□ 지난해 5월 출범한「서울시 공동주택 재건축정책자문위원회」가 지난 10개월간 허용연한이 도래하지 않은 공동주택 11곳의 성능을 분석한 결과 현재 재건축 허용연한을 유지하는 것이 합리적이라는 검토결과를 발표했다.

○ 이는 서울시가 일부에서 논의되는 재건축 허용연한 단축과 관련, ‘10년 4월 1일 “공동주택재건축 정책자문위원회를 구성해 재건축 허용연한이 도래하지 않은 아파트의 현황을 정밀히 분석한 후 원점에서 정책의 보완방향을 검토하겠다”고 발표한 내용의 실질적 추진 결과다.

□ 이번 결과는 서울시 공동주택 재건축정책자문위원회가 실시한 공동주택 11곳의 재건축안전진단결과를 바탕으로 한 것으로써, 11곳 모두 재건축이 불가한 C등급으로 확인돼 현행 기준을 유지하는 것이 적정하다는 결론을 내렸다고 자문위원회는 8일(화) 밝혔다.

○ 진단결과 중성화 깊이는 0.5~2.5cm로 조사돼 내구연수는 평균 62.5년(옥상층 59년, 지하층 66년), 국내․외 법규 및 수선비용 분석 등에 따른 내용연한은 45년 이상으로 분석돼 적정 허용연한은 40년 이상으로 검토됐으나, 기존 아파트의 유지관리부실로 인한 내구성능 및 주거품질 저하 등을 고려해 현행기준을 유지하는 것이 적정하다고 자문위원회는 판단했다.

□ 현재 서울시는 ‘03년 12월 30일 도시정비조례를 통해 재건축 허용연한을 최장 40년으로 정하고 있다.

○ 공동주택 대량공급시기를 고려해 1981년 이전에 준공된 아파트는 20년, 1982년~1991년 준공된 아파트는 22~40년, 1992년 이후 준공된 아파트는 40년 등 기준이 차등 적용되고 있다.

○ 재건축 허용연한은 무분별한 재건축을 방지하고 부동산 시장 안정을 위해 조례로 제정됐다.

□ 특히 이번 발표는 재건축 시기가 도래하지 않은 공동주택의 성능을 실질적이고 객관적으로 종합 검토한 결과라는 점에서 의미가 있다.

<서울시, 학계․시민단체․언론․시의회 등 추천 받아 15인 자문위원회 구성>

□ 서울시는 학계․시민단체․언론․시의회 등의 추천을 받아 15인의 공동주택 재건축자문위원회를 구성했으며, 자문위는 이번 결과를 마련하기까지 자문위원회 7회, 실무추진단 10회 등 합리적인 재건축 허용연한을 위한 토론을 거쳤다.

○ 서울시 공동주택 재건축정책자문위원회는 하성규 중앙대 부총장을 위원장으로 주택․부동산․구조안전․설비 등 전문가 7명, 시민단체 2명, 언론 2명, 시의회 2명, 서울시 1명 등 으로 구성됐다.

□ 공동주택 성능분석은 한국건설기술연구원(국책기관)이 재건축 안전진단 매뉴얼(국토부 고시)에 따른 안전진단, 콘크리트 중성화에 따른 내구연한 산정, 국내․외 사례 및 수선비용에 근거한 내용연한 산정 등의 기술용역을 수행했다.

□ 여기에 각 분야별 현황 조사를 위해 자문위원회 산하에 현황분석팀, 제도개선팀 등 2개 TFT로 구성된 실무추진단은 한국건설기술연구원의 종합적․심층적 분석을 위한 자문안건을 위원회에 상정하는 분업․협업 시스템으로 운영됐다.

□ 자문위원회는 한국건설기술연구원의 연구 분석 과제를 자문하는 등 ‘10년 5월부터 ‘11년 1월까지 7회에 걸쳐 연구의 객관성 및 연구방향 적절성을 검증했다.

□ 하성규 자문위원장은 이번 연구 결과 “서울시의 현행 재건축 허용연한은 유지되는 것이 바람직하며 공동주택의 관리 방안은 보완 발전시켜야 한다”고 말했다.

