재건축/재개발
국세청의 재개발 재건축 양도소득세 질의회신 사례입니다.
(질의1)
● 질의
재개발·재건축 입주권이나 아파트를 팔았을 때 양도소득세가 과세됩니까 ?
● 회신
재개발·재건축 조합원 입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리로서 원칙적으로 주택이 아니므로 1세대 1주택 비과세규정이 적용되지 아니하나 다음의 경우에는 1세대 1주택 비과세와의 형평성 차원에서 양도소득세가 과세되지 않습니다(영155 (17)).
≫ 재개발·재건축 사업에 참여한 조합원으로서 관리처분계획의 인가일(그 전에 기존주택이 철거되는 경우에는 기존주택의 철거일) 현재 기존주택이 비과세 되는 1세대 1주택 요건에 해당하고 기존주택 대신에 받은 조합원입주권을 양도할 경우 양도소득세가 과세되지 않습니다.
≫ 이 경우 관리처분계획의 인가일(그 전에 기존주택이 철거되는 경우에는 기존주택의 철거일) 현재 기존주택을 3년 이상 보유(서울·과천·5대 신도시 소재 주택의 경우에는 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주)하였어야 하며, 위 관리처분계획의 인가일 뿐만 아니라 조합원입주권 양도일 현재에도 다른 주택이 없거나 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우 1주택을 취득한 날부터 1년 이내에 당해 조합원입주권을 양도할 경우 양도소득세가 과세되지 않습니다.
종전주택의 재개발·재건축에 따른 재개발·재건축 아파트의 완성일(사용검사일 또는 사용승인일) 이후에 이를 양도하는 경우 종전주택의 취득일부터 재개발·재건축 아파트의 양도일까지 기간을 통산하여 3년 이상 보유(서울·과천·5대 신도시 소재 주택의 경우에는 3년 이상 보유 및 2년 이사 거주)하고, 양도 당시 다른 주택이 없거나 양도일 현재 1조합원입주권 또는 1주택을 소유한 경우 1조합원입주권 또는 1주택을 취득한 날부터 1년 이내에 당해 재개발·재건축 아파트를 양도할 경우 일시적인 1세대 2주택으로 보아 양도소득세가 과세되지 않습니다(영156의2 ③).
(질의2)
● 질의
재개발·재건축으로 2주택이 되었을 때 양도소득세는 어떻게 과세됩니까 ?
● 회신
1주택을 소유하던 1세대가 그 주택의 재개발·재건축사업 기간 중 거주하기 위하여 사업시행인가일 이후 다른 주택(대체 주택)을 취득하여 1년 이상을 세대전원이 거주하다가 재개발·재건축 아파트로 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상을 거주하고, 다른 주택(대체 주택)을 재개발·재건축 아파트로 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 팔게 될 때 보유기간 및 거주기간의 제한없이 양도소득세가 과세되지 않습니다(영 156의2 ⑤).
≫ 세대전원의 거주 요건에서 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 등 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우에도 거주요건이 충족된 것으로 봅니다.
≫ 그러나, 재개발·재건축 사업시행기간 중에 취득한 대체 주택을 보유한 상태에서 완공된 재개발·재건축 아파트를 먼저 양도하게 되면 양도일 현재 1세대 2주택이므로 양도소득세가 과세됩니다(다만, 대체주택 취득일로부터 1년 이내에 완성된 재개발·재건축 아파트를 양도(양도일 현재 비과세 요건 충족)하는 경우에는 일시적인 1세대2주택으로 보아 양도소득세가 과세되지 않습니다).
2주택을 보유하다가 그 중 하나가 재개발·재건축 시행으로 인하여 1주택과 재개발·재건축 조합원입주권을 보유한 상태에서 1주택을 양도하는 경우 양도소득세가 과세됩니다(법 89 ②).
≫ 다만, 재개발·재건축 되는 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 1주택을 양도(양도일 현재 비과세 요건 충족)하는 경우에는 일시적인 1세대2주택으로 보아 양도소득세과 과세되지 않습니다.
≫ 재개발·재건축 아파트의 완성일(사용검사일 또는 사용승인일) 이후 2주택인 상태에서 다른 1주택을 양도한 경우에 재개발·재건축 아파트의 취득시기가 재건축시행 전 종전 주택의 취득일로부터 기산하여 일시적인 1세대2주택에 해당하면 비과세 될 수 있으나, 재건축 기간 등이 3년~5년 이상 소요되는 현실을 감안하면 비과세가 불가능한 경우이므로 양도소득세가 과세됩니다.
1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 1조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 1조합원입주권을 취득한 날부터 1년 이내에 1주택을 양도하는 경우 일시적인 1세대2주택으로 보아 양도소득세가 과세되지 않습니다.
