1. 질의요지

「도시재정비촉진을 위한 특별법」(이하 “도시재정비특별법”이라 함) 제13조제1항제3호에 따르면 재정비촉진계획이 결정ㆍ고시되면 그 고시일에 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”이라 함) 제30조에 따른 용도지역ㆍ용도지구의 변경에 관한 도시관리계획 결정을 받은 것으로 의제되는바, 시ㆍ도지사가 도시재정비특별법 제7조제2항에 따라 재정비촉진지구의 지정을 해제하는 경우, 별도의 국토계획법에 따른 용도지역ㆍ용도지구의 변경에 관한 도시관리계획의 결정ㆍ고시가 없이도 재정비촉진지구 지정 이전의 용도지역ㆍ용도지구로 환원되는지?

2. 회답

시ㆍ도지사가 도시재정비특별법 제7조제2항에 따라 재정비촉진지구의 지정을 해제하는 경우 별도의 국토계획법에 따른 도시관리계획의 결정ㆍ고시가 없는 한, 지정 이전의 용도지역ㆍ용도지구로 환원되지 아니합니다.

3. 이유

도시재정비특별법 제4조ㆍ제5조ㆍ제9조 및 제12조에 따르면, 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 시ㆍ도지사에게 재정비촉진지구 지정을 신청하는 경우 시ㆍ도지사는 관계 행정기관의 장과의 협의를 거쳐 국토계획법에 따른 시ㆍ도도시계획위원회의 심의를 거쳐 재정비촉진지구를 지정ㆍ고시하고, 해당 지구의 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 재정비촉진지구 내 재정비촉진사업 시행을 위하여 주민과 지방의회의 의견을 들어 재정비촉진계획을 수립하여 시ㆍ도지사에게 결정을 신청하면, 시ㆍ도지사는 관계 행정기관의 장과의 협의와 시ㆍ도도시계획위원회 심의 또는 「건축법」 제4조에 따라 시ㆍ도에 두는 건축위원회와 시ㆍ도도시계획위원회가 공동으로 하는 심의를 거쳐 재정비촉진계획을 결정ㆍ고시하게 되는데, 같은 법 제13조제1항제3호는 재정비촉진계획이 결정ㆍ고시되면 그 고시일에 국토계획법 제30조에 따른 도시관리계획의 결정이 있은 것으로 본다고 규정하여 용도지역ㆍ용도지구에 관한 도시관리계획의 결정을 의제하고 있고, 도시재정비촉진법 제7조제2항은 시ㆍ도지사가 재정비촉진지구의 지정목적을 달성할 수 없다고 인정되는 경우에는 시ㆍ도도시계획위원회 또는 도시재정비위원회의 심의를 거쳐 재정비촉진지구의 지정을 해제할 수 있는바, 이 사안과 같이 재정비촉진지구의 지정이 해제되는 경우 별도의 국토계획법에 따른 도시관리계획의 결정ㆍ고시가 없이도 재정비촉진지구 지정 이전의 용도지역ㆍ용도지구로 환원되는지가 문제됩니다.

재정비촉진지구 지정 및 재정비촉진계획 결정과 용도지역ㆍ용도지구 변경에 관한 도시관리계획의 결정은 각각 별개의 법령에 근거한 행정처분이므로 원칙적으로는 도시재정비특별법에 따른 재정비촉진지구의 지정 해제와 국토계획법에 따른 용도지역ㆍ용도지구 변경에 관한 도시관리계획의 결정은 각각 이루어져야 하는 것이지만, 행정절차를 별개로 진행함으로써 행정절차가 지연되거나 중복되는 등의 문제를 방지하여 재정비촉진사업을 신속하고 원활하게 추진할 수 있도록 도시재정비특별법 제13조제1항제3호는 재정비촉진계획이 결정ㆍ고시된 때에는 그 고시일에 국토계획법 제30조에 따른 용도지역ㆍ용도지구 변경에 관한 도시관리계획의 결정이 있은 것으로 본다는 법률적 근거를 두고 있는 것입니다.

