 취득
한 아파트 입주권의 경우 관리처분계획인가를 받은 이후부터 부동산을 취득할 수 있는
권리로 변환되는 것이며,
불하받은 토지는 동 입주권에 부수되는 토지이므로 3년 이상 보유하였는지 여부에 불구
하고 아파트입주권의 1세대1주택 비과세요건 해당 여부에 따라 비과세 여부를 판단
하여야 함.
19.3년 미만 보유한 재개발입주권 부수토지 비과세
국세청은 무허가주택 소유자가 시유지인 부수토지를 불하받은 후에 주택재개발사업에 따라 아파트입주권을 배정받고 3년 미만 보유하다가 양도한 경우에는 아파트입주권에 부수되는 토지로 보아 1세대1주택 비과세에 해당된다고 밝혔다.
A씨는 1994년 2월 서울 소재 주택을 취득한 후 관리처분계획에 따라 2001년 10월 구청 소유의 주택 부수토지를 20년 장기연불조건으로 불하받은 뒤, 주택과 부수토지를 재개발조합에 제공하고 취득한 아파트입주권을 2003년 9월 B씨에게 양도했다.
이에 대해 관할세무서에서 기존주택은 1세대1주택으로 비과세하고 부수토지는 3년 미만 보유했으므로 양도소득세를 부과하자 A씨는 국세청에 심사청구를 했다.
국세청은 주택 및 부수토지를 재개발조합에 제공하고 취득한 아파트 입주권은 관리처분계획인가를 받은 이후부터 부동산을 취득할 수 있는 권리로 변환되기 때문에, 3년 이상 보유여부를 따지지 않고 아파트입주권의 1세대1주택 비과세 해당여부를 판단해야 된다고 결정했다.
한편, 소득세법시행령 제155조는 주택재개발·재건축조합원이 관리처분계획인가일(또는 사업시행인가일, 기존주택 철거일) 현재 1세대1주택 비과세요건을 갖춘 기존주택을 조합에 제공하고 취득한 입주권을 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없으면 1세대 1주택으로 보도록 규정하고 있다.
○ 2006년도 양도분부터 1세대2주택(조합원입주권) 보유 세대가 1주택을 양도하는 경우 실지거래가액으로 과세되고, 2007년도 양도분부터는 장기보유특별공제가 배제되며, 50% 양도소득세율이 적용되어 과세됩니다.
○ 2006년도 실가과세 되는 1세대2주택 주택수 계산(영162의2 ⑤)
→ 전국의 모든 주택을 대상으로 합니다.
→ 조합원입주권(2006년 이후 취득분)은 주택수에서 제외되나 중과세율(2007년 이후 양도분) 판정시에는 포함됩니다.
→ 공동상속주택의 소수지분자에 해당하는 경우에는 주택수에 포함되지 않습니다.
→ 다가구주택은 1인에게 일괄양도하거나 취득하는 경우 단독주택으로 보아 주택수를 계산할 수 있습니다(거주자의 다주택 또는 1주택 선택사항).
2. 1세대2주택(입주권)으로써 실가과세는 해당하나 중과세율(50%)이 적용되지 않는 경우
○ 1주택과 보유하던 중 1조합원입주권을 취득한 후 1조합원입주권을 취득한 날부터 1년 이내에 1주택(비과세가 안되는 주택)을 양도하는 경우(2006년 양도시 실가과세 제외)
○ 1조합원입주권을 취득한 날부터 1년이 경과하였으나 1조합원입주권의 재건축주택이 완성되어 재건축주택으로 이사하여 1년 이상을 거주하고, 재건축주택 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 종전 1주택(비과세가 안되는 주택) 양도하는 경우
○ 재건축 중에 1주택(대체주택)을 취득하고, 재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내 1주택(대체주택으로서 비과세가 안되는 주택) 양도하는 경우에는 중과세율을 적용하지 않습니다.
○ 다음의 경우에도 1세대2주택(입주권) 중과세율 과세대상에서 제외되는 주택(입주권)입니다(영167의6).
<적용시기> 2007.1.1. 이후 양도분부터 적용됩니다.
(1) 1세대 3주택 이상 보유자 중과세율(60%) 적용대상에서 제외되는 주택(영167의4)
㈀ 「조세특례제한법」에 의한 양도세 감면대상 주택
- 조특법 제97조, 제97조의2, 제98조, 제99조, 제99조의3
㈁ 장기임대사업용 주택으로 일정기간 이상 임대후 양도하는 주택
- 건설ㆍ매입임대주택 등
㈂ 종업원에게 10년 이상 무상으로 제공한 주택(장기 사원용주택)
㈃ 상속받은 주택으로서 상속일부터 5년이 경과되지 아니한 주택
* 피상속인의 상속주택이 2개 이상인 경우 피상속인의 소유기간이 가장 긴 주택만 해당합니다.
㈄ 문화재보호법에 의한 문화재주택
㈅ 저당권 실행이나 채권을 변제를 대신하여 취득한 주택으로서 취득일로부터 3년이 경과하지 아니한 주택
㈆ 소형주택 : 2003.12.31. 이전 취득 + 18평 이하 + 양도당시 기준시가 4천만원 이하의 주택
(2) 1세대원 중 일부가 근무상 형편으로 다른 시?군에 소재한 직장으로 이전하고 그 직장이 소재하는 시ㆍ군에 주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 경우 : 1년 이상 거주하고 당해 사유가 해소된 날부터 3년 이내 양도하는 주택(영167의5)
(3) 1세대 1주택자가 혼인하거나 노부모 봉양(60세, 여 55세)을 위해 합가하여 2주택이 된 경우로서 혼인일 또는 합가일로부터 5년이 경과하지 아니한 주택을 양도한 경우(영167의5)
(4) 주택의 소유권에 관한 소송이 진행 중이거나 소송결과에 따라 취득한 주택으로서 소유권 확정판결일로부터 3년 이내에 양도하는 주택
(5) 세대의 구성원이 영유아보육법에 의하여 시장, 군수, 구청장으로부터 가정보육시설로 인가를 받고 관할세무서에 사업자등록을 한 후 5년 이상 가정보육시설로 사용하고, 가정보육시설로 사용하지 않게 된 날부터 6월이 경과하지 아니한 주택을 양도하는 경우
(6) 1주택을 보유한 1세대가 당해 주택 양도 전에 다른 주택을 취득한 경우 : 다른 주택 취득일부터 1년 이내 양도하는 경우
(7) 수도권ㆍ광역시 소재 주택으로서 기준시가 1억원 이하의 주택
- 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비구역으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재한 주택(재개발ㆍ재건축주택)은 제외됨
(8) 상기 (1)~(5)외에 1주택만 보유하고 있는 경우에는 그 1주택
3. 1세대 1주택자가 재건축 조합원입주권을 취득하고 종전 주택을 양도하는 경우 양도소득세가 어떻게 과세됩니까?
○ 1세대 1주택자가 재건축입주권을 취득한 후 1년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우 양도소득세 비과세 됩니다.
ㅇ 이는 1세대 1주택자가 이사 등으로 다른 주택을 취득하여 일시적으로 1세대 2주택이 된 경우에 다른 주택 취득일로부터 1년 이내에 종전 주택을 팔 때 양도소득세를 비과세하는 것과 형평을 맞춘 것입니다.
○ 또한, 1세대 1주택자가 재건축입주권을 취득한 후 다음의 요건을 모두 충족하여 종전 주택을 양도하는 경우에도 비과세 됩니다.
ㅇ 실수요목적으로 입주권을 취득한 것으로 볼 수 있으므로 양도소득세를 비과세 되는 규정입니다.