<42개 단지 사전조사 실시, 이 중 성능 하위등급위주로 최종 11개 단지 선정>

□ 자문위원회는 ‘86~’91년 준공된 335개 단지 중 한국건설기술연구원의 사전조사 결과 하위등급위주로 준공연도 및 구별안배를 고려해 최종 조사대상 11개 단지를 선정했다.

○ 먼저 335개 단지 중 세대수 상위 6개구청(노원, 도봉, 양천, 구로, 서초, 송파)으로부터 42개단지를 추천 받고, 한국건설기술연구원에서 42개 단지의 구조안전성, 건축마감설비, 주거환경분야에 대한 사전조사를 실시하여 단지별 상태등급을 평가했다.

○ 자문위원회는 사전조사결과 하위등급위주로 준공연도 및 구별안배를 고려해 최종 조사대상 11개단지(노원3, 도봉3, 양천1, 구로2, 서초1, 송파1)를 선정했다.

※ 하위등급 : 사전조사결과 구조안전성 C등급이하, 건축마감․설비노후도 C등급

<‘86~‘91년 준공된 공동주택 11곳 안전진단 결과, 재건축 필요하지 않은 C등급>

□ 성능분석결과 11개단지 모두 안전에 문제없고, 부분적 보수․교체가 필요한 상태로 재건축이 불가한 C등급으로 나타났다.

○ 11개 단지는 C등급(유지보수)으로 부분적 수선이 요구되는 상태이며, 지역, 준공년도에 관계없이 유사한 성능수준을 보였다.

○ 안전진단 등급 판정기준

□ 분야별 성능분석을 살펴보면, 구조성능에서는 건물기울기 및 침하, 내하력(구조물의 하중 및 하중변화에 대한 저항성), 내구성(콘크리트 중성화, 철근부식 등)을 조사한 결과 11개단지 모두 안전에 이상이 없는 상태인 B등급, C등급인 것으로 나타났다.

□ 건축마감분야에서는 지붕․외벽마감(균열, 방수 등) 및 계단실․공용창호를 조사한 결과 B등급 2개단지, C등급 9개단지로 분석됐으며, 준공년도․지역별 차이는 없고 방수층 보수 등 유지관리 실태에 따라 성능차이가 나타났다.

□ 설비분야에서는 기계설비(급․배수 설비 등) 및 전기통신설비(전력간선설비 등)를 조사한 결과 11개단지 모두 유지보수가 필요한 C등급으로 나타났으며, 내구연한을 초과해 사용하고 있는 설비가 많았고, 유지관리 실태에 따라 성능차이가 나타났다.

□ 주거환경분야에서 주차대수, 소방활동, 도시미관, 일조환경, 침수 가능성 등을 조사․분석한 결과 11개단지 모두 보수 및 성능개선이 필요한 C등급으로 나타났으며, 세대당 주차대수가 현행기준(세대당 1대)에는 미치지 못하지만 실제 보유차량 기준으로는 다소 양호한 상태인 것으로 나타났다.

□ 또, 자문위는 철근콘크리트 구조물로 구조성능 분석 결과 내진설계가 확보되어 있고, 규모 3~4 지진에서 변위는 허용치 이내로 내진성능의 개선을 목적으로 재건축을 추진하는 것은 적절치 못하다고 밝혔다.

<형식적인 공동주택 관리가 성능 저하의 주요인...관리제도개선 필요>

□ 다만 자문위는 이번 조사를 통해 형식적인 공동주택 관리가 공동주택의 성능을 저하시키는 주요인으로 분석됨에 따라 공동주택 관리제도는 개선할 필요가 있다는 입장이다.

□ 공동주택 관리에 대한 입주자 의식 고양, 장기수선계획 개선 및 통합관리 체계 구축 등 제도개선을 통한 기존 공동주택의 성능 유지가 우선 되어야 한다고 자문위는 밝혔다.

□ 아울러, 서울시의 건축물(아파트 포함 모든 건축물) 내진대책 수립계획과 함께 실질적 내진성능 개선을 위한 정책 및 기술지원이 필요하다고 밝혔다.

자문위원회 위원명단