그런데, 국토계획법 제42조에서는 다른 법률에 따라 지정된 지역의 용도지역 지정 등의 의제에 관한 규정을 두면서, 「항만법」, 「어촌ㆍ어항법」, 「산업입지 및 개발에 관한 법률」, 「택지개발촉진법」, 「전원개발촉진법」, 「농지법」, 「산지관리법」에 따른 특정 구역 등이 해제되는 경우 이를 지정하기 이전의 용도지역으로 환원된 것으로 보고, 용도지역이 환원되는 당시 이미 사업이나 공사에 착수한 자는 그 용도지역의 환원에 관계없이 그 사업이나 공사를 계속할 수 있다고 규정하고 있는바, 이 규정은 원칙적으로 특정 구역의 지정 이전의 용도지역으로의 환원은 별도의 국토계획법에 따른 도시관리계획의 결정ㆍ고시로 하여야 하나, 예외적으로 별도의 도시관리계획의 결정ㆍ고시가 없어도 특정 구역의 지정 이전의 용도지역으로 환원된다고 보면서, 이미 사업이나 공사에 착수한 자의 신뢰이익을 보호하기 위한 취지의 규정으로 볼 수 있습니다.

그러나, 국토계획법에서는 도시재정비특별법에 따른 재정비촉진지구의 지정이 해제되는 경우 그 지정 이전의 용도지역으로 환원되는지 여부에 관하여는 아무런 규정을 두고 있지 않을 뿐만 아니라, 같은 법 제42조제4항에서 「택지개발촉진법」에 따른 택지개발예정지구 등 특정 구역으로 지정ㆍ고시되어 국토계획법에 따른 용도지역 지정 등이 의제되는 경우에도, 그 특정 구역이 해제됨에 따라 지정되기 이전의 용도지역으로 환원된 것으로 보는 경우 그 특정 구역의 지정권자는 용도지역이 환원된 사실을 고시하고 그 지역을 관할하는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ시장 또는 군수에게 통보하도록 하고 있는 점에 비추어 보더라도, 국토계획법에 따른 용도지역 등의 변경에 따른 별도의 도시관리계획의 결정ㆍ고시가 없이는 재정비촉진지구의 지정이 해제되었다는 사유만으로 지정 이전의 용도지역 등으로 환원되는 것으로 보기는 어렵다 할 것입니다.

또한, 국토계획법 제2조에 따르면 용도지역ㆍ용도지구가 지정ㆍ변경되면 토지의 이용 및 건축물의 용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이 등에 대한 제한이 강화되거나 완화될 수 있고, 이러한 제한을 위반한 경우 같은 법 제133조에 따라 행정처분을 받게 되는바, 도시재정비특별법에 따른 재정비촉진지구 지정이 해제되었다 하여 별도의 용도지역ㆍ용도지구 변경에 관한 도시관리계획의 결정ㆍ고시 없이 바로 해당 용도지역ㆍ용도지구가 재정비촉진지구 지정 이전으로 환원된다면, 위에서 살펴본 바와 같이 환원 당시 이미 사업이나 공사에 착수한 자는 그 용도지역의 환원에 관계없이 그 사업이나 공사를 계속할 수 있다는 국토계획법 제42조제5항과 같은 규정이 없는 한, 이를 신뢰하여 사업이나 공사에 착수한 자가 국토계획법 제133조에 따라 행정처분을 받게 되는 불합리한 결과가 초래될 수 있으므로, 이는 행정작용의 일반원칙인 신뢰보호의 원칙에 반한다 할 것입니다.

따라서, 이 사안과 같이 시ㆍ도지사가 도시재정비특별법 제7조제2항에 따라 재정비촉진지구의 지정을 해제하는 경우 별도의 국토계획법에 따른 도시관리계획의 결정ㆍ고시가 없는 한, 지정 이전의 용도지역ㆍ용도지구로 환원되지 아니합니다.