재건축/재개발
국세심판원의 재건축 양도소득세에 대한 심판결정 사례입니다.
(사례1)
쟁 점 (1) 재건축으로 취득한 아파트입주권의 양도가 1세대 1주택으로 의제되나, 고가주택으로 양도소득세가 과세되는 경우 입주권의 양도차익에 대하여도 장기보유특별공제를 하여야 한다는 청구주장의 당부 (경정)
청구번호 2006서1512 결정일자 2006년09월14일 주세목 양도소득세
심판청구번호 국심 2006서1512(2006.09.13)
주 문
○○○세무서장이 2005.9.15 청구인의 경정청구(26,956,180원의 환급을 구하는 것)를 거부한 처분은 장기보유특별공제액 계산시 양도차익은 기존주택 양도차익과 입주권의 양도차익을 합한 금액으로 하고, 보유기간은 기존주택의 취득일부터 입주권 양도일까지의 기간으로 하며, 기준면적 미만 고가주택 해당여부는 입주권의 면적을 기준으로 하여 과세표준과 세액을 경정한다.
이 유
1. 처분개요
청구인은 ○○○(이하 “기존주택”이라 한다)를 1980.10.17. 취득하여 거주하던 중 기존주택이 2001.4.28. 재건축사업단지로 승인되어 2002.7.3 멸실등기되고, 기존주택에 대한 ○○○ 입주권(이하 “쟁점입주권”이라 한다)을 2003.6.26 김○○○에게 1,122,015천원에 양도한 후, 양도가액 6억원을 초과하는 고가주택의 양도차익 계산시 기존주택의 취득일로부터 재건축사업승인일(2001.4.28)까지의 기간에 대하여만 장기보유특별공제를 적용하여 2003.5.30 2003년 귀속 양도소득세 92,994,610원을 신고․납부하였다.
청구인은 2005.9.15 쟁점입주권의 양도차익 계산시 기존주택의 양도차익 뿐만 아니라 재건축사업계획승인일 이후인 입주권의 양도차익에 대하여도 장기보유특별공제를 적용하여 기 납부한 양도소득세 26,956,180원의 환급을 구하는 경정청구를 하였으나, 처분청은 2006.4.7 이에 대하여 거부처분을 하였다.
청구인은 이에 불복하여 2006.4.24 이 건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
청구인은 쟁점입주권을 양도하고 양도소득세 예정신고시 재건축 사업승인전까지 보유기간에 대해서는 장기보유특별공제를 적용하여 신고하였으나 쟁점입주권 부분에 대해서는 장기보유특별공제를 적용하지 아니하였는 바, 소득세법시행령 제155조 제16항의 규정에 의한 1세대 1주택의 양도로 의제되는 입주권의 양도는 그 입주권 전체 양도차익에 대하여 장기보유특별공제를 한다는 국세심판결정례 ○○○가 있으므로 ‘부동산의 권리(쟁점입주권)에 대한 양도차익’에 대해서도 장기보유특별공제를 적용하여야 한다.
나. 처분청 의견
소득세법 제95조제2항 및 제3항, 동법시행령 제166조제1항제2호에서 고가주택의 장기보유특별공제는 소득세법 제94조 제1항제1호의 토지 및 건물에 대하여 적용한다고 규정하고 있고, 국세청예규에서도 1세대 1주택이지만 고가주택에 해당하여 양도소득세가 과세되는 재건축아파트 입주권의 양도인 경우 장기보유특별공제는 기존주택 양도차익에만 공제할 수 있다고 유권해석하고 있어 이 건 쟁점입주권 양도시 장기보유특별공제를 배제한 경정거부처분은 잘못이 없다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
재건축으로 취득한 아파트입주권의 양도가 소득세법시행령 제155조 제16항에 의해 1세대 1주택의 양도로 의제되나, 고가주택으로 양도소득세가 과세되는 경우 장기보유특별공제액의 계산방법
나. 관련법령
(1) 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (1999. 12. 28 개정)
1.～ 2.(생 략)
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2002. 12. 18 개정)
4. (생 략)
(2) 소득세법 제94조 【 양도소득의 범위】 ①양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.
1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득
2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득
가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)
(3) 소득세법 제95조 【양도소득금액】 ①양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.
②제1항에서 "장기보유특별공제액"이라 함은 제94조제1항제1호에 규정하는 자산(제104조제1항제2호의3의 규정에 의한 세율을 적용받는 자산 및 동조제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다.
1. ～2. (생략)
3. 당해 자산의 보유기간이 10년 이상인 것
양도차익의 100분의 30(기준면적 미만 고가주택에 해당하는 경우에는 100분의 50)
③제89조제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.
(4) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2000. 12. 29 개정)
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
(5) 소득세법 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.
1. 임대주택법에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우 (1995. 12. 30. 개정)
2. 다음 각목의 1에 해당하는 경우. 이 경우 가목 및 나목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다. (1999. 12. 31. 후단개정)
가.~다.(생 략)
3. 1년 이상 거주한 주택을 재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우 (1998. 4. 1. 직제개정)
(6) 소득세법시행령 제155조 【 1세대1주택의 특례 】⑯도시및주거환경정비법에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(주택재개발사업의 경우 동법 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일, 주택재건축사업의 경우 동법 제28조의 규정에 의한 사업시행인가일이나 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 제154조제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조제1항제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조제1항의 규정에 의한 1세대1주택으로 본다.
(7) 소득세법시행령 제156조 【고가주택의 범위】 ① 법 제89조 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다.