<양도소득세 비과세 3가지 요건>
①재건축주택이 완공되기 전 또는 완공된 후 1년 이내에 종전주택을 양도하여야 하고
②재건축주택이 완공된 후 1년 이내에 재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 거주하여야 하며
- 다만, 취학, 근무상 형편, 질병의 요양 등으로 세대원 일부가 이사하지 않더라도 가능
③ 종전 주택이 1세대 1주택 비과세 요건*을 갖추어 양도하여야 합니다.
* 비과세 요건 : 3년 이상 보유(서울, 과천 및 5대 신도시 3년 중 2년 이상 거주) 및 6억원 이하
4. 수도권 또는 광역시에 주택 1채, 그 외 지방에 주택 1채를 소유하고 있을 때 1세대2주택 중과대상입니까?
○ 수도권 또는 광역시에 소재하는 주택은 모두 주택수 계산에 포함되나
ㅇ 지방에 소재하는 주택은 기준시가가 3억원을 초과하는 경우에만 중과대상(50% 세율적용) 주택수 계산에 포함되므로
ㅇ 본 사례에서는 지방에 소재하는 주택의 가액이 기준시가 3억원을 초과하는 경우에만 1세대 2주택 중과대상에 해당됩니다.
○ 지방에 소재하는 주택이 기준시가가 3억원을 초과하며 1세대 2주택에 해당하는 경우
ㅇ 지방에 소재하는 주택은 중과대상에 해당되며
ㅇ 수도권 또는 광역시에 소재하는 주택은 기준시가가 1억원을 초과하거나「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비구역으로 지정·고시된 지역에 소재한 주택(재개발·재건축주택)인 경우 양도소득세 중과대상에 해당됩니다.
5. 수도권에 소재하는 조세특례제한법상 감면대상 주택 1채(기준시가 1억원 초과)와 거주주택 1채(기준시가 1억원 초과) 등 2채 보유시 어떻게 과세됩니까?
○ 1세대가 수도권에 2개의 주택을 소유하고 있으므로 1세대 2주택에 해당합니다.
○ 상기 사례에서 2주택 모두 중과되지 아니합니다.
ㅇ 조세특례제한법 상 감면대상 주택 : 중과제외
ㅇ거주주택 : 거주주택과 중과제외 주택만 가지고 있는 경우에는 거주주택은 중과되지 않습니다.
6.수도권에 주택 1채(기준시가 4억원)를 보유하고 있는 甲씨가 지방으로 파견발령을 받아 지방사무소가 소재한 시에서 기준시가 3억원을 초과하는 주택을 취득하여 2년간 거주하고 다시 수도권의 원래 근무지로 복귀하면서 지방주택을 양도한 경우 양도소득세가 중과세 됩니까?
○ 지방에 소재한 주택의 기준시가가 3억원을 초과하는 경우 중과대상 주택수 계산에 포함되므로
ㅇ 甲씨는 1세대 2주택에 해당되는 경우이나
○ 甲씨가 양도한 주택은 중과대상에서 제외됩니다.
ㅇ 甲씨는 근무상 형편으로 지방의 직장으로 이전하고 직장이 소재하는 시에서 주택을 취득하여 1년 이상 거주하였으며
ㅇ 甲씨가 지방 파견근무가 종료된 날부터 3년 이내에 양도하였기 때문입니다.
7.부득이한 사유가 있는 때에는 3년 이상 보유하지 않아도 1세대 1주택 비과세 규정을 적용 받을 수 있다
1세대 1주택 비과세 적용을 받기 위해서는 양도일 현재 1세대가 국내에 1개의 주택을 보유하고 있으면서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상(서울, 과천 및 5대 신도시 지역은 보유기간 3년 이상이면서 거주기간 2년 이상. 이하 같음)되어야 한다.
그러나 다른 지방으로 전근을 가게 되거나 외국으로 이민을 가게 되는 등 부득이한 사유가 있는 경우에는 3년 이상 보유하지 않아도 1세대 1주택 비과세 규정을 적용 받을 수 있다.
따라서 아래와 같은 사유가 있어 보유기간 및 거주기간을 채우지 못했는데도 공부상의 보유기간 및 거주기간만을 보고 양도소득세를 고지한 경우에는 그 사유를 입증하여 비과세 받도록 하자.
1) 취학·직장이전·질병 등 부득이한 사유가 있는 경우
1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우에는 3년 이상 보유기간의 제한을 받지 아니한다.
<보유기간 특례요건>
- 당해 주택에서 1년 이상 거주할 것
- 세대 전원이 다른 시·군으로 거주이전 할 것
- 양도일 현재 부득이한 사유가 발생할 것
- 부득이한 사유가 다음 중 하나에 해당할 것
· 교육법에 의한 학교에의 취학(유치원·초등학교·중학교는 제외)
· 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편
· 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양
부득이한 사유로 주택을 양도하는 경우에도 반드시 1년 이상을 거주한 후에 양도해야 비과세 적용을 받을 수 있으므로 이 점을 특히 유의해야 한다.
2) 해외이주 또는 출국하는 경우
해외이주법에 의한 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우와 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우 출국 후 2년 이내에 양도하면 보유기간 및 거주기간에 관계없이 비과세 한다.
해외이주로 세대전원이 출국함으로써 비거주자가 된 상태에서 1주택을 양도하는 경우에는 출국 후 2년 이내에 양도해야 보유기간 및 거주기간에 관계없이 비과세 받을 수 있으며, 해외이주신고확인서를 교부받은 경우에는 발행일로부터 1년 내에 출국하면서 출국 전에 다른 주택을 취득하지 않을 조건으로 주택을 양도하는 경우 비과세 한다.
다만, 2006. 2. 9 현재 세대전원이 출국한 경우로서 2007. 12. 31까지 양도하는 경우에는 출국 후 2년이 지났어도 비과세 된다.
3) 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우
임대주택법에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서
당해 건설임대주택의 임차일부터 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우에는 보유기간 및 거주기간에 제한 없이 비과세 된다.
4) 협의양도·수용되는 경우
주택 및 그 부수토지(사업인정고시일 전 취득분에 한함)의 전부 또는 일부가 「공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률」에 의한 협의 매수·수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우에는 보유기간 및 거주기간에 관계없이 양도소득세가 비과세 되며, 협의양도 또는 수용일로부터 2년 이내에 양도하는 잔존주택 및 그 부수토지도 비과세 된다.
다만, 2006. 2. 9 현재 사업인정고시일 이후에 취득한 사업인정 고시된 지역의 주택은 2007. 12. 31까지 양도하는 경우에는 비과세 된다.
5) 재개발·재건축기간 중에 취득한 주택을 양도하는 경우
1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발·재건축사업의 시행으로, 그 사업시행기간 중에 다른 주택을 취득하여 거주하다가 재개발·재건축된 주택으로 이사하게 되어 다른 주택을 양도하는 경우에는 3년 미만을 보유했더라도 다음 요건을 모두 충족하는 경우 비과세 된다.
- 사업시행인가일 이후 다른 주택을 취득하고 1년 이상 거주
- 재개발·재건축주택 완공전 또는 완공후 1년 이내에 다른 주택 양도
- 완공후 1년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하고 1년 이상 거주
♣ 취학, 근무상 형편, 질병요양 등의 경우는 세대원 일부가 이사하지 않더라도 가능
8. 2주택자가 1주택을 멸실하여 나대지 상태에 있거나 신축 중에 나머지 1주택을 양도하면 비과세 적용을 받을 수 있다
〔사례〕 아파트에 거주하고 있는 이보람 씨는 전원생활을 영위하기 위해 출퇴근이 가능한 도시 근교에 있는 조그만 밭이 딸린 농가주택을 새로 구입하였다.