1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 1조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 1조합원입주권을 취득한 날부터 1년이 경과하여 종전의 1주택을 양도하는 경우로서 1조합원입주권이 아파트로 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상을 거주하며, 1조합원입주권에 의한 아파트가 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 종전의 주택(양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건 충족)을 양도한 경우 양도소득세가 과세되지 않습니다(영 156의2 ④).
(질의3)
● 질의
주택과 조합원입주권을 보유한 1세대에 대한 양도소득세 비과세 규정은 무엇입니까?
● 회신
2006년부터 주택과 입주권을 보유한 1세대에 대한 양도소득세 비과세 요건 신설되었습니다.
그 내용을 보면,
≫ 2006년 이후 관리처분계획인가로 인하여 입주권으로 전환되거나 취득하는 입주권부터 적용하며, 1세대 2주택자의 주택 중 1주택이 입주권으로 전환된 경우에는 실수요 목적으로 입주권을 보유한 것이 아니므로 1주택 양도할 경우 양도소득세가 비과세되지 않습니다.
≫ 1세대1주택자가 1조합원입주권을 취득하여 1주택과 1조합원입주권을 보유하다가 1년 이내에 비과세 요건을 충족한 1주택을 양도할 경우에는 실수요 목적으로 입주권을 취득한 것으로 보아 양도소득세를 비과세합니다.
≫ 1세대1주택의 주택이 입주권으로 전환되어 재건축사업 시행기간 중 주거용으로 취득한 대체주택에 1년 이상 세대전원이 거주하고 재건축주택 완성 전 또는 완성 후 1년 이내 대체주택을 양도하면서 재건축주택 완성 후 1년 이내 재건축주택으로 세대전원이 이사하고 1년 이상을 거주하면 대체주택의 양도소득세가 비과세됩니다. 이 경우 취학, 근무상 형편, 질병 요양 등의 경우는 세대원 일부가 이사하지 않더라도 세대전원이 이사한 것으로 봅니다 .
(질의4)
1주택, 1상가 대신 취득한 조합원입주권 2개중 1개 양도시 1세대1주택 특례 적용여부
● 문서번호 : 서면인터넷방문상담4팀-3163 ● 생산일자 : 2006-09-15
● 질의
1주택(A)과 1개의 상가(B) 소유자가 두 부동산 모두 2006.1.1이후 관리처분계획 인가로 2개의 조합원입주권으로 전환된 경우로서 (A)의 전환으로 취득한 조합원입주권을 양도할 경우 소득세법시행령 제155조 제17항 규정을 적용받을 수 있는지 여부
● 회신
「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업의 관리처분계획의 인가로 인하여 주택과 상가건물(각 부수토지 포함) 대신 취득한「소득세법」제89조 제2항 본문 규정의 조합원입주권을 2개 소유한 1세대가 1개의 조합원입주권을 양도하는 경우「소득세법 시행령」제155
조 제17항의 규정에 의한 1세대 1주택의 특례가 적용되지 아니하는 것입니다. 끝.
(질의5)
재건축에 참여하지 않은 비조합원이 양도한 주택의 비과세 여부
● 문서번호 : 서면인터넷방문상담4팀-3049 ● 생산일자 : 2006-09-05
● 질의
□ 질의내용 1세대 1주택을 소유한 거주자가 소유한 주택의 재건축사업 진행 중 조합에 참여하지 않아 조합으로부터 소유권이전등기 청구 소송을 당하였으며, 기존주택이 철거되고 다른 주택을 취득한 상태에서 소가 확정되어 공탁금을 수령한 후 주택의 부수토지에 대한 소유권이 조합에 이전된 경우 비과세 적용되는지 여부
□ 현 황 - 1990년 4월부터 동대문구 장안동 장안시영아파트에 거주(1993.12.14. 소유권이전)하였는데, 2002년부터 재건축을 하게 되었으며, 이 때 비동의자로 소송을 당하게 되었음 - 조합과 소송에서 졌으며, 조합에서 2002년 3월 4일자로 공탁을 해왔으나, 금액이 너무 작아 항소를 하여 2003.11월에 2차 공탁을 해와 이를 수용하였음 - 동 아파트는 2002.9.11. 멸실되었으며, 2002년 이후 세를 살다가 2003.8월에 현재 거주하고 있는 주택을 취득하였음 - 조합은 2004년 1월에 동 아파트의 소유권이전등기를 이전하였음
● 회신
1. 「도시 및 주거환경정비법」(구 주택건설촉진법 포함)에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이하 “입주권”이라 함)는 「소득세법」 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하나, 당해 재건축조합으로부터 입주권을 취득한 사실이 없이 부동산을 양도하는 경우에는 소득세법 제94조 제1항 제1호의 부동산 양도에 해당하는 것입니다.
