| 그동안 전면철거정비방식은 아파트단지 중심의 획일적인 도시건축을 양산하였고 폐쇄적인 주거문화를 조장한다는 비판에도 불구하고 합리적인 토지이용, 부족한 기반시설 확보, 주택성능개선, 자산가치 상승이라는 측면에서 쇠퇴한 단독주택지의 문제를 해결할 수 있는 최선의 대안으로 정착되어 왔다.
본 연구는 단독주택지를 아파트단지로 바꾸는 대규모 전면철거방식이 사회·경제적 변화에 능동적으로 대응하지 못함으로써 주민의 자력에 의한 정비의지를 저하시킬 뿐 아니라 지역주민의 주거안정을 보장하지 못한다는 문제인식에서 출발하고 있다. 최근 전면철거방식에 대한 반성과 함께 양호한 단독주택 재고 감소에 대한 위기의식과 함께 주거지 정비방식의 패러다임이 전환되어야 한다는 사회적 인식이 확산되고 있다. 그 일환으로 담장허물기 사업, 한평공원만들기 등 시민단체가 주도하여 마을만들기 사업을 시작하였고, 이는 정부정책으로 발전하여 ‘살고 싶은 도시만들기’, ‘거점확산형 주거환경개선시범사업’, ‘뉴하우징 운동’ 등을 태동시키는 계기가 되었다. 또한 서울시에서는 마을만들기형 지구단위계획 시범사업, 단독주택지 경관협정 시범사업 등을 추진하는 등 다양한 방식의 정책시도를 추진하고 있다. 이러한 시범사업들은 주민주도의 주택개량이 병행되어야 궁극적인 주거환경 개선효과를 볼 수 있지만 공공주도의 집중투자와 성과중심의 단기적 사업 추진으로 인해 주민 스스로 현재의 단독주택지를 유지해야 한다는 공감대가 부족하여 단독주택지 재생으로 이어지지 못하고 있다. 여기에는 주거지 정비와 관련한 기반시설설치 기준이나 주택정비지원 등 아파트단지 위주의 제도적 장치나 공공지원에도 원인이 있다.
본 연구는 이러한 문제에 대응하여 단독주택지 재생을 위한 종합적인 시각의 정비수단 마련과 함께 파편적으로 지원되고 있는 단독주택 관련 지원사업을 장소단위로 결집시킬 수 있는 지원정책을 마련하는데 목적이 있다. 특히 본 연구는 2009년에 이어 ‘기성주거지 도시조직’에 대응하는 주거지 정비방안을 모색하기 위한 것이다. 이를 위해 단독주택지의 거주성능 향상과 주민의 자발적 참여에 의한 주택관리와 정비의식을 정착시키고 단독주택지 보전 및 관리에 따른 정비수요를 유발할 수 있도록 공공의 역할과 지원방안에 대한 다양한 실천수단을 제안하고자 한다.
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제1장 서론 1
1. 연구배경 및 목적 1
1) 연구배경 및 필요성 1
2) 연구목적 5
2. 연구범위 8
1) 공간적 범위 8
2) 내용적 범위 11
3. 단독주택지 재생 관련 기존 연구성과 및 2009년 연구결과 14
1) 기존 연구성과와 차별성 14
2) 2009년 연구결과와 차별성 16
4. 주요 연구내용 및 방법 19
1) 주요 연구내용 19
2) 연구방법 20
5. 연구추진과정 22
제2장 단독주택지 재생의 의미와 접근방법 23
1. 단독주택지 공간특성에 따른 재생 논의 23
1) 지속가능한 주거지 조성을 위한 점진적인 정비사업 24
2) 주거지의 다양성 확보를 위한 소단위 정비 활성화 27
3) 사회경제적 변화에 능동적으로 대응하기 위한 소필지 조직 유지 29
4) 자연발생적 커뮤니티 형성을 위한 역사성과 장소성 유지 30
2. 단독주택지 재생을 위한 주택관리 및 정비 의미 31
1) 공공재로서 필지의 중요성과 단독주택의 환경정비 : 물리적 재생 32
2) 중간기술 보급에 의한 지역기반의 소규모 주택관련 산업 활성화 : 경제적 재생 34
3) 공공자원 관리와 장소만들기를 통한 사회자본 형성 : 사회적 재생 36
3. 단독주택지 재생을 위한 관리 및 정비의 접근방식 38
1) 동네만들기 차원의 총체론적 시각의 접근 38
2) 단독주택지 공간구조에 따른 동네만들기 지원대상 42
제3장 국내 단독주택지 재생 관련 정책 및 사업추진 성과 45
1. 단독주택지 주택정비 관련 지원정책 및 사업추진방향 45
1) 단독주택지 정비관련 지원정책 45
2) 개별 주택 정비관련 지원정책 56
2. 단독주택지 재생관련 마을만들기 추진사례 66
1) 서울 성미산 마을만들기 - 주민협의체 주도형 마을만들기 66
2) 대구 삼덕동 마을만들기 - 시민단체 주도형 마을만들기 73
3) 안산 선부2동 마을만들기 - 시민단체 주도형 마을만들기 79
4) 광주 시화문화 마을만들기 - 주민협의체 주도형 마을만들기 86
5) 대전 무지개 프로젝트 - 지자체 주도형 마을만들기 91
6) 단독주택지 재생관련 마을만들기 사례 특성 97
3. 신규 단독주택지 재생관련 정책 추진현황 100
1) 서울시 경관협정 시범사업 100
2) 살고싶은 마을만들기형 지구단위계획 108
4. 종합분석 및 시사점 113