농가주택은 그대로 사용하기에는 낡고 불편한 점이 많아 새로 신축하여야 할 상황이다.
이보람 씨는 현재 살고 있는 아파트를 처분하여 그 돈으로 농가주택을 신축하여 이사하려고 한다.
이런 경우에는 언제 아파트를 팔아야 세금을 안 낼 수 있을까?
대도시에서 아파트 생활을 하는 많은 사람들은 나중에 여유가 생기거나 직장이나 사업에서 은퇴를 하게 되면 한적한 곳에서 전원생활을 하고 싶다는 소박한 꿈을 갖고 있으며, 이를 실현하기 위해 미리 농가주택 등을 구입해 놓는 사람들도 많이 있다.
이와 같이 꿈을 실현하기 위해 미리 준비하는 것은 바람직한 일이지만, 양도소득세 측면에서는 문제가 발생한다. 아파트를 하나 소유하고 있으면서 농가주택을 구입하게 되면 1세대 2주택이 되므로, 대도시 내에서 다른 곳으로 이사를 하거나 농가주택으로 이사하기 위해 살고 있는 아파트를 팔게 되면 양도소득세가 과세되기 때문이다.
이런 경우에는 세법 규정을 잘 이용하면 양도소득세를 안 낼 수도 있다.
세법을 적용할 때 국내에 두 개의 주택을 소유하고 있는 자가 그 중 한 주택을 헐어버리고 나대지 상태로 보유하고 있는 동안에는 하나의 주택만을 소유한 것으로 보며, 주택을 신축(재개발· 재건축은 제외)하는 때에는 신축주택의 취득시기(사용검사필증 교부일)가 도래하기 전까지만 1세대 1주택으로 보고 그 다음부터는 1세대 2주택으로 본다.
따라서 이보람 씨의 경우 1세대 1주택자이고 양도일 현재 비과세 요건을 갖추었다면 농가주택을 헐어버리고 새로운 주택을 신축하여 사용검사필증을 교부받기 전에 양도해야 아파트 양도분에 대해서 양도소득세를 비과세 받을 수 있다.
농가주택을 헐어버린 경우에는 멸실신고를 하고 건축물관리대장 등 공부를 정리해 두는 것이 좋다. 그래야 나중에 멸실사실을 입증해야 하는 번거로움이 없기 때문이다.
9.“3년 이상 보유” 규정을 정확히 알고 이를 잘 활용하라
재건축한 주택이나 상속주택 같은 경우 1세대 1주택 비과세 요건을 충족했음에도 이를 잘 알지 못하여 필요한 때 집을 팔지 못하고 재건축일 또는 상속일로부터 다시 3년을 채우느라 기다리고 있는 경우를 종종 보게 된다.
1세대 1주택 비과세 요건 중 보유기간 3년은 다음과 같이 계산하므로 이를 잘 활용하면 주택을 양도하기 위한 의사결정을 하는데 도움이 될 것이다.
1) 일반적인 경우(원칙)
취득일부터 양도일까지로 한다.
▣ 취득일 및 양도일의 판정
· 원칙 : 당해 주택의 대금을 청산한 날
· 대금을 청산하기 전에 소유권 이전등기를 한 경우에는 등기접수일
· 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기접수일
2) 본등기를 하기 전 가등기한 기간이 있는 경우
가등기한 기간은 보유기간으로 보지 않는다.
3) 동일 세대원 간에 소유권변동이 있는 경우
세대 전체를 기준으로 3년 이상 보유여부를 판정한다.
4) 주택을 배우자에게 증여한 후 배우자가 양도하는 경우
증여자의 보유기간과 수증자의 보유기간을 합하여 계산한다.
5) 이혼위자료로 주택을 받은 아내가 그 주택을 양도하는 경우
아내의 보유기간만 가지고 판단한다.
6) 재산분할청구권으로 취득한 주택의 보유기간
소유권을 이전해 준 다른 이혼자의 당초 부동산 취득일부터 양도일까지의 기간을 합하여 계산한다.
7) 증여받은 1주택을 이혼 후 양도하는 경우
증여를 받은 날(증여등기 접수일)부터 보유기간을 계산한다.
8) 주택을 상속받은 경우
피상속인의 사망일부터 계산한다.
9) 동일세대원이 경매를 통하여 취득한 후 양도하는 경우
경락대금을 완납한 날부터 양도일까지로 한다.
10) 거주 또는 보유 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인해 멸실되어 재건축한 경우(도시및주거환경정비법에 의한 재건축은 제외)
멸실된 주택과 재건축한 주택의 보유기간을 통산한다.
(재건축 공사기간은 포함하지 아니함)
· 주택면적이 증가한 경우 : 보유기간 계산과는 무관하다.
· 부수토지 면적이 증가한 경우 : 종전 주택의 부수토지 면적을 초과하는 부분은 신축일로부터 3년이 경과해야 비과세 받을 수 있다.
11) 보유하던 주택이 「도시및주거환경정비법」에 의한 재개발ㆍ재건축으로 완공된 경우
종전주택의 보유기간, 공사기간, 재개발·재건축 후의 보유기간을 통산한다.(재개발·재건축 공사기간을 포함함)
12) 재개발·재건축사업에 참여한 자가 사업기간 중에 다른 주택(대체주택)을 취득하여 거주하다가 재개발·재건축된 주택으로 이사하게 되어 대체주택을 양도하는 경우
보유기간의 제한을 받지 아니하나, 아래 요건을 모두 충족하는 경우 양도소득세를 비과세 받을 수 있다.
· 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주
· 재개발·재건축주택 완공전 또는 완공후 1년 이내에 대체주택 양도
· 완공후 1년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하고 1년 이상 거주 (취학, 근무상 형편, 질병요양 등의 경우는 세대원 일부가 이사하지 않더라도 가능)
10.재개발·재건축 입주권이나 아파트를 팔았을 때 양도소득세 과세여부
재개발·재건축 조합원 입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리로서 원칙적으로 주택이 아니므로 1세대 1주택 비과세규정이 적용되지 아니하나 다음의 경우에는 1세대 1주택 비과세와의 형평성 차원에서 양도소득세가 과세되지 않습니다(영155 (17)).
≫ 재개발·재건축 사업에 참여한 조합원으로서 관리처분계획의 인가일(그 전에 기존주택이 철거되는 경우에는 기존주택의 철거일) 현재 기존주택이 비과세 되는 1세대 1주택 요건에 해당하고 기존주택 대신에 받은 조합원입주권을 양도할 경우 양도소득세가 과세되지 않습니다.
≫ 이 경우 관리처분계획의 인가일(그 전에 기존주택이 철거되는 경우에는 기존주택의 철거일) 현재 기존주택을 3년 이상 보유(서울·과천·5대 신도시 소재 주택의 경우에는 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주)하였어야 하며, 위 관리처분계획의 인가일 뿐만 아니라 조합원입주권 양도일 현재에도 다른 주택이 없거나 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우 1주택을 취득한 날부터 1년 이내에 당해 조합원입주권을 양도할 경우 양도소득세가 과세되지 않습니다.
종전주택의 재개발·재건축에 따른 재개발·재건축 아파트의 완성일(사용검사일 또는 사용승인일) 이후에 이를 양도하는 경우 종전주택의 취득일부터 재개발·재건축 아파트의 양도일까지 기간을 통산하여 3년 이상 보유(서울·과천·5대 신도시 소재 주택의 경우에는 3년 이상 보유 및 2년 이사 거주)하고, 양도 당시 다른 주택이 없거나 양도일 현재 1조합원입주권 또는 1주택을 소유한 경우 1조합원입주권 또는 1주택을 취득한 날부터 1년 이내에 당해 재개발·재건축 아파트를 양도할 경우 일시적인 1세대 2주택으로 보아 양도소득세가 과세되지 않습니다(영156의2 ③).
