질의회신
법제처 법령해석
국토해양부 - 동별 사용검사 또는 임시 사용승인을 받은 주택의 잔금 납부 시기(「주택공급에 관한 규칙」 제26조 등 관련)
- 안건번호
- 11-0429
- 회신일자
- 2011.08.25
1. 질의요지
「주택법」 제29조제1항 단서에 따른 동별 사용검사 또는 같은 조 제4항 단서에 따른 임시 사용승인을 받은 주택의 입주예정자가 사업주체가 정한 입주예정일까지 입주하지 않은 경우, 사업주체는 「주택공급에 관한 규칙」 제26조제4항제4호 단서에 따라 전체입주금의 10퍼센트에 해당하는 금액을 제외한 잔금을 받을 수 있는지?
「주택법」 제29조제1항 단서에 따른 동별 사용검사 또는 같은 조 제4항 단서에 따른 임시 사용승인을 받은 주택의 입주예정자가 사업주체가 정한 입주예정일까지 입주하지 않은 경우, 사업주체는 「주택공급에 관한 규칙」 제26조제4항제4호 단서에 따라 전체입주금의 10퍼센트에 해당하는 금액을 제외한 잔금을 받을 수 있는지?
2. 회답
「주택법」 제29조제1항 단서에 따른 동별 사용검사 또는 같은 조 제4항 단서에 따른 임시 사용승인을 받은 주택의 입주예정자가 사업주체가 정한 입주예정일까지 입주하지 않은 경우, 사업주체가 「주택공급에 관한 규칙」 제26조제4항제4호 단서에 따라 전체입주금의 10퍼센트에 해당하는 금액을 제외한 잔금을 받을 수 있는지 여부는 「주택공급에 관한 규칙」 제27조제5항제3호에 따라 사업주체와 당첨자 간에 체결된 주택공급계약에 따라 정하여진다고 할 것입니다.
「주택법」 제29조제1항 단서에 따른 동별 사용검사 또는 같은 조 제4항 단서에 따른 임시 사용승인을 받은 주택의 입주예정자가 사업주체가 정한 입주예정일까지 입주하지 않은 경우, 사업주체가 「주택공급에 관한 규칙」 제26조제4항제4호 단서에 따라 전체입주금의 10퍼센트에 해당하는 금액을 제외한 잔금을 받을 수 있는지 여부는 「주택공급에 관한 규칙」 제27조제5항제3호에 따라 사업주체와 당첨자 간에 체결된 주택공급계약에 따라 정하여진다고 할 것입니다.
3. 이유
「주택법」 제29조제1항 단서에서는 사업주체가 사업계획승인 조건의 미이행 등 특별한 사유가 있어 사업을 완료하지 못하고 있는 경우에는 완공된 주택에 대하여 동별로 사용검사를 받을 수 있다고 규정하고 있고, 같은 조 제4항 단서 및 같은 법 시행령 제36조제1항에서는 주택건설사업의 경우 건축물의 동별로 공사가 완료된 때 사용검사권자의 임시 사용승인을 받으면 사업주체 또는 입주예정자는 주택 또는 대지를 사용하게 하거나 이를 사용할 수 있다고 규정하고 있습니다.
그리고, 「주택공급에 관한 규칙」 제26조제1항부터 제4항까지의 규정에 따르면, 사업주체가 주택을 공급하는 경우 입주자로부터 받는 입주금은 청약금·계약금·중도금 및 잔금으로 구분하면서, 분양주택의 청약금은 주택가격의 10퍼센트, 계약금은 청약금을 포함하여 주택가격의 20퍼센트, 중도금은 주택가격의 60퍼센트의 범위 안에서 받을 수 있도록 하고 있는데, 청약금은 입주자 모집 시에, 계약금은 계약체결 시에 각각 받을 수 있고, 중도금(분양주택의 경우임)은 건축공정이 가목(1) 또는 (2)에 달한 때를 기준으로 그 전후 각 2회 이상 분할하여 받되, 기준시점 이전에는 중도금의 2분의 1을 초과하여 받을 수 없고, 이 경우 최초 중도금은 계약일부터 1월이 경과한 후 받을 수 있도록 되어 있으며, 잔금은 사용검사일 이후에 받을 수 있되, 법 제29조제1항 단서에 따른 동별 사용검사 또는 같은 조 제4항 단서에 따른 임시 사용승인을 받아 입주하는 경우에는 전체입주금의 10퍼센트에 해당하는 금액을 제외한 잔금은 입주일에, 전체입주금의 10퍼센트에 해당하는 잔금은 사용검사일 이후에 받을 수 있도록 되어 있습니다.