(8) 소득세법시행령 제159조의 2【기준면적 미만 고가주택】 법 제95조 제2항 제2호에서
(사례1)
쟁 점 (1) 재건축으로 취득한 아파트입주권의 양도가 1세대 1주택으로 의제되나, 고가주택으로 양도소득세가 과세되는 경우 입주권의 양도차익에 대하여도 장기보유특별공제를 하여야 한다는 청구주장의 당부 (경정)
청구번호 2006서1512 결정일자 2006년09월14일 주세목 양도소득세
심판청구번호 국심 2006서1512(2006.09.13)
주 문
○○○세무서장이 2005.9.15 청구인의 경정청구(26,956,180원의 환급을 구하는 것)를 거부한 처분은 장기보유특별공제액 계산시 양도차익은 기존주택 양도차익과 입주권의 양도차익을 합한 금액으로 하고, 보유기간은 기존주택의 취득일부터 입주권 양도일까지의 기간으로 하며, 기준면적 미만 고가주택 해당여부는 입주권의 면적을 기준으로 하여 과세표준과 세액을 경정한다.
이 유
1. 처분개요
청구인은 ○○○(이하 “기존주택”이라 한다)를 1980.10.17. 취득하여 거주하던 중 기존주택이 2001.4.28. 재건축사업단지로 승인되어 2002.7.3 멸실등기되고, 기존주택에 대한 ○○○ 입주권(이하 “쟁점입주권”이라 한다)을 2003.6.26 김○○○에게 1,122,015천원에 양도한 후, 양도가액 6억원을 초과하는 고가주택의 양도차익 계산시 기존주택의 취득일로부터 재건축사업승인일(2001.4.28)까지의 기간에 대하여만 장기보유특별공제를 적용하여 2003.5.30 2003년 귀속 양도소득세 92,994,610원을 신고․납부하였다.
청구인은 2005.9.15 쟁점입주권의 양도차익 계산시 기존주택의 양도차익 뿐만 아니라 재건축사업계획승인일 이후인 입주권의 양도차익에 대하여도 장기보유특별공제를 적용하여 기 납부한 양도소득세 26,956,180원의 환급을 구하는 경정청구를 하였으나, 처분청은 2006.4.7 이에 대하여 거부처분을 하였다.
청구인은 이에 불복하여 2006.4.24 이 건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
청구인은 쟁점입주권을 양도하고 양도소득세 예정신고시 재건축 사업승인전까지 보유기간에 대해서는 장기보유특별공제를 적용하여 신고하였으나 쟁점입주권 부분에 대해서는 장기보유특별공제를 적용하지 아니하였는 바, 소득세법시행령 제155조 제16항의 규정에 의한 1세대 1주택의 양도로 의제되는 입주권의 양도는 그 입주권 전체 양도차익에 대하여 장기보유특별공제를 한다는 국세심판결정례 ○○○가 있으므로 ‘부동산의 권리(쟁점입주권)에 대한 양도차익’에 대해서도 장기보유특별공제를 적용하여야 한다.
나. 처분청 의견
소득세법 제95조제2항 및 제3항, 동법시행령 제166조제1항제2호에서 고가주택의 장기보유특별공제는 소득세법 제94조 제1항제1호의 토지 및 건물에 대하여 적용한다고 규정하고 있고, 국세청예규에서도 1세대 1주택이지만 고가주택에 해당하여 양도소득세가 과세되는 재건축아파트 입주권의 양도인 경우 장기보유특별공제는 기존주택 양도차익에만 공제할 수 있다고 유권해석하고 있어 이 건 쟁점입주권 양도시 장기보유특별공제를 배제한 경정거부처분은 잘못이 없다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
재건축으로 취득한 아파트입주권의 양도가 소득세법시행령 제155조 제16항에 의해 1세대 1주택의 양도로 의제되나, 고가주택으로 양도소득세가 과세되는 경우 장기보유특별공제액의 계산방법
나. 관련법령
(1) 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (1999. 12. 28 개정)
1.～ 2.(생 략)
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2002. 12. 18 개정)
4. (생 략)
(2) 소득세법 제94조 【 양도소득의 범위】 ①양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.
1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득
2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득
가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)
(3) 소득세법 제95조 【양도소득금액】 ①양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.
②제1항에서 "장기보유특별공제액"이라 함은 제94조제1항제1호에 규정하는 자산(제104조제1항제2호의3의 규정에 의한 세율을 적용받는 자산 및 동조제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다.
1. ～2. (생략)
3. 당해 자산의 보유기간이 10년 이상인 것
양도차익의 100분의 30(기준면적 미만 고가주택에 해당하는 경우에는 100분의 50)
③제89조제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.
(4) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2000. 12. 29 개정)
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
(5) 소득세법 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.
1. 임대주택법에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우 (1995. 12. 30. 개정)
2. 다음 각목의 1에 해당하는 경우. 이 경우 가목 및 나목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다. (1999. 12. 31. 후단개정)
가.~다.(생 략)
3. 1년 이상 거주한 주택을 재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우 (1998. 4. 1. 직제개정)
(6) 소득세법시행령 제155조 【 1세대1주택의 특례 】⑯도시및주거환경정비법에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(주택재개발사업의 경우 동법 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일, 주택재건축사업의 경우 동법 제28조의 규정에 의한 사업시행인가일이나 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 제154조제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조제1항제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조제1항의 규정에 의한 1세대1주택으로 본다.
(7) 소득세법시행령 제156조 【고가주택의 범위】 ① 법 제89조 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다.
(8) 소득세법시행령 제159조의 2【기준면적 미만 고가주택】 법 제95조 제2항 제2호에서