11.재건축입주권의 양도를 일시적인 1세대 2주택으로 보아 양도소득세를 비과세하는지 여부
쟁 점 (1) 재건축입주권의 양도를 일시적인 1세대 2주택으로 보아 양도소득세를 비과세하여야 한다는 청구주장의 당부(기각)
청구번호 2006서0288 결정일자 2006년07월11일 주세목 양도소득세
심판청구번호 국심 2006서0288(2006. 7. 11.)
주 문
심판청구를 기각합니다.
이 유
1. 처분개요
청구인은 1999.7.2. ○○○아파트 ○○○동 504호(이하 “종전주택”이라 한다)를 취득하였고, 2001.3.29. ○○○아파트 ○○○동 609호(이하 “○○○아파트”라 한다)를 취득하였으며, 2001.4.28. 종전주택에 대하여 주택건설촉진법에 의한 재건축사업계획이 승인됨에 따른 입주권(이하 “쟁점입주권”이라 한다)을 취득하였고, 2001.8.2. ○○○아파트를 양도하였으며, 2001.9.5. ○○○아파트 ○○○동 1507호(이하 “○○○아파트”라 한다)를 취득하였고, 2001.9.20. 청구외 박○○○에게 쟁점입주권을 양도한 후 2001.9.26. 쟁점입주권의 양도가 일시적인 1세대 2주택의 양도에 해당한다고 하여 양도소득세 비과세신청을 하였다.
처분청은 쟁점입주권 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례 규정 의 적용을 배제하고 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 2005.5.6. 청구인에게 2001년 귀속분 양도소득세 176,690,600원을 결정·고지하였다.
청구인은 이에 불복하여 2005.8.4. 이의신청을 거쳐 2005.1.11. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
종전주택에 대한 재건축사업계획승인일인 2001.4.28. 현재 1세대 2주택이나 일시적인 1세대 2주택으로 쟁점입주권을 양도하기 전에 먼저 ○○○아파트를 양도하여 양도소득세 신고를 하였고, 쟁점입주권 양도일 현재 1세대 2주택이나 ○○○아파트를 취득한 날로부터 1년이내에 쟁점입주권을 양도한 것이며, 사업계획승인일 현재 종전주택을 1년이상 보유하여 소득세법 시행령 제155조 제1항 및 제17항의 규정에 의한 비과세요건을 충족하고 있었으므로, 쟁점입주권의 양도는 일시적인 1세대 2주택의 양도로 보아 비과세하여야 한다.
나. 처분청 의견
청구인이 2001.4.28 종전주택의 사업계획승인일 현재 다른 주택인 ○○○아파트를 2001.3.29 취득하여 2001.8.2. 양도하였는 바, 이는 대체취득을 위한 주택으로 보기 어렵고, 2001.9.20 쟁점입주권 양도일 현재 보유하고 있는 ○○○아파트에 청구인이 취득일 이후에 전혀 거주를 하고 있지 않으므로 대체취득을 위한 주택으로 볼 수 없으므로 당초 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
쟁점입주권의 양도가 일시적인 1세대2주택에 해당하는지 여부
나. 관련법령
(1) 소득세법 제89조 【비과세양도소득】
다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 ‘양도소득세’라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(거주용건물의 연면적·가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득
(2) 소득세법 제94조【양도소득의 범위】
① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.
2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득
가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)
(3) 소득세법시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】
- 2001.12.31 대통령령 17456호로 개정되기 전의 것
① 법 제89조제3호에서 "1세대1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년이상인 것을 말한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.
(4) 소득세법시행령 제155조【1세대 1주택의 특례】
- 2001.12.31 대통령령 17456호로 개정되기 전의 것
① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날(제154조제1항제2호 가목 및 나목에서 규정하는 공공사업의 시행자에게 양도 또는 수용되는 경우에는 그 양도일 또는 수용일)부터 2년이내에 종전의 주택(제154조제1항제2호 가목 및 나목에 해당하는 경우에는 그 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 말한다)을 양도하는 경우(2년이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항의 규정을 적용한다.
도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원(도시재개발법 제34조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업계획의 승인일, 그 전에 기존주택이 철거되는 경우에는 기존주택의 철거일 현재 제154조제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 제157조제3항제2호의 규정에 불구하고 이를 제154조제1항의 규정에 의한 1세대1주택으로 본다.
다음 각호의 1에 해당하는 1주택에 대하여는 제154조제1항 본문의 규정을 적용함에 있어서 "3년"을 "1년"으로 본다.
1. 1999년 1월 1일부터 1999년 12월 31일까지 주택의 취득을 위한 매매계약(공매 또는 경매에 의한 경우를 포함한다)을 체결하고 계약금(공매 또는 경매의 경우에는 입찰보증금 등을 말한다)을 지급한 자가 취득하는 주택
2. 1999년 1월 1일부터 1999년 12월 31일까지 자기가 건설한 주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 주택
다. 심리 및 판단
(1) 청구인이 종전주택○○○아파트 및 ○○○아파트를 취득하고 양도한 내역을 살펴본다.
(가) 청구인은 종전주택(○○○아파트 ○○○동 504호, 전용면적 96.75㎡)을 1999.7.2. 3억5천만원에 취득하였고, 2001.4.28 ○○○구청장이 종전주택에 대한 재건축사업계획을 승인하였으며, 2001.9.20 쟁점입주권을 6억 3천백만원에 양도하였음이 심리자료에 의하여 확인된다.
(나) 청구인은 ○○○아파트(○○○아파트 ○○○동 609호)를 2001.3.29 취득하였고, 2001.8.2 양도하였으며, ○○○아파트(○○○아파트 ○○○동 1507호)를 2001.9.5 취득하였음이 각각 등기부등본에 의하여 확인된다.
(다) 위와 같은 사실에서 청구인이 종전주택에 대한 사업계획승인일(2001.4.28) 현재 ○○○아파트를 보유하고 있었고, 쟁점입주권을 양도하기 전에 먼저 ○○○아파트를 양도한 것으로 나타난다.
(2) 청구인은 1999.2.11～2001.3.21 기간동안 ○○○아파트 ○○○동 407호에서, 2001.3.22～2004.2.22 기간동안 같은 아파트 ○○○동 509호에서, 2004.2.23～2006.1.20 기간동안 같은 아파트 ○○○동 130호에서 각각 거주하였음이 주민등록등본에 의하여 확인되는바, 이와 같은 사실에서 청구인이 취득한 종전주택○○○아파트 및 ○○○아파트에는 거주한 사실이 없는 것으로 나타난다.