한편, 「주택공급에 관한 규칙」 제27조제1항 및 제5항에 따르면, 사업주체는 전산검색 및 세대주 등의 확인 결과에 따른 정당한 당첨자와 공급계약을 체결하여야 하는데, 사업주체와 주택을 공급받는 자가 체결하는 주택공급계약서에는 입주예정일, 연대보증인 또는 분양보증기관의 분양보증을 받은 경우에는 보증약관등 보증내용, 호당 또는 세대당 주택공급면적 및 대지면적, 입주금과 그 납부시기, 연체료의 산정 및 납부방법, 지체상금의 산정 및 지급방법 등을 포함하도록 하고 있습니다.
그런데, 사업주체와 당첨자가 체결하는 주택공급계약이 「주택공급에 관한 규칙」 제27조제3항부터 제5항까지에 위반하였다고 하더라도 그 사법적 효력까지 부인된다고 할 수는 없다는 판례(대법원 2007. 8. 23. 선고 2005다59475 판결 등 참조)와 「주택공급에 관한 규칙」의 규정 형식 등에 비추어 볼 때, 「주택공급에 관한 규칙」 제26조제4항제4호에서 잔금은 사용검사일 이후에 받을 수 있되, 동별 사용검사 또는 임시 사용승인을 받아 입주하는 경우에는 전체입주금의 10퍼센트에 해당하는 금액을 제외한 잔금은 입주일에 받을 수 있다고 규정하고 있는 것은, 사업주체나 당첨자가 위 규칙에서 정하고 있는 시기에 반드시 잔금을 주고 받으라는 것이라기보다는, 당사자가 주택공급계약을 체결할 때 계약서에 포함되는 사항인 “입주금 납부시기”에 관한 기준을 정하고 있는 취지로 보이고, 그렇다면 구체적인 잔금의 납부시기는 같은 규칙 제26조제4항제4호에서 정하고 있는 기준의 범위 안에서 사업주체와 당첨자 간에 체결하는 주택공급계약에 따라 정하여진다고 해석하여야 할 것입니다.
따라서, 「주택법」 제29조제1항 단서에 따른 동별 사용검사 또는 같은 조 제4항 단서에 따른 임시 사용승인을 받은 주택의 입주예정자가 사업주체가 정한 입주예정일까지 입주하지 않은 경우, 사업주체가 「주택공급에 관한 규칙」 제26조제4항제4호 단서에 따라 전체입주금의 10퍼센트에 해당하는 금액을 제외한 잔금을 받을 수 있는지 여부는 「주택공급에 관한 규칙」 제27조제5항제3호에 따라 사업주체와 당첨자 간에 체결된 주택공급계약에 따라 정하여진다고 할 것입니다.
※ 법령정비 권고
다만, 현행 「주택공급에 관한 규칙」 제26조제4항의 규정에 따르면, 입주금은 다음 각 호의 구분에 따라 그 해당되는 시기에 이를 받을 수 있다고만 규정되어 있어, “그 해당되는 시기”에 관한 규정이 단순히 입주금을 주고 받는 시기에 대한 기준만을 정한 것인지 아니면 “그 해당되는 시기”에 해당하기만 하면 입주금을 주고 받을 수 있다는 의미인지 불명확한 면이 있으므로, 정책적으로 이와 같은 문제를 해소할 필요성이 있다면 이에 대하여 입법적으로 보완하여야 할 것입니다.
「주택법」 제29조제1항 단서에서는 사업주체가 사업계획승인 조건의 미이행 등 특별한 사유가 있어 사업을 완료하지 못하고 있는 경우에는 완공된 주택에 대하여 동별로 사용검사를 받을 수 있다고 규정하고 있고, 같은 조 제4항 단서 및 같은 법 시행령 제36조제1항에서는 주택건설사업의 경우 건축물의 동별로 공사가 완료된 때 사용검사권자의 임시 사용승인을 받으면 사업주체 또는 입주예정자는 주택 또는 대지를 사용하게 하거나 이를 사용할 수 있다고 규정하고 있습니다.