2. 자산의 취득 및 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하며, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 하는 것이며, 아파트 매매거래 계약에 있어 거래당사자의 다툼으로 매수인이 그 매매잔금을 공탁하고, 소유권이전등기 청구소송을 진행하여 판결에 의해 소유권이전등기가 이루어지는 경우는 그 취득시기 및 양도시기는 거래잔금의 공탁일로 하는 것입니다.
3. 소득세법 시행령 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대 1주택 비과세의 판정은 양도일 현재를 기준으로 하는 것입니다. 다만 매매계약후 양도일 이전에 매매특약에 의하여 1세대 1주택에 해당되는 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 하는 것입니다.
(질의6)
1세대 2주택자의 1주택이 2005.12.31이전에 관리처분계획인가를 받은 경우 다른 주택 양도시 비과세 여부
● 문서번호 : 서면인터넷방문상담4팀-3013 ● 생산일자 : 2006-08-30
● 질의
- 주택(A)을 2001.08.10 취득하여 주택재건축사업에 따른 사업시행인가를 2004.09.20 및 관리처분계획인가를 2005.03.11 받은 조합원입주권(A)을 현재 보유하고 있음 * 조합원입주권(A)은 현재 신축공사 중이며 2007년 12월 입주 예정임
- 주택재건축사업에 따른 사업시행인가를 받은 조합원입주권(B)을 2001.09.20 취득하여 2003년 12월에 준공된 주택(B)에 입주하여 현재까지 거주하고 있음
- 조합원입주권(A)이 완성(준공) 되기 전에 현재 거주하고 있는 주택(B)을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세가 적용되는지 여부
● 회신
1세대 2주택을 소유하던 자가 그 중 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행으로 2005년 12월 31일 이전에 관리처분계획인가되고 사실상 주택이 멸실된 이후부터 재개발 또는 재건축주택의 완성일 전에 나머지 1주택을 양도하는 경우로서 양도하는 주택이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 규정에 해당하는 경우 양도소득세를 비과세 받을 수 있는 것이며, 이 경우 양도하는 주택이 「소득세법 시행령」 제156조 규정의 고가주택에 해당하는 경우에는 「소득세법」 제95조 제3항 규정에 따라 양도차익을 산정하여 양도소득세가 과세되는 것입니다.
● 관련법령 : 소득세법 제89조 의 154
(질의7)
1조합원입주권을 승계취득(2005.12.31이전)한 자와 1주택을 소유한 자의 혼인시 1세대 1주택 특례 적용.
● 문서번호 : 서면인터넷 방문상담4팀 -2979 ● 생산일자 : 2006-08-28
● 질의
【사실관계】
- 2003.12월이전에 재건축조합설립인가 및 2004.3.7 「도시 및 주거환경정비법」에 의거 재건축사업시행인가를 득한 잠실주공 1단지아파트 한 채(이하 ‘A아파트’라 칭함)를 매수계약, 동년 5월 6일 매매계약 내용에 따라 매도인 협조아래 단전, 단수, 현관 열쇠 조합 보관후 동 재건축조합으로부터 이주비와 은행 융자를 받아 잔금 지불과 동시 이전등기 필함
- 매수당시는 이주비 지급 조건부 이주가 한창 진행 중이었고, 조합의 이주독촉 및 입주금지로 창문에 적색 “X”자 페인팅한 빈집도 많고 환경이 열악(방범, 단수, 단전, 위생)하여 입주가 불가능 하였음
- 2004. 10월 결혼하게 된 배우자도 서울 소재 주공고층아파트 한 채(이하 “B아파트”라 칭함)를 소유하고 있었음,
- A아파트는 2005년 중 조합원 및 일반분양을 완료, 2005.5.6 관리처분인가를 득하고, 2008년 9월 입주예정으로 공사중임
- A아파트는 2003.12 이전 조합설립인가 및 2004년에 사업인가가 난 후 매입으로 준공 전에는 재차 매매 양도가 불가능하여 2008년 준공, 소유권보존등기 입주 후 비과세 요건을 갖춘 B아파트를 매각할 예정임
【질의】
상기의 경우 A 아파트 준공 후 1년 내 비과세 요건을 갖춘 B 아파트 매각은 중과세 아닌 비과세 혜택을 받을 수 있는지?
● 회신
1. 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행 인가일(2005.5.31. 이전) 또는 관리처분계획 인가일(2005.6.1. 이후) 이후에 조합원의 지위를 승계한 경우, 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것이며, 동 권리를 승계받아 취득한 주택의 취득시기는 소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호의 규정에 따라 당해 주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)로 하는 것입니다.
2. 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것입니다.
(질의8)
1세대 2주택자의 1주택이 2005.12.31 이전에 관리처분계획인가를 받은 경우 다른 주택 양도시 비과세 여부.
● 문서번호 : 서면인터넷방문상담 4팀 -3013 ● 생산일자 : 2006-08-30
● 질의
【내용】
- 주택(A)을 2001.08.10 취득하여 주택재건축사업에 따른 사업시행인가를 2004.09.20 및 관리처분계획인가를 2005.03.11 받은 조합원입주권(A)을 현재 보유하고 있음
* 조합원입주권(A)은 현재 신축공사 중이며 2007년 12월 입주 예정임
- 주택재건축사업에 따른 사업시행인가를 받은 조합원입주권(B)을 2001.09.20 취득하여 2003년 12월에 준공된 주택(B)에 입주하여 현재까지 거주하고 있음
【질의】
- 조합원입주권(A)이 완성(준공) 되기 전에 현재 거주하고 있는 주택(B)을 양도하는경우 1세대 1주택 비과세가 적용되는지 여부
● 회신
1세대 2주택을 소유하던 자가 그 중 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행으로 2005년 12월 31일 이전에 관리처분계획인가되고 사실상 주택이 멸실된이후부터 재개발 또는 재건축주택의 완성일 전에 나머지 1주택을 양도하는 경우로서 양도하는 주택이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 규정에 해당하는 경우 양도소득세를 비과세 받을 수 있는 것이며,이경우 양도하는 주택이 「소득세법 시행령」 제156조 규정의 고가주택에 해당하는 경우에는 「소득세법」 제95조 제3항 규정에 따라 양도차익을 산정하여 양도소득세가 과세되는 것입니다.
● 관련법령 : 소득세법 제89조 시행령 제154조
(질의9)
2005.05.30 이전 사업시행인가를 받은 입주자로 선정된 지위 등의 비과세 특례 적용 여부
● 문서번호 : 서면인터넷방문상담4팀-2901 ● 생산일자 : 2006-08-22
● 질의
[내 용]
- 주택(A)로 재건축조합에 참여하여 2005년 12월 30일 관리처분인가를 받은 조합원입주권(A)를 소유하고 있음
* 주택(A)는 2005.03.30 사업시행인가를 받음
- 주택(A)는 2006년 4월 까지 이주기간이며, 아파트의 건물은 철거 예정임
- 강원도 “면”소재지에 상속받은 농가주택(B)를 소유하고 있음
[질 의]
- 위 관리처분인가를 받은 조합원입주권(A)을 아파트의 철거 중일 때 양도시 비과세 여부
- 주택재건축사업 시행기간중에 대체주택(C)을 취득하였다가 조합원입주권(A)의 아파트가 완성된 이후 대체주택(C) 양도시 비과세 여부 등
● 회신
1. 2005.5.30. 이전에 「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 사업시행인가를 받은 주택재건축사업의 조합원이 입주자로 선정된 지위를 2005.5.31. 이후에 양도하는 경우 당해 입주자로 선정된 지위에 대한 1세대1주택 특례는 舊「소득세법 시행령」제155조 제16항(2005.5.31. 개정되기 전) 규정을 적용하여 판단하는 것입니다.
2. 국내에 1주택을 소유하면서 거주하는 1세대가 그 주택이 2005.12.31. 이전에 주택재개발사업 또는 주택재건축사업 시행으로 사업시행기간 동안 거주하기 위하여 취득한 주택(대체주택)을 「소득세법 시행령」 제156조의 2 제5항 각 호의 요건을 모두 갖추어 양도하는 때에는 제154조 제1항의 규정을 적용받을 수 있습니다.
● 관련법령 : 소득세법 시행령 제155조 소득세법 시행령 제156조 의2
(질의10)
상속받은 농어촌 주택을 재건축한 경우 1세대1주택의 특례 적용 여부
● 문서번호 : 서면인터넷방문상담4팀-2859 ● 생산일자 : 2006-08-18
● 질의
1세대 1주택 비과세 판정시 거주자의 주택 수에서 제외하는 소득세법시행령 제155조 제7항의 농어촌주택에 대한 규정을 적용함에 있어 피상속인이 취득후 5년 이상 거주한 사실이 있는 상속받은 주택을 재건축(개축)한 경우에도 비과세 특례가 인정되는 농어촌주택으로 볼 수 있는지 여부
● 회신
｢소득세법시행령｣ 제155조 제7항의 규정에 따른 1세대 1주택의 특례규정을 적용함에 있어 거주자가 상속받은 주택을 멸실하고 새로운 주택을 신축한 경우 그 새로운 주택은 상속받은 주택으로 보는 것입니다. 끝.