(3) 위 사실관계 및 관련 법령을 종합적으로 살피건대, 재건축조합의 조합원이 입주권을 양도하는 경우 그 입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리로서 주택과 구별되므로 1세대 1주택의 비과세 규정인 소득세법 제89조 제3호 및 같은법 시행령 제154조 제1항을 직접 적용하여 양도소득세를 비과세할 수는 없다고 하겠으나, 조합원이 입주권을 양도할 당시 다른 주택이 없고 사업계획승인일 현재 종전주택의 보유기간이 3년(청구건과 같이 1999년에 계약하여 취득하는 경우에는 1년) 이상 되는 등 같은법 시행령 제154조 제1항 소정의 비과세요건을 갖춘 경우에는 그 입주권은 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’에 해당됨에도 불구하고, 같은법 시행령 제155조 제16항이 정하는 바에 따라 ‘주택’으로 취급되어 그 양도에 따른 소득이 양도소득세 비과세 대상이 됨은 물론이고, 나아가 입주권을 소유한 1세대가 입주권을 양도하기 전에 다른 주택을 취득한 경우에도 다른 주택을 취득한 날로부터 2년(2002.3.20이후 양도분부터는 1년) 이내에 입주권을 양도하고 또 종전주택에 대하여 같은법 시행령 제155조 제16항 소정의 보유기간 요건 등을 갖춘 경우에는 같은법 시행령 제154조 제1항의 비과세 특례규정인 같은 법 시행령 제155조 제1항이 정하는 바에 따라 그 입주권의 양도로 인하여 발생한 소득도 양도소득세 비과세 대상에 해당한다고 할 것이다. 그러나, 이 건의 경우 청구인이 사업계획승인일 현재 종전 주택을 1년 이상 보유하였다고 하더라도, 사업계획승인일 현재 다른 주택인 ○○○아파트를 보유하고 있는 이상, 쟁점입주권은 1세대1주택 비과세 요건을 갖추지 못한 것으로 인정되므로 쟁점입주권의 양도로 인하여 발생한 소득은 양도소득세 과세대상에 해당한다고 봄이 타당하다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
12.일시적 2주택의 비과세 판정기준
● 문서번호 : 서면인터넷방문상담4팀-1682
● 생산일자 : 2006-06-12
● 질의
【사실관계】
- 재건축조합아파트의 추진 경과
· 재건축아파트 조합 설립인가 :98.3.13.
· 건축법에 의한 건축허가(재건축사업승인일로 봄) : 2001.6.15.
· 건축물 멸실신고일 : 2001.7.12.
· 조합원자격 승계 취득일 : 2001.9.27.(수탁자 00아파트 재건축 조합으로 소유권이전 신탁등기)
· 건축물 멸실 및 등기 완료 : 2002.2.27.
· 관리처분 기준일(조합원 동호수 추첨일과 동일) : 2002.4.12.
· 조합원 계약 체결일 : 2005.7.
· 재건축 아파트 준공일 : 2005.12.30.
- 재건축 사업시행 기간 중 취득한 다른 주택.
· 취득일 : 2003.4.29.
· 거주기간 : 2년 11개월( 취득일 이후 현재까지)
- 질의사항 : 위와 같이 건축 허가일(재건축 사업계획승인일)이후 관치처분 기준일 이전에 아파트를 취득하였으나 재건축을 위해 조합원이 이주가 진행되어 실제 거주가 불가능하여 재건축 사업시행 기간 중에 다른 주택을 매입하여 거주해 오다가 재건축 주택으로 전세대원이 이사하는 경우 재건축 시행기간중에 취득한 주택의 비과세 특례 적용여부.
【질의요지】
소득세법 시행규칙 제71조 제2항 제3호 및 제4호의 규정에 의한 (구)도시재개발사업법에 의한 재개발조합원 또는 (구)주택건설 촉진법에 의한 재건축 조합원이 주택의 재개발.재건축 사업시행기간중에 취득한 주택으로 일정요건을 충족한 경우 비과세 특례를 적용함에 있어 (구)도시재개발사업법 또는 (구)주택건설 촉진법을 적용받지 않는 건축법에 의한 재건축을 진행하는 사업시행기간 중에 취득한 주택이 동법 시행규칙의 요건을 충족한 경우 비과세 특례 적용여부에 대한 질의임.
● 회신
1. 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날로부터 1년이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 소득세법 시행령 제154조제1항의 규정을 적용하는 것이며,
2. 위1.호를 적용함에 있어 공동사업자가 공동으로 건축법 규정에 의하여 건축허가를 받아 건축물을 신축하여 그 중 본인들이 자가 사용하는 건축물의 취득시기는 소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호의 규정에 의하여 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용 승인일)입니다.끝
13.재건축 입주권 해당 여부
● 문서번호 : 서면인터넷방문상담4팀-967
● 생산일자 : 2006-04-14
● 질의
<<사실관계>>
사업계획승인 절차없이 진행되는 재건축아파트를 구입한 경우로 구입 당시 전 소유자가 재건축사업 시행자에게 신탁증기가 완료되고 전 소유주에게 이주비 역시 지급된 상태임.
구입후 며칠 뒤 건물을 멸실하였으나 사업계획승인 절차가 완료되지 않고 진행중임.
<<질의내용>>
이 경우 주택을 취득한 것인지 아니면 입주권을 취득한 것으로 보는 것인지 여부
● 회신
「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이하 입주권이라 함)는 「소득세법」 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하며, 당해 입주권의 취득시기는 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날로 하는 것으로서 이는 주택재개발사업의 경우 관리처분계획인가일, 주택재건축사업의 경우 사업시행인가일(구 사업계획승인일 포함)이되는것이나, 2005.5.31. 이후에 「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가를 받는 분부터는 주택재개발ㆍ재건축사업 모두 관리처분계획의 인가일(지방자치단체의 공보에 고시한 날을 말함)이 되는 것입니다.
● 관련법령 : 소득세법 제89조, 제94조
14.재건축사업계획승인일 이후 철거되지 않은 상태에서 양도한 아파트는 '부동산을 취득할 수 있는 권리로 봄
문서번호 : 국심2005중4004 | 결정일자 :2006-02-07
청구배경과 심리내용
1. 처분개요
청구인은 쟁점아파트를 청구외 오○○과 2001.5.18. 매매계약을 체결하고 2001.6.29. 양도한 후, 양도소득세 예정신고시 기준시가로 양도차익을 계산하여 2001.8.29. 양도소득세 10,527,730원을 자진납부하였다.
처분청은 청구인의 쟁점아파트 양도에 대하여 이를 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 양도가액은 확인된 실지거래가액인 185,000,000원으로 하고 취득가액은 환산가액인 69,425,435원으로 하여 2005.8.1. 청구인에게 2001년 귀속분 양도소득세 15,434,560원을 경정고지 하였다.
청구인은 이에 불복하여 2005.10.31. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
청구인은 쟁점아파트를 14년간 보유하다가 2001.6.29. 양도하였고, 양도계약은 재건축아파트 사업계획승인일(2001.6.5.) 이전인 2001.5.8.에 체결하였는 바, 매매계약 체결당시 계약서상의 매매목적물은 임차인이 거주중인 상태에서의 주택이었다.
주택이라는 개념의 기본 목적이나 용도에 적합하고 언제라도 주택으로 이용가능한 상태이면 주택에 해당하고, 사업계획승인일 이후라 하더라도 주거용으로 사용하고 있는 상태에서 재건축아파트를 양도하는 경우에는 이를 주택으로 보는 것이며, 양도소득세 계산에 있어서 부당행위계산부인의 경우에도 조세의 부담을 부당하게 감소시켰는지 여부의 판단시점은 당사자간에 매매대상을 거래하기로 합의한 시점인 매매계약체결일이라고 보아야 하는 것이지 양도시기인 소유권이전등기일로 보아서는 안되는 것이고, 이 건의 경우, 매매계약체결일로 보지 아니하고 잔금일 또는 소유권이전등기일로 보는 경우에는 매매계약을 체결할 당시에는 당해 부동산이 권리인지 아니면 부동산인지 판단하지 못하는 불안정한 상태에서 계약을 체결하게되어 불합리하며, 쟁점아파트의 매매계약 체결당시를 기준으로 하여 부동산의 양도로 보아야 하므로 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.
나. 처분청 의견
청구인은 쟁점아파트 임차인인 신○○와 2000.4.23.∼2002.4.22. 기간동안 전세계약을 체결하면서 특약사항으로 『재건축을 하거나 임차인이 외국 내지 지방으로 이사할 사유가 발생하면 계약기간을 단축할 수 있다』라는 내용이 기재되어 있고, 매수인인 오○○에게 양도하면서 작성한 매매계약서 특약사항에는 『현 세입자는 매도인이 명도를 책임지기로 한다』라고 기재되어 있으며, 임차인 신○○는 2001.7.23. 국외이주한 것으로 국세통합전산망에 의하여 확인된다.