그리고, 「주택공급에 관한 규칙」 제26조제1항부터 제4항까지의 규정에 따르면, 사업주체가 주택을 공급하는 경우 입주자로부터 받는 입주금은 청약금·계약금·중도금 및 잔금으로 구분하면서, 분양주택의 청약금은 주택가격의 10퍼센트, 계약금은 청약금을 포함하여 주택가격의 20퍼센트, 중도금은 주택가격의 60퍼센트의 범위 안에서 받을 수 있도록 하고 있는데, 청약금은 입주자 모집 시에, 계약금은 계약체결 시에 각각 받을 수 있고, 중도금(분양주택의 경우임)은 건축공정이 가목(1) 또는 (2)에 달한 때를 기준으로 그 전후 각 2회 이상 분할하여 받되, 기준시점 이전에는 중도금의 2분의 1을 초과하여 받을 수 없고, 이 경우 최초 중도금은 계약일부터 1월이 경과한 후 받을 수 있도록 되어 있으며, 잔금은 사용검사일 이후에 받을 수 있되, 법 제29조제1항 단서에 따른 동별 사용검사 또는 같은 조 제4항 단서에 따른 임시 사용승인을 받아 입주하는 경우에는 전체입주금의 10퍼센트에 해당하는 금액을 제외한 잔금은 입주일에, 전체입주금의 10퍼센트에 해당하는 잔금은 사용검사일 이후에 받을 수 있도록 되어 있습니다.
한편, 「주택공급에 관한 규칙」 제27조제1항 및 제5항에 따르면, 사업주체는 전산검색 및 세대주 등의 확인 결과에 따른 정당한 당첨자와 공급계약을 체결하여야 하는데, 사업주체와 주택을 공급받는 자가 체결하는 주택공급계약서에는 입주예정일, 연대보증인 또는 분양보증기관의 분양보증을 받은 경우에는 보증약관등 보증내용, 호당 또는 세대당 주택공급면적 및 대지면적, 입주금과 그 납부시기, 연체료의 산정 및 납부방법, 지체상금의 산정 및 지급방법 등을 포함하도록 하고 있습니다.
그런데, 사업주체와 당첨자가 체결하는 주택공급계약이 「주택공급에 관한 규칙」 제27조제3항부터 제5항까지에 위반하였다고 하더라도 그 사법적 효력까지 부인된다고 할 수는 없다는 판례(대법원 2007. 8. 23. 선고 2005다59475 판결 등 참조)와 「주택공급에 관한 규칙」의 규정 형식 등에 비추어 볼 때, 「주택공급에 관한 규칙」 제26조제4항제4호에서 잔금은 사용검사일 이후에 받을 수 있되, 동별 사용검사 또는 임시 사용승인을 받아 입주하는 경우에는 전체입주금의 10퍼센트에 해당하는 금액을 제외한 잔금은 입주일에 받을 수 있다고 규정하고 있는 것은, 사업주체나 당첨자가 위 규칙에서 정하고 있는 시기에 반드시 잔금을 주고 받으라는 것이라기보다는, 당사자가 주택공급계약을 체결할 때 계약서에 포함되는 사항인 “입주금 납부시기”에 관한 기준을 정하고 있는 취지로 보이고, 그렇다면 구체적인 잔금의 납부시기는 같은 규칙 제26조제4항제4호에서 정하고 있는 기준의 범위 안에서 사업주체와 당첨자 간에 체결하는 주택공급계약에 따라 정하여진다고 해석하여야 할 것입니다.
따라서, 「주택법」 제29조제1항 단서에 따른 동별 사용검사 또는 같은 조 제4항 단서에 따른 임시 사용승인을 받은 주택의 입주예정자가 사업주체가 정한 입주예정일까지 입주하지 않은 경우, 사업주체가 「주택공급에 관한 규칙」 제26조제4항제4호 단서에 따라 전체입주금의 10퍼센트에 해당하는 금액을 제외한 잔금을 받을 수 있는지 여부는 「주택공급에 관한 규칙」 제27조제5항제3호에 따라 사업주체와 당첨자 간에 체결된 주택공급계약에 따라 정하여진다고 할 것입니다.
※ 법령정비 권고
다만, 현행 「주택공급에 관한 규칙」 제26조제4항의 규정에 따르면, 입주금은 다음 각 호의 구분에 따라 그 해당되는 시기에 이를 받을 수 있다고만 규정되어 있어, “그 해당되는 시기”에 관한 규정이 단순히 입주금을 주고 받는 시기에 대한 기준만을 정한 것인지 아니면 “그 해당되는 시기”에 해당하기만 하면 입주금을 주고 받을 수 있다는 의미인지 불명확한 면이 있으므로, 정책적으로 이와 같은 문제를 해소할 필요성이 있다면 이에 대하여 입법적으로 보완하여야 할 것입니다.