(질의1)
● 질의
재개발·재건축 입주권이나 아파트를 팔았을 때 양도소득세가 과세됩니까 ?
● 회신
재개발·재건축 조합원 입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리로서 원칙적으로 주택이 아니므로 1세대 1주택 비과세규정이 적용되지 아니하나 다음의 경우에는 1세대 1주택 비과세와의 형평성 차원에서 양도소득세가 과세되지 않습니다(영155 (17)).
≫ 재개발·재건축 사업에 참여한 조합원으로서 관리처분계획의 인가일(그 전에 기존주택이 철거되는 경우에는 기존주택의 철거일) 현재 기존주택이 비과세 되는 1세대 1주택 요건에 해당하고 기존주택 대신에 받은 조합원입주권을 양도할 경우 양도소득세가 과세되지 않습니다.
≫ 이 경우 관리처분계획의 인가일(그 전에 기존주택이 철거되는 경우에는 기존주택의 철거일) 현재 기존주택을 3년 이상 보유(서울·과천·5대 신도시 소재 주택의 경우에는 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주)하였어야 하며, 위 관리처분계획의 인가일 뿐만 아니라 조합원입주권 양도일 현재에도 다른 주택이 없거나 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우 1주택을 취득한 날부터 1년 이내에 당해 조합원입주권을 양도할 경우 양도소득세가 과세되지 않습니다.
종전주택의 재개발·재건축에 따른 재개발·재건축 아파트의 완성일(사용검사일 또는 사용승인일) 이후에 이를 양도하는 경우 종전주택의 취득일부터 재개발·재건축 아파트의 양도일까지 기간을 통산하여 3년 이상 보유(서울·과천·5대 신도시 소재 주택의 경우에는 3년 이상 보유 및 2년 이사 거주)하고, 양도 당시 다른 주택이 없거나 양도일 현재 1조합원입주권 또는 1주택을 소유한 경우 1조합원입주권 또는 1주택을 취득한 날부터 1년 이내에 당해 재개발·재건축 아파트를 양도할 경우 일시적인 1세대 2주택으로 보아 양도소득세가 과세되지 않습니다(영156의2 ③).
(질의2)
● 질의
재개발·재건축으로 2주택이 되었을 때 양도소득세는 어떻게 과세됩니까 ?
● 회신
1주택을 소유하던 1세대가 그 주택의 재개발·재건축사업 기간 중 거주하기 위하여 사업시행인가일 이후 다른 주택(대체 주택)을 취득하여 1년 이상을 세대전원이 거주하다가 재개발·재건축 아파트로 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상을 거주하고, 다른 주택(대체 주택)을 재개발·재건축 아파트로 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 팔게 될 때 보유기간 및 거주기간의 제한없이 양도소득세가 과세되지 않습니다(영 156의2 ⑤).
≫ 세대전원의 거주 요건에서 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 등 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우에도 거주요건이 충족된 것으로 봅니다.
≫ 그러나, 재개발·재건축 사업시행기간 중에 취득한 대체 주택을 보유한 상태에서 완공된 재개발·재건축 아파트를 먼저 양도하게 되면 양도일 현재 1세대 2주택이므로 양도소득세가 과세됩니다(다만, 대체주택 취득일로부터 1년 이내에 완성된 재개발·재건축 아파트를 양도(양도일 현재 비과세 요건 충족)하는 경우에는 일시적인 1세대2주택으로 보아 양도소득세가 과세되지 않습니다).
2주택을 보유하다가 그 중 하나가 재개발·재건축 시행으로 인하여 1주택과 재개발·재건축 조합원입주권을 보유한 상태에서 1주택을 양도하는 경우 양도소득세가 과세됩니다(법 89 ②).
≫ 다만, 재개발·재건축 되는 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 1주택을 양도(양도일 현재 비과세 요건 충족)하는 경우에는 일시적인 1세대2주택으로 보아 양도소득세과 과세되지 않습니다.
≫ 재개발·재건축 아파트의 완성일(사용검사일 또는 사용승인일) 이후 2주택인 상태에서 다른 1주택을 양도한 경우에 재개발·재건축 아파트의 취득시기가 재건축시행 전 종전 주택의 취득일로부터 기산하여 일시적인 1세대2주택에 해당하면 비과세 될 수 있으나, 재건축 기간 등이 3년~5년 이상 소요되는 현실을 감안하면 비과세가 불가능한 경우이므로 양도소득세가 과세됩니다.
1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 1조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 1조합원입주권을 취득한 날부터 1년 이내에 1주택을 양도하는 경우 일시적인 1세대2주택으로 보아 양도소득세가 과세되지 않습니다.