소득세법시행령 제162조의 양도 또는 취득시기에서 규정한 양도시기는 잔금청산일, 등기접수일 중 빠른 날로 한다고 규정되어 있으며, 청구인은 쟁점아파트의 재건축조합인 ○○아파트 재건축조합의 조합원으로서 사업계획승인일 이후에 양도하여 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당하고, 청구인과 매수인인 오○○과는 특수관계가 성립하지 않아 부당행위계산부인의 대상이 아니고 매매계약체결일을 양도일로 보아야 할 사유에 해당하지 아니하므로 쟁점아파트의 양도시기인 잔금청산일을 기준으로 하여 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
재건축아파트 사업계획승인일 이후에 양도시기가 도래하였으나, 그 매매계약일은 사업계획승인일 이전인 경우, 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도가 아닌 부동산의 양도로 볼 수 있는지 여부
나. 사실관계 및 판단
(1) 쟁점아파트의 전세계약서, 매매계약서, (멸실)건축물관리대장및 등기부등본 등을 보면, 청구인은 1987.10.2. 쟁점아파트를 취득하여 보유하다가 2000.3.25. 청구외 신○○와 전세기간을 2000.4.23.∼2002.4.22. 로 정하여 전세계약을 체결하고, 신○○가 거주중인 상태에서 매수인인 오○○과 2001.5.18. 매매계약을 체결하였고, 2001.6.5.에 재건축 사업계획승인이 이루어졌으며, 2001.6.29. 잔금을 지급받았고, 2001.7.23. 전세로 거주하던 신○○가 국외로 이주하였으며, 2002.6.26. 쟁점아파트가 철거되었음이 확인되며, 위 사실에는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.
(2) 청구인은 주택이라는 개념의 기본 목적이나 용도에 적합하고 언제라도 주택으로 이용가능한 상태이면 주택에 해당하고, 사업계획승인일 이후라 하더라도 주거용으로 사용하고 있는 상태에서 재건축아파트를 양도하는 경우에는 이를 주택으로 보아야 한다고 주장하나, 재건축사업은 주택건설촉진법 규정에 의하여 노후·불량한 주택의 소유자들이 재건축조합을 설립하여 노후·불량주택을 철거하고 그 철거한 대지위에 새로운 주택을 건설하는 사업으로 관리처분계획이 별도의 인가를 요하지 아니하므로 사업계획의 승인시 재개발사업에서의 필수적인 관리처분계획의 내용이 포함된다 할 것인 바, 재건축조합의 조합원이 재건축조합에 종전의 토지 및 건축물을 제공함으로써 사업계획승인에 따라 취득하게 되는 분양예정의 대지 또는 건축시설을 분양받을 권리는 재건축사업이 시행됨에 따라 장차 사용검사필증교부일 다음날에 그 분양받을 대지 또는 건축시설에 대한 소유권을 취득하기까지는 종전의 토지 및 건축물로 보기 어려운 이상, 소득세법 제94조 제1항 제2호 가목의 "부동산을 취득할 수 있는 권리"로 보아 그 양도차익을 계산할 수 밖에 없고, 이 경우 그 권리의 취득시기는 사업계획의 승인이 있은 때라고 보아야 할 것이다.
(3) 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하는 것이고, 재건축사업으로 인한 사업계획의 승인이 있은 때에는 사업계획의 승인이 있은 때를 기준으로 하여 당해 자산의 양도시기가 그 전이면 부동산의 양도에 해당하고, 그 이후이면 권리의 양도에 해당한다고 보는 것이 위 관련법령의 규정에 부합하는 해석이라 할 것이다.
청구인은 양도소득세 계산에 있어서 부당행위계산 부인의 판단시점이 거래 당사자간의 매매계약체결일을 기준으로 하고 있으므로 이 건의 경우에도 매매계약체결일을 기준으로 판단하여야 한다고 주장하고 있으나, 재건축사업이 시행되는 경우에는 거래 당사자간의 사적인 행위에 의하여 그 거래의 대외적인 성격이 결정되는 것이 아니고 거래당사자의 의사와 관계없이 사업계획승인이라는 공적인 조치에 의하여 결정되는 것이므로 청구인이 주장하는 바와 같이 재건축 사업계획의 승인일 전에 매매계약을 체결하였다 하여 매매계약체결일을 기준으로 부동산의 양도에 해당한다고 볼 수는 없다고 판단된다.
결정요지
재건축사업으로 인한 사업계획의 승인이 있은 때에는 사업계획승인이 있은 때를 기준으로 하여 종전주택에서 부동산을 취득할 수 있는 권리로 변경되는 것이므로 당해 자산의 양도시기가 사업계획승인일 이전이면 부동산의 양도로 보는 것이고, 사업계획승인일 이후부터 사용승인일(임시사용인 포함, 잔금청산일, 소유권보존등기일 중 빠른 날)까지의 기간중 양도이면 권리의 양도로 보는 것이므로 쟁점아파트의 양도시점이 사업계획승인일 이후인 점에 다툼이 없으므로 쟁점아파트의 양도는 '부동산을 취득할 수 있는 권리'의 양도로 봄이 타당함.
관련법령 : 소득세법 제94조【양도소득의 범위】
15.재건축입주권을 양도한 후 기존주택 및 부수토지의 평가액이 변경되면 변경된 평가액으로 양도차익을 산정함
문서번호 : 국심2005서2810 | 결정일자 :2006-02-07
청구배경과 심리내용
1. 처분개요
청구인은 ○○○(38평)를 1995.7.28. 취득하여 보유하다가 이를 주택건설촉진법에 의한 재개발조합인 ○○○아파트재건축조합에 제공하고 52평형 아파트의 입주권(이하 "쟁점입주권"이라 한다)을 취득하였다.
청구인은 쟁점입주권을 2001.3.7. 청구외 조○○○에게 양도하고 동 양도차익을 국세청의 공동주택 기준시가로 산정하여 2001.4.27. 양도소득세과세표준예정신고를 하면서 2001년도 귀속분 양도소득세 4,641,840원을 자진납부하였다.
처분청은 쟁점입주권의 양도는 소득세법상 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도이므로 그 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정한 후 2004.12.16. 청구인에게 2001년도 귀속분 양도소득세 37,811,870원을 결정고지하였다.
청구인은 이에 불복하여 2005.3.11. 이의신청을 거쳐 2005.7.13. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1) 주택건설촉진법에 의한 재건축아파트의 조합원이 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우, 그 양도차익은 소득세법시행령 제166조 제1항 소정의 산식에 따라 산정되는 것으로 동 산식에서의 "기존주택과 부수토지의 평가액"은 동조 제3항에 따라 주택재개발사업의 경우는 사업시행계획에 의하여 정하여진 가격에 의하는 것이고, 그 가격이 변경되는 때에는 변경된 가격에 의하는 것이다. 따라서 청구인이 쟁점입주권을 양도한 후 "기존주택과 부수토지의 평가액"이 달라졌으므로 이를 평가액으로 하여 쟁점입주권의 양도차익을 산정하여야 한다.