1) 물리적 재생 측면 113
2) 사회적 재생 측면 114
3) 경제적 재생 측면 115
제4장 국외 단독주택지 재생 관련 정책 및 사업추진 성과 117
1. 국외 단독주택지 재생관련 지원정책 및 사업추진방향 117
1) 단독주택지 통합적 관리를 위한 지원정책 사례 118
2) 단독주택의 유지관리를 위한 지원제도 사례 125
3) 단독주택지 재생관련 정책 및 제도의 특성 138
2. 마을만들기 단독주택지 정비사례 141
1) 네리마구 방재마을만들기 사례 141
2) 세타가야구 타이시도 마을만들기 153
3) 스미다구 무코지마 마을만들기 156
4) 스미다구 쿄지마 마을만들기 사례 158
3. 단독주택지 재생 관련 유지관리사업 추진사례 161
1) HIAs, Black Country Housing Group의 Care & Repair Service 사업사례 161
2) 일본의 주택리폼 추진협의회 사업사례 167
4. 국외사례 시사점 171
1) 장소단위의 포괄보조금 형태의 기초지자체 단위 지역교부금 171
2) 점진적이고 장기적인 계획으로 주민참여의 마을만들기 지원 171
3) 도시계획과 단독주택지 재생을 위한 마을만들기 계획을 통합적으로 운영 172
4) 개별 주택성능 향상을 위한 기존 주택재고 관리 및 정비 지원 173
5) 단독주택지 재생을 위한 전담조직 운영으로 재정, 인적, 기술력 지원 174
제5장 단독주택지 관리 및 정비수요 파악 175
1. 조사개요 175
1) 조사목적 175
2) 조사 방법 176
3) 조사대상지 176
4) 조사 내용 178
2. 단독주택지 물리적 실태조사 결과 180
1) 도시계획 및 기반시설 현황 180
2) 필지와 가로와의 관계 187
3) 필지단위 건축현황 191
4) 소결 200
3. 주택성능 및 개․보수 실태 204
1) 개요 204
2) 주택현황 및 개․보수 실태 207
3) 실측조사결과 주택환경 문제점 213
4. 거주자 의식조사 218
1) 조사개요 218
2) 조사대상가구의 사회경제학적 특성 220
3) 조사대상가구의 물리적 현황 및 거주 만족도 222
4) 주택·주거환경 유지관리 현황 및 수요 227
5) 주거환경 유지관리 수준에 대한 만족도 및 수요현황 231
6) 반공적 공간 확보 및 개방에 대한 현황 및 수요 234
7) 향후 주거소요 및 단독주택지 내 지속 거주에 대한 수요 237
5. 단독주택지내 중간기술 확보를 위한 주택관리업체 현황 240
1) 단독주택지내 주택보수업체 조사현황 240
2) 단독주택지 재생을 위한 중간기술업체 활성화 방안에 대한 면담현황 241
3) 단독주택지내 Co-housing 사례현황 242
6. 종합분석 247
1) 단독주택지의 부정적 순환구조에 의한 물리적, 사회경제적 쇠퇴 247
2) 종합적이고 체계적인 주거환경관리와 정비수요 대응 필요 248
3) 주택성능향상을 위한 필지단위 정비 미흡으로 물리적 환경악화 251
4) 소규모 주택관련 산업쇠퇴로 필지단위 정비 한계 252
5) 주민참여의 동네만들기를 통한 사회자본형성의 잠재력 253
제6장 단독주택지 관리 및 정비를 위한 정책지원방안 257
1. 기본방향 및 공공지원의 원칙 257
1) 단독주택지 관리 및 정비를 위한 과제 257
2) 기본방향 260
3) 공공지원의 원칙 263
2. 단독주택지 주거환경관리구역 운영방안 266
1) 단독주택지 주거환경 관리구역 지정 266
2) 광역․지역발전 특별회계 활용에 의한 통합적인 사업추진방안 271
3) 복합 주거지원센터 구축 및 운영 275
3. 세부추진전략 및 정책지원방안 278
1) 기반시설정비 지원방안 278
2) 주택성능개선을 위한 소단위 정비사업 지원 283
3) 살기좋은 동네만들기 지원 288
4) 지역경제 활성화를 위한 주택관련 소규모 민간사업 지원 292
4. 실현가능성 검증을 위한 시뮬레이션 293
1) 시뮬레이션 개요 293
2) 시뮬레이션 대상 및 방법 293
3) 가로단위 정비를 통한 공공지원의 주거환경관리계획 294
4) 필지 단위의 정비를 통한 점진적 주거환경관리계획 302
5. 단독주택 관리 및 정비 유도를 위한 지원정책 종합 309
1) 정책지원 방안 종합 309
2) 주택 개‧보수 지원을 위한 기준 311
3) 단독주택지 관리 및 정비지원을 위한 주거환경관리 프로세스 318
제7장 결론 319
참고문헌 325
Summary 331
부록 1. 일본출장 면담 337
부록 2. 민간주택 재개발 정책 및 실천방안 345
부록 3. 주택현황 및 개․보수 실태 353
부록 4. 단독주택지 관리 및 지원방안 모색을 위한 주민설문조사 361
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