1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 1조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 1조합원입주권을 취득한 날부터 1년이 경과하여 종전의 1주택을 양도하는 경우로서 1조합원입주권이 아파트로 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상을 거주하며, 1조합원입주권에 의한 아파트가 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 종전의 주택(양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건 충족)을 양도한 경우 양도소득세가 과세되지 않습니다(영 156의2 ④).
(질의3)
● 질의
주택과 조합원입주권을 보유한 1세대에 대한 양도소득세 비과세 규정은 무엇입니까?
● 회신
2006년부터 주택과 입주권을 보유한 1세대에 대한 양도소득세 비과세 요건 신설되었습니다.
그 내용을 보면,
≫ 2006년 이후 관리처분계획인가로 인하여 입주권으로 전환되거나 취득하는 입주권부터 적용하며, 1세대 2주택자의 주택 중 1주택이 입주권으로 전환된 경우에는 실수요 목적으로 입주권을 보유한 것이 아니므로 1주택 양도할 경우 양도소득세가 비과세되지 않습니다.
≫ 1세대1주택자가 1조합원입주권을 취득하여 1주택과 1조합원입주권을 보유하다가 1년 이내에 비과세 요건을 충족한 1주택을 양도할 경우에는 실수요 목적으로 입주권을 취득한 것으로 보아 양도소득세를 비과세합니다.
≫ 1세대1주택의 주택이 입주권으로 전환되어 재건축사업 시행기간 중 주거용으로 취득한 대체주택에 1년 이상 세대전원이 거주하고 재건축주택 완성 전 또는 완성 후 1년 이내 대체주택을 양도하면서 재건축주택 완성 후 1년 이내 재건축주택으로 세대전원이 이사하고 1년 이상을 거주하면 대체주택의 양도소득세가 비과세됩니다. 이 경우 취학, 근무상 형편, 질병 요양 등의 경우는 세대원 일부가 이사하지 않더라도 세대전원이 이사한 것으로 봅니다 .
(질의4)
1주택, 1상가 대신 취득한 조합원입주권 2개중 1개 양도시 1세대1주택 특례 적용여부
● 문서번호 : 서면인터넷방문상담4팀-3163 ● 생산일자 : 2006-09-15
● 질의
1주택(A)과 1개의 상가(B) 소유자가 두 부동산 모두 2006.1.1이후 관리처분계획 인가로 2개의 조합원입주권으로 전환된 경우로서 (A)의 전환으로 취득한 조합원입주권을 양도할 경우 소득세법시행령 제155조 제17항 규정을 적용받을 수 있는지 여부
● 회신
「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업의 관리처분계획의 인가로 인하여 주택과 상가건물(각 부수토지 포함) 대신 취득한「소득세법」제89조 제2항 본문 규정의 조합원입주권을 2개 소유한 1세대가 1개의 조합원입주권을 양도하는 경우「소득세법 시행령」제155
조 제17항의 규정에 의한 1세대 1주택의 특례가 적용되지 아니하는 것입니다. 끝.
(질의5)
재건축에 참여하지 않은 비조합원이 양도한 주택의 비과세 여부
● 문서번호 : 서면인터넷방문상담4팀-3049 ● 생산일자 : 2006-09-05
● 질의
□ 질의내용 1세대 1주택을 소유한 거주자가 소유한 주택의 재건축사업 진행 중 조합에 참여하지 않아 조합으로부터 소유권이전등기 청구 소송을 당하였으며, 기존주택이 철거되고 다른 주택을 취득한 상태에서 소가 확정되어 공탁금을 수령한 후 주택의 부수토지에 대한 소유권이 조합에 이전된 경우 비과세 적용되는지 여부
□ 현 황 - 1990년 4월부터 동대문구 장안동 장안시영아파트에 거주(1993.12.14. 소유권이전)하였는데, 2002년부터 재건축을 하게 되었으며, 이 때 비동의자로 소송을 당하게 되었음 - 조합과 소송에서 졌으며, 조합에서 2002년 3월 4일자로 공탁을 해왔으나, 금액이 너무 작아 항소를 하여 2003.11월에 2차 공탁을 해와 이를 수용하였음 - 동 아파트는 2002.9.11. 멸실되었으며, 2002년 이후 세를 살다가 2003.8월에 현재 거주하고 있는 주택을 취득하였음 - 조합은 2004년 1월에 동 아파트의 소유권이전등기를 이전하였음
● 회신
1. 「도시 및 주거환경정비법」(구 주택건설촉진법 포함)에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이하 “입주권”이라 함)는 「소득세법」 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하나, 당해 재건축조합으로부터 입주권을 취득한 사실이 없이 부동산을 양도하는 경우에는 소득세법 제94조 제1항 제1호의 부동산 양도에 해당하는 것입니다.