(2) 처분청은 "기존주택과 부수토지의 실지취득가액"이 확인되지 아니한다 하여 소득세법시행령 제166조 제2항 소정의 산식으로 이들 취득가액을 환산하였으나, 이 건의 경우는 실지취득가액을 확인할 수 있는 매매계약서 등이 없을 뿐더러 "기존주택과 부수토지의 평가액"이 유동적인 상태에서 청구인이 쟁점입주권을 양도하였는 바, 소득세법 제114조 제5항에서 규정하고 있는 추계경정 사유에 해당하는 것이다. 따라서 "기존주택과 부수토지의 평가액"은 같은법시행령 제176조의 2 제2항 제2호에 따라 기존의 아파트 기준시가에 의하여 환산하는 것이 타당하다.
나. 처분청 의견
(1) 청구인은 쟁점입주권의 양도차익을 산정함에 있어서 "기존주택과 부수토지의 평가액"은 본인이 쟁점입주권을 양도할 당시의 평가액이 아닌 양도후인 2001.9.22. 변경된 평가액을 적용하여야 한다고 주장하고 있으나 양도차익은 양도시점에서 결정되는 것인 바, 소득세법시행령 제166조 제3항에서 규정하고 있는 "변경된 가격"도 쟁점입주권을 양도하기 전까지의 것이어야 함으로 청구인의 주장은 이유 없다.
(2) 재건축아파트에 대한 입주권을 취득한 조합원이 아파트 완공전에 입주권 상태로 2001.1.1. 이후 양도함에 있어서 "기존주택과 부수토지의 평가액"의 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 소득세법시행령 제166조 제2항을 적용하여야 한다. 따라서 청구인이 위 평가액을 산정하기 위하여 적용하여야 한다고 주장하는 같은법 제114조 제5항과 같은법시행령 제176조의 2는 쟁점입주권이 아닌 토지나 건물 등의 양도시 적용되는 조항임으로 청구인의 주장은 이유 없다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
(1) 쟁점분양권의 양도차익을 소득세법시행령 제166조 제1항에 따라 산정함에 있어서 "기존주택과 부수토지의 평가액"을 양도당시가 아닌 청구인이 쟁점입주권을 양도한 후 변경된 평가액으로 할 수 있는지 여부
(2) 쟁점입주권의 양도차익을 산정함에 있어서 소득세법시행령 제166조가 아닌 같은법시행령 제176조의 2를 적용할 수 있는지 여부
다. 사실관계 및 판단
(1) ○○○아파트재건축조합원 총회는 2000.4.29. 청구인의 기존주택과 부수토지의 평가에 따른 지분액을 267,717천원으로 평가하고, 청구인의 쟁점입주권을 취득하기 위한 예상입주부담금을 212,283천원으로 결의하였으며, 청구인은 ○○○구청의 2000.11월 사업계획승인에 따라 취득한 쟁점입주권을 2001.3.7. 조○○○에게 330,000천원에 양도하였다.
위 조합원 총회는 사업계획승인 이후인 2001.9.22. 쟁점입주권과 관련된 기존주택과 부수토지를 366,120천원으로 평가하고, 예상입주부담금을 174,880천원으로 변경하여 결의하였다.
(2) 쟁점1을 본다.
처분청은 쟁점입주권의 양도차익을 산정함에 있어서 "기존주택과 부수토지의 평가액"은 청구인이 쟁점입주권을 양도할 당시의 평가액(267,717천원)을 적용하였고, 이에 대하여 청구인은 양도이후 최종 확정된 평가액(366,120천원)을 적용하여야 한다고 주장하고 있다.
주택건설촉진법에 의한 재건축아파트의 조합원이 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우, 그 양도차익은 소득세법시행령 제166조 제1항 소정의 산식에 따라 산정되는 것인데, 동조 제3항은 "제1항 제1호·제2호 및 제2항에서 기존주택과 그 부수토지의 평가액이라 함은 도시재개발법에 의한 관리처분계획 또는 주택건설촉진법에 의한 사업계획에 의하여 정하여진 가격에 의한다. 이 경우 그 가격이 변경되는 때에는 변경된 가격에 의한다"고 규정하고 있다. 따라서 쟁점입주권의 양도차익은 청구인이 쟁점입주권을 양도한 후 달라진 기존주택과 부수토지의 최종평가액으로 산정하여야 한다고 판단되는 바, 이 부분 청구인의 주장이 이유가 있다고 판단된다.
(2) 쟁점2를 본다.
청구인은 기존주택과 부수토지의 취득가액을 확인할 수 있는 매매계약서 등이 없을 뿐더러 2001.9월 관리처분총회에서 평가액이 확정되기 전에 청구인이 쟁점입주권을 양도하였으므로 이는 소득세법 제114조 제5항에서 규정하고 있는 추계경정 사유에 해당하는 바, 기존주택과 부수토지의 취득가액은 같은법시행령 제176조의 2 제2항 제2호에 따라 기존의 아파트 기준시가에 의하여 환산하는 것이 타당하다고 주장하고 있다.
그러나 2000.12.29. 대통령령 제17032호로 개정된 소득세법시행령 제166조는 같은법시행령 제176조의 2의 규정과는 별도로 2001.1.1. 이후 양도된 재건축아파트에 대한 입주권의 양도차익을 산정함에 있어서 기존주택과 부수토지의 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우의 취득가액 산정방법에 대하여 명시하고 있다. 따라서 2001.3.7. 양도된 쟁점입주권의 양도에 있어서 처분청이 소득세법시행령 제166조 제2항을 적용하여 기존주택과 부수토지의 취득가액을 산정함은 정당하다고 판단된다.
결정요지
주택건설촉진법에 의한 재건축아파트의 조합원이 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 양도차익은 소득세법시행령 제166조 제1항에 규정된 산식에 따라 산정하는 것이고, 같은 조 제3항에서 기존주택의 평가액이라 함은 도시재개발법에 의한 관리처분계획 또는 주택건설촉진법에 의한 사업계획에 의하여 정하여진 가격으로 하고 그 가격이 변경되는 때에는 변경된 가격에 의한다고 규정하고 있으므로 쟁점입주권의 양도차익은 청구인이 쟁점입주권을 양도한 후 변경된 기존주택의 최종평가액으로 산정함이 타당함.
관련법령 : 소득세법(2002.12.30. 법률 제6852호로 개정되기 전의 것) 제96조 【양도가액】
16.재건축사업계획승인 이후에 아파트를 양도하면 입주권의 양도로 보아 실지거래가액으로 양도소득세를 계산함.
문서번호 : 국심2005서1108 | 결정일자 :2005-07-20
청구배경과 심리내용
청구인은 쟁점아파트는 양도당시 주택이 철거되지 않았으므로 부동산의 양도에 해당하며, 만약에 처분청과 같이 부동산을 취득할 수 있는 권리로 본다면, 양도차익의 산정은 소득세법시행령 제166조의 규정에 따라야 하나, 쟁점아파트 양도당시에는 사업계획승인만 이루어지고 관리처분계획의 의결이 이루어지지 않은 상태로 청산금 등이 있을 수 없어 위 규정을 적용할 수 없으므로 위 규정의 취지로 보더라도 권리처분계획의 의결이나 기존건물의 철거가 이루어지지 않은 재건축대상아파트를 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 실지거래가액으로 과세한 처분은 부당하다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다.
재건축사업은 주택건설촉진법 규정에 의하여 노후·불량한 주택의 소유자들이 재건축조합을 설립하여 노후·불량주택을 철거하고 그 철거한 대지위에 새로운 주택을 건설하는 사업으로 관리처분계획이 별도의 인가를 요하지 아니하므로 사업계획의 승인시 재개발사업에서의 필수적인 관리처분계획의 내용이 포함된다 할 것인 바,
재건축조합의 조합원이 재건축조합에 종전의 토지 및 건축물을 제공함으로써 사업계획승인에 따라 취득하게 되는 분양예정의 대지 또는 건축시설을 분양받을 권리는 재건축사업이 시행됨에 따라 장차 사용검사필증교부일 다음날에 그 분양받을 대지 또는 건축시설에 대한 소유권을 취득하기까지는 종전의 토지 및 건축물로 보기 어려운 이상, 소득세법 제94조 제1항 제2호 가목의 “부동산을 취득할 수 있는 권리”로 보아 그 양도차익을 계산할 수밖에 없고, 이 경우 그 권리의 취득시기는 사업계획의 승인이 있은 때라고 보아야 하며,
또한, 소득세법시행령 155조 제16항의 규정에서 「주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원(주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업계획의 승인일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 본다」고 규정하고 있으므로 재건축대상아파트의 경우에는 주택건설촉진법에 의한 사업계획의 승인일부터는 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보는 것이 타당하다 하겠다.
위 사실내용과 관련법령을 종합하여 볼 때, 쟁점아파트의 양도는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당하고, 그 양도차익은 실지거래가액에 의하여 계산하는 것이므로 쟁점아파트의 양도는 부동산의 양도에 해당하여 기준시가에 의해 양도차익을 계산하여야 한다는 청구주장은 법리를 오해한 주장으로 받아들일 수 없는 것으로 판단된다.
결정요지
재건축조합의 조합원이 재건축조합에 종전의 토지 및 건축물을 제공함으로써 사업계획승인에 따라 취득하게 되는 분양예정의 대지 또는 건축시설을 분양받을 권리는 재건축사업이 시행됨에 따라 장차 사용검사필증교부일 다음날에 그 분양받을 대지 또는 건축시설에 대한 소유권을 취득하기까지는 종전의 토지 및 건축물로 보기 어려운 이상, 소득세법 제94조 제1항 제2호 가목의 “부동산을 취득할 수 있는 권리”로 보아 그 양도차익을 계산하는 것이 타당하다.
관련법령 : 소득세법 제94조 (양도소득의 범위) 제96조 (양도가액) 제100조 (양도차익의 산정)
17.재개발사업 주택의 양도소득세
주택재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 주택 및 부대 복리시설을 건설하여 공급하는 등의 사업을 말합니다.
□ 재개발사업과 관련한 세금상식
○ 재개발사업 주택의 양도소득세 과세여부
- 재개발구역 내의 토지 등을 사업시행자에게 양도하고 그 대가로 관리처분계획
에 따라 취득한 토지 또는 건축시설은 '환지'로 보아 양도소득세가 과세되지
않습니다.
- 다만, 환지청산금(보유하던 주택과 건물의 평가액이 재개발아파트의 분양가액
보다 높아 차액만큼 돌려받는 대가)을 교부받는 부분은 유상으로 양도한 것으로
보아 양도소득세가 과세됩니다.
○ 재개발조합원의 입주권 양도
- 재개발조합의 조합원(관리처분계획의 인가일 현재 비과세요건을 갖춘 주택을
소유한 자에 한함)이 재개발조합을 통해 취득한 '입주자로 선정된 지위'를
양도하는 경우로서 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는
→ 부동산을 취득할 수 있는 권리임에도 불구하고 1세대 1주택의 양도로 보아
비과세 합니다.
→ 그러나 위의 요건을 갖추지 아니한 자가 입주권을 양도하는 경우에는
“부동산을 취득 할 수 있는 권리”를 양도한 것이므로 양도소득세가
과세됩니다.
□ 재개발주택의 보유기간 계산
○ 보유하던 주택이 재개발로 완공된 경우 주택의 총보유기간은 종전주택의
보유기간, 재개발 공사기간, 재개발주택의 보유기간을 통산하여 계산합니다.
○ 재개발기간 중에 취득한 주택의 보유기간 특례
- 재개발조합의 조합원(1세대 1주택자에 한함)이 재개발사업 시행기간 중 다른
주택을 취득하여 1년 이상 거주하다가
· 관리처분계획에 따라 취득하는 재개발주택으로 세대 전원이 이사하게 됨에
따라 다른 주택을 양도하는 경우에는 보유기간에 관계없이 비과세받을 수
있습니다.
· 다만, 이 때에는 재개발로 완공된 주택의 사용검사일(또는 사용승인일)로부터
1년 이내에 다른 주택을 양도해야 합니다.
□ 재개발로 인한 1세대 2주택 비과세 사례
○ 1세대 2주택인 상태에서 1주택이 재개발 시행으로 인해 멸실된 상태에서 나머지
1주택을 양도하는 경우
- 양도일 현재 3년 이상 보유(서울, 과천 및 5대 신도시 지역은 2년 이상 거주
요건 추가)한 주택에 해당하면 양도소득세를 비과세받을 수 있습니다.
○ 1주택과 재개발아파트 입주권을 함께 소유하던 1세대가 재개발아파트가
완공되어 1세대 2주택이 된 경우
- 사용검사일(또는 사용승인일)로부터 1년 이내에 재개발 아파트외 나머지 1주택
을 양도하면서 · 양도일 현재 3년 이상 보유(서울, 과천 및 5대 신도시 지역은
2년 이상 거주 요건 추가)하였으면 양도소득세가 비과세됩니다.
18.국세심사결정 사례
□ 쟁점
○ 무허가주택 소유자가 당해 시유지를 불하받은 후에 주택재개발사업에 따라 아파트
입주권을 배정받고 이를 양도한 경우, 불하받은 토지의 보유기간이 3년 미만일 때
이를 아파트입주권에 부수되는 토지로 보아 비과세 할 수 있는지 여부
□ 결정내용
시유지인 기존주택의 부수토지를 점유?사용하다가 도시 재개발사업의 시행으로 부수
토지를 불하받은 후 주택재개발 조합에 기존주택 및 불하받은 토지를 제공하고 취득
한 아파트 입주권의 경우 관리처분계획인가를 받은 이후부터 부동산을 취득할 수 있는
권리로 변환되는 것이며,
불하받은 토지는 동 입주권에 부수되는 토지이므로 3년 이상 보유하였는지 여부에 불구
하고 아파트입주권의 1세대1주택 비과세요건 해당 여부에 따라 비과세 여부를 판단
하여야 함.
19.3년 미만 보유한 재개발입주권 부수토지 비과세
국세청은 무허가주택 소유자가 시유지인 부수토지를 불하받은 후에 주택재개발사업에 따라 아파트입주권을 배정받고 3년 미만 보유하다가 양도한 경우에는 아파트입주권에 부수되는 토지로 보아 1세대1주택 비과세에 해당된다고 밝혔다.
A씨는 1994년 2월 서울 소재 주택을 취득한 후 관리처분계획에 따라 2001년 10월 구청 소유의 주택 부수토지를 20년 장기연불조건으로 불하받은 뒤, 주택과 부수토지를 재개발조합에 제공하고 취득한 아파트입주권을 2003년 9월 B씨에게 양도했다.
이에 대해 관할세무서에서 기존주택은 1세대1주택으로 비과세하고 부수토지는 3년 미만 보유했으므로 양도소득세를 부과하자 A씨는 국세청에 심사청구를 했다.
국세청은 주택 및 부수토지를 재개발조합에 제공하고 취득한 아파트 입주권은 관리처분계획인가를 받은 이후부터 부동산을 취득할 수 있는 권리로 변환되기 때문에, 3년 이상 보유여부를 따지지 않고 아파트입주권의 1세대1주택 비과세 해당여부를 판단해야 된다고 결정했다.
한편, 소득세법시행령 제155조는 주택재개발·재건축조합원이 관리처분계획인가일(또는 사업시행인가일, 기존주택 철거일) 현재 1세대1주택 비과세요건을 갖춘 기존주택을 조합에 제공하고 취득한 입주권을 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없으면 1세대 1주택으로 보도록 규정하고 있다.