2. 자산의 취득 및 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하며, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 하는 것이며, 아파트 매매거래 계약에 있어 거래당사자의 다툼으로 매수인이 그 매매잔금을 공탁하고, 소유권이전등기 청구소송을 진행하여 판결에 의해 소유권이전등기가 이루어지는 경우는 그 취득시기 및 양도시기는 거래잔금의 공탁일로 하는 것입니다.
3. 소득세법 시행령 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대 1주택 비과세의 판정은 양도일 현재를 기준으로 하는 것입니다. 다만 매매계약후 양도일 이전에 매매특약에 의하여 1세대 1주택에 해당되는 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 하는 것입니다.
(질의6)
1세대 2주택자의 1주택이 2005.12.31이전에 관리처분계획인가를 받은 경우 다른 주택 양도시 비과세 여부
● 문서번호 : 서면인터넷방문상담4팀-3013 ● 생산일자 : 2006-08-30
● 질의
- 주택(A)을 2001.08.10 취득하여 주택재건축사업에 따른 사업시행인가를 2004.09.20 및 관리처분계획인가를 2005.03.11 받은 조합원입주권(A)을 현재 보유하고 있음 * 조합원입주권(A)은 현재 신축공사 중이며 2007년 12월 입주 예정임
- 주택재건축사업에 따른 사업시행인가를 받은 조합원입주권(B)을 2001.09.20 취득하여 2003년 12월에 준공된 주택(B)에 입주하여 현재까지 거주하고 있음
- 조합원입주권(A)이 완성(준공) 되기 전에 현재 거주하고 있는 주택(B)을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세가 적용되는지 여부
● 회신
1세대 2주택을 소유하던 자가 그 중 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행으로 2005년 12월 31일 이전에 관리처분계획인가되고 사실상 주택이 멸실된 이후부터 재개발 또는 재건축주택의 완성일 전에 나머지 1주택을 양도하는 경우로서 양도하는 주택이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 규정에 해당하는 경우 양도소득세를 비과세 받을 수 있는 것이며, 이 경우 양도하는 주택이 「소득세법 시행령」 제156조 규정의 고가주택에 해당하는 경우에는 「소득세법」 제95조 제3항 규정에 따라 양도차익을 산정하여 양도소득세가 과세되는 것입니다.
● 관련법령 : 소득세법 제89조 의 154
(질의7)
1조합원입주권을 승계취득(2005.12.31이전)한 자와 1주택을 소유한 자의 혼인시 1세대 1주택 특례 적용.
● 문서번호 : 서면인터넷 방문상담4팀 -2979 ● 생산일자 : 2006-08-28
● 질의
【사실관계】
- 2003.12월이전에 재건축조합설립인가 및 2004.3.7 「도시 및 주거환경정비법」에 의거 재건축사업시행인가를 득한 잠실주공 1단지아파트 한 채(이하 ‘A아파트’라 칭함)를 매수계약, 동년 5월 6일 매매계약 내용에 따라 매도인 협조아래 단전, 단수, 현관 열쇠 조합 보관후 동 재건축조합으로부터 이주비와 은행 융자를 받아 잔금 지불과 동시 이전등기 필함
- 매수당시는 이주비 지급 조건부 이주가 한창 진행 중이었고, 조합의 이주독촉 및 입주금지로 창문에 적색 “X”자 페인팅한 빈집도 많고 환경이 열악(방범, 단수, 단전, 위생)하여 입주가 불가능 하였음
- 2004. 10월 결혼하게 된 배우자도 서울 소재 주공고층아파트 한 채(이하 “B아파트”라 칭함)를 소유하고 있었음,
- A아파트는 2005년 중 조합원 및 일반분양을 완료, 2005.5.6 관리처분인가를 득하고, 2008년 9월 입주예정으로 공사중임
- A아파트는 2003.12 이전 조합설립인가 및 2004년에 사업인가가 난 후 매입으로 준공 전에는 재차 매매 양도가 불가능하여 2008년 준공, 소유권보존등기 입주 후 비과세 요건을 갖춘 B아파트를 매각할 예정임
【질의】
상기의 경우 A 아파트 준공 후 1년 내 비과세 요건을 갖춘 B 아파트 매각은 중과세 아닌 비과세 혜택을 받을 수 있는지?
● 회신
1. 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행 인가일(2005.5.31. 이전) 또는 관리처분계획 인가일(2005.6.1. 이후) 이후에 조합원의 지위를 승계한 경우, 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것이며, 동 권리를 승계받아 취득한 주택의 취득시기는 소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호의 규정에 따라 당해 주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)로 하는 것입니다.
2. 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것입니다.
(질의8)
1세대 2주택자의 1주택이 2005.12.31 이전에 관리처분계획인가를 받은 경우 다른 주택 양도시 비과세 여부.
● 문서번호 : 서면인터넷방문상담 4팀 -3013 ● 생산일자 : 2006-08-30
● 질의
【내용】
- 주택(A)을 2001.08.10 취득하여 주택재건축사업에 따른 사업시행인가를 2004.09.20 및 관리처분계획인가를 2005.03.11 받은 조합원입주권(A)을 현재 보유하고 있음
* 조합원입주권(A)은 현재 신축공사 중이며 2007년 12월 입주 예정임
- 주택재건축사업에 따른 사업시행인가를 받은 조합원입주권(B)을 2001.09.20 취득하여 2003년 12월에 준공된 주택(B)에 입주하여 현재까지 거주하고 있음
【질의】
- 조합원입주권(A)이 완성(준공) 되기 전에 현재 거주하고 있는 주택(B)을 양도하는경우 1세대 1주택 비과세가 적용되는지 여부
● 회신
1세대 2주택을 소유하던 자가 그 중 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행으로 2005년 12월 31일 이전에 관리처분계획인가되고 사실상 주택이 멸실된이후부터 재개발 또는 재건축주택의 완성일 전에 나머지 1주택을 양도하는 경우로서 양도하는 주택이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 규정에 해당하는 경우 양도소득세를 비과세 받을 수 있는 것이며,이경우 양도하는 주택이 「소득세법 시행령」 제156조 규정의 고가주택에 해당하는 경우에는 「소득세법」 제95조 제3항 규정에 따라 양도차익을 산정하여 양도소득세가 과세되는 것입니다.
● 관련법령 : 소득세법 제89조 시행령 제154조
(질의9)
2005.05.30 이전 사업시행인가를 받은 입주자로 선정된 지위 등의 비과세 특례 적용 여부
● 문서번호 : 서면인터넷방문상담4팀-2901 ● 생산일자 : 2006-08-22
● 질의
[내 용]
- 주택(A)로 재건축조합에 참여하여 2005년 12월 30일 관리처분인가를 받은 조합원입주권(A)를 소유하고 있음
* 주택(A)는 2005.03.30 사업시행인가를 받음
- 주택(A)는 2006년 4월 까지 이주기간이며, 아파트의 건물은 철거 예정임
- 강원도 “면”소재지에 상속받은 농가주택(B)를 소유하고 있음
[질 의]
- 위 관리처분인가를 받은 조합원입주권(A)을 아파트의 철거 중일 때 양도시 비과세 여부
- 주택재건축사업 시행기간중에 대체주택(C)을 취득하였다가 조합원입주권(A)의 아파트가 완성된 이후 대체주택(C) 양도시 비과세 여부 등
● 회신
1. 2005.5.30. 이전에 「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 사업시행인가를 받은 주택재건축사업의 조합원이 입주자로 선정된 지위를 2005.5.31. 이후에 양도하는 경우 당해 입주자로 선정된 지위에 대한 1세대1주택 특례는 舊「소득세법 시행령」제155조 제16항(2005.5.31. 개정되기 전) 규정을 적용하여 판단하는 것입니다.
2. 국내에 1주택을 소유하면서 거주하는 1세대가 그 주택이 2005.12.31. 이전에 주택재개발사업 또는 주택재건축사업 시행으로 사업시행기간 동안 거주하기 위하여 취득한 주택(대체주택)을 「소득세법 시행령」 제156조의 2 제5항 각 호의 요건을 모두 갖추어 양도하는 때에는 제154조 제1항의 규정을 적용받을 수 있습니다.
● 관련법령 : 소득세법 시행령 제155조 소득세법 시행령 제156조 의2
(질의10)
상속받은 농어촌 주택을 재건축한 경우 1세대1주택의 특례 적용 여부
● 문서번호 : 서면인터넷방문상담4팀-2859 ● 생산일자 : 2006-08-18
● 질의
1세대 1주택 비과세 판정시 거주자의 주택 수에서 제외하는 소득세법시행령 제155조 제7항의 농어촌주택에 대한 규정을 적용함에 있어 피상속인이 취득후 5년 이상 거주한 사실이 있는 상속받은 주택을 재건축(개축)한 경우에도 비과세 특례가 인정되는 농어촌주택으로 볼 수 있는지 여부
● 회신
｢소득세법시행령｣ 제155조 제7항의 규정에 따른 1세대 1주택의 특례규정을 적용함에 있어 거주자가 상속받은 주택을 멸실하고 새로운 주택을 신축한 경우 그 새로운 주택은 상속받은 주택으로 보는 것입니다. 끝